Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/5753
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 januari 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] B.V., gevestigd te [plaats 1] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg , de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 8 december 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 2] (de onroerende zaak) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 623.000 (de beschikking). In hetzelfde geschrift heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting wegens gebruik (OZBG) voor het jaar 2022 opgelegd. De beschikking is vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking en de aanslag OZBG bij uitspraak op bezwaar afgewezen.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 14 december 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde, en namens de heffingsambtenaar [naam 1] en [naam 2] . Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
1.4.
De rechtbank heeft het verzoek van de gemachtigde om de zitting digitaal bij te wonen afgewezen. De gemachtigde heeft geen bijzondere omstandigheid aangevoerd die maakt dat hij de zitting niet fysiek kan bijwonen.
1.5.
[B.V.] , gevestigd te [plaats 2] , is als eigenaar van de onroerende zaak in de gelegenheid gesteld om als derde belanghebbende deel te nemen aan de procedure. Namens [B.V.] is bij brief van 3 april 2023, ontvangen door de rechtbank op 7 april 2023, aangegeven dat van deze gelegenheid gebruik wordt gemaakt. [B.V.] is door de griffier bij aangetekende brief, aan haar verzonden op 9 november 2023 op het [adres 2] te [plaats 2] , onder vermelding van plaats en tijdstip uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Namens [B.V.] is, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niemand verschenen. Nu de genoemde brief niet ter griffie is terugontvangen en uit informatie van PostNL is gebleken dat de brief op
11 november 2023 op het adres van de derde belanghebbende is bezorgd, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig op het juiste adres is aangeboden.
Feiten
2. Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een winkelhal gelegen op een bedrijventerrein. De onroerende zaak bestaat uit een winkel/verkoopruimte (bouwjaar 1998) van 160 m², een showroom (bouwjaar 1998) van 160 m² en een achterin liggende winkel/verkoopruimte (bouwjaar 1999) van 655 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de onroerende zaak en de daarmee verband houdende de aanslag OZBG niet te hoog zijn vastgesteld.
3.1.
Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten. De derde belanghebbende heeft geen standpunten ingenomen.
2.1.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak en daarmee de aanslag OZBG niet te hoog vastgesteld
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Motivering
Vooraf
Griffierecht
4. Belanghebbende heeft verzocht om vrijstelling van betaling van het griffierecht. Het verzoek is in een voorlopige beoordeling afgewezen. Naar het oordeel van de rechtbank is het verzoek om een vrijstelling van betaling van het griffierecht op goede gronden afgewezen. Belanghebbende heeft namelijk geen gegevens verstrekt waaruit blijkt dat belanghebbende voldoet aan de criteria voor een vrijstelling van het griffierecht wegens betalingsonmacht. Belanghebbende heeft dus terecht het griffierecht ter zake van dit beroep betaald.
Nadere stukken
Op 14 december 2023 heeft de rechtbank nadere stukken ontvangen van de gemachtigde. De rechtbank heeft na het sluiten van het onderzoek ter zitting kennisgenomen van deze stukken. Aangezien deze stukken ruim na afloop van de tiendagentermijn zijn ontvangen, de gemachtigde ter zitting niet heeft aangegeven nadere stukken te hebben verzonden en de heffingsambtenaar daardoor niet in de gelegenheid is geweest om op de stukken van de gemachtigde te reageren, zal de rechtbank bij de beoordeling van het geschil geen acht slaan op de inhoud van deze stukken. Op grond van het procesreglement worden de stukken wel toegevoegd aan het procesdossier. [1]
Op de zaak betrekking hebbende stukken
5. De rechtbank volgt belanghebbende ook niet in haar stelling dat de heffingsambtenaar niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd. Uit de gedingstukken blijkt dat de heffingsambtenaar bij zijn e-mail van 7 september 2022 en in en bij het verweerschrift de door belanghebbende genoemde stukken, zoals het taxatieverslag heeft overgelegd. Aan de grief van belanghebbende dat de grondstaffels niet zijn overgelegd, gaat de rechtbank voorbij, omdat de heffingsambtenaar bij de waardering van de onroerende zaak geen grondstaffels heeft gebruikt. De overige door belanghebbende genoemde stukken - “informatie NEN 2580”, een up-to-date leegstand- annex marktanalyse, huurinformatieformulieren, gegevens uit het kadaster en gegevens over de waardering van de onroerende zaak in eerdere- en latere jaren - zijn daarentegen geen op de zaak betrekking hebbende stukken. Bovendien is de heffingsambtenaar niet verplicht om een taxatierapport met betrekking tot de waarde van de onroerende zaak in te brengen, zodat aan het ontbreken daarvan geen gevolgen zijn verbonden.
