Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 10772254 \ CV EXPL 23-3691
Vonnis van 12 juni 2024
in de zaak van
DE VERENIGING MET VOLLEDIGE RECHTSBEVOEGDHEID LAURENTIUS,
te Breda,
eisende partij,
hierna te noemen: Laurentius,
gemachtigde: mr. K.A.M. Jaspers,
tegen
1.
[gedaagde 1] , VENNOOT VAN DE [v.o.f.],
[gedaagde 1] , VENNOOT VAN DE [v.o.f.],
waarvan het kantooradres is afgeschermd o.g.v. artikel 51 lid Pro 3 Handelsregisterbesluit,
2.
[gedaagde 2] , VENNOOT VAN DE [v.o.f.],
2.
[gedaagde 2] , VENNOOT VAN DE [v.o.f.],
waarvan het kantooradres is afgeschermd o.g.v. artikel 51 lid Pro 3 Handelsregisterbesluit,
beide in hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van
[betrokkene] ,
te [plaats] ,
gedaagde partijen,
hierna te noemen: [betrokkene] en [v.o.f.] ,
gemachtigde: mr. I. Stolting.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 17 januari 2024 met de daarin genoemde stukken,
- de zittingsaantekeningen van Laurentius,
- de mondelinge behandeling van 14 mei 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Laurentius verhuurt de woning aan de [adres] in [plaats] sinds 3 januari 2012 aan [betrokkene] . Op de huurovereenkomst zijn algemene huurvoorwaarden van toepassing. Hierin staat onder meer:
“Artikel 4
1 .Het gehuurde mag alleen worden gebruikt als woning. (...)
Artikel 14
1 .Huurder is verplicht zich als een goed huurder te gedragen en het gehuurde te gebruiken en onderhouden zoals een goed huurder betaamt. (…)
3.Huurder zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming c.q. voorwaarden gebruiken, onderhouden en deze bestemming niet wijzigen. (...)
6.Huurder zal omwonenden op geen enkele wijze aanstoot, hinder of overlast bezorgen. (...) Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. (…)
12.Huurder zal in het gehuurde of in ruimten die tot het gehuurde behoren geen hennep kweken dan wel andere activiteiten verrichten die op grond van de opiumwet strafbaar zijn gesteld.”.
2.2.
Op 25 juni 2020 heeft Laurentius een brief gestuurd aan [betrokkene] . Hierin staat onder meer:
“Sinds enige tijd ontvangen wij klachten over de manier waarop u de woning bewoont en proberen wij hierover met u in gesprek te gaan.”.
2.3.
Op 24 augustus 2021 heeft Laurentius een brief gestuurd aan [betrokkene] . Hierin staat onder meer:
“De staat van uw woning en het feit dat er drie maanden geen huur betaald is, is voor ons reden om met u in gesprek te willen gaan.”
2.4.
Bij beschikking van 7 juni 2022 zijn de goederen van [betrokkene] door de kantonrechter onder bewind gesteld met benoeming van [naam] , vennoot van [v.o.f.] te [plaats] en [gedaagde 1] , vennoot van [v.o.f.] te [plaats] tot bewindvoerder.
2.5.
Op 11 augustus 2023 is een Bestuurlijke rapportage opgesteld. Hieruit blijkt dat [betrokkene] op 10 augustus 2023 staande is gehouden door de politie, waarna zijn auto is doorzocht en daarna zijn woning. In de rapportage staat onder meer:
“In het voertuig werd vervolgens na onderzoek aangetroffen:
- Een zwart blik in de gele Jumbo tas met daarin een geldbedrag van € 679,-;
- Een informatiemap van het betreffende type Peugeot met daarin een geldbedrag van € 2020,-;
- 26 roze kleurige pillen, zijnde Benzodioxotefentanyl (8.6 gram):
- 50 roze kleurige pillen, zijnde MDMA (24.5 gram);
- 10 zakjes met witkleurig poeder, zijnde amfetamine (55.7 gram):
- 10 ponypacks met witkleurig poeder, zijnde cocaïne (3 gram):
- 51 pillen, zijnde Xanax (12.8 gram):
- 19 ponypacks met witkleurig poeder, zijnde cocaïne (5.5 gram):
- 14 gripzakjes met witte kristallen/brokken, zijnde 3CMC (15 gram):
- 10 gripzakjes met witkleurige poeder, zijnde ketamine (9.7 gram):
- 19 gripzakjes met beige kristallen, zijnde een ongeduidde stof (18.1 gram):
- 15 pillen, zijnde een ongeduidde stof (6.1 gram).
