Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/5095
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 januari 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] van [b.v.] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg,
(gemachtigde: mr. N.D. Niederer).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 6 oktober 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 400.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift, vervolgens is er door de heffingsambtenaar een aanvullend verweerschrift ingediend.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 12 januari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde van belanghebbende, [naam] , en namens de heffingsambtenaar zijn verschenen mr. N.D. Niederer en [taxateur] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een portiekflat uit bouwjaar 1998 met een oppervlakte van 112 m². De woning heeft een berging, parkeerplaats en een balkon van 7 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 340.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 400.000.
4. Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslagen rioolheffing en afvalstoffenheffing. Omdat belanghebbende tegen de aanslagen rioolheffing en afvalstoffenheffing geen gronden heeft aangevoerd, blijven die aanslagen buiten de beoordeling.
5. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Formele grond
6. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar tijdens de bezwaarprocedure ten onrechte niet de opgevraagde gegevens aan hem heeft toegezonden. De rechtbank stelt vast dat belanghebbende in zijn bezwaarschrift heeft verzocht om een taxatieverslag, een matrix, de KOUDV-waarden, een grondstaffel en de indexeringscijfers. Vervolgens stelt de rechtbank vast dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase, bij de ontvangstbevestiging van het bezwaar, en daarmee tijdig, de gevraagde stukken heeft toegestuurd. In de matrix zijn weliswaar niet alle KOUDV-factoren vermeld, maar de heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op bezwaar toegelicht dat deze factoren standaard op gemiddeld (3) staan tenzij anders is weergegeven. In dit geval is dus geen sprake van een schending van artikel 40 van de Wet WOZ.
Toetsingskader van de rechtbank
7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
7.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
7.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
7.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 1 november 2023 door [taxateur] is opgemaakt.
7.4.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 421.355 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] , alle te [plaats] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
7.5.
Belanghebbende voert aan dat de referentiewoningen [adres 5] en [adres 6] niet vergelijkbaar zijn, omdat ze niet op de openbare markt zijn verkocht. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat voornoemde woningen extra onderbouwingen zijn voor de voorgestane waarde. Verder heeft hij toegelicht dat er niet gecontroleerd kan worden of [adres 5] maar een dag op de openbare markt is geweest. De rechtbank ziet in deze omstandigheid, nu niet is vast komen te staan dat sprake is geweest van een openbare verkoop, aanleiding om voornoemde referentiewoningen buiten beschouwing te laten.
7.6.
De rechtbank acht de andere gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en woonoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
7.7.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Alle referentiewoningen hebben eenzelfde berging, parkeerplaats en balkon, waaraan dezelfde afzonderlijke waarden zijn toegekend. Op de m²-prijs van de referentiewoningen zijn vervolgens correcties toegepast voor onderhoud en voorzieningen. Tevens is rekening gehouden met de bijdrage aan de Vereniging van Eigenaren.
7.8.
Belanghebbende bepleit dat de eenheidsprijs per vierkante meter niet klopt. In de bezwaarfase heeft de woning factor 3 (gemiddeld) gekregen voor onderhoud en voorzieningen. Vervolgens krijgt de woning in de beroepsfase factor 4 (bovengemiddeld) voor onderhoud en voorzieningen. De onderhoudsfactor ziet volgens belanghebbende op het onderhoud van het gehele appartementencomplex. Belanghebbende is van mening dat wanneer onderhavige woning factor 4 krijgt voor onderhoud, dit ook toegekend zou moeten worden aan de referentiewoningen, gezien zij allemaal in hetzelfde appartementencomplex zijn gelegen. De heffingsambtenaar bepleit dat de woning individueel op onderhoud wordt gewaardeerd en voert daarbij aan dat tijdens de inpandige opname is gebleken dat de woning in 2018 is opgeknapt. Hierdoor is onderhavige woning hoger gewaardeerd ten aanzien van de onderhoudsfactor, dan de referentiewoningen. De rechtbank is van oordeel dat de onderhoudsfactor niet ziet op het onderhoud van het gehele appartementencomplex, maar op het individuele onderhoudsniveau van de woning. Uit de foto’s van de woning, die de heffingsambtenaar in de beroepsfase heeft verstrekt, blijkt dat zowel het onderhoud als de voorzieningen, bovengemiddeld zijn. Alles overwegende concludeert de rechtbank dat de eenheidsprijs per vierkante meter van de woning op de juiste wijze is berekend door de heffingsambtenaar.
7.9.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.A.F. van Ginneken, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Garb, griffier, op 31 januari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.