ECLI:NL:RBZWB:2024:5223

• Datum uitspraak: 29 juli 2024
• Publicatiedatum: 29 juli 2024
• Zaaknummer: 10953759 \ OV VERZ 24-1304 (E)
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Beschikking
• Rechters: R. Rouwen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Benoeming deskundige voor huurprijsvaststelling in geschil tussen huurder en verhuurders

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant op 25 juni 2024 een beschikking gegeven in een geschil tussen [verzoeker] B.V. en de verhuurders, [verweerder sub 1] en [verweerder sub 2]. [verzoeker] huurt een winkelbedrijfsruimte van de verhuurders en heeft verzocht om de benoeming van een deskundige voor het vaststellen van de huurprijs, omdat partijen geen overeenstemming konden bereiken over de benoeming van een deskundige. De huurprijs bedraagt momenteel € 38.787,00 exclusief btw per jaar. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de verhuurders niet bereid waren om een deskundige te benoemen, wat heeft geleid tot het verzoek van [verzoeker].

De kantonrechter heeft de relevante artikelen van het Burgerlijk Wetboek, namelijk artikel 7:303 en 7:304, in overweging genomen. Artikel 7:303 lid 1 BW stelt dat zowel de huurder als de verhuurder kan verzoeken om de huurprijs te laten vaststellen door de rechter, terwijl artikel 7:304 lid 1 BW vereist dat een vordering tot huurprijsvaststelling vergezeld gaat van een advies van een gezamenlijk benoemde deskundige. Aangezien partijen geen overeenstemming hebben bereikt over de benoeming van een deskundige, heeft de kantonrechter besloten om een deskundige te benoemen.

De kantonrechter heeft de heer [vastgoedadviseur] van [vastgoedbedrijf] benoemd als deskundige voor het opstellen van een advies omtrent de nadere huurprijs. Tevens zijn de verhuurders veroordeeld in de proceskosten van [verzoeker], die zijn begroot op € 807,00. De beschikking is uitvoerbaar bij voorraad verklaard, wat betekent dat de beslissing onmiddellijk moet worden nageleefd, ongeacht eventuele hoger beroep procedures.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Tilburg

Zaaknummer / rekestnummer: 10953759 \ OV VERZ 24-1304

Beschikking van 25 juni 2024

[verzoeker] B.V. ,

te [plaats 1] ,

verzoekende partij,

hierna te noemen: [verzoeker] ,

gemachtigde: mr. R. Bressers,

tegen

1. [verweerder sub 1] ,

te [plaats 1] ,
2.
[verweerder sub 2] ,

te [plaats 2] ,
3.
[verweerder sub 3] ,

te [plaats 3] (België),

verwerende partijen,

hierna samen te noemen: [verweerders] ,

gemachtigde en procederend in persoon: verweerder sub 3 (hierna te noemen: [verweerder sub 3] ).

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het verzoekschrift met producties

- het verweerschrift

- de brief van [verweerders] van 24 april 2024

- de mondelinge behandeling van 11 juni 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

2. De feiten

2.1.

[verzoeker] huurt van [verweerder sub 1] en [verweerder sub 2] (hierna te noemen: verhuurders) de winkelbedrijfsruimte (op de begane grond en op de eerste verdieping) aan de [adres] [plaats 1] . [verweerder sub 3] is de vader van verhuurders en is de eigenaar van het gehuurde.

2.2.

[verzoeker] gebruikt het gehuurde ten behoeve van de exploitatie van haar optiekbedrijf.

2.3.

De huurprijs bedraagt op dit moment € 38.787,00 exclusief btw per jaar. Bij brief van 16 november 2023 is namens [verzoeker] aan [verweerders] onder meer verzocht een suggestie te doen voor een gezamenlijk te benoemen deskundige voor een nadere vaststelling van de huurprijs. Vervolgens hebben partijen overleg gevoerd, maar zij zijn niet tot overeenstemming gekomen.

3. Het verzoek en het verweer

3.1.

[verzoeker] verzoekt de kantonrechter om bij beschikking, uitvoerbaar bij voorraad, een deskundige te benoemen voor het opstellen en uitbrengen van een advies omtrent de nadere huurprijs met betrekking tot het gehuurde, gerekend per de dag van indiening van onderhavig verzoek, met veroordeling van [verweerders] in de proceskosten. [verzoeker] baseert haar verzoek op artikel 7:304 BW. Zij voert aan dat partijen ondanks een poging van [verzoeker] geen overeenstemming hebben kunnen bereiken over de benoeming van een deskundige. Volgens [verzoeker] wil [verweerders] daaraan niet meewerken, omdat dat volgens hem tot onnodige kosten leidt.

3.2.