Op donderdag 10 augustus 2023 hebben andere politiefunctionarissen op basis van voornoemde een onderzoek ingesteld in de woning van [betrokkene] . De woning van [betrokkene] bleek zwaar vervuild. Tijdens de doorzoeking is slechts een kleine (gebruikershoeveelheid) harddrugs aangetroffen in de vorm van 3.3 gram aan amfetamine, een zakje met wit poeder dat na onderzoek cafeïne bleek te zijn en diverse gebruikersattributen. In de woning werd door de politiefunctionarissen op de eerste verdieping in de slaapkamer een zelf-gefabriceerde vuurwerkbom aangetroffen. Na onderzoek door een explosieven verkenner bleek dit een mortierbom te zijn met daarom heen diverse gascilinders. Hij schreef hierover in zijn bevindingen: “Doordat er gasflesjes omheen waren geplakt ontstaat er uiteindelijk een brandbom, waarbij de mortierbom als ontsteker gebruikt wordt.”.
2.6.
Op 28 augustus 2023 heeft Laurentius een e-mailbericht gestuurd aan [v.o.f.] met een verzoek tot vrijwillige opzegging huurovereenkomst.
3.Het geschil
3.1.
Laurentius vordert - samengevat – uitvoerbaar bij voorraad, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, met veroordeling van [betrokkene] in de proceskosten.
3.2.
Laurentius legt aan haar vordering ten grondslag dat [betrokkene] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. [betrokkene] heeft zich in strijd met de algemene huurvoorwaarden en de wet niet als goed huurder gedragen, omdat er in de woning harddrugs en een zelfgemaakte mortierbom zijn aangetroffen en [betrokkene] zijn woning en de tuin vervuilt. Laurentius stelt dat van haar niet kan worden gevraagd om de huurovereenkomst met [betrokkene] voort te zetten.
3.3.
[betrokkene] voert verweer. [betrokkene] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Laurentius, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Laurentius, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Laurentius in de kosten van deze procedure, vermeerderd met rente.
3.4.
[betrokkene] voert aan dat dat in 2021 een consulente van Laurentius in de woning is geweest en er toen geen klachten waren over het vervuilen dan de woning en tuin. Verder klopt het dat [betrokkene] drugs gebruikt, maar er is slechts een gebruikshoeveelheid drugs aangetroffen en er vinden geen commerciële activiteiten plaats. Over de aangetroffen vuurwerkbom voert hij aan dat hij wat heeft geknutseld met vuurwerk, maar dat hij de mortierbom uiteindelijk niet meer daadwerkelijk wilde gaan gebruiken maar geen kans meer had om de vuurwerkbom te ontmantelen. Voor zover sprake is van een tekortkoming dan is deze van geringe betekenis en rechtvaardigt dit geen ontbinding van de huurovereenkomst. Bovendien wegen zijn belangen om in de woning te mogen blijven zwaarder dan de belangen van Laurentius. Aan omstandigheden voert hij aan dat hij ADD heeft en concentratiestoornissen. In 2017 heeft hij een verkeerde vriendin en vrienden gehad, waardoor hij drugs is gaan gebruiken en verkeerde keuzes heeft gemaakt. In 2021 heeft hij contact gezocht met schuldhulpverlening en is bewindvoering opgestart. Hij heeft belang bij het behoud van de woning voor het opstarten van professionele hulpverlening.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4. De beoordeling
Toetsingskader
4.1.
De kern van het geschil is de vraag of sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [betrokkene] die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Uit artikel 6:265 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij (en in geval van huur de kantonrechter) de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Slechts een tekortkoming van voldoende gewicht geeft recht op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.
