Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/9017
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 juni 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Oisterwijk, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 11 juli 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 2] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 582.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Oisterwijk voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 489.000.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 5 juni 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam] en [taxateur 1] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande semi-bungalow (bouwjaar 1969) met een gebruiksoppervlakte van 133 m2, een vrijstaande garage van
21 m2, een grondoppervlakte van 1.003 m2 en extra grond van 1.680 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal
€ 430.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar verminderde waarde van € 498.000.
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1] De stelling van belanghebbende dat hij ook te maken heeft met vermogensrendementsheffing en het om die reden (onder meer) niet eens is met de manier waarop de WOZ-waarde wordt vastgesteld, maakt dat niet anders.
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die door [taxateur 2] is opgemaakt.
4.4.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 525.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. De berekende waarde is € 27.000 hoger dan de vastgestelde WOZ-waarde van € 498.000 Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] te [plaats 3] en de [adres 3] en [adres 4] , beide te [plaats 2] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.5.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft bouwjaar, gebruiksoppervlakte en uitstraling voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
4.6.
Belanghebbende heeft ter zitting aangevoerd dat de woning (op de waardepeildatum) gelegen is tegenover een varkenshouderij en dat de huurder daarvan overlast ervaart. Ook heeft hij bepleit dat de referentiewoningen gelegen zijn in duurdere straten binnen de bebouwde kom van [plaats 2] en [plaats 3] .
4.7.
De rechtbank is het met belanghebbende eens dat de referentiewoningen een betere ligging hebben ten opzichte van de woning. De referentiewoningen zijn gelegen in het centrum van [plaats 2] en [plaats 3] en de woning is buiten het centrum (destijds) tegenover een varkenshouderij gelegen. De heffingsambtenaar heeft dit ter zitting niet weersproken. Voor zowel de referentiewoningen als de woning heeft de heffingsambtenaar een factor 3 toegepast voor de ligging. Naar het oordeel van de rechtbank dient een lagere factor voor de ligging van de woning te worden toegepast.
4.8.
De heffingsambtenaar heeft gelet op het voorgaande niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog is. Al hetgeen belanghebbende overigens naar voren heeft gebracht, leidt niet tot een gunstigere positie.
Heeft belanghebbende de door hem voorgestane waarde aannemelijk gemaakt?
4.9.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 430.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Daartoe overweegt de rechtbank dat belanghebbende heeft verwezen naar drie referentiewoningen, waarvan er twee niet binnen één jaar voor of na de waardepeildatum zijn verkocht. Bovendien is niet inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woningen.
Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank
4.10.
Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 465.000.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is gegrond. De rechtbank zal de uitspraak op bezwaar vernietigen, de waardebeschikking verminderen en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderen.
5.1.
Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Voor een vergoeding van proceskosten bestaat geen aanleiding omdat gesteld noch gebleken is van voor vergoeding in aanmerking komende kosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 465.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.Z.B. Sterk, rechter, in aanwezigheid van
mr. D. Damen, griffier, op 24 juni 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.