Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 10809516 \ CV EXPL 23-3967
Vonnis van 29 mei 2024
in de zaak van
STICHTING BAZALT WONEN,
te Woudrichem,
eisende partij,
hierna te noemen: Bazalt Wonen,
gemachtigde: DigiDeur,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
te [plaats 1] ,
gedaagde partij,
niet verschenen,
hierna te noemen: [gedaagde 1] ,
2. [gedaagde 2] ,
te [plaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde 2] ,
gemachtigde: mr. G. Konus,
1.Waar gaat deze zaak over?
De verhuurder wil de overeenkomst met beide contractuele huurders (voormalig partners) ontbinden op grond van artikel 6:265 lid 1 Burgerlijk Wetboek, omdat er een huurachterstand van meer dan drie maanden is ontstaan en de huur niet altijd stipt wordt betaald. Mevrouw woont al een tijdje niet meer in de woning. Meneer wil met hun minderjarige kinderen graag in de woning blijven wonen. De kantonrechter stelt vast dat sprake is van een tekortkoming. De kantonrechter heeft een afweging gemaakt van de belangen van meneer en de belangen van de minderjarige kinderen op grond van artikel 3 IVRK en de ontwikkelingen in de financiële situatie van meneer na dagvaarding tegenover de belangen van de verhuurder. Op grond daarvan vindt de kantonrechter dat ontbinding van de overeenkomst tussen hem en de verhuurder niet gerechtvaardigd is. Deze omstandigheden gelden niet voor mevrouw. Daarom wordt de overeenkomst tussen verhuurder en mevrouw wel ontbonden.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 7 februari 2024;
- de mondelinge behandeling van 25 april 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten:
- [gedaagde 1] en [gedaagde 2] huren de woning aan de [adres 1] in [plaats 2] van Bazalt Wonen. De huurprijs was € 639,65, maar vanaf juli 2023 is de huurprijs € 578,33.
- [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben de huurtermijnen niet op tijd betaald. Daarom heeft Bazalt Wonen in het kader van haar vroegmeldingsplicht op 2 februari 2022 bij de Gemeente Altena een aanmelding gedaan voor [gedaagde 1] .
- Doordat de huurtermijnen niet op tijd werden betaald, is een betaalachterstand ontstaan. Bazalt Wonen heeft zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] hierover herhaaldelijk aangeschreven.
- Op 10 augustus 2022 heeft Bazalt Wonen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een brief geschreven waarin zij betaling vordert van de huurachterstand die op dat moment is opgelopen tot € 1.279,30. Zij wijst erop dat incassokosten à € 232,20 inclusief BTW moeten worden betaald, als de huurachterstand niet op tijd wordt betaald.
- [gedaagde 1] verblijft volgens de BRP sinds 1 maart 2023 aan de [adres 2] te [plaats 1] .
- [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betalen de huurtermijnen niet op tijd, waardoor op 1 december 2023 de huurachterstand is opgelopen tot een bedrag van € 3.478,24.
- Na dagvaarding zijn nog betalingen gedaan waardoor de achterstand is verminderd tot een bedrag van € 2.863,91.
4.De standpunten van partijen
De vorderingen en stellingen van Bazalt Wonen
4.1.
Bazalt Wonen vordert - samengevat – het volgende:
ontbinding van de huurovereenkomst, met veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om de woning helemaal te ontruimen en te verlaten en de sleutels terug te geven aan Bazalt Wonen;
veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot betaling van
een bedrag van € 3.478,24, aan achterstallig huur;
een bedrag van € 43,88 aan wettelijke rente tot 6 november 2023;
de wettelijke rente over het bedrag onder A. vanaf 6 november 2023 tot volledige betaling;
een bedrag van € 232,20 aan buitengerechtelijke kosten;
een bedrag van € 578,33 per maand als waardevergoeding voor elke maand dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot aan ontbinding nog in de woning zijn;
een bedrag van € 578,33 per maand als waardevergoeding voor elke maand dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] vanaf het tijdstip van ontbinding nog in de woning zijn;
3. veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot betaling van de proceskosten.
Bazalt Wonen wil de mogelijkheid krijgen om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld.
4.2.
