Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 10359648 \ CV EXPL 23-684
Vonnis van 10 juli 2024
in de zaak van
VERENIGING VAN EIGENAARS [eiser],
te [plaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: de VvE,
gemachtigde: Stichting Achmea Rechtsbijstand,
tegen
[gedaagde],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: ARAG SE Rechtsbijstand.
1.De zaak in het kort
De VvE heeft extra kosten voor verwarming en gebruik van een parkeerplaats in rekening gebracht bij een lid. Daarnaast heeft de VvE dit lid een boete opgelegd vanwege hinder. Volgens het lid werkten de meters voor het warmteverbruik niet goed meer en kan het daarom zijn dat bij hem te veel in rekening wordt gebracht. Dat de meters ook echt een verkeerde meterstand gaven, blijkt echter niet. Daarom moet hij toch betalen voor de extra verbruikskosten. Voor wat betreft de parkeerkosten is het lid van mening dat het besluit op grond waarvan deze in rekening worden gebracht in strijd is met het Reglement. De kantonrechter is het daarmee eens. Dat leidt tot de conclusie dat het besluit nietig is en de kosten niet in rekening kunnen worden gebracht. Ook vindt de kantonrechter dat de boete niet betaald hoeft te worden, nu onvoldoende blijkt dat de hinder door dit lid is veroorzaakt.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek.
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten:
- [gedaagde] is eigenaar van het appartementsrecht dat ziet op het appartement aan de [adres] in [plaats] in het appartementencomplex ‘ [naam appartementencomplex] ’.
- [gedaagde] is als eigenaar van het appartementsrecht van rechtswege lid van de VvE. Voor dit lidmaatschap gelden naast de wettelijke regels ook de regels uit het Modelsplitsingsreglement 1973 (MR) en het Huishoudelijk Reglement (HR).
- In het HR is onder meer bepaald:
1.3
Sancties en boetes
Op overtreding of niet-nakomen van één der bepalingen van het HR volgen sancties in overeenstemming met het daartoe strekkend artikel in het modelreglement. Het bestuur of de beheerder zal de betreffende eigenaar […] eenmalig een boete opleggen van maximaal de hieronder genoemde hoogte:
2.7
Parkeerterrein
b. Voor alle eigenaren wordt maximaal één parkeerkaart beschikbaar gesteld. Deze kaart staat geregistreerd op naam en is niet overdraagbaar aan een ander.
[…]
Mocht u uw parkeerkaart toch overdragen aan een ander dan wordt deze geblokkeerd en zal u geen nieuwe kaart meer kunnen aanvragen […] Mocht u uw appartement of garage verkopen dan zal uw kaart worden geblokkeerd. De nieuwe eigenaar ontvangt via de beheerder een nieuwe kaart.
[…]
e. Er kunnen geen plaatsen worden gereserveerd.
f. Het parkeren van caravans, aanhangwagens, boottrailers en dergelijke is niet togestaan tenzij alleen voor het laden en lossen, doch dan alleen in de parkeervlakken.
- In het MR staat onder meer:
Artikel 4
Een eigenaar of gebruiker heeft het genot van de gemeenschappelijk gedeelten en/of de gemeenschappelijk zaken, volgens de bestemming daarvan.
Hij moet daarbij inachtnemen het reglement en het huishoudelijk reglement en hij mag geen inbreuk maken op het recht van mede-genot van de andere eigenaar of gebruikers.
Artikel 20
1.
Indien een eigenaar zijn privé gedeelte met inbegrip van het medegebruik van de gemeenschappelijk gedeelten en/of de gemeenschappelijk zaken aan een ander in gebruik wil geven, zal die ander het gebruik slechts kunnen verkrijgen na ondertekening van een in duplo opgemaakte en gedagtekende verklaring dat hij het reglement en het huishoudelijk reglement, alsmede een besluit als bedoeld in artikel 876c van het Burgerlijk Wetboek, voor zover die op een gebruik betrekking hebben zal naleven.
Indien een eigenaar zijn privé gedeelte met inbegrip van het medegebruik van de gemeenschappelijk gedeelten en/of de gemeenschappelijk zaken aan een ander in gebruik wil geven, zal die ander het gebruik slechts kunnen verkrijgen na ondertekening van een in duplo opgemaakte en gedagtekende verklaring dat hij het reglement en het huishoudelijk reglement, alsmede een besluit als bedoeld in artikel 876c van het Burgerlijk Wetboek, voor zover die op een gebruik betrekking hebben zal naleven.
