Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/1237
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 mei 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] van [B.V.] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Baarle-Nassau.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 8 februari 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 471.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Baarle-Nassau voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 14 maart 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde van belanghebbende, [naam] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen mr. A.J. van Griethuysen en [taxateur] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning uit bouwjaar 1960 met een oppervlakte van 124 m². Het totale perceeloppervlak bedraagt 18.560 m2. De woning heeft een tweetal schuren.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 430.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 471.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
5.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd.
5.4.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 471.734 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
5.5.
Belanghebbende bepleit dat een vergelijking met referentiewoningen niet reëel is, omdat onderhavig object een agrarisch object is, waarvoor de agrarische taxatiewijzer gebruikt moet worden. Het object is gelegen op een perceel met agrarische bestemming. Uit de uitspraak op bezwaar volgt dat de woning in gebruik is als een agrarische bedrijfswoning en deze als zodanig getaxeerd dient te worden. Conform voornoemde taxatiewijzer dient de woning gewaardeerd te worden op € 129.580 en niet op € 166.408.
5.6.
De heffingsambtenaar bepleit dat het bepalen van de marktwaarde van agrarische objecten primair gebeurt door de methode van systematische vergelijking toe te passen. Daarnaast wordt voor de waardebepaling in de zin van de Wet WOZ een onroerende zaak als agrarisch object gewaardeerd als er sprake is van een bedrijfsmatige exploitatie, aldus de heffingsambtenaar. Aan deze voorwaarde wordt voldaan als
‘met een duurzame organisatie van kapitaal en arbeid aan het maatschappelijk productieproces wordt deelgenomen met het oogmerk om daarmee winst te behalen'. Voor het oogmerk om winst te behalen moet er dus sprake zijn van meer dan een hobby of normaal vermogensbeheer. Daarnaast moet er sprake zijn van exploitatie van eveneens meer dan een hobby of normaal vermogensbeheer. Belanghebbende is gepensioneerd en doet niets aan bedrijfsmatige activiteiten, zo bepleit de heffingsambtenaar. Hierdoor is de woning in gebruik als een agrarische bedrijfswoning en om die reden als zodanig getaxeerd.
‘met een duurzame organisatie van kapitaal en arbeid aan het maatschappelijk productieproces wordt deelgenomen met het oogmerk om daarmee winst te behalen'. Voor het oogmerk om winst te behalen moet er dus sprake zijn van meer dan een hobby of normaal vermogensbeheer. Daarnaast moet er sprake zijn van exploitatie van eveneens meer dan een hobby of normaal vermogensbeheer. Belanghebbende is gepensioneerd en doet niets aan bedrijfsmatige activiteiten, zo bepleit de heffingsambtenaar. Hierdoor is de woning in gebruik als een agrarische bedrijfswoning en om die reden als zodanig getaxeerd.
5.7.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar vrij is in zijn keuze over de manier waarop hij zijn beschikte WOZ-waarde onderbouwt. In dit geval is gekozen voor de vergelijkingsmethode. Het enkele feit dat belanghebbende van mening is dat er een andere methode gebruikt moet worden voor het onderbouwen van de beschikte WOZ-waarde, doet daar niets aan af. Daarbij is ter zitting onweersproken gesteld dat geen agrarische activiteiten worden verricht, waardoor de rechtbank geen reden ziet om anders te oordelen.
5.8.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft bouwjaar, ligging en gebruiksoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
5.9.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Aan de dakkapel, berging, garage, overkapping en carport zijn afzonderlijke waarden toegekend. Bij twee van de drie referentiewoningen is een correctie toegepast voor de gedateerdheid van de woning. Bij het bepalen van de waarde is tevens rekening gehouden met een aftrek van € 42.425 voor het achterstallig onderhoud aan de woning.
5.10.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N.E.J.M. Stoof, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Garb, griffier, op 16 mei 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.