Bazalt Wonen voert daarbij het volgende aan:
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn hoofdelijk aansprakelijk voor het betalen van de huur, ook al verblijft [gedaagde 1] volgens de BPR sinds 1 maart 2023 aan de [adres 2] te [plaats 1] . Ondanks aanmaningen, blijven beiden in gebreke met stipte betaling van de huur. De huurachterstand is tot 1 december 2023 opgelopen tot € 3.478,24. Daarom is sprake van een tekortkoming. Deze tekortkoming geeft Bazalt Wonen het recht om de huurovereenkomst te ontbinden, omdat van haar niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. Als gevolg van de ontbinding is voor [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een verplichting tot ongedaanmaking van de door Bazalt Wonen geleverde prestatie tot het verschaffen van huurgenot ontstaan. De waarde van deze prestatie is te stellen op een bedrag van € 3.478,24. Bazalt Wonen heeft op 10 augustus 2022 een veertiendagenbrief gestuurd die aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 Burgerlijk Wetboek (BW) voldoet. Doordat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet betaalden, moeten zij ook wettelijke rente (€ 43,88) en de buitengerechtelijke kosten (€ 191,90 exclusief btw) betalen. Enkele dagen voor de mondelinge behandeling heeft Bazalt Wonen nog een overzicht gestuurd van de verschenen en betaalde huurtermijnen. Daaruit blijkt dat op dat moment nog een bedrag aan achterstallige huurtermijnen van € 2.863,91 openstond.
Het verweer en de stellingen van [gedaagde 2]
4.3.
[gedaagde 2] voert verweer. Hij concludeert - samengevat - dat:
I. de vordering van Bazalt Wonen tot ontbinding en ontruiming moet worden afgewezen;
II. de vordering tot betaling van de buitengerechtelijke kosten en waardevergoedingen van € 578,33 per maand moet worden afgewezen;
III. de vordering tot betaling van de proceskosten moet worden afgewezen dan wel ongegrond moet worden verklaard en;
IV. Bazalt Wonen in de proceskosten moet worden veroordeeld.
[gedaagde 2] wil de mogelijkheid krijgen om deze proceskostenveroordeling meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld.
4.4.
[gedaagde 2] voert daarbij het volgende aan:
[gedaagde 2] erkent dat er op dit moment nog een bedrag openstaat van € 2.863,91. In maart 2023 zijn hij en [gedaagde 1] uit elkaar gegaan. De twee minderjarige kinderen van 4 en 7 jaar wonen bij [gedaagde 2] . De zorg over de kinderen en het ontbreken van een budget om opvang voor hen te regelen, heeft ertoe geleid dat [gedaagde 2] zijn betaalde baan heeft opgezegd. [gedaagde 1] heeft weinig contact met hun kinderen (eens in de twee weken) en heeft maar een kleine woning, zo’n 25 m². Inmiddels ontvangt [gedaagde 2] wel een uitkering van de Participatiewet.
Nadat [gedaagde 1] naar een ander adres was gegaan, kwam [gedaagde 2] erachter dat [gedaagde 1] rekeningen niet had betaald en brieven die aan hem gericht waren, had verstopt. Het duurde daarom enige tijd voor hij overzicht had in zijn financiële situatie. Nu hij ook een minimaal budget had, lukte het niet om betalingsregelingen na te komen.
[gedaagde 2] heeft zelf ondersteuning aangevraagd bij [bedrijf] om inzicht te krijgen in zijn financiën. De maatschappelijk werkster, mevrouw [naam] , is van oordeel dat [gedaagde 2] gemotiveerd is om zijn situatie op orde te brengen en zij heeft hem daarbij ook geholpen. De financiële situatie is nu stabiel. Inmiddels is [gedaagde 2] aangemeld bij de Kredietbank ten behoeve van het opstarten van een schuldhulpverleningstraject.
Op grond van dit alles, is er sprake van bijzondere omstandigheden op grond waarvan de ontbinding en ontruiming van de woning niet redelijk en billijk zijn op grond van artikel 6:248 lid 2 BW.
[gedaagde 2] heeft een groot woonbelang, omdat andere woonruimte niet voorhanden is, mede door zijn huidige (financiële) situatie, zodat ontbinding en ontruiming niet gerechtvaardigd is. Daarbij is de ontruiming ook erg ingrijpend en heeft dit voor de minderjarige kinderen nadelige gevolgen, omdat zij hun thuisbasis kwijtraken. Op grond van artikel 3 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind moeten hun belangen de eerste overweging vormen. Bovendien zijn er ook geen andere tekortkomingen.
