Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/858
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 juni 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [naam 1] ),
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa (gemeente Goes), de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 10 januari 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 738.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling zijn ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen (OZB), rioolheffingen en aanslag watersysteemheffing gebouwd voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslagen).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd tot € 700.000. De aanslagen zijn met een separate beslissing verminderd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 3 mei 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, zijn gemachtigde en namens de heffingsambtenaar mr. [naam 2] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een in 1993 gebouwde vrijstaande woning met een inpandige garage. De woning is gelegen op een perceel van 855 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 700.000. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning (maximaal) € 595.000 moet zijn.
Gebruiksoppervlakte van de woning
4. Ter zitting is komen vast te staan dat belanghebbende voor de gebruiksoppervlakte van de woning is uitgegaan van de binnenruimte van de woning (zijnde 192 m2). De oppervlakte van woning, inclusief de muren, is volgens belanghebbende 205 m2. Volgens de heffingsambtenaar is de gebruiksoppervlakte vanaf de bouwtekening ingemeten. De taxateur van de gemeente heeft met de buitenmaten van de woning gerekend wat neerkomt op 215 m2, inclusief de inpandige garage van 23 m². De rechtbank merkt op dat de taxateur is uitgegaan van het juiste uitgangspunt dat inclusief de (buiten-)muren wordt gemeten. De rechtbank ziet voorts geen grond te twijfelen aan de door de taxateur van de gemeente berekende oppervlakte van de woning en volgt de heffingsambtenaar daarin.
Toetsingskader van de rechtbank
4.1.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.2.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.3.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
4.4.
De rechtbank stelt voorop dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend.
Onderbouwing van de waarde door de heffingsambtenaar
4.5.
Volgens vaste jurisprudentie staat het de heffingsambtenaar vrij om in elke fase van de procedure nieuwe vergelijkingsobjecten (referentiewoningen) te selecteren, De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport, opgemaakt op 4 april 2024 door WOZ-taxateur [naam 3] , ten grondslag gelegd (het rapport). Naast gegevens van de woning, bevat het rapport gegevens van een aantal referentiewoningen, te weten [adres 2] (verkocht voor € 775.000), [adres 3] (verkocht voor € 640.640) en [adres 4] (verkocht voor € 720.000), alle gelegen in [plaats] . Het rapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de woning als van de referentiewoningen. Daarnaast is het rapport voorzien van een cijfermatig schematisch overzicht (hierna: de matrix) van zowel de woning als voormelde referentiewoningen. In de matrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. In het rapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 772.000.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.6.
De rechtbank acht referentiewoning voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn eveneens vrijstaande woningen die kort voor en na de waardepeildatum zijn verkocht en zijn wat de ligging en het bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Dat de woning, anders dan de referentiewoningen, een bitumendakbedekking heeft, maakt niet dat de referentiewoningen in het geheel niet vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning. Voor twee referentiewoningen geldt ook nog dat deze aan dezelfde straat liggen.
Is voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
4.7.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de woning een bitumendakbedekking heeft en dat alle referentiewoningen een pannendakbedekking hebben. De bitumendakbedekking is bijna 30 jaar oud terwijl de economische levensduur van een bitumendakbedekking 20 jaar is. Voor de waardebepaling van de woning dient daarvoor een aftrekpost van € 32.500 te worden gehanteerd met als uitgangspunt de verkoopprijs van [adres 4] (€ 720.000), omdat die referentiewoning qua woonoppervlakte en grondoppervlakte het dichtst bij de woning ligt. De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat een aftrekpost van € 32.500 voor een bitumendakbedekking niet tot een lagere waarde dan de inmiddels vastgestelde WOZ-waarde leidt omdat de taxateur de waarde van de woning getaxeerd heeft op € 772.000.
4.8.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling van de woning in onvoldoende mate rekening heeft gehouden met de bitumineuze dakbedekking terwijl alle referentiewoningen pannendaken hebben. De rechtbank verwerpt echter de stelling van belanghebbende dat voor de waardebepaling - rekening houdend met een correctie voor de bitumendakbedekking - dient te worden uitgegaan van de transactieprijs van [adres 4] . In de hier gehanteerde waardering door middel van de vergelijkingsmethode ligt besloten dat vergelijking plaatsvindt met meerdere verkoopcijfers hetgeen betekent dat zich in de regel meerdere vergelijkingsobjecten zullen aandienen (zie ook 4.2).
4.9.
De rechtbank merkt nog dat de verkoopprijs (€ 640.640) van [adres 3] vanuit transactiedatum (30 april 2021) naar de waardepeildatum is geïndexeerd, wat juist is. De waarde na indexering bedraagt € 623.264. Nu alle factoren voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorziening en ligging van [adres 3] op factor 3 (gemiddeld) zijn gesteld, acht de rechtbank de prijs per m2 (PPE) voor de oppervlakte van het object van € 2.472,54 niet in verhouding tot de waarde ná indexering. De rechtbank gaat daarom uit van PPE voor het object van € 2.101,66. Dit heeft tot gevolg dat het gemiddelde PPE van de drie referentiewoningen uitkomt op € 2.022,05. Daarvan uitgaande komt de rechtbank op een getaxeerde waarde voor de woning van € 738.000.
4.10.
Gelet op het voorgaande leidt een waardecorrectie van € 32.500 vanwege een bitumendakbedekking er niet toe dat WOZ-waarde, zoals die bij de uitspraak op bezwaar is komen te luiden te hoog is.
4.11.
Belanghebbende heeft de door hem voorgestane waarde van (maximaal) € 595.000 niet met verifieerbare marktgegevens onderbouwd. Op grond van de Wet WOZ dient de waarde van de woning echter te worden bepaald aan de hand van gerealiseerde verkoopopbrengsten van vergelijkbare objecten rond de waardepeildatum.
4.12.
Ook verwerpt de rechtbank het beroep van belanghebbende op schending van het gelijkheidsbeginsel (omdat WOZ-waarden van andere woningen ten opzichte van het voorafgaand jaar minder hard zijn gestegen). Van schending van het gelijkheidsbeginsel kan sprake zijn als a) de heffingsambtenaar een begunstigend beleid voert, b) ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk tot begunstiging of c) de meerderheidsregel wordt geschonden. In deze zaak is geen sprake van begunstigend beleid of van een oogmerk tot begunstiging. Het gelijkheidsbeginsel kan daarom slechts toepassing vinden in het kader van de meerderheidsregel. Het is vaste jurisprudentie dat voor de toepassing van de meerderheidsregel in WOZ-zaken de relevante groep vergelijkingsobjecten gevormd wordt door objecten die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de rechtbank verwaarloosbaar zijn. [2]
4.13.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de WOZ-waarde van de woning zoals die bij uitspraak op bezwaar is komen te luiden niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.P. Broeders, rechter, in aanwezigheid van mr. B.W. Liu, griffier op 14 juni 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.