4.2.
Op grond van artikel 7:213 BW Pro en de voorwaarden behorende bij de huurovereenkomst is de huurder verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen. Dit betekent niet alleen dat hij voor de zaak zelf goed moet zorgen, maar ook dat hij geen overlast veroorzaakt voor omwonenden. Het niet gedragen als een goed huurder kan, na afweging van alle omstandigheden van het geval, een tekortkoming zijn die tot ontbinding van de huurovereenkomst leidt.
Is er voldoende reden voor een ontbinding en ontruiming?
4.3.
Vast staat dat er in de woning van [betrokkene] harddrugs is gevonden, namelijk 3,3 gram amfetamine, naar aanleiding van een eerdere drugsvondst in zijn auto. Hetgeen in de auto van [betrokkene] is aangetroffen laat de kantonrechter in het kader van deze procedure verder buiten beschouwing, omdat dit niet in het gehuurde is aangetroffen. In artikel 14.12 van de algemene voorwaarden staat opgenomen dat er in het gehuurde geen activiteiten mogen worden verricht die in strijd zijn met de Opiumwet. Het hebben van amfetamine is verboden nu dit op Lijst I van de Opiumwet staat. [betrokkene] heeft dus in strijd gehandeld met de Opiumwet en in strijd met artikel 14.12 van de algemene voorwaarden en dit levert een tekortkoming op. [betrokkene] heeft hierbij aangevoerd dat hij drugsverslaafd is, dat er geen sprake was van commerciële activiteiten en dat de amfetamine voor eigen gebruik was. Dat laatste wordt door Laurentius betwist. De kantonrechter begrijpt dat [betrokkene] hiermee bedoeld heeft dat de tekortkoming onvoldoende zwaarwegend is om een ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen, maar er speelt nog meer.
4.4.
In de woning van [betrokkene] is ook een vuurwerkbom aangetroffen, bestaande uit een mortierbom met daaromheen diverse gascilinders, die naar het oordeel van de kantonrechter het niveau van kwajongensvuurwerk meer dan overstijgt. Ter zitting heeft [betrokkene] hierover toegelicht dat hij de vuurwerkbom op zijn kast in de slaapkamer had gelegd en dat hij deze was vergeten. Deze vuurwerkbom was niet ontmanteld en lag dus al ruim acht maanden in de woning. Hij heeft beaamd dat dit levensgevaarlijk was voor hemzelf en omwonenden. Door een dergelijk explosief in de woning te hebben heeft [betrokkene] zich niet als goed huurder gedragen. Enige vorm van overlast of hinder heeft zich nu niet daadwerkelijk voorgedaan in de vorm van een explosie, maar dat neemt de ernst van de tekortkoming (de gevaarzetting) niet weg.
4.5.
Ook staat vast dat de woning en de tuin op 10 augustus 2023 zwaar vervuild zijn aangetroffen. Dit leidt de kantonrechter af uit de bestuurlijke rapportage en de foto’s die in het dossier zitten. Of dit ook het geval was in augustus 2021, daarover zijn partijen het niet eens. Ter zitting is besproken dat de woning er bij een laatste bezoek van Laurentius al wat beter uit zag, maar de moeder van [betrokkene] heeft hem hierbij moeten helpen. De tuin was nog steeds niet op orde en daarover heeft Laurentius in april 2024 nog klachten van omwonenden ontvangen. [betrokkene] was er vuur aan het stoken in een ton, met geur- en rookoverlast als gevolg, en zijn buren vreesden voor een verspreiding van het vuur via de grote hoeveelheid spullen in de tuin van [betrokkene] . Dit alles is door [betrokkene] onweersproken gebleven. Ondanks de kans die Laurentius sinds 2021 aan [betrokkene] heeft geboden om de situatie van de vervuiling te verbeteren, heeft die tot op heden nog niet volledig tot het gewenste resultaat geleid. Het ernstig laten vervuilen van het gehuurde en het laten ontstaan van een brandgevaar levert voor omwonenden niet alleen overlast op, maar schept ook een gevaarlijke situatie. [betrokkene] heeft zich daarmee dus niet als goed huurder gedragen.