[verweerders] heeft in eerste instantie verweer gevoerd tegen het verzoek. Vervolgens heeft [verweerders] bij brief van 24 april 2024 aan de rechtbank bericht dat hij zich refereert aan het oordeel van de kantonrechter.

4. De beoordeling

4.1.

Volgens artikel 7:303 lid 1 BW kunnen zowel de huurder als de verhuurder van een bedrijfsruimte vorderen dat de rechter de huurprijs, als deze niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, nader zal vaststellen.

4.2.

In artikel 7:304 lid 1 BW staat dat een vordering tot nadere huurprijsvaststelling slechts ontvankelijk is, indien deze vergezeld gaat van een advies omtrent de nadere huurprijs, opgesteld door een of meer door partijen gezamenlijk benoemde ter zake deskundigen.

4.3.

Als partijen geen overeenstemming bereiken over de benoeming van een deskundige, kan de rechter op grond van artikel 7:304 lid 2 BW op verzoek van de huurder of de verhuurder een deskundige benoemen.

4.4.

Vast staat dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over de benoeming van een deskundige voor een nadere vaststelling van de huurprijs van de gehuurde bedrijfsruimte. Daarom zal de kantonrechter het verzoek van [verzoeker] ten aanzien van de verhuurders toewijzen. Ten aanzien van [verweerder sub 3] is [verzoeker] naar het oordeel van de kantonrechter niet-ontvankelijk in haar verzoek, omdat [verweerder sub 3] geen (mede)verhuurder is van het gehuurde.

4.5.

De griffier heeft na de mondelinge behandeling contact opgenomen met de heer mr. [vastgoedadviseur] van [vastgoedbedrijf] te [plaats 2] (hierna ook te noemen: [vastgoedbedrijf]). Hij heeft verklaard dat hij vrij staat en dat hij bereid is als deskundige te willen optreden. Daarbij heeft hij aangegeven dat de kosten bestaan uit een vast en een variabel deel. Voor het vaste bedrag van € 5.250,00 exclusief btw zal [vastgoedbedrijf] alle werkzaamheden verrichten om te

komen tot het conceptrapport. Na het uitbrengen hiervan zal dit vaste deel gefactureerd

worden. Blijkt vervolgens dat meer dan 4 uur nodig is om alle opmerkingen van partijen

te verwerken in het definitieve rapport, dan zal deze extra tijd achteraf worden

gedeclareerd op basis van werkelijk bestede uren à € 185,00 exclusief btw.

4.6.

De kantonrechter neemt aan dat de meest gerede partij contact zal opnemen met de deskundige en hem opdracht zal geven tot het uitbrengen van het advies omtrent de nadere huurprijs conform artikel 7:303 BW. Voor wat betreft de kosten van het advies van de deskundige oordeelt de kantonrechter als volgt. In artikel 7:304 lid 3 BW is bepaald dat voormelde kosten proceskosten zijn als bedoeld in artikel 237 Rv. Dat zijn echter geen kosten die in deze procedure worden gemaakt. Kort gezegd houdt voormelde bepaling in dat de kosten voor de deskundige – uiteindelijk – voor rekening komen van de partij die in de procedure tot huurprijsvaststelling in het ongelijk wordt gesteld. Op dit moment is zo'n procedure niet aanhangig en eveneens is niet duidelijk wie in die procedure in het ongelijk zal worden gesteld. Gelet op het feit dat het aan [verzoeker] zal zijn om te beslissen of de procedure tot huurprijsvaststelling ook daadwerkelijk gevoerd zal worden, gaat de kantonrechter er van uit dat zij thans, bij wijze van voorschot, het in 4.5 bedoelde bedrag zal betalen aan de deskundige. [verzoeker] kan van het door haar betaalde voorschot aan de deskundige opgave doen in de – zo nodig – nog aanhangig te maken dagvaardingsprocedure ex artikel 7:303 BW, in welke procedure ook over de proceskosten (inclusief de deskundigenkosten) een beslissing zal worden genomen.

4.7.

Verhuurders zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van [verzoeker] . Deze kosten worden begroot op € 807,00 (€ 130,00 griffierecht en € 542,00 aan salaris voor de gemachtigde van [verzoeker] en € 135,00 nakosten (te vermeerderen met de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)).

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

verklaart [verzoeker] niet-ontvankelijk in haar verzoek ten aanzien van [verweerder sub 3] ,

5.2.

benoemt als deskundige als bedoeld in artikel 7:304 lid 2 BW voor het opstellen van een advies omtrent de nadere huurprijs in de zin van artikel 7:303 BW
de heer [vastgoedadviseur] van [vastgoedbedrijf] , gevestigd te [vestigingsadres],

5.3.

veroordeelt verhuurders in de proceskosten van € 807,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als verhuurders niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Deze beschikking is gegeven door mr. Rouwen en in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2024.