Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Bergen op Zoom
Zaaknummer: 10926165 \ VV EXPL 24-7
Vonnis in kort geding van 2 april 2024
in de zaak van
[eiser] B.V.,
te [plaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. R.S. Namjesky,
tegen
[gedaagde] B.V.,
te [plaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. J.W. Weehuizen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 1 maart 2024 met producties 1 tot en met 9;
- de mondelinge behandeling van 12 maart 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de pleitnota van en een ter zitting overgelegd e-mailbericht door [gedaagde] .
- de mondelinge behandeling van 12 maart 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de pleitnota van en een ter zitting overgelegd e-mailbericht door [gedaagde] .
2.De feiten
2.1.
Met ingang van 1 juni 2021 heeft [eiser] aan [gedaagde] verhuurd een bedrijfsruimte en een separaat kantoorobject aan de [adres] (hierna: de huurovereenkomst en het gehuurde). Op de huurovereenkomst zijn van toepassing verklaard de ‘algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ (hierna: de algemene bepalingen). In de algemene bepalingen is onder andere – voor zover in deze procedure relevant – opgenomen:
“(…)Betalingen
23.2
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. (…)”
2.2.
De huurprijs voor het gehuurde bedroeg ten tijde van de mondelinge behandeling € 60.947,41 inclusief btw voor drie maanden, steeds te voldoen vóór of op de eerste van de achtereenvolgende driemaandelijkse betaalperioden waarop de betaling betrekking heeft.
2.3.
In november 2022 is in het gehuurde brand ontstaan.
2.4.
[gedaagde] heeft de huur voor de periode december 2023 tot en met mei 2024, van in totaal € 121.894,82 niet (tijdig) voldaan.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert – samengevat – bij vonnis, [gedaagde] te veroordelen:
het gehuurde binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis te verlaten en te ontruimen en ontruimd te houden, met medeneming van al diegene die en al hetgeen dat zich daarin of daarop voor zover geen eigendom van [eiser] bevinden/bevindt, en ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen onder afgifte van de sleutels;
aan [eiser] te betalen € 60.947,41 aan huur tot en met februari 2024,
te vermeerderen met primair de contractuele boete en subsidiair de wettelijke handelsrente;
3. aan [eiser] te betalen € 60.947,41 aan huur over de periode 1 maart tot en met 31 mei 2024, te vermeerderen met primair de contractuele boete en subsidiair de wettelijke handelsrente;
4. aan [eiser] te betalen € 42.653,31 aan meerkosten voor de verzekeringspremie voor 2023, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente;
5. aan [eiser] te betalen € 60.494,60 aan gefactureerde werkzaamheden, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente;
6. aan [eiser] te betalen € 1.813,54 aan vergoeding van de buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente;
7. in de kosten van dit geding.
3.2.
[eiser] legt – samengevat – het volgende aan haar vordering ten grondslag. Ten eerste is [gedaagde] uit hoofde van de huurovereenkomst gehouden de huurprijs tijdig en volledig te voldoen. Dit heeft [gedaagde] ten onrechte niet gedaan, waardoor zij toerekenbaar is tekortgeschoten. Op basis van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene bepalingen, is [gedaagde] daarmee ook een contractuele boete verschuldigd geworden.
Ten tweede heeft [gedaagde] onterecht niet de meerkosten van de opstalverzekering aan [eiser] voldaan. [gedaagde] wilde het gehuurde gebruiken voor recycling van kleding, welke productiewerkzaamheden een verhoogd risico meebrachten. De opstalverzekeraar heeft daarom de premie verhoogd en [eiser] heeft de meerkosten daarvoor van € 42.653,31 voor 2023, zoals overeengekomen in de huurovereenkomst, doorberekend aan [gedaagde] .
Ten derde heeft [eiser] na de brand, in overleg met [gedaagde] , aan derden opdracht gegeven werkzaamheden in en/of aan het gehuurde uit te voeren. Dit betrof schoonmaakwerkzaamheden, het schilderen van plafond en muren en het plaatsen van LED verlichting. Partijen hebben afgesproken dat een deel van de totale kosten daarvan, groot € 60.494,60, door [gedaagde] zouden worden betaald, hetgeen zij ten onrechte heeft nagelaten.
