Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 10827845 \ CV EXPL 23-5008
Vonnis van 26 juni 2024
in de zaak tussen
[verhuurder]
wonende te [woonplaats 1]
eisende partij in conventie
verwerende partij in reconventie
hierna te noemen: [verhuurder]
gemachtigde: mr. A.A.W. den Ouden
en
[huurder]
wonende te [woonplaats 2]
gedaagde partij in conventie
eisende partij in reconventie
hierna te noemen: [huurder]
gemachtigde: mr. T.M. ten Velde
1.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 14 februari 2024;
- de conclusie van antwoord in reconventie, met producties;
- de mondelinge behandeling op 28 mei 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.De feiten
Bij de beoordeling van het geschil gaat de kantonrechter uit van het volgende.
a. Met ingang van 19 juni 2022 verhuurt [verhuurder] aan [huurder] de woonruimte aan het [adres] .
Tussen partijen is een huurprijs van € 1.500,00 per maand overeengekomen. Er is geen schriftelijke huurovereenkomst opgemaakt.
[huurder] heeft met nutsbedrijven overeenkomsten gesloten voor de levering van elektriciteit, gas en water aan het adres van het gehuurde.
3.
Het geschil
Het geschil
In conventie en in reconventie
3.1
[verhuurder] vordert dat bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. de huurovereenkomst die tussen partijen bestaat met betrekking tot de woning aan het [adres] , wordt ontbonden;
II. [huurder] wordt veroordeeld om binnen 14 dagen na het vonnis, althans binnen een in goede justitie te bepalen termijn, vermelde woning te ontruimen en te verlaten, met alle goederen en al de personen die zijdens [huurder] in die woning verblijven en, met afgifte van de sleutels, die woning ter vrije en algehele beschikking van hem te stellen;
III. [huurder] wordt veroordeeld om aan hem te betalen een bedrag van € 7.400,00 in hoofdsom, alsmede € 1.500,00 voor elke maand of gedeelte daarvan na 30 november 2023 dat [huurder] vermelde woonruimte in gebruik houdt tot aan de dag van de algehele ontruiming toe, alles te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de 14e dag na de datum van het vonnis tot aan de dag van de algehele voldoening;
IV. [huurder] wordt veroordeeld om ter zake van buitengerechtelijke kosten aan hem een bedrag van € 875,00 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de 14e dag na de datum van het vonnis tot aan de dag van de algehele voldoening;
V. [huurder] wordt veroordeeld in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de 14e dag na de datum van het vonnis tot aan de dag van de algehele voldoening,
althans in goede justitie een andere beslissing wordt genomen.
3.2
Samengevat legt [verhuurder] aan deze vorderingen ten grondslag dat [huurder] ernstig tekort schiet in de nakoming van haar verplichtingen als huurder doordat zij nalaat de huur te betalen, zij in strijd handelt met de verplichting om het gehuurde te gebruiken zoals een goed huurder betaamt en zij in strijd met de huurovereenkomst derden in het gehuurde laat wonen.
3.3
[huurder] voert verweer en concludeert dat [verhuurder] in zijn vorderingen niet ontvankelijk moet worden verklaard, althans dat zijn vorderingen moeten worden afgewezen en [verhuurder] moet worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.
3.4
Bovendien stelt [huurder] tegenvorderingen in. Zij vordert om bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht te verklaren dat [verhuurder] gehouden is om voor zolang de huurovereenkomst bestaat, aan haar de kosten voor verbruik van gas, elektra en water te vergoeden;
II. [verhuurder] te veroordelen tot betaling van € 7.554,73 aan reeds betaalde kosten voor verbruik van gas, elektra en water, of ieder anders rechtens redelijk geacht bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag nadat vonnis is gewezen;
III. [verhuurder] te veroordelen tot betaling van de toekomstige kosten voor verbruik van gas, elektra en water;
IV. [verhuurder] te veroordelen tot betaling van de kosten van dit geding.
3.5
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, ingegaan.
4.De beoordeling
In conventie
4.1
Tussen partijen staat vast dat [huurder] van [verhuurder] een woning heeft gehuurd.
Over de voorwaarden waaronder die huurrelatie is aangegaan is niet veel duidelijk. Er is geen schriftelijke huurovereenkomst en partijen verschillen op diverse punten van mening, zoals blijkt uit de processtukken en hetgeen partijen tijdens de mondelinge behandeling ter zitting naar voren hebben gebracht. Tussen hen staat wel vast dat zij een maandelijkse betalingsverplichting van € 1.500,00 zijn overeengekomen. [verhuurder] stelt zich op het standpunt dat hij voor dat bedrag enkel de woonruimte in gebruik geeft, terwijl [huurder] betoogt dat bij gebreke van andersluidende voorwaarden in een schriftelijke huur-overeenkomst, het om een all-in bedrag moet gaan waarin de kosten van nutsvoorzieningen zijn begrepen. Hieronder zullen de verschillende door [verhuurder] ingestelde vorderingen en het daartegen gevoerde verweer - voor zover dit voor de beoordeling van belang is - worden besproken.
