Uitspraak
RECHTBANK Zeeland-West-Brabant
Civiel recht
Zittingsplaats Middelburg
Zaaknummer: C/02/412588 / HA ZA 23-411
Vonnis van 8 mei 2024
in de zaak van
[eiser in conventie] B.V.,
gevestigd te [plaats 1] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiser in conventie/verweerder in reconventie] ,
advocaat: mr. B.F.J. Bollen,
tegen
[gedaagde in conventie] B.V.,
gevestigd te [plaats 2] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde in conventie/eiser in reconventie] ,
advocaat: mr. S. Yurtkap.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 4 oktober 2023 en de daarin genoemde stukken,
- de conclusie van antwoord in reconventie, met productie 11,
- de mondelinge behandeling van 25 maart 2024, waarvan door de griffier zittingsaantekeningen zijn gemaakt, en de overgelegde spreekaantekeningen van mr. Yurtkap.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser in conventie] heeft van [gedaagde in conventie] op 8 maart 2016 perceel [nummer 1] met daarop een te bouwen recreatiewoning in [recreatiepark] in [plaats 2] (hierna: de recreatiewoning) in eigendom overgedragen gekregen. In de akte van levering (hierna: de akte) is, onder andere, het volgende opgenomen:
“(…)
Overige bepalingen omtrent het gebruik van de te stichten opstal/kwalitatieve verplichting ex artikel 6:252 van het Burgerlijk Wetboek
(…)
2. Voorts verbindt de Koper zich jegens de eigenaar van de Algemene Delen om:
(…)
d. geen veranderingen en aanvullingen in bouwtechnisch opzicht aan de buitenzijde van de Recreatiewoning met uitzondering van het aanbrengen van zonnepanelen, behorende tot het Registergoed, waaronder begrepen erfafscheidingen en aan- en uitbouwen, aan te brengen zonder dat daarvoor schriftelijke toestemming is verleend door de eigenaar van de Algemene Delen;
e. geen (ver)bouwwerkzaamheden te verrichten in de periode, lopende van april tot en met oktober van ieder jaar;
(…)
Bij overtreding van een of meer van de hiervoor a. tot en met h.[sic]
genoemde en/of bedoelde verboden is telkenmale een (zonder enige ingebrekestelling) direct opeisbare boete van twee duizend vijfhonderd euro (€ 2.500,00) aan de eigenaar van de Algemene Delen verschuldigd en twee honderd vijftig euro (€ 250,00) per dag dat de overtreding voortduurt, (…).
genoemde en/of bedoelde verboden is telkenmale een (zonder enige ingebrekestelling) direct opeisbare boete van twee duizend vijfhonderd euro (€ 2.500,00) aan de eigenaar van de Algemene Delen verschuldigd en twee honderd vijftig euro (€ 250,00) per dag dat de overtreding voortduurt, (…).
Vanaf één januari tweeduizend zeventien worden de hiervoor genoemde boeten geïndexeerd conform de hiervoor genoemde index van het Centraal Bureau voor de Statistiek (…).
(…)”
2.2.
Via Whatsapp heeft [eiser in conventie] op 17 april 2022 aan [gedaagde in conventie] bericht dat de hovenier met de aanpassing van de tuin zou starten en dat het huis (naar de rechtbank begrijpt: de recreatiewoning) geschilderd en aangepast zou worden, wat voor de komende zes weken zou gelden. Op dinsdag 19 april 2022 heeft [gedaagde in conventie] gereageerd met – kort samengevat – de vraag wat de huisaanpassing inhoudt. Hierop is geen reactie gekomen door [eiser in conventie] .
2.3.
Eind april/begin mei 2022 heeft [eiser in conventie] werkzaamheden uitgevoerd, die bestonden uit de aanleg van een betonvloer in de overkapte patio van de recreatiewoning (hierna: de patio) en de fundering voor een te plaatsen berging.
2.4.
Per e-mail en Whatsappbericht van 2 mei 2022 heeft [gedaagde in conventie] aan [eiser in conventie] bericht dat eigenaren van omliggende recreatiewoningen vragen en opmerkingen hadden. In voornoemde mail stelde [gedaagde in conventie] nog dat hij wilde controleren of de kwalitatieve verplichtingen uit de akte werden nagekomen. Op 3 mei 2022 heeft [eiser in conventie] het voorblad van de omgevingsvergunning toegezonden. Diezelfde dag heeft [gedaagde in conventie] , onder verwijzing naar verschillende bepalingen uit de akte van levering, geantwoord dat op basis van het voorblad geen toestemming kan worden verleend.
2.5.
Per e-mail van 3 mei 2022 heeft de eigenaar van recreatiewoning [nummer 2] aan [eiser in conventie] , alsmede aan [gedaagde in conventie] , aangegeven dat hun recreatiewoning naadloos wordt verhuurd, dat de huidige huurders geen gebruik kunnen maken van de tuin en dat zij hebben geklaagd over urenlang bouwlawaai van twee graafmachines bij [eiser in conventie] . Op 4 mei 2022 heeft [eiser in conventie] geantwoord dat de periode van bouwen inderdaad niet goed is gekozen.
2.6.
Per e-mail van 4 mei 2022 heeft [eiser in conventie] aanvullende stukken aan [gedaagde in conventie] gezonden, waaronder de volledige omgevingsvergunning. Per e-mail van 9 mei 2022 heeft [gedaagde in conventie] opnieuw geweigerd toestemming te verlenen voor de aanpassing van de recreatiewoning en het plaatsen van de berging.