4.6.
De kantonrechter is van oordeel dat de hiervoor genoemde tekortkomingen gezamenlijk zodanig ernstig zijn dat deze in beginsel een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen.
Is de ontbinding en ontruiming in dit geval gerechtvaardigd?
4.7.
[betrokkene] heeft omstandigheden aangevoerd die volgens hem maken dat de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning niet gerechtvaardigd is. Zo heeft hij ADD, concentratiestoornissen en is hij drugsverslaafd. Hij heeft een lastige periode heeft gehad waarin hij verkeerde vrienden had, depressief is geweest en hij heeft verkeerde keuzes gemaakt. Hoewel deze omstandigheden mogelijk hebben bijgedragen aan de tekortkomingen, doet dit geen afbreuk aan de ernst van de tekortkomingen. [betrokkene] blijft verantwoordelijk voor zijn eigen handelen. Met name het langdurig aanwezig hebben van een gevaarlijke vuurwerkbom in de woning rekent de kantonrechter [betrokkene] zwaar aan.
4.8.
De kantonrechter is er van overtuigd dat [betrokkene] niet in staat is om zelfstandig te wonen en hij op alle leefgebieden hulp nodig heeft. Dat geldt niet alleen bij het opruimen en onderhouden van de woning, maar ook bij zijn verslaving en het structureren van zijn leven. [betrokkene] heeft uiteraard belang bij het behoud van zijn woning, maar de enkele omstandigheid dat [betrokkene] professionele hulp nodig heeft weegt niet op tegen het belang van Laurentius om de woning in goede staat en bovendien veilig te houden voor omwonenden. Bovendien staat niet vast dat [betrokkene] deze professionele hulp alleen in deze woning zou kunnen krijgen. Er zijn momenteel onvoldoende aanknopingspunten om te kunnen constateren dat de persoonlijke situatie van [betrokkene] dusdanig stabiel is dat dergelijke vormen van vervuiling, overlast en (brand)gevaar zich niet opnieuw zullen voordoen. De kantonrechter is van oordeel dat onder deze omstandigheden niet van Laurentius kan worden gevraagd om de huurovereenkomst voort te zetten.
4.9.
De kantonrechter heeft overwogen om de ontbinding en ontruiming voorwaardelijk uit te spreken, maar de ernst van de tekortkoming staat hieraan in de weg. Nog daargelaten dat het lastig is om daarvoor strikte voorwaarden voor [betrokkene] te vormen, omdat [betrokkene] momenteel nog geen concrete hulp heeft en er dus nog geen duidelijk kader te stellen is. De kantonrechter is van oordeel dat [betrokkene] er wel belang bij heeft om wat langer in de woning te kunnen blijven, zodat hij wat meer tijd heeft om professionele hulp in te schakelen, medicatie te krijgen en om een woning te zoeken. Dit rechtvaardigt een langere ontruimingstermijn dan de gebruikelijke termijn van veertien dagen.
De conclusie
4.1
Gelet op het voorgaande zullen de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning worden toegewezen. De kantonrechter acht hierbij een ontruimingstermijn van drie maanden een redelijke termijn.
De proceskosten
4.11
[betrokkene] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Laurentius worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
133,76
- griffierecht
€
128,00
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2,00 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
771,76
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt met ingang van de dag na heden de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan de [adres] ( [postcode] ) in [plaats] ,
5.2.
veroordeelt [gedaagde 1] , vennoot van de [v.o.f.] en [gedaagde 2] , vennoot van de [v.o.f.] , beiden in hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [betrokkene] om de woning aan de [adres] ( [postcode] ) in [plaats] binnen drie maanden na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Laurentius zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Laurentius te stellen,
5.3.
veroordeelt [gedaagde 1] , vennoot van de [v.o.f.] , en [gedaagde 2] , vennoot van de [v.o.f.] , beiden in hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [betrokkene] in de proceskosten van € 771,76, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [betrokkene] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 12 juni 2024.