Uitspraak
RECHTBANK Zeeland-West-Brabant
Civiel recht
Zittingsplaats Middelburg
Zaaknummer: C/02/414258 / HA ZA 23-506
Vonnis van 10 juli 2024
in de zaak van
[eiser],
wonende te [plaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. P.H. Pijpelink,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. J.B. de Meester.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 6 december 2023 met de daarin genoemde stukken,
- de mondelinge behandeling van 11 april 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de e-mail van 11 april 2024 van mr. Pijpelink, met één bijlage.
1.2.
Na de mondelinge behandeling is de zaak aangehouden. Partijen hebben vervolgens de rechtbank verzocht om vonnis te wijzen. Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] heeft op 4 mei 2022 de woning aan [adres] te [plaats] (hierna: de woning) gekocht van [gedaagde] voor € 120.000. De woning was getaxeerd op € 140.000. Het betreft een woning van ongeveer 100 jaar oud. In de koopovereenkomst is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
“[…]
artikel 6 Staat van de onroerend zaak/ Gebruik
6.1.
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin
deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt, derhalve met alle […], zichtbare en onzichtbare gebreken […].
[…]
6.3
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis voor permanente bewoning.
[…]
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van de koper.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. […].
[…]
artikel 16 Bedenktijd
De koper die een natuurlijke persoon is en niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf heeft bedenktijd om deze koopovereenkomst te ontbinden. De bedenktijd duurt drie dagen […].
[…]
artikel 21 Ouderdomsclausule
Koper verklaart er mee bekend te zijn dat deze woning meer dan 100 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat verkoper niet in voor de vloeren, de leidingen voor elektriciteit, water en gas, de riolering en de afwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 omschreven woongebruik.
Koper verklaart voldoende bekend te zijn met de staat van onderhoud van het gekochte.
[…]”
2.2.
Per e-mail van 6 mei 2022 heeft de makelaar van [gedaagde] drie documenten aan [eiser] doorgezonden, waaronder een inlichtingenformulier (hierna: het formulier). In dit formulier, ondertekend door [gedaagde] op 18 september 2020, is onder meer aangegeven dat sprake is (geweest) van vochtdoorslag of optrekkend vocht, gebreken aan de vloerconstructie en overlast van ongedierte. Aan het einde is het formulier afgesloten met een algemene mededeling: “Het huis is oud en versleten en de nieuwe koper moet het afbreken want het is “op”. In die staat verkoop ik het!”, aldus [gedaagde] .
2.3.
De woning is op 22 juni 2022 geleverd aan [eiser] .
2.4.
Per aangetekende brief van 25 oktober 2022 heeft de rechtsbijstandverlener van [eiser] aan [gedaagde] medegedeeld dat sprake is van gebreken en non-conformiteit.
2.5.
[eiser] heeft onder andere een bouwkundig rapport laten uitvoeren. Uit het rapport van de heer [naam] van Bouwtechnisch Keuringsbureau Zeeland van 15 februari 2023 volgt dat de bouwtechnische staat van de woning zeer slecht is, waarbij de herstelkosten op 80,44% van de herbouwwaarde zijn geraamd.
2.6.
Mr. Pijpelink heeft [gedaagde] per aangetekende brief van 2 mei 2023 aangegeven dat sprake is van bedrog, dwaling en wanprestatie en [gedaagde] verzocht contact op te nemen om naar een oplossing te zoeken. Hierop is niet inhoudelijk gereageerd.
2.7.
Per brief van 4 juli 2023 (welke per deurwaardersexploot van 5 juli 2023 is betekend aan [gedaagde] ) heeft mr. Pijpelink de koopovereenkomst buitengerechtelijk vernietigd en voorwaardelijk ontbonden, met het verzoek om tot betaling over te gaan van de koopsom, geleden schade en gemaakte kosten. Per brief van 28 augustus 2023 heeft mr. De Meester namens [gedaagde] betwist dat sprake is van bedrog of dwaling, omdat [eiser] wist van de staat van de woning.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij vonnis, primair voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst buitengerechtelijk is vernietigd, althans deze alsnog te vernietigen, subsidiair voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst is ontbonden, althans deze alsnog te ontbinden, en zowel primair als subsidiair [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 141.831,78 (bestaande uit € 120.000,- aan aankoopsom, € 14.771,03 aan schadevergoeding en € 7.060,75 aan buitengerechtelijke kosten), te vermeerderen met wettelijke rente, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2.
[eiser] legt het volgende aan zijn vorderingen ten grondslag. Volgens [eiser] is er sprake van bedrog. In de advertentie stond dat de woning eenvoudig is en wat vernieuwing nodig heeft, terwijl uit het formulier blijkt dat zowel [gedaagde] als zijn makelaar wisten dat het een sloopwoning betrof en zij dat niet voorafgaand aan de koop aan [eiser] hebben medegedeeld. De gebreken zoals genoemd in het formulier zijn evenmin voorafgaand aan de koop aan [eiser] medegedeeld. Door het formulier pas op 6 mei 2022, dus na het sluiten van de koopovereenkomst, aan [eiser] te sturen, heeft [gedaagde] zijn mededelingsplicht geschonden. [eiser] heeft gedwaald bij het aangaan van de koop. Hij voert hiervoor enerzijds aan dat in de advertentie staat dat de woning wat vernieuwing nodig heeft en anderzijds dat in de koopovereenkomst staat dat de woning voor permanente bewoning geschikt is, terwijl het een sloopwoning betreft. Gelet op het bedrog dan wel de dwaling is de overeenkomst vernietigbaar en dient [gedaagde] de koopsom terug te betalen samen met de door [eiser] gemaakte kosten en geleden schade, waarbij deze schade moet worden vergoed op basis van de gestelde dwaling en uit hoofde van onrechtmatige daad. Subsidiair stelt [eiser] dat de woning niet aan de koopovereenkomst beantwoordt en de koopovereenkomst kan en moet worden ontbonden.
3.3.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. Volgens [gedaagde] had – kort samengevat – de advertentie slechts had als doel om mensen te interesseren voor de woning. [eiser] wist wat hij kocht. De prijs van de woning was conform de staat van de woning. Hij was op 4 mei 2022 al op de hoogte van de inhoud van het inlichtingenformulier. [eiser] heeft geen gebruik gemaakt van de contractuele bedenktijd. Daarnaast is de woning zonder protest geleverd. [eiser] heeft voorts niet binnen bekwame tijd na de koop geklaagd.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Niet in geschil is dat de woning in een zeer slechte staat verkeert. Partijen verschillen van mening of sprake is van bedrog dan wel dwaling, of [gedaagde] op basis daarvan vervolgens schadeplichtig is en of de woning aan de koopovereenkomst beantwoordt. De rechtbank oordeelt dat van bedrog of dwaling en een daaruit volgende schadeplichtigheid geen sprake is en dat de woning conform de koopovereenkomst is en wijst daarom de vorderingen van [eiser] af. De rechtbank zal dit nader toelichten.
geen sprake van bedrog
4.2.
Voor een geslaagd beroep op bedrog is vereist dat iemand opzettelijk een ander beweegt tot het verrichten van een bepaalde rechtshandeling door het doen van onjuiste mededelingen of het verzwijgen van feiten die medegedeeld hadden moeten worden. Tevens moet sprake zijn van een causaal verband tussen de mededeling of verzwijging en het verrichten van de rechtshandeling.
4.3.
In dit geval oordeelt de rechtbank dat de advertentie geen bedrog oplevert. Weliswaar kan worden gezegd dat de mededeling dat de woning slechts ‘wat vernieuwing nodig heeft’ als onwaar kan worden gezien gelet op de staat waarin de woning verkeert, maar het is van algemene bekendheid dat aanprijzingen van woningen doorgaans dergelijke bewoordingen bevatten. Daarbij komt dat het een aanprijzing in algemene bewoordingen betreft en geen specifieke mededeling. Gelet op artikel 3:44 lid 3, tweede volzin, BW slaagt het beroep op bedrog om die reden evenmin.
4.4.
De koopovereenkomst is ook niet onder bedrog tot stand gekomen doordat [gedaagde] zijn mededelingsplicht zou hebben geschonden. De rechtbank is van oordeel dat in het onderhavige geval een spreekplicht voor [gedaagde] bestond, gelet op:
- de zeer slechte staat van de woning,
- dat deze staat blijkens het formulier bij [gedaagde] al in september 2020 bekend was en
- dat niet alle gebreken (direct) zichtbaar waren.
4.5.
[gedaagde] heeft onder verwijzing naar de verklaring van zijn makelaar gemotiveerd betwist dat voorafgaand aan de koop geen mededelingen zijn gedaan over de werkelijke staat van de woning. De rechtbank neemt in haar beoordeling mee dat de eerste pagina van het inlichtingenformulier wel is ondertekend door [eiser] (in tegenstelling tot de andere pagina’s) en dat uit de verklaring van de makelaar volgt dat [eiser] heeft gevraagd om een sleutel van de poort. Onweersproken is gesteld dat de vraag om die sleutel direct voortvloeit uit het inlichtingenformulier. Naar oordeel van de rechtbank volgt hieruit dat het zeer aannemelijk is dat het inlichtingenformulier volledig voorafgaand aan de koop is besproken. [gedaagde] heeft daarmee voldaan aan zijn mededelingsplicht.