Horen
6. Belanghebbende stelt dat zij ten onrechte niet is gehoord door de heffingsambtenaar in de bezwaarfase. Dit is onjuist. Er heeft op 5 oktober 2022 een hoorgesprek plaatsgevonden. Het hoorrecht van belanghebbende is dus niet geschonden. De heffingsambtenaar heeft van het hoorgesprek ook een hoorverslag overgelegd.
Inhoudelijk
Juridisch kader
7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
7.1.
De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
7.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
8. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waardebepaling verwezen naar een taxatieverslag. Hierin is de waarde van de onroerende zaak bepaald op € 623.000. Dat bedrag is berekend op basis van een kapitalisatiefactor van 10,5 en een huurwaarde per m² van € 41.265 voor de winkel/verkoopruimte, € 10.080 voor de showroom respectievelijk € 8.000 voor de achterin liggende winkel/verkoopruimte. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor zijn– blijkens een toelichting in het verweerschrift door middel van een matrix– gebaseerd op de (markt)gegevens van de objecten [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] te [plaats 2] .
8.1.
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar de aan de waarde ten grondslag liggen de huurwaarden niet inzichtelijk zijn gemaakt. De rechtbank geeft belanghebbende hierin gelijk. De heffingsambtenaar heeft ter zitting weliswaar een toelichting gegeven op de wijze waarop deze huurwaarden tot stand zijn gekomen, maar deze toelichting is, met de gegevens waarover de rechtbank beschikt, niet navolgbaar en lijkt hoofdzakelijk op de kennis en expertise van de taxateur te berusten. Desalniettemin acht de rechtbank de heffingsambtenaar toch geslaagd in de op hem rustende last om de beschikte waarde aannemelijk te maken. Uit de matrix bij het taxatieverslag die in het verweerschrift is opgenomen blijkt namelijk dat het object aan de [adres 3] te [plaats 2] per 22 december 2021 is verkocht voor € 950.000. Belanghebbende heeft niet betwist dat dit object vergelijkbaar is met de onroerende zaak en dat dit verkoopgegeven een goede indicatie vormt voor de waarde in het economisch verkeer van de onroerende zaak. De rechtbank acht de onroerende zaak en het object aan de [adres 3] te [plaats 2] , in het bijzonder qua gebruiksoppervlakte, bouwjaar, ligging en aard, erg goed vergelijkbaar, zodat het kan dienen als vergelijkingsobject voor de onderhavige onroerende zaak. Belanghebbende heeft evenmin betwist dat kan worden uitgegaan van een (gecorrigeerde) verkoopcijfer voor het object aan de [adres 3] te [plaats 2] van € 752.400, uitgaande van een correctie voor de verhuurde staat van het object van 10% en een indexering naar waardepeildatum. Gelet op de vergelijkbaarheid van de objecten en de omstandigheid dat de totale gebruiksoppervlakte van het object aan de [adres 3] te [plaats 2] (701 m²) iets kleiner is dan de totale gebruiksoppervlakte van de onroerende zaak (975 m²), acht de rechtbank de beschikte waarde van € 623.000 voor de onroerende zaak zeker niet te hoog.
8.2.
Belanghebbende bepleit nog dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gevolgen van de coronapandemie (gebruiksbeperkingen), wat dient te leiden tot een correctie en dus een waardevermindering van het object. De rechtbank volgt het standpunt van belanghebbende niet. Het object aan de [adres 3] te [plaats 2] is midden in de coronapandemie verkocht, zodat het ervoor moet worden gehouden dat de waardedrukkende gevolgen van de coronapandemie verdisconteerd zijn in dit verkoopcijfer. Aangezien dit verkoopcijfer kan dienen ter onderbouwing van de waarde, zoals de rechtbank hiervoor heeft overwogen, bestaat er geen aanleiding om (nog verder) rekening te houden met de gevolgen van de coronapandemie.
8.3.
Het voorgaande betekent dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak en daarmee de aanslag OZBG niet te hoog heeft vastgesteld.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
9. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
9.1.
De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 7 april 2022. De rechtbank doet uitspraak op 25 januari 2024. De redelijke termijn is dus niet overschreden. Het verzoek wordt daarom afgewezen.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de beschikking en daarmee de aanslag OZBG in stand blijven. Belanghebbende krijgt daarom geen vergoeding van haar proceskosten en zij krijgt ook het griffierecht niet terug.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.P. Hertsig, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Houben, griffier, op 25 januari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.