2.7.
[gedaagde in conventie] heeft na correspondentie tussen de advocaten van partijen toestemming gegeven voor het plaatsen van de berging.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser in conventie] vordert - samengevat - primair een verklaring voor recht dat de voorgenomen wijziging van de recreatiewoning niet in strijd is met de akte van levering, subsidiair [gedaagde in conventie] te verplichten om te gehengen en te gedogen dat [eiser in conventie] overgaat tot uitvoering van de voorgenomen wijzigingen van de recreatiewoning en zowel primair als subsidiair met veroordeling van [gedaagde in conventie] in de proceskosten.
3.2.
[eiser in conventie] legt het volgende aan de vorderingen ten grondslag. [eiser in conventie] is voornemens om de recreatiewoning aan te passen, in die zin dat twee vensters in de gevel van de recreatiewoning worden verplaatst. De bestaande patio wordt daardoor bij de woonkamer getrokken. Omdat de gevellijnen niet veranderen en geen sprake is van een uitbouw, valt de aanpassing niet onder de kwalitatieve verplichtingen van de akte. Ook blijft het aanzicht van de recreatiewoning hetzelfde. Bij een andere recreatiewoning heeft [gedaagde in conventie] toestemming gegeven voor het plaatsen van dakramen. Daarnaast is aangevoerd dat de verbouwing vergunningsvrij is en deze voldoet aan de redelijke eisen van welstand. De toestemmingsbepaling in de akte moet zo worden uitgelegd dat wanneer er toestemming is van de overheid tot het uitvoeren van een verbouwing, die toestemming ook door [gedaagde in conventie] moet worden gegeven. [gedaagde in conventie] heeft echter voor de door [eiser in conventie] voorgenomen aanpassing geweigerd toestemming te verlenen. [gedaagde in conventie] heeft geen te respecteren belang bij haar weigering.
3.3.
[gedaagde in conventie] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser in conventie] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser in conventie] in de kosten van deze procedure. Zij voert hiervoor het volgende aan. De voorgenomen aanpassing kwalificeert als een verandering dan wel aanvulling in bouwtechnisch opzicht aan de buitenzijde van de recreatiewoning, waarvoor toestemming door [gedaagde in conventie] moet worden verleend. Uit de akte volgt immers dat zelfs het plaatsen van zonnepanelen wordt aangemerkt als een (wel toegestane) verandering in bouwtechnisch opzicht. Het verplaatsen van het gevelkozijn kwalificeert daarom ook als een verandering in bouwtechnisch opzicht. Uit de akte blijkt niet dat deze zo moet worden uitgelegd dat toestemming van de overheid betekent dat [gedaagde in conventie] ook toestemming moet geven. Door de aanpassing krijgt de recreatiewoning ook een ander aanzicht. Alle recreatiewoningen hebben een open karakter met een overdekte buitenruimte/patio, welke door de architect zo zijn ontworpen. Door die ruimte bij de woonkamer te trekken verdwijnt het open karakter en wijkt het aanzicht af ten opzichte van de andere recreatiewoningen. [gedaagde in conventie] heeft belang bij een harmonieuze uitstraling van het recreatiepark.
in reconventie
3.4.
[eiser in reconventie] vordert - samengevat - veroordeling van [verweerder in reconventie] tot betaling van € 5.366,38 binnen twee weken na betekening van het vonnis, vermeerderd met wettelijke rente vanaf de dag van de eis in reconventie, met veroordeling van [verweerder in reconventie] in de proceskosten.
3.5.
[eiser in reconventie] legt het volgende aan haar vordering ten grondslag. Naast de aanpassing van de gevel van de recreatiewoning, wilde [verweerder in reconventie] ook een berging met overkapping in de tuin plaatsen. Hoewel het plaatsen van de berging is toegestaan, heeft [verweerder in reconventie] daarvoor bouwwerkzaamheden verricht in het hoogseizoen. [verweerder in reconventie] heeft daardoor in strijd gehandeld met de verplichting zoals genoemd onder 2 sub e van de akte en is daarom de contractuele boete verschuldigd. Deze boete bedraagt na indexatie € 2.683,19. [verweerder in reconventie] is ook begonnen met werkzaamheden voor de patio door het aanleggen van een betonvloer. Ook daarvoor is [verweerder in reconventie] de contractuele boete van € 2.683,19 verschuldigd, nu deze werkzaamheden in het hoogseizoen zijn uitgevoerd.
3.6.
[verweerder in reconventie] voert verweer en concludeert primair tot afwijzing van de vorderingen van [eiser in reconventie] en subsidiair tot gedeeltelijke afwijzing en matiging van de boete, met veroordeling van [eiser in reconventie] in de kosten van deze procedure. De verrichte werkzaamheden kwalificeren niet als bouwwerkzaamheden. Voor de berging en de patio zijn slechts verhardingen aangebracht. Voor dergelijke werkzaamheden is geen omgevingsvergunning voor de activiteit “bouwen” nodig. Als de werkzaamheden wel aan te merken zijn als bouwwerkzaamheden, dan is slechts eenmaal de boete verschuldigd nu de werkzaamheden in één werk zijn uitgevoerd. De boete dient daarbij te worden gematigd, nu het boetebeding één bedrag omvat voor meerdere sterk uiteenlