Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummers: BRE 22/5817 en 22/5818
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 januari 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar,
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 13 december 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [object 1] te [plaats 2] (hierna: object 1) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 605.000 inclusief BTW. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen eigenaar van de gemeente Breda voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [object 2] te [plaats 2] (hierna: object 2) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 2.242.000 inclusief BTW. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen eigenaar van de gemeente Breda voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbende gegrond verklaard. Daarbij is de waarde van object 1 verminderd naar € 523.000 exclusief BTW en is de waarde van object 2 verminderd naar € 1.950.000 exclusief BTW. Tevens zijn de aanslagen OZB dienovereenkomstig verminderd en heeft de heffingsambtenaar een kostenvergoeding toegekend van € 538.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift. De heffingsambtenaar geeft aan dat in bezwaar ten onrechte de BTW is afgetrokken van de WOZ-waarde. Daardoor is de waarde van de objecten veel te laag vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft verzocht om veroordeling van belanghebbende in de proceskosten van de heffingsambtenaar.
1.5.
De rechtbank heeft de beroepen op 14 december 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde en namens de heffingsambtenaar, [naam] en [taxateur 1] .
Feiten
2. Belanghebbende is de eigenaresse van de onroerende zaak [object 1] te [plaats 2] , een kinderopvangcentrum (object 1). De onroerende zaak wordt door een huurder gebruikt als kinderopvangcentrum met vier lokalen voor het kinderdagverblijf (0 - 4 jaar) en 2 lokalen die voor buitenschoolse opvang (4 - 12 jaar) en peuteropvang worden gebruikt. Het kinderopvangcentrum is gebouwd in 1978 en het gebouw heeft een bruto-oppervlakte van 800 m2 en het perceel heeft een oppervlakte van 1.600 m2.
2.1.
Belanghebbende is tevens de eigenaresse van de onroerende zaak [object 2] te [plaats 2] , een school voor beroepsonderwijs (object 2). De onroerende zaak wordt door een huurder gebruikt als onderwijsinstelling voor leerlingen tussen 12 en 18 jaar. Het is gebouwd in 1978 en het gebouw heeft een bruto-oppervlakte van 3.572 m2 en het perceel heeft een oppervlakte van 4.720 m2.
2.2.
Belanghebbende heeft op 19 november 2018 de object 1 en object 2 als één geheel aangekocht voor € 2.610.350 (exclusief BTW).
2.3.
De rechtbank heeft de huurders van object 1 en object 2 in de gelegenheid gesteld te laten weten of zij aan het geding wensen deel te nemen. De rechtbank heeft geen reactie ontvangen.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van object 1 en object 2 te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van object 1 en object 2 niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Motivering
Vooraf
Griffierecht
4. Belanghebbende heeft verzocht om vrijstelling van betaling van het griffierecht. Het verzoek is in een voorlopige beoordeling afgewezen. Naar het oordeel van de rechtbank is het verzoek om een vrijstelling van betaling van het griffierecht op goede gronden afgewezen. Belanghebbende heeft namelijk geen gegevens verstrekt waaruit blijkt dat belanghebbende voldoet aan de criteria voor een vrijstelling van het griffierecht wegens betalingsonmacht. Belanghebbende heeft dus terecht het griffierecht ter zake van dit beroep betaald.
Nader stuk
Op 19 december 2023, na het sluiten van het onderzoek ter zitting, heeft de rechtbank een stuk ontvangen van de zijde van de gemachtigde. Dit stuk zal daarom niet meegenomen bij de beoordeling van deze zaak.
Inhoudelijk
Toetsingskader van de rechtbank
5. De waarde van een niet-woning wordt bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid (de zogenaamde methodiek van de gecorrigeerde vervangingswaarde). Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met (a) de aard en de bestemming van de zaak en (b) de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen (zie artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ). Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde op deze wijze is en kan worden vastgesteld. De rechtbank ziet geen aanleiding hier anders over te denken.
5.1.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Toetsingskader van de rechtbank
6. De waarde van een niet-woning wordt bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid (de zogenaamde methodiek van de gecorrigeerde vervangingswaarde). Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met (a) de aard en de bestemming van de zaak en (b) de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen (zie artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ). Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde op deze wijze is en kan worden vastgesteld. De rechtbank ziet geen aanleiding hier anders over te denken.
6.1.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
7. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling van object 1 en object 2 in
beroep taxatierapporten ten grondslag gelegd die op 20 april 2023 door [taxateur 2]
over de objecten zijn opgemaakt.
7.1.
De taxateur heeft de waarde van object 1 op de waardepeildatum vastgesteld op € 605.000 (inclusief BTW). Daartoe heeft de taxateur een berekening van de waarde van dit object gemaakt aan de hand van de Taxatiewijzer 2021, deel 1, Onderwijs, en meer in het bijzonder met toepassing van archetype O184PL12 (kinderdagverblijf, plat dak, metselwerk, gemiddelde afwerking 1966-85). Volgens de taxateur is naast de jaarlijkse technische afschrijving gezien het bouwjaar sprake van een functionele afschrijving bestaande uit 10% voor economische veroudering, 10% voor doelmatigheid en 10% voor excessieve gebruikskosten. De waarde van de grond is berekend met € 155 per m2.