Tot slot stelt [gedaagde 2] dat met de hulp die hij op dit moment krijgt er voldoende waarborg is dat de huurpenningen voortaan wel tijdig en volledig zullen worden voldaan en toekomstige huurachterstand voorkomen zal worden. Vooral is er zicht op start van aflossing van de achterstand op korte termijn. Bij ontbinding en ontruiming zal alle schuldhulpverlening dreigen te mislukken. Gelet op de korte termijn waarbinnen schuldhulpverlening zal worden opgestart, is de tekortkoming aan de kant van [gedaagde 2] onvoldoende ernstig om tot toewijzing van de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning over te gaan.
Het belang van [gedaagde 2] bij behoud van de woonruimte moet, zeker gezien het belang van de kinderen, zwaarder wegen dan het belang van Bazalt Wonen bij ontbinding en ontruiming.
[gedaagde 2] stelt dat de procedure onnodig is doorgezet door Bazalt Wonen, omdat zij wist van alle omstandigheden van [gedaagde 2] . Daarom moeten de proceskosten worden afgewezen.
Als de vorderingen toch worden toegewezen, dan wil [gedaagde 2] dat het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard, zodat hij in verband met eventueel hoger beroep niet tussentijds de woning hoeft te ontruimen. Bovendien zal het vinden van vervangende woonruimte tijd kosten.
4.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5. De beoordeling
5.1.
[gedaagde 1] is niet op de terechtzitting verschenen en heeft ook niet op een andere manier gereageerd of om uitstel verzocht. Wel is [gedaagde 1] volgens de voorgeschreven termijn en formaliteiten gedagvaard. Er is daarom tegen haar verstek verleend. Doordat [gedaagde 2] wel is verschenen, wordt op grond van artikel 140 lid 3 Rv één vonnis gewezen dat voor alle partijen als een vonnis op tegenspraak geldt.
Ten aanzien van [gedaagde 2]
Vordering tot betaling van de huurachterstand
5.2.
Kort voor de mondelinge behandeling heeft Bazalt Wonen een overzicht gestuurd van de vervallen en betaalde termijnen. Daaruit volgt dat de huurachterstand nog een bedrag van € 2.863,91 betreft. [gedaagde 2] erkent dit bedrag aan betalingsachterstand. De kantonrechter zal daarom een bedrag van € 2.863,91 toewijzen.
Vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst
5.3.
De kantonrechter moet op grond van artikel 7:231 BW de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst beoordelen. De algemene regeling van ontbinding staat in artikel 6:265 lid 1 BW. Daaruit volgt dat de rechter de vordering tot ontbinding moet toewijzen als de huurder tekortschiet in de nakoming van één van zijn verplichtingen op grond van de huurovereenkomst, tenzij de tekortkoming vanwege zijn aard of geringe betekenis de ontbinding niet rechtvaardigt. Als de huurder zich wil beroepen op deze uitzondering, moet hij motiveren dat de tekortkoming niet voldoende ernstig is om de ontbinding te rechtvaardigen. De rechter moet bij de beoordeling daarvan rekening houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder ook het (woon)belang van de huurder(s).
5.4.
Er is sprake van een huurachterstand van meer dan drie maanden. Daarnaast bestaat de achterstand al geruime tijd en is een eerdere betalingsregeling niet nagekomen. Dat betekent dat [gedaagde 2] ernstig tekort is geschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichting tegenover Bazalt Wonen. Gelet op het verweer van [gedaagde 2] moet beoordeeld worden of de tekortkoming voldoende ernstig is om de ontbinding te rechtvaardigen. De kantonrechter overweegt daarover het volgende.
5.5.
[gedaagde 2] heeft zelf ondersteuning gezocht om inzicht te krijgen in zijn financiële situatie en om zijn zaken te ordenen. Inmiddels ontvangt hij uit meerdere bronnen inkomsten, zoals dubbele kinderbijslag en bijzondere bijstand en is sprake van budgetbeheer. Daardoor is de achterstand sinds het moment van dagvaarden inmiddels iets verminderd. Ook is [gedaagde 2] aangemeld bij de Kredietbank om een schuldhulpverleningstraject op te starten. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde 2] aangegeven dat in verband daarmee een voorstel is gestuurd aan Bazalt Wonen, maar ten tijde van de mondelinge behandeling was dit nog niet door haar ontvangen. Op korte termijn is er volgens [gedaagde 2] bovendien zicht op een betaalde baan voor 20 uur in de week.
