Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/6083
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 januari 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar de gemeente Hilvarenbeek, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 8 december 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 mei 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] , te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 691.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Hilvarenbeek voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 615.000.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 4 januari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en namens de heffingsambtenaar [naam] en [taxateur 1] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een woning met een oppervlakte van 158 m², met een opslag/magazijn van 615 m², een aangebouwde garage van 13 m², een dakkapel van 1 m² en een perceeloppervlakte van 1780 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4. De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
6. De heffingsambtenaar heeft in beroep een matrix overgelegd die is opgesteld door [taxateur 2] . De waarde van de woning is op basis van een vergelijking met de referentiewoningen vastgesteld op € 583.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats] .
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de matrix aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem in beroep bepleite waarde van de woning niet te hoog is. Er zijn correcties toegepast vanwege de ligging van de woning, de kwaliteit van de woning en de verontreinigde grond. Belanghebbende heeft niet met bewijsstukken onderbouwd dat sprake zou moeten zijn van meer of hogere correcties.
8. Met betrekking tot belanghebbendes stellingen dat de WOZ-waarde van de woning enorm is gestegen in vergelijking tot de vastgestelde WOZ-waarde van het voorgaande jaar en dat de gemiddelde stijging van de WOZ-waarde in Nederland ongeveer 4,5% is overweegt de rechtbank het volgende.
Deze stellingen kunnen belanghebbende niet baten omdat deze geen steun vinden in het recht. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen. Daarbij is niet bepalend de waarde die op de vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Algemene indexcijfers zijn evenmin bepalend.
Conclusie
9. Het beroep zal gegrond worden verklaard. De rechtbank zal de uitspraak op bezwaar vernietigen, de WOZ-waarde verminderen en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderen.
10. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ- waarde van de woning van belanghebbende tot een bedrag van
€ 583.000,-;
- vermindert de aanslag OZB 2022 dienovereenkomstig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I.M. Josten, rechter, in aanwezigheid van I. Zouhaïr, griffier, op 11 januari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier is niet in de gelegenheid om deze uitspraak mede te ondertekenen.
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.