- Op 10 november 2020 is door de vergadering van eigenaars een besluit genomen in verband met de parkeerplaats. In de notulen staat:
7
Parkeren
Per 1 december 2020 geldt dat in de straal voor parkeren moet worden betaald. De gemeente heeft ons gevraagd de bestaande parkeerplaatsen (33) te koppelen aan evenveel woningen. Uit bijgevoegd juridisch advies (zie vergaderstukken) blijkt dat we eigenlijk geen andere keuze hebben dan doen wat de gemeente van ons vraagt. Als we dat niet doen, kan niemand een basisvergunning krijgen. Wij vragen u dan ook in te stemmen met het volgende voorstel:
Voorstel toewijzing parkeerplaatsen
Uitsluitend appartementseigenaren die voldoen aan de volgende criteria kunnen aanspraak maken op toegang tot de parkeerplaats tegen een vergoeding van Euro 4,- per maand.
- [naam appartementencomplex] wordt verwarmd door middel van een collectieve verwarmingsinstallatie. Het individuele verbruik wordt gemeten met meters van Techem. Het werkelijke verbruik wordt door de VvE aan de leden doorberekend. Zijn de voorschotten niet toereikend dan volgt nog een factuur voor het restant.
- In de notulen van de vergadering van 22 april 2021 is in verband met het de meters onder punt 3 opgenomen:
Mevrouw [naam] geeft aan dat de meters op de verwarming een levensduur hebben van 10 jaar. De huidige meters zijn 12 jaar oud. Dit kan inhouden dat het batterijniveau van de meters op dt moment veel te laag kan zijn en dat je daardoor ook de meters niet meer goed kunt uitlezen en/of juist werken. Mevr. [naam] vraagt of dit bekend is en er correspondentie over is geweest? Dit is bekend bij de beheerder en de technische commissie.
[…]
Er wordt aangegeven dat Techem niet kan garanderen dat de uitmeting correct gebeurd ivm de oude meters. Er is ook een brief vanuit Techem verstuurd met hierin aangegeven dat de werkingsduur van de meters afloopt, dus heeft Techem hun verantwoordelijkheid hierin genomen. Het bestuur en de beheerder zullen hier achter aan gaan met Techem en hier nog uitspraak over doen.
- Op 26 augustus 2021 heeft de VvE een factuur van € 63,93 voor de afrekening van stookkosten 2020-2021 aan [gedaagde] gestuurd.
- Op 13 oktober 2021 heeft [gedaagde] via zijn rechtsbijstandverlener een brief aan de VvE gestuurd waarin hij inzicht vraagt in de daadwerkelijk verbruikte verwarmingskosten en herstel van de bemetering.
- Op 13 oktober 2022 heeft de VvE [gedaagde] een boete opgelegd van € 100,00 in verband met onredelijke hinder.
- Op 8 december 2022 heeft de VvE aan [gedaagde] een aanmaning gestuurd voor achterstallige betalingen ter hoogte van € 339,11 onder aanzegging van rente en kosten. [gedaagde] heeft naar aanleiding daarvan niet betaald.
- Op 16 februari 2023 laat het bestuur van de VvE in een algemeen bericht aan de leden het volgende weten:
“Radiatoren, radiatorkranen en Techemmeters
[…]
Een meting kan hiermee in uitzonderlijke gevallen plaatsvinden op het moment dat een externe warmtebron ervoor zorgt dat de plaat zodanig wordt opgewarmd. We spreken dan over enkele extra eenheden, afhankelijk van het moment van meten. De buizen naast verwarmingen in combinatie met bijvoorbeeld slechtere isolatie, kan van grote in vloed zijn.
[…]
Op afstand kunnen we niet bevestigen of herleiden waar eventuele ongewenste eenheden vandaan komen. Techem heeft ook nooit een verklaring voor verbruiken, gewenst of ongewenst. Het controleren van radiatoren op onbedoeld verbruik, valt onder verantwoordelijkheid van bewoners/eigenaren. Zaken, zoals isolatie, staat van apparatuur, zijn hierin ook heel belangrijk voor een zo goed mogelijke meting.
4.Het geschil
4.1.
