Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 10415391 \ CV EXPL 23-1051
Vonnis van 31 januari 2024
in de zaak van
DE VERENIGING MET VOLLEDIGE RECHTSBEVOEGDHEID LAURENTIUS,
te Breda,
eisende partij,
hierna te noemen: Laurentius,
gemachtigde: mr. K.A.M. Jaspers,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
te [plaats] ,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
te [plaats] ,
procederend in persoon,
gedaagde partijen,
hierna afzonderlijk te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
gemachtigde: mr. R.W. de Pater.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 25 oktober 2023 met de daarin genoemde stukken,
- de op 21 november 2023 door de griffie ontvangen akte van [gedaagden] ,
- de op 6 december 2023 door de griffie ontvangen akte met een vermindering van eis van Laurentius,
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De verdere beoordeling
2.1.
Volhard wordt bij hetgeen is overwogen en beslist in het tussenvonnis van 25 oktober 2023.
2.2.
In dat tussenvonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat Laurentius voldoende gesteld en onderbouwd heeft dat [gedaagde 1] niet zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde en dat hij het gehuurde heeft onderverhuurd of geheel aan een derde ( [gedaagde 2] ) in gebruik heeft gegeven.
2.3.
[gedaagden] is vervolgens in de gelegenheid gesteld om meer feitelijk gegevens te verstrekken ter motivering van zijn standpunt dat hij wel zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde en dat hij de woning niet heeft onderverhuurd aan [gedaagde 2] of geheel aan [gedaagde 2] in gebruikt heeft gegeven, maar dat hij met [gedaagde 2] als partners samenwoont en dat hij alleen voor een tweetal stages tijdelijk in het buitenland heeft verbleven (de verzwaarde motiveringsplicht). Ook is [gedaagden] in de gelegenheid gesteld om betalingsbewijzen in te dienen ten aanzien van de door Laurentius gestelde huurachterstand.
2.4.
[gedaagden] heeft van deze mogelijkheid gebruikt gemaakt en bij akte aanvullende producties ingediend. Op deze akte en stukken heeft Laurentius gereageerd.
2.5.
Beoordeeld moet worden of [gedaagden] voldoende concrete feiten en omstandigheden heeft aangevoerd ter betwisting van de standpunten van Laurentius dat [gedaagde 1] de huurovereenkomst overtreedt, door geen hoofdverblijf in het gehuurde te hebben en het onder te verhuren of geheel in gebruik te geven aan een ander.
Heeft [gedaagden] voldaan aan zijn verzwaarde motiveringsplicht?
2.6.
Bij akte heeft [gedaagden] een viertal foto’s overgelegd, waaronder twee foto’s waar [gedaagde 1] en [gedaagde 2] samen op staan (selfie’s), een foto van iemand die in bed onder dekens ligt en een foto van twee in elkaar gevlochten handen. [gedaagden] stelt zich op het standpunt dat hieruit volgt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geliefden van elkaar zijn en dat het te ver gaat om meer inzicht te geven in het privéleven van beide personen. Ook overlegt [gedaagde 1] enkele overzichten van de voortgang van zijn studie ter onderbouwing van zijn stelling dat hij voor een tweetal stages tijdelijk in het buitenland heeft verbleven.
2.7.
De kantonrechter is van oordeel dat uit deze foto’s (waarvan onduidelijk is waar en wanneer deze precies zijn gemaakt) en een overzicht van de studievoortgang (waaruit niet blijkt welke periode [gedaagde 1] precies in het buitenland was vanwege stages) niet kan worden opgemaakt dat [gedaagde 1] zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft en dat hij daar met [gedaagde 2] als partners samenwoont en hij alleen voor stages tijdelijk in het buitenland heeft verbleven. De kantonrechter overweegt dat het uiteraard de keuze is van [gedaagden] welke stukken hij hiervoor wil indienen, maar dat [gedaagden] ook geen stukken heeft overgelegd die gebruikelijk worden overgelegd om het hoofdverblijf en het samenwonen als partners aan te tonen. De kantonrechter overweegt dat [gedaagden] dit gemakkelijk had kunnen onderbouwen met bijvoorbeeld getuigenverklaringen van vrienden of buren die het voorgaande kunnen verklaren. Ook ontbreken er stukken zoals bijvoorbeeld bankafschriften met gezamenlijke uitgaven, dagelijkse bestedingen in de buurt van het gehuurde, vakanties en dergelijke of stukken met betrekking tot gezamenlijke abonnementen of voorzieningen die zien op het adres van het gehuurde.
2.8.
Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde 1] er niet in is geslaagd om voldoende onderbouwing te bieden van zijn stelling dat hij in het gehuurde zijn hoofdverblijf heeft en daar met [gedaagde 2] als partners samenwoont en hij alleen voor een tweetal stages tijdelijk in het buitenland heeft verbleven. De kantonrechter oordeelt dat [gedaagden] de stellingen van Laurentius onvoldoende betwist heeft en dus niet heeft voldaan aan zijn verzwaarde motiveringsplicht. Met inachtneming van hetgeen is overwogen in het tussenvonnis van 25 oktober 2023 komt hiermee naar het oordeel van de kantonrechter voldoende vast te staan dat [gedaagde 1] niet zijn hoofdverblijf heeft (gehad) in het gehuurde en dat hij het gehuurde in onderhuur of in gebruik heeft gegeven aan [gedaagde 2] zonder toestemming van Laurentius. [gedaagde 1] heeft daarmee in strijd gehandeld met zijn verplichtingen op grond van de huurovereenkomst. Dit levert een tekortkoming op.
Is ontbinding en ontruiming gerechtvaardigd?
2.9.
Uit artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) volgt, dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
2.10.
Vastgesteld is dat er sprake is van een tekortkoming, zodat de door Laurentius gevorderde ontbinding – en de daarmee samenhangende ontruiming – in beginsel kan worden toegewezen. [gedaagden] heeft in dit kader nog aangevoerd dat het gelet op de huidige crisis op de woningmarkt erg onwaarschijnlijk is dat hij een andere woning zal vinden, maar de kantonrechter is van oordeel dat deze omstandigheid niet meebrengt dat hier een uitzonderingssituatie zich voor doet. De kantonrechter overweegt dat het verlies van de woning voor [gedaagde 1] uiteraard ingrijpend is, maar daartegenover staat ook het belang van Laurentius om er voor te zorgen dat – in het geval van een tekortkoming die van voldoende gewicht is – de schaarse sociale woningen beschikbaar komen voor anderen die daarop aangewezen zijn en hiervoor op de wachtlijst staan. De kantonrechter is van oordeel dat de tekortkoming in dit geval de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Laurentius heeft bij akte een verlengde ontruimingstermijn gevorderd. Ter zitting is hierover toegelicht dat [gedaagde 1] op die manier tot het einde van zijn studie in het gehuurde kan blijven. De ontruiming zal dan ook worden toegewezen zoals gevorderd per 1 september 2024.
Betalen van de huurachterstand en servicekosten
2.11.
Laurentius heeft een bedrag van € 887,14 gevorderd aan huurachterstand en afrekening servicekosten. Hoewel [gedaagde 1] heeft aangevoerd dat hij dit al heeft betaald en hij vervolgens nog in de gelegenheid is gesteld om hiervoor betalingsbewijzen te overleggen, heeft hij dit niet gedaan. Zijn stelling dat hij al betaald heeft komt daardoor niet vast te staan. De kantonrechter zal de vordering tot betaling daarvan dan ook toewijzen.
2.12.
De over de huurachterstand en servicekosten gevorderde wettelijke rente kan gelet op het betalingsverzuim van Longemore ook worden toegewezen. Laurentius vordert deze vanaf de datum van dagvaarding, maar in de dagvaarding wordt deze betaling nog niet gevorderd. De kantonrechter wijst de wettelijke rente daarom toe vanaf 11 augustus 2023, dat is de datum waarop de akte vermeerdering van eis van Laurentius door de griffie is ontvangen, omdat Laurentius daarin voor het eerst aanspraak maakt op de betaling.
2.13.
[gedaagden] is de partij die ongelijk krijgt en zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Laurentius als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
130,99
- griffierecht
€
128,00
- salaris gemachtigde
€
330,00
(2,50 punten × € 132,00)
- nakosten
€
66,00
Totaal
€
654,99
3.De beslissing
De kantonrechter
3.1.
ontbindt per 1 september 2024 de tussen Laurentius en [gedaagde 1] bestaande huurovereenkomst voor de woning aan de [adres] ,
3.2.
veroordeelt [gedaagden] om op 1 september 2024 de woning gelegen aan de [adres] te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Laurentius zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Laurentius te stellen,
3.3.
veroordeelt [gedaagde 1] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Laurentius te betalen de som van € 887,14 aan betalingsachterstand, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 11 augustus 2023 tot de dag van algehele voldoening,
3.4.
veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, aan de zijde van Laurentius tot dit vonnis vastgesteld op € 654,99,
3.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
3.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 31 januari 2024.