Daarnaast weegt de kantonrechter op grond van artikel 3 van het Internationaal Verdrag voor de Rechten van het Kind (IVRK) [1] ook de belangen van de minderjarige kinderen mee, omdat een eventueel ontruimingsvonnis direct of indirect gevolgen voor hen heeft. [gedaagde 2] heeft voor het grootste gedeelte alleen de zorg voor beide kinderen die bij hem wonen. Bovendien heeft een van de kinderen intensieve zorg nodig. Zij hebben weinig contact met hun moeder - [gedaagde 1] - en kunnen mede gezien haar kleine woonruimte ook niet voor langere tijd bij haar wonen. Ook is er volgens [gedaagde 2] op korte termijn geen alternatieve woonruimte beschikbaar. Dat zou betekenen dat [gedaagde 2] en zijn kinderen op straat zouden komen. Dit is door Bazalt Wonen niet betwist.
Gezien het belang van de minderjarige kinderen en omdat het aannemelijk is dat [gedaagde 2] met de ingezette hulpverlening voldoende perspectief biedt op structurele betaling van de huur en aflossing van de huurschuld, is de kantonrechter van oordeel dat ontbinding van de huurovereenkomst onder deze omstandigheden niet gerechtvaardigd is. Het (woon-) belang van [gedaagde 2] moet in dit geval prevaleren boven het belang van Bazalt Wonen bij ontbinding en ontruiming. Daarbij merkt de kantonrechter op dat [gedaagde 2] zich moet realiseren dat als hij de huur toch (structureel) te laat of niet zal betalen, Bazalt Wonen daarin mogelijk aanleiding ziet weer een procedure te beginnen. Dan zal hij er rekening mee moet houden dat een volgende vordering tot ontbinding en ontruiming mogelijk zal worden toegewezen.
5.6.
De kantonrechter zal op grond van wat hiervoor is overwogen de vordering tot ontbinding en ontruiming afwijzen. De daarmee samenhangende vorderingen tot betaling van een bedrag van € 578,33 per maand op grond van waardevergoeding althans vermogensschade, worden daarom ook afgewezen.
Na ambtshalve toetsing, worden de buitengerechtelijke kosten toegewezen
5.7.
Bazalt Wonen vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten in verband met het niet (tijdig) betalen van de huur. Voor het beoordelen van deze vordering is allereerst van belang dat hier sprake is van een overeenkomst tussen een professionele verhuurder en een consument als huurder. Daarom moet de kantonrechter ambtshalve toetsen of het artikel 8 uit de toepasselijke algemene huurvoorwaarden over buitengerechtelijke kosten onredelijk bezwarend is. Lid 4 van dit artikel bepaalt - samengevat - dat als één van de partijen in verzuim is met de nakoming van enige verplichting uit de wet of huurovereenkomst, deze partij de in verband daarmee gemaakte buitengerechtelijke kosten van de andere partij moet vergoeden. Dit artikel is niet in strijd met de wet en ook verder blijkt niet dat het beding onredelijk bezwarend is.
Bazalt Wonen heeft aan [gedaagde 2] een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Ook is de hoogte van de vordering niet hoger dan het tarief dat in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is bepaald. Daarom wordt het gevorderde bedrag van € 232,00 inclusief BTW toegewezen.
[gedaagde 2] moet de wettelijke rente over de huurachterstand betalen
5.8.
Bazalt Wonen vordert een bedrag van € 43,88 aan wettelijke rente tot 6 november 2023. Op grond van artikel 6:119 BW is een partij wettelijke rente verschuldigd vanaf de dag van verzuim. Het verzuim van [gedaagde 2] is ingetreden zodra hij de huur niet op de vervaldatum van de huurtermijn had betaald. Daarom wijst de kantonrechter het bedrag van € 43,88 toe.
Aangezien het verzuim van [gedaagde 2] nog niet voorbij is, is hij ook vanaf 6 november 2023 wettelijke rente verschuldigd. Wel heeft hij inmiddels bedragen betaald om de huurachterstand in te lopen. Bazalt Wonen moet daarom voor de berekening van de wettelijke rente vanaf 6 november 2023 totdat de achterstand geheel is betaald, rekening houden met de verminderde huurachterstand.
[gedaagde 2] moet de proceskosten betalen
5.9.
[gedaagde 2] is voor een groot deel in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Bazalt Wonen worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
259,72
- griffierecht
€
487,00
- salaris gemachtigde
€
542,00
(2,00 punten × € 271,00)
- nakosten
€
119,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.407,72
[gedaagde 2] heeft nog aangevoerd dat hij deze kosten niet hoeft te betalen, omdat Bazalt Wonen de procedure onnodig heeft doorgezet. De kantonrechter gaat hieraan voorbij. Op het moment van dagvaarden was de huurschuld van [gedaagde 2] dusdanig hoog dat sprake was van een ernstige tekortkoming. Daarbij was een eerdere betalingsregeling door [gedaagde 2] niet nagekomen. Bovendien is niet gebleken dat [gedaagde 2] eerder al voldoende perspectief bood op nakoming van zijn betalingsverplichtingen. Bazalt Wonen had dan ook voldoende aanleiding om haar vorderingen aan de kantonrechter voor te leggen.
Voor zover vorderingen zijn toegewezen, gebeurt dat uitvoerbaar bij voorraad
5.10.
[gedaagde 2] heeft er bezwaar tegen gemaakt om de vorderingen uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Deze bezwaren hebben alleen te maken met de gevolgen van een ontbinding en veroordeling tot ontruiming. Nu deze vorderingen worden afgewezen en in verband met de overige vorderingen geen bezwaar is gemaakt, zal de kantonrechter het vonnis voor zover het ziet op de toegewezen vorderingen uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
Ten aanzien van [gedaagde 1]
[gedaagde 1] is met [gedaagde 2] hoofdelijk aansprakelijk voor de toegewezen vorderingen
5.11.
[gedaagde 1] woont sinds maart 2024 op een ander adres dan waar de gehuurde woning staat. Niet blijkt dat zij nog in de woning wil wonen. Tijdens de mondelinge behandeling is door [gedaagde 2] opgemerkt dat [gedaagde 1] zou hebben geprobeerd om de huurovereenkomst op te zeggen, maar Bazalt Wonen heeft aangegeven dat zij geen opzegging heeft ontvangen. De kantonrechter oordeelt daarom dat de huurovereenkomst tussen [gedaagde 1] en Bazalt Wonen niet is beëindigd. Daarom is [gedaagde 1] samen met [gedaagde 2] hoofdelijk aansprakelijk gebleven voor de verplichtingen uit de overeenkomst. Dat betekent dat ook [gedaagde 1] de toegewezen bedragen aan hoofdsom, buitengerechtelijke kosten, wettelijke rente en proceskosten moet betalen.
5.12.
De kantonrechter merkt uitdrukkelijk op dat de veroordeling tot betaling hoofdelijk wordt uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde, zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] , kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
De huurovereenkomst tussen [gedaagde 1] en Bazalt Wonen wordt ontbonden
5.13.
Onder de punten 5.3 en 5.4 heeft de kantonrechter overwogen dat sprake is van een ernstige tekortkoming door [gedaagde 2] . De omstandigheden die daaraan ten grondslag liggen, zijn voor [gedaagde 1] hetzelfde. Dat betekent dat ook sprake is van een ernstige tekortkoming door [gedaagde 1] . [gedaagde 1] heeft echter geen verweer gevoerd. Bovendien is niet gebleken van bijzondere omstandigheden aan haar kant, die de ontbinding van de huurovereenkomst met haar niet rechtvaardigen. Daarom zal de kantonrechter de huurovereenkomst tussen Bazalt Wonen en [gedaagde 1] ontbinden.
De ontruiming wordt afgewezen
5.14.
Gelet op het feit dat [gedaagde 1] de woning al heeft verlaten en de vordering tot ontbinding en ontruiming tegen [gedaagde 2] wordt afgewezen, heeft Bazalt Wonen geen belang meer bij haar vordering tot ontruiming tegen [gedaagde 1] . De kantonrechter zal deze vordering daarom afwijzen.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
ontbindt met ingang van de dag na vandaag de huurovereenkomst tussen Bazalt Wonen en [gedaagde 1] betreffende de woning aan de [adres 1] in [plaats 2] ,
6.2.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk om aan Bazalt Wonen te betalen een bedrag van € 3.139,79, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 3.478,24 met ingang van 6 november 2023 tot de dag van volledige betaling, waarbij Bazalt Wonen met de berekening van de wettelijke rente rekening dient te houden met de op de huurachterstand vanaf 6 november 2023 in mindering betaalde bedragen.
6.3.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.407,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
6.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Rouwen en in het openbaar uitgesproken op 29 mei 2024.