De VvE vordert - samengevat –
1. veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 431,05 (inclusief rente en kosten) en de wettelijke rente over € 352,18 vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling;
2. veroordeling van [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting vanaf 1 februari 2023 per maand een bedrag van € 278,48 te betalen, als [gedaagde] in gebreke blijft deze tijdig te voldoen, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf telkens de eerste dag van de maand van elke periode tot aan de voldoening, gedurende de periode dat [gedaagde] als eigenaar van de woning kan worden aangemerkt, een en ander een bedrag van € 25.000,00, tezamen met het onder 1 genoemde bedrag, niet te boven gaand;
3. veroordeling van [gedaagde] tot betaling van proceskosten;
4. het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
4.2.
[gedaagde] voert verweer. Hij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van de VvE, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van de VvE en veroordeling van de VvE in de proceskosten, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
De standpunten van de VvE
5.1.
De VvE stelt als eerste dat [gedaagde] voor stookkosten moet betalen, omdat zijn werkelijke verbruik hoger is dan de voorschotbedragen. Daarnaast stelt de VvE dat [gedaagde] afval van zijn balkon heeft gegooid. Daarmee is sprake van onredelijke hinder. De VvE heeft [gedaagde] daarom conform artikel 1.3 van het HR een boete van € 100,00 opgelegd. Tot slot stelt de VvE dat [gedaagde] de vergoeding van € 4,00 per maand voor de aan hem toegewezen parkeerplaats moet betalen. [gedaagde] is van rechtswege lid van de VvE en daardoor verplicht om de in een vergadering vastgestelde bijdragen te betalen. [gedaagde] is ernstig in gebreke en de VvE vermoedt dat hij ook in de toekomst in gebreke zal blijven. De VvE heeft dus belang bij een doorlopende veroordeling van [gedaagde] . Omdat [gedaagde] in verzuim is met betalen, is hij wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten verschuldigd.
De standpunten van [gedaagde]
5.2.
verweert zich tegen betaling van de stookkosten, omdat hij vermoedt dat hij teveel stookkosten betaalde. Volgens [gedaagde] kunnen de meters als gevolg van het einde van de levensduur van de batterijen mogelijk niet meer goed worden uitgelezen en/of niet meer juist werken. Ook de VvE zelf heeft aangegeven dat sprake is van ‘ongewenst warmte-eenheden’ en dat niet te herleiden is waar deze ongewenste warmte-eenheden vandaan komen.
[gedaagde] betwist dat hij afval heeft gegooid in de gemeenschappelijke tuin en dat hierover gesprekken zijn gevoerd. Er is geen enkele sprake van onredelijke hinder.
Tot slot betwist [gedaagde] dat hij parkeerkosten moet betalen. Volgens hem is het besluit in de vergadering van 10 november 2020 over het gewijzigde parkeerbeleid in strijd met de splitsingsakte. Doordat zijn recht op de parkeerplaatsen niet meer overdraagbaar is, is bovendien sprake van een aanzienlijke waardevermindering van zijn appartement. Daarnaast maken anderen gebruik van de parkeerplaatsen zonder dat zij daarvoor betalen en staan er campers geparkeerd terwijl dat niet is toegestaan.
5.3.
De kantonrechter zal de drie geschilpunten, te weten stookkosten, boete en parkeerbijdrage, hieronder per punt beoordelen.
Stookkosten: [gedaagde] moet de extra stookkosten betalen
5.4.
De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] zijn verweer dat hij mogelijk te veel stookkosten betaalde onvoldoende heeft onderbouwd. De enkele stelling dat er een mogelijkheid bestaat dat de meters niet goed kunnen worden uitgelezen en/of niet meer goed werken, is daarvoor onvoldoende. Overigens heeft [gedaagde] ook niet onderbouwd dat bij hem sprake is van ‘ongewenste warmte-eenheden’ en dat dit heeft geleid tot een berekening op grond waarvan hij moest bijbetalen. Tot slot heeft de VvE in 2022 alle warmtemeters laten vervangen, zodat [gedaagde] zijn verbruik in de betwiste periode ook niet meer kan aantonen. Daarom wordt dit verweer verworpen. Dit betekent dat [gedaagde] het bedrag na afrekening stookkosten moet betalen en dat dit deel van de vordering, een bedrag van € 63,93, wordt toegewezen.
Boete: Niet blijkt dat sprake is van onredelijke hinder
5.5.