7.2.
De waarde van object 2 heeft de taxateur op de waardepeildatum vastgesteld op € 2.242.000 (inclusief BTW). Daartoe heeft de taxateur een berekening van de waarde van dit object gemaakt aan de hand van de Taxatiewijzer 2021, deel 1, Onderwijs, en meer in het bijzonder met toepassing van archetype O144ST12 (Schoolgebouw Beroepsonderwijs, standaard, metselwerk, gemiddelde afwerking 1966 tot en met 1985). Volgens de taxateur is naast de jaarlijkse technische afschrijving gezien het bouwjaar sprake van een functionele afschrijving bestaande uit 10% voor economische veroudering, 10% voor doelmatigheid en 10% voor excessieve gebruikskosten. De waarde van de grond is berekend met € 155 per m2.
8. Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten.
8.1.
Belanghebbende betwist in beginsel de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde door de heffingsambtenaar niet. Ter zitting heeft belanghebbende aangevoerd dat de waarde te hoog is vastgesteld omdat er onvoldoende rekening is gehouden met de kosten van onderhoud die door haar gemaakt moeten worden. Bovendien is belanghebbende voornemens om de objecten na een beoogde bestemmingswijziging te verkopen. Daarnaast stelt belanghebbende dat de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling onvoldoende rekening gehouden met de gevolgen van de coronapandemie en de daarmee samenhangende maatregelen.
Beoordeling
8.2.
De rechtbank overweegt als volgt. Bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde heeft de heffingsambtenaar reeds rekening gehouden met de onderhoudskosten. Voor zover belanghebbende heeft willen stellen afgeweken dient te worden van de Taxatiewijzer, heeft zij dit standpunt onvoldoende onderbouwd. Wat betreft de stelling dat belanghebbende bepaalde toekomstplannen heeft met de objecten, kan dit niet leiden tot een waardeverlaging nu de objecten gewaardeerd worden aan de hand van hun huidige functie per waardepeildatum.
De rechtbank volgt belanghebbende ook niet in zijn stelling dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling rekening had moeten met de gevolgen van de coronapandemie. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de coronapandemie consequenties heeft gehad voor de waarden van schoolgebouwen en kinderdagverblijven.
Daarbij merkt de rechtbank op dat de WOZ-waarde zich richt op de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak en dat niet gebleken is van een (bouwkundige) verandering van de onroerende zaak.
8.3.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van object 1 en object 2 voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
9. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
11.1.
De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 17 maart 2022. De rechtbank doet uitspraak op 25 januari 2024. De redelijke termijn is dus niet overschreden. Het verzoek wordt daarom afgewezen.
Vordering proceskosten door heffingsambtenaar
10. De heffingsambtenaar heeft de rechtbank verzocht om belanghebbende te veroordelen in de proceskosten van de heffingsambtenaar.
De rechtbank overweegt als volgt. Uit artikel 8:75 van de Awb volgt dat een belanghebbende in de kosten kan worden veroordeeld in geval van kennelijk onredelijk gebruik van procesrecht. In dit geval vindt de rechtbank dat hiervan sprake is.
In bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarden van de objecten met 21% verlaagd tot een bedrag van in totaal € 2.473.000, de aanslagen OZB dienovereenkomstig verminderd en een kostenvergoeding van € 538 betaald. Ter zitting heeft de gemachtigde gesteld dat zijn client akkoord kan gaan met een WOZ-waarde voor beide objecten samen van € 2.650.000. Uit het antwoord op de vraag waarom de gemachtigde dan beroep had ingesteld, bleek dat de gemachtigde geen kennis had genomen van de inhoud van de uitspraak op bezwaar en het verweerschrift van de heffingsambtenaar. Hij heeft dus, zonder de uitspraak op bezwaar te lezen, klakkeloos en op de automatische piloot beroep ingesteld bij de rechtbank en daarbij gebruik gemaakt van een standaard beroepschrift.
De rechtbank vindt dat onder deze omstandigheden sprake is van kennelijk onredelijk gebruik van procesrecht. Daarom zal de rechtbank gebruik maken van de haar in artikel 8:75, eerste lid, van de Awb gegeven bevoegdheid om belanghebbende in de proceskosten van de heffingsambtenaar te veroordelen.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB
gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
11.1.
De heffingsambtenaar krijgt een vergoeding van zijn proceskosten. Belanghebbende moet deze vergoeding betalen. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht ambtshalve vast op de reiskosten van de heffingsambtenaar en de taxateur met het openbaar vervoer van € 13,20. Overige kosten kunnen zonder nadere specificatie niet worden vastgesteld. De gemachtigde van de heffingsambtenaar is in dienst van Belastingsamenwerking West-Brabant en kwalificeert dus niet als een rechtsbijstandverlener in de zin van het Besluit proceskosten bestuursrecht.
11.2.
Gelet hierop zal de rechtbank ook een afschrift van deze uitspraak rechtstreeks verzenden naar de belanghebbende zelf.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af;
- veroordeelt belanghebbende in de proceskosten van de heffingsambtenaar, tot een bedrag van € 13,20.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.P. Hertsig, rechter, in aanwezigheid van mr. A.S. Wiskerke-Hovanesian, griffier, op 25 januari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.