ECLI:NL:RBZWB:2024:472

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Zittingsplaats Breda

Belastingrecht

zaaknummer: BRE 22/6026

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 januari 2024 in de zaak tussen

[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,

(gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan [bedrijf] ),

de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant(gemeente Rucphen), de heffingsambtenaar.

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 23 november 2022.

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 504.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Rucphen voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).

1.2.

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.

1.3.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

1.4.

De rechtbank heeft het beroep op 19 december 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: plaatsvervangend gemachtigde van belanghebbende, [naam 1] en namens de heffingsambtenaar [naam 2] en [taxateur] .

Feiten

2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1993) met een oppervlakte van 155 m2, een berging van 24 m2, een garage van
53 m2, op een perceel van 809 m2.

Beoordeling door de rechtbank

3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 444.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 504.000.

3.1.

Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.

3.2.

Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. De rechtbank stelt de waarde in goede justitie vast op € 485.000. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

Toetsingskader van de rechtbank

4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".^[1]

4.1.

De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

4.2.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar

4.3.

De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd.

4.4.

In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 504.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.

4.5.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix de gehanteerde waarde onvoldoende aannemelijk gemaakt. Belanghebbende heeft aannemelijk gemaakt dat referentiewoning [adres 5] te [plaats] andere kenmerken heeft dan in de taxatiematrix in acht zijn genomen. Het hoofdgebouw en de achteraanbouw dienen samengenomen te worden. Op de bouwtekening is – anders dan waarvan de heffingsambtenaar is uitgegaan – niet te zien dat de aanbouw een berging is. Uit foto’s die zich in het dossier bevinden blijkt dat de serre een aangebouwde woonruimte is. Deze woning is daarom niet geschikt om als referentiewoning te dienen.

Verder is niet aannemelijk geworden dat de woning een luxe voorzieningenniveau (cijfer 4) kent. Conform het bouwjaar, maar ook in vergelijking met de referentieobjecten is de woning niet luxe.

De heffingsambtenaar heeft gelet op het voorgaande niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is.

4.6.

Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 444.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Daartoe overweegt de rechtbank dat belanghebbende weliswaar een taxatierapport heeft ingebracht, maar de door hem verdedigde waarde is onvoldoende onderbouwd.

Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank

4.7.

Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 485.000.

Conclusie en gevolgen

5. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren.

5.1.

Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.^[2]Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde van € 310, 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 875, met een wegingsfactor 1. Verder zijn er geen kosten gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 2.370. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.^[3]

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 485.000;
vermindert de aanslag OZB tot een aanslag berekend naar een waarde van € 485.000;
bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden;
veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.370 aan proceskosten aan belanghebbende.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.P. Broeders, rechter, in aanwezigheid van
C.J.M. Hendrickx, griffier, op 30 januari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.