Betalingsachterstand
4.2
[verhuurder] vordert dat [huurder] wordt veroordeeld tot betaling van achterstallige huur. Hij stelt dat [huurder] haar verplichting tot volledige betaling van de huur niet is nagekomen. In zijn op 28 november 2023 uitgebrachte dagvaarding ging het volgens hem om een betalingsachterstand van € 7.400,00, terwijl volgens zijn stellingen in de meer recente conclusie van antwoord in reconventie de achterstand tot en met de maand mei 2024 was opgelopen tot € 16.230,00.
4.3
[huurder] doet een beroep op verrekening van de door haar betaalde kosten voor nutsvoorzieningen met de huurachterstand. Zij is op haar eigen naam voor het gehele pand een energiecontract en een contract voor de levering van water aangegaan. Zij is echter niet de enige bewoner van het pand. Van energieleverancier Essent heeft zij afrekeningen ontvangen waaruit volgt dat in de periode van 30 juni 2022 tot en met 21 juni 2023 voor in totaal € 6.437,59 aan gas en elektriciteit werd verbruikt. Van Brabant Water ontving zij een afrekening met betrekking tot de periode 1 juli 2022 tot 5 augustus 2023. De totale kosten in die periode bedroegen € 1.117,14. [verhuurder] dient beide bedragen, alsmede de kosten die na de in de afrekeningen vermelde data zijn gemaakt aan haar te vergoeden. Immers, nu partijen niets anders zijn overeengekomen zijn de servicekosten bij de huurprijs inbegrepen, aldus [huurder] .
4.4
[huurder] laat na haar stelling te onderbouwen door bijvoorbeeld naar relevante wetgeving of rechtspraak te verwijzen. Volgens het bepaalde in artikel 7:237 lid 2 BW wordt ingeval van woonruimte onder huurprijs verstaan de prijs die verschuldigd is voor het enkele gebruik van de woonruimte. Anders dan [huurder] kennelijk meent zijn kosten in verband met de levering van nutsvoorzieningen in beginsel dus niet van rechtswege in de huurprijs begrepen. De wet kent wel enkele bepalingen die zien op de situatie dat een individuele meter voor nutsvoorzieningen in het gehuurde aanwezig is en de mogelijkheid dat de huurder de huurcommissie om een uitspraak verzoekt wanneer tussen huurder en verhuurder verschil van mening bestaat omtrent de kosten in verband daarmee (vergelijk de artikelen 7:258-260 BW en artikel 18 UHW) maar [huurder] heeft niet gesteld, noch is gebleken dat zij die weg heeft gevolgd. Dat [huurder] zonder een uitspraak van de huurcommissie inzake de servicekosten in deze procedure over wil gaan tot verrekening van de aan haar in rekening gebrachte kosten met de huurprijs wordt daarom niet aanvaard.
4.5
[huurder] stelt tevens dat er op de verdieping beneden die van haar andere huurders wonen, terwijl in de gehele woning slechts één meter aanwezig is. Ook uit die omstandigheid blijkt volgens haar van de afspraak dat de door haar te betalen huurprijs inclusief de kosten van nutsvoorzieningen is. Ook dit betwist [verhuurder] . Hij wijst er daarbij ook op dat de bewoners van de verdieping beneden geen gas gebruiken en het gebruik van elektriciteit van het net nagenoeg ontbreekt doordat hij zonnepanelen op het gehuurde heeft laten leggen.
Naar het oordeel van de kantonrechter kan op grond van de omstandigheid dat een derde een andere verdieping bewoont niet worden vastgesteld dat partijen hebben afgesproken dat de huur all-in was. [huurder] heeft bovendien niet, althans niet gemotiveerd weersproken dat die andere bewoner nauwelijks tot geen gas en elektriciteit verbruikt.
4.6
Ten slotte doet aan de stellingen van [huurder] afbreuk dat zij zich voorafgaande aan deze procedure op het (andersluidende) standpunt stelde dat met [verhuurder] was afgesproken dat ieder van hen de helft van de kosten voor nutsvoorzieningen zou betalen. Iets wat [verhuurder] overigens eveneens betwist. [huurder] heeft niet toegelicht waarom dit plotseling anders is.
4.7
[huurder] is dan ook de volledige huurprijs verschuldigd en zal worden veroordeeld tot betaling van de huur die zij niet aan [verhuurder] heeft voldaan. Die stelt in zijn conclusie van antwoord in reconventie dat de huurachterstand tot en met de maand mei 2024 een bedrag van € 16.230,00 beloopt. Hij komt tot dit bedrag door op de som van 23 maanden huur à € 1.500,00 per maand (= € 34.500,00) de door hem ontvangen betalingen in mindering te brengen. Die betalingen zijn vastgelegd in het bij de dagvaarding gevoegde overzicht, plus een drietal betalingen in juni 2022 van in totaal € 270,00. [huurder] heeft daarvan de betalingsbewijzen overgelegd. In totaal gaat het dan om € 18.370,00 die door [huurder] aan [verhuurder] zijn betaald (niet € 18.270,00 zoals de conclusie van [verhuurder] vermeldt). [huurder] , die in haar conclusie van antwoord zonder verdere toelichting een andere bedrag noemde, heeft voormelde berekening van [verhuurder] uiteindelijk niet betwist. Zij zal dan ook worden veroordeeld tot betaling van (€ 34.500,00 -/- € 18.370,00 =) € 16.130,00 wegens huurachterstand tot en met de maand mei 2024. Daarnaast zal zij op de vordering van [verhuurder] worden veroordeeld tot betaling van de overeengekomen huurprijs met betrekking tot de maanden na mei 2024.
Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming woning
4.8
Geoordeeld wordt dat een huurachterstand ter grootte van het hierboven vermelde bedrag ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te ontbinden. Er is sprake van een aan [huurder] toerekenbare tekortkoming in de nakoming van haar (betalings)verplichtingen, die bovendien voortduurt doordat [huurder] volgens haar eigen verklaring ter zitting spaargeld, noch een inkomen heeft en zij daarom niet bij machte is de huur te betalen. De kantonrechter zal de huurovereenkomst dan ook ontbinden en [huurder] veroordelen om de woning te ontruimen. Zij zal dit moeten doen binnen 14 dagen nadat dit vonnis aan haar is betekend.
4.9
Gezien dit oordeel behoeven de overige stellingen die [verhuurder] aan zijn vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst ten grondslag legt, geen bespreking meer.
Buitengerechtelijke kosten
4.1
[huurder] heeft geen verweer gevoerd tegen de vordering om haar te veroordelen tot betaling van € 875,00 ter vergoeding van kosten van buitengerechtelijke incassowerkzaam-heden. Uit de brief van [verhuurder] van 3 oktober 2023 die als productie 4 bij de dagvaarding is overgelegd blijkt dat voorafgaande aan deze procedure werkzaamheden zijn verricht om de huurachterstand betaald te krijgen en dat de kosten in verband daarmee door [verhuurder] aan [huurder] zijn aangezegd. Zij zal dan ook op de voet van het bepaalde in artikel 6:96 lid 2 onder c BW worden veroordeeld tot betaling van de redelijke kosten in verband daarmee. Het gaat daarbij echter niet om het in de dagvaarding gevorderde bedrag. De vergoeding dient namelijk te worden berekend aan de hand van de staffel in artikel 2, lid 1 van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Bij een vordering ter grootte van het in de dagvaarding vermelde bedrag van € 7.400,00, waarop de betalingen van in totaal € 270,00 in mindering worden gebracht, bedraagt de vergoeding € 731,50. Dat bedrag zal worden toegewezen.
Wettelijke rente
4.11
Over de toe te wijzen bedragen zal de wettelijke rente worden toegewezen zoals gevorderd, behoudens voor zover het betreft de over de in de toekomst, dat wil zeggen na mei 2024 tot aan de ontruiming verschuldigde huur- c.q. schadevergoedingstermijnen.
In reconventie
4.12
Uit hetgeen hierboven in conventie is overwogen volgt dat de vorderingen van [huurder] niet kunnen worden toegewezen.
5.De proceskosten
In conventie
5.1
[huurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De
proceskosten van [verhuurder] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding € 129,85
- griffierecht € 244,00
- salaris gemachtigde
€ 678,00(2,00 punten x € 399,00)
€ 678,00(2,00 punten x € 399,00)
Totaal € 1.051,85
5.2
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
In reconventie
5.3
Gelet op de beperkte omvang van het debat worden de kosten van de procedure in reconventie gecompenseerd, wat wil zeggen dat elke partij de eigen kosten draagt.
6
De beslissing
De beslissing
De kantonrechter:
In conventie
- ontbindt met ingang van de dag na heden de huurovereenkomst tussen partijen die betrekking heeft op de woning staande en gelegen te [adres] ;
- veroordeelt [huurder] om die woning met alle daarin aanwezige personen en goederen, voor zover die laatste niet het eigendom van [verhuurder] zijn, binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten, en de woning onder afgifte van de sleutels, ter vrije en algehele beschikking van [verhuurder] te stellen;
- veroordeelt [huurder] om ter zake van huurachterstand tot en met de maand mei 2024 aan [verhuurder] te betalen een bedrag van € 16.130,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag, met ingang van 10 juli 2024, tot de dag van volledige betaling;
- veroordeelt [huurder] om ter zake van huur na de maand mei 2024 tot heden en voorts als schadevergoeding vanaf heden tot aan de datum waarop zij de woning heeft ontruimd en verlaten, aan [verhuurder] een bedrag van € 1.500,00 per maand te betalen;
- veroordeelt [huurder] om ter zake van buitengerechtelijke kosten aan [verhuurder] te betalen een bedrag van € 731,50, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag, met ingang van 10 juli 2024, tot de dag van volledige betaling;
- veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 1.051,85, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag, met ingang van 10 juli 2024, tot de dag van volledige betaling;
- verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst het meer of anders gevorderde af;
In reconventie
- wijst de vorderingen af;
- compenseert de kosten van de procedure, aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. Rouwen en in het openbaar uitgesproken op 26 juni 2024.