[eiser] stelt dat een bodemrechter met haar van mening zal zijn dat bovengenoemde tekortkomingen van [gedaagde] afzonderlijk, doch in ieder geval in onderling verband bezien, een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zullen rechtvaardigen, waardoor haar vordering voldoende aannemelijk is. [eiser] heeft een spoedeisend belang bij deze vorderingen en de proceseconomie is erbij gebaat dat in hetzelfde geding ook wordt beslist over de nauw verwante (geld-) nevenvorderingen van [eiser] .
3.3.
[gedaagde] voert verweer. De vorderingen van [eiser] dienen te worden afgewezen. Het klopt dat de huur over december 2023 tot en met mei 2024 niet is voldaan. Maar na verrekening van de door [gedaagde] betaalde borg, staat alleen de huur voor de periode maart tot en met mei 2024 nog open. Deze betaalachterstand is te gering om een ontbinding dan wel ontruiming te kunnen rechtvaardigen. Verder heeft [eiser] onvoldoende het spoedeisend belang bij al haar vorderingen aannemelijk gemaakt en lenen deze vorderingen zich niet voor behandeling in een kort gedingprocedure. Er is nog te veel onduidelijk om hier zonder nadere bewijslevering op te kunnen beslissen.
Wat betreft de meerkosten aan premie voor de opstalverzekering over 2023, geldt dat deze kosten in redelijkheid niet aan [gedaagde] kunnen worden doorberekend. In 2023 heeft het (risico verhogende) gebruik helemaal niet in het gehuurde plaatsgevonden. Dat wist [eiser] .
Wat betreft de gefactureerde werkzaamheden na de brand geldt dat [eiser] geen grond heeft op basis waarvan zij deze kosten op [gedaagde] kan verhalen. Niet is afgesproken dat [gedaagde] de kosten voor de schilderwerkzaamheden en het vervangen van de verlichting zou betalen. Voor zulke kosten heeft [eiser] nu juist haar eigen (brand)verzekering afgesloten. Het risico dat bepaalde kosten eventueel niet door die verzekering worden gedekt, wat overigens nergens uit blijkt, ligt bij [eiser] zelf.
3.4.
Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet daarom eerst beoordelen of [eiser] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is.
Huurachterstand en ontruiming gehuurde
4.2.
De kantonrechter stelt vast dat [eiser] een spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot betaling van de huurachterstand en ontruiming van het gehuurde. [eiser] heeft toegelicht dat zij vreest dat de huurachterstand alleen nog maar (onnodig) verder zal oplopen zolang [gedaagde] het gehuurde niet hoeft te ontruimen en dat [gedaagde] daarvoor geen verhaal zal bieden. Daarbij weegt mee dat [gedaagde] heeft aangegeven dat zij niet langer voornemens is de productie in het gehuurde te gaan opstarten en dat zij overweegt om haar bedrijfsvoering naar Polen en Ghana te verplaatsen.
4.3.
Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] de huur voor de maanden december 2023 tot en met mei 2024 van in totaal € 121.894,82 onbetaald heeft gelaten. Daarmee is [gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Het beroep van [gedaagde] op verrekening van de door haar betaalde borg met de huurachterstand, slaagt niet. Niet in geschil is dat [gedaagde] bij aanvang van de huurovereenkomst aan [eiser] een waarborgsom heeft betaald van € 60.947,41. Deze waarborgsom strekt als zekerheid voor de verhuurder voor de juiste nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst door de huurder, bijvoorbeeld als aan het gehuurde schade blijkt te zijn ontstaan. Dit wordt veelal pas vastgesteld na een eindoplevering van het gehuurde. De betaalde waarborgsom staat daarmee in beginsel los van de betalingsverplichting van de huur en kan daarmee naar haar aard bij de huidige stand van zaken niet worden verrekend. De vordering van [eiser] tot veroordeling van [gedaagde] tot het betalen van een bedrag van € 121.894,82 zal daarom worden toegewezen.
4.4.