[gedaagde] heeft betwist dat sprake is van onredelijke hinder, zodat hij de boete niet hoeft te betalen. Het lag daarom op de weg van de VvE om haar stellingen op dit punt nader te onderbouwen. De VvE heeft weliswaar een verklaring overgelegd, maar deze is anoniem en overigens blijkt op geen enkele manier dat [gedaagde] het afval in de tuin gooide. Ook heeft de VvE geen nadere onderbouwing gegeven naar aanleiding van de betwisting door [gedaagde] dat gesprekken met handhaving, buurtbemiddeling of wijkagent hebben plaatsgevonden. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat de VvE haar stellingen onvoldoende heeft onderbouwd en dat niet blijkt dat [gedaagde] afval in de gemeenschappelijke tuin heeft gegooid. Dat betekent dat de opgelegde boete niet in stand kan blijven en dit deel van de vordering wordt afgewezen.
Parkeerbijdrage: Het besluit over de wijziging van het parkeerbeleid is nietig
5.6.
Onderdeel van het gevorderde bedrag is ook een bedrag aan parkeerkosten van € 4,00 dat maandelijks in rekening wordt gebracht. Dit bedrag is vastgesteld in een besluit van de algemene ledenvergadering van 10 november 2020 tot een nieuw parkeerbeleid binnen de slagboom van het gezamenlijke terrein (verder ‘het Besluit’). [gedaagde] voert verweer tegen dit deel van de vordering, omdat volgens hem het Besluit in strijd is met de splitsingsakte. Doordat de parkeerplaatsen op kenteken staan en het recht op een parkeerplaats niet meer overdraagbaar is, verliest hij bij verkoop van zijn auto zijn recht op een parkeerplaats en daarmee het genot van het gemeenschappelijk gedeelte. Ook kan hij om die reden zijn parkeerplaats conform artikel 20 (waarbij de kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] daarmee bedoelt artikel 20 van Pro het MR dat is vastgesteld in de splitsingsakte) niet meer aan een ander in gebruik geven. De VvE betwist dat het Besluit in strijd is met dit artikel 20.
5.7.
De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] zich met zijn verweer beroept op de nietigheid van het Besluit. Als een besluit in strijd is met bepalingen uit de wet of de statuten of de akte van splitsing, dan is een besluit immers nietig, zo bepaalt artikel 2:14 lid 1 jo Pro 5:129 BW. Is een besluit nietig, dan betekent dat dat het besluit van meet af aan niet rechtsgeldig is. De kantonrechter beoordeelt dit verweer als volgt.
5.8.
De wet geeft in artikel 5:120 BW Pro iedere appartementseigenaar de bevoegdheid om het gedeelte van zijn appartementsrecht dat bestemd is om als afzonderlijk geheel door hem te worden gebruikt aan een ander in gebruik te geven. Daarbij is inbegrepen het hem toekomende medegebruik van de gedeelten die niet bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt (de gemeenschappelijke gedeelten). Dit is ook terug te vinden in artikel 4 van Pro het MR.
5.9.
Tussen partijen staat vast dat het parkeerterrein een gemeenschappelijk gedeelte is. Dat betekent dat alle appartementseigenaren en anderen aan wie zij hun appartementsrecht in gebruik geven op grond van de wet en het MR het medegebruik van het parkeerterrein hebben. Het Besluit bepaalt echter dat niet iedereen (meer) in aanmerking komt voor het gebruik van dit gemeenschappelijk gedeelte. In het besluit staat immers “
Uitsluitend appartementseigenaren die voldoen aan de volgende criteria kunnen aanspraak maken op toegang tot de parkeerplaats […].”
Uitsluitend appartementseigenaren die voldoen aan de volgende criteria kunnen aanspraak maken op toegang tot de parkeerplaats […].”
5.10.
De VvE voert aan dat de gebruiker op basis van artikel 4 van Pro het MR het genot heeft van de gemeenschappelijke gedeelten, maar dat daarbij de bepalingen in het reglement en het huishoudelijk reglement in acht dienen te worden genomen. In artikel 2.7 van het HR staat het parkeerbeleid opgenomen, zodat de nieuwe bewoner geen gebruik kan maken van de parkeerplaats, aldus de VvE.
Daarbij gaat de VvE echter voorbij aan het feit dat het Besluit waarbij het parkeerbeleid is vastgesteld in strijd is met de wet en het MR. Het in exclusief gebruik geven van het gemeenschappelijke parkeerterrein aan een deel van de appartementseigenaren heeft immers goederenrechtelijke gevolgen, nu de overige appartementseigenaren niet meer voluit van hun eigendomsrecht gebruik kunnen maken en hun rechten op het gemeenschappelijke eigendom van het parkeerterrein niet meer onbezwaard kunnen overdragen. Dit zou anders kunnen zijn indien het slechts om een tijdelijke situatie gaat, die zich eenvoudig voor herstel leent. Dat dit het geval is, is echter niet gesteld of gebleken. Een dergelijke goederenrechtelijke wijziging, met rechtsgevolgen voor derden, dient via een wijziging van de splitsingsakte gerealiseerd te worden en kan niet door middel van een bepaling in het HR geregeld worden. Op grond daarvan slaagt het beroep van [gedaagde] op de nietigheid van het Besluit.
5.11.
Een nietig besluit is vanaf het begin niet rechtsgeldig. Dat betekent dat op basis van het nietige Besluit vastgestelde bijdragen evenmin rechtsgeldig zijn. Dat leidt tot de conclusie dat het verweer van [gedaagde] tegen de stelling van de VvE dat hij de VvE-bijdrage moet betalen, omdat deze in een vergadering zijn vastgesteld, slaagt. De kantonrechter wijst dit deel van de vordering daarom af. De daaraan gekoppelde vordering tot betaling van toekomstige bijdragen wordt daarom ook afgewezen.
5.12.
Dit neemt overigens niet weg dat de kantonrechter begrijpt dat de VvE als gevolg van het parkeerbeleid van de gemeente zich genoodzaakt ziet om ook zelf een parkeerbeleid te hanteren. Dat is immers in het belang van alle appartementseigenaren, ook van [gedaagde] . Dit dient echter wel volgens de juiste procedure te gebeuren.
5.13.
[gedaagde] heeft nog aangevoerd dat sprake is van een aanzienlijke waardevermindering van zijn appartement, dat ook andere personen gebruik maken van de parkeerplaatsen binnen de slagboom zonder daarvoor te betalen en dat in strijd met afspraken ook campers op het parkeerterrein staan. [gedaagde] heeft in verband hiermee echter geen vordering ingesteld, zodat de kantonrechter dit verder niet zal beoordelen.
beslissing in een eerdere zaak bij dezelfde VvE
5.14
Het is de kantonrechter ambtshalve bekend dat door dezelfde kantonrechter in een vergelijkbare zaak (zaaknummer 10359669 \ CV EXPL 23-685) op dit onderdeel anders is beslist. De kantonrechter is van oordeel dat de beoordeling in deze zaak te verkiezen is boven die van de voornoemde zaak. Daarom geeft de kantonrechter partijen, en in het bijzonder de VvE, in overweging tussen partijen in die andere zaak gelijkluidend te handelen als in deze zaak is beslist.
buitengerechtelijke kosten
5.14.
De VvE vordert buitengerechtelijke kosten. Zij heeft aan [gedaagde] een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6 :96 lid 6 BW. De hoogte van de vordering zal worden getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het tarief dat in het Besluit is bepaald. Daarom wordt een bedrag van € 48,40 toegewezen inclusief de verhoging met btw, aangezien de VvE geen ondernemer is.
wettelijke rente
5.15.
de VvE vordert vergoeding van wettelijke rente. [gedaagde] is op grond van artikel 6:119 BW Pro wettelijke rente verschuldigd vanaf het moment van verzuim. [gedaagde] was in verzuim met betaling van de afrekening van de stookkosten op het moment dat hij de betalingstermijn van de factuur hiervoor had laten verstrijken zonder te betalen. De betalingstermijn was 15 dagen vanaf de factuurdatum van 26 augustus 2021. De wettelijke rente over het bedrag van € 63,93 wordt daarom toegewezen vanaf 11 september 2021.
5.16.
Omdat partijen over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten dient te dragen.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan de VvE te betalen een bedrag van € 112,33, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 63,93 vanaf 11 september 2021 tot de dag van volledige betaling,
6.2.
bepaalt dat ieder van partijen de eigen proceskosten dient te dragen,
6.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.4.
wijst af wat meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. Rouwen en in het openbaar uitgesproken op 10 juli 2024.