Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/10170
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 augustus 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. C.J.M. Jacobs),
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Breda).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 26 september 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 673.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 4 juli 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam] en [taxateur] , taxateur.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een twee-onder-een-kap woning uit bouwjaar 2020 met een oppervlakte van 157 m². Het totale perceeloppervlak bedraagt 312 m2. De woning heeft een berging, overkapping, garage en een aanbouw van
15 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 600.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 673.000.
4. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van het object. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslagen afvalstoffenheffing en rioolheffing. Omdat belanghebbende tegen de aanslagen afvalstoffenheffing en rioolheffing geen gronden heeft aangevoerd, blijven die aanslagen buiten de beoordeling.
5. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Aankoopsom woning 15 augustus 2018
6. Belanghebbende bepleit dat de (nieuwbouw)woning in mei 2020 is opgeleverd. De koopsom inclusief meerwerk bedroeg € 455.000 vrij op naam. De gemiddelde waardestijging vanaf het moment van het tekenen van de koop- en aannemingsovereenkomst leiden niet tot een waardering op de peildatum van € 673.000. Op het moment van het sluiten van de koop- en aannemingsovereenkomst was € 455.000 de waarde in het economisch verkeer. Een eventuele waardeontwikkeling in de betreffende periode kan zo nodig worden gecorrigeerd middels indexcijfers, aldus belanghebbende. De heffingsambtenaar bepleit dat de eigen aankoopsom te ver verwijderd ligt van de waardepeildatum om te kunnen gebruiken voor belastingjaar 2023. De koop- en aanneemovereenkomst is namelijk gesloten op 15 augustus 2018, dat is bijna 3,5 jaar voor de nu geldende waardepeildatum, dit maakt de eigen aankoopsom onbruikbaar, zo bepleit de heffingsambtenaar. Naar het oordeel van de rechtbank kan de voormelde aankoopsom niet worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde op 1 januari 2022. De koopovereenkomst is gesloten op 15 augustus 2018, dit is 3,5 jaar voor de waardepeildatum. Hierdoor is het eigen verkoopcijfer te ver van de waardepeildatum gelegen. De eigen aankoopprijs weegt in dit geval niet op tegen de vergelijkingsobjecten. De rechtbank zal daarom uitgaan van de vergelijkingsmethode zoals door de heffingsambtenaar is toegepast. De rechtbank gaat hierna in op de vraag of de waarde van de woning aan de hand van de vergelijkingsmethode al dan niet te hoog is vastgesteld.
Toetsingskader van de rechtbank
7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
7.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
7.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 8 februari 2024 door [taxateur] is opgemaakt.
7.4.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 738.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
7.5.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, bouwjaar, inhoud en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
7.6.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Aan de aanbouw, garage en overkapping zijn afzonderlijke waarden toegekend. De grondwaarde bij de woning is gecorrigeerd met 15% vanwege de ligging. Op de m²-prijs van de referentiewoningen zijn vervolgens correcties toegepast voor voorzieningen en ligging.
7.7.
Belanghebbende bepleit dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de mindere ligging van de woning. De woning is gelegen aan de spoorlijn, direct grenzend aan de achtertuin. Daarnaast is er zicht op een zendmast en na de spoorlijn ligt een tuinbouwarenhuis waardoor er sprake is van horizonvervuiling. De spoorlijn zorgt niet alleen voor een verminderd uitzicht, maar ook voor geluids- en trillingsoverlast. Hier is onvoldoende rekening mee gehouden volgens belanghebbende, waardoor de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft ter zitting, mede met een verwijzing naar de genoemde taxatiematrix, bepleit dat er voldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning. Onderhavige woning heeft factor 2 gekregen voor de ligging, waardoor er een correctie is toegepast van 15 procent op de grondwaarde. De heffingsambtenaar is van mening dat een aftrek van 15 procent voor de ligging voldoende is. De rechtbank is van oordeel dat belanghebbende niet met een onderzoeksrapport of andere, voor de rechtbank toetsbare, feiten heeft onderbouwd dat er sprake is van overlast. Daarnaast is het ervaren van overlast bovendien subjectief van aard. Ook heeft de heffingsambtenaar in de taxatiematrix in de beroepsfase de woning factor 2 gegeven voor de ligging van de woning. De rechtbank ziet daarom geen reden om aan te nemen dat de liggingsfactor voor onderhavige woning te hoog is vastgesteld.
7.8.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
8.1
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. W. Toekoen, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Garb, griffier, op 5 augustus 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.