Verder vordert [eiser] de contractuele boete over de huurachterstand. Voor zover [gedaagde] verweer voert tegen de spoedeisendheid van deze vordering, wordt dit gepasseerd gelet op de nauwe verbondenheid met de hiervoor toewijsbaar geoordeelde vordering tot betaling van de huurachterstand. [gedaagde] heeft aangevoerd dat de door [eiser] gehanteerde berekening van de boete niet begrijpelijk is. De kantonrechter leidt daaruit af dat tussen partijen discussie bestaat over de uitleg van het boetebeding en de juiste toepassing daarvan op het onderhavige geval. Daarbij geldt dat het boetebeding als het ware zal moeten worden ‘vertaald’ naar de onderhavige situatie, omdat het boetebeding spreekt van een per kalendermaand te verbeuren boete en in dit geval sprake is van een betalingsverplichting per kwartaal. De door [eiser] gehanteerde ‘vertaalde’ berekening lijkt vervolgens een cumulerend element te bevatten, waarover in de jurisprudentie verschillend wordt geoordeeld. Gelet op het voorgaande is niet uitgesloten dat het boetebeding zal moeten worden uitgelegd conform het zogenoemde Haviltexcriterium, waarvoor in dit kort geding geen plaats is. Dit deel van de vordering zal daarom worden afgewezen. Subsidiair vordert [eiser] de wettelijke handelsrente over de huurachterstand. Daartegen is door [gedaagde] geen verweer gevoerd, zodat dit deel van de vordering zal worden toegewezen op de wijze zoals hierna onder de beslissing is vermeld.
4.5.
Hoewel een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een ingrijpende maatregel is waarbij terughoudendheid dient te worden betracht, acht de kantonrechter het in dit geval voldoende aannemelijk dat een bodemrechter tot de conclusie komt dat een huurachterstand van zes maanden de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De daarop vooruitlopende bij voorlopige voorziening gevorderde ontruiming zal dan ook – met inachtneming van het navolgende – worden toegewezen. [gedaagde] heeft onweersproken gesteld dat zij een langere ontruimingstermijn nodig heeft. De machinerie waarmee de voorgenomen productie zou plaatsvinden, bevindt zich nog in het gehuurde en het zal behoorlijk wat tijd in beslag nemen om deze machinerie naar een andere locatie te verplaatsen. De kantonrechter acht onder deze omstandigheden een ontruimingstermijn van één maand redelijk.
Meerkosten verzekeringspremie en kosten werkzaamheden
4.6.
Verder vordert [eiser] om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 42.653,31 aan meerkosten voor de verzekeringspremie en van € 60.494,60 aan kosten voor werkzaamheden aan het gehuurde na de brand. Nog los van de vraag of [eiser] bij deze vorderingen al dan niet een spoedeisend belang heeft, lenen deze vorderingen zich niet voor een beoordeling in kort geding. [gedaagde] heeft hiertegen inhoudelijk en gemotiveerd verweer gevoerd. Zonder nadere bewijslevering, waarvoor in deze procedure geen plaats is, kan de juistheid van de standpunten over en weer en de daaraan verbonden rechtsgevolgen niet, althans in onvoldoende mate, worden vastgesteld. Deze vorderingen zullen daarom worden afgewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.7.
[eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. Voldoende is gebleken dat [eiser] heeft gepoogd de openstaande betaalachterstand buitengerechtelijk te innen. Het gevorderde bedrag van € 1.813,54 overschrijdt niet het tarief van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, uitgaande van de toewijsbaar geoordeelde hoofdsom van € 121.894,82. Dit deel van de vordering zal dan ook, evenals de hierover gevorderde wettelijke rente, worden toegewezen.
Proceskosten
4.8.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
115,22
- griffierecht
€
1.409,00
- salaris gemachtigde
€
814,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.473,22
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] het gehuurde binnen één maand na dagtekening van dit vonnis te verlaten en te ontruimen en ontruimd te houden, met medeneming van al diegene die en al hetgeen dat zich daarin of daarop voor zover geen eigendom van [eiser] bevinden/bevindt, en ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen onder afgifte van de sleutels,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 121.894,82 aan huurachterstand, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de vervaldatum van de betreffende huurtermijn tot de dag van algehele voldoening,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.813,54 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.473,22, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] ook de kosten van betekening betalen,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van Dam en in het openbaar uitgesproken op 2 april 2024.