4.6.
Zelfs als wordt aangenomen dat de volledige inhoud van het inlichtingenformulier pas op 6 mei 2022, dus na het sluiten van de koopovereenkomst, aan [eiser] bekend is geworden, dan is niet gebleken dat sprake is van een causaal verband tussen het verzwijgen van feiten die [gedaagde] had moeten mededelen en het sluiten van de koopovereenkomst. Immers, [eiser] heeft op 6 mei 2022 kennis kunnen nemen van die feiten. Op dat moment liep nog de bedenktermijn zoals genoemd in artikel 16 van de koopovereenkomst. De bedenktermijn is verstreken zonder dat [eiser] in actie is gekomen. Ook is de woning op 22 juni 2022 aan [eiser] geleverd, waarbij gesteld noch gebleken is dat [eiser] op enige wijze heeft geprotesteerd bij [gedaagde] omtrent de staat van de woning. Pas na maanden van verbouwing heeft [eiser] bij [gedaagde] geklaagd over gebreken en de staat van de woning. Onder deze omstandigheden acht de rechtbank een causaal verband tussen het al dan niet kennis hebben van de staat van de woning en het sluiten van de koopovereenkomst afwezig.
4.7.
Gelet op al het voornoemde slaagt het beroep op bedrog niet. Derhalve dient eveneens de op dit bedrog gebaseerde vordering tot vergoeding van geleden schade uit hoofde van onrechtmatige daad te worden afgewezen.
geen sprake van dwaling
4.8.
Zoals hiervoor overwogen bestond voor [gedaagde] een mededelingsplicht waaraan hij heeft voldaan, zodat een beroep op dwaling al om die reden niet kan slagen.
4.9.
Evengoed kan het beroep op dwaling niet slagen, nu een eventuele dwaling voor rekening van [eiser] komt. Immers, [eiser] wist dat hij een woning kocht van ongeveer 100 jaar oud. Vaststaat dat [eiser] heeft nagelaten om een bouwkundig onderzoek uit te laten voeren naar de staat van de woning voordat de koop werd gesloten. Het is van algemene bekendheid dat een oud huis de nodige gebreken met zich mee kan brengen. Het lag op de weg van [eiser] om zich te (laten) vergewissen van de staat van de woning. De omstandigheid dat [eiser] een onervaren huizenkoper is en dat volgens [eiser] zijn aankoopmakelaar niet bij de bezichtigingen aanwezig mocht zijn, doet daar niets aan af. Ook weegt de rechtbank mee dat de woning onder de taxatiewaarde is verkocht, wat aanleiding had moeten zijn voor [eiser] om beducht te zijn op eventuele gebreken.
geen sprake van non-conformiteit
4.10.
[eiser] heeft zich beroepen op de non-conformiteit van de woning. De rechtbank oordeelt dat dit beroep niet slaagt. Zoals hiervoor overwogen is de rechtbank van oordeel dat het zeer aannemelijk is dat het inlichtingenformulier voorafgaand aan de koop met [eiser] is besproken en hij dus wist van de gebreken, zodat het beroep reeds daarom niet slaagt. Als wordt aangenomen dat [eiser] pas op 6 mei 2022 het inlichtingenformulier ontving, dan geldt het volgende. Vaststaat dat sprake is van gebreken. In het midden kan blijven of die gebreken een normaal gebruik van de woning in de weg staan en of [eiser] tijdig heeft geklaagd. Niet alleen is in artikel 21 van de koopovereenkomst een ouderdomsclausule opgenomen waarin staat dat gebreken geacht worden niet belemmerend te werken op het woongebruik, maar de gebreken waren ook kenbaar voor [eiser] . Hij had immers de gebreken kunnen ontdekken als hij voorafgaand aan de koop onderzoek had laten verrichten naar de staat van de woning. Zoals hiervoor overwogen lag het op de weg van [eiser] om onderzoek te laten verrichten, gelet op de ouderdom en de vraagprijs van de woning. Op grond van artikel 6.1 van de koopovereenkomst draagt [eiser] het risico voor alle zichtbare en onzichtbare gebreken. De gebreken komen derhalve voor rekening van [eiser] .
proceskosten
4.11.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht
€
2.277,00
- salaris advocaat
€
3.858,00
(2,00 punten × € 1.929,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
6.313,00
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 6.313,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Bosters en in het openbaar uitgesproken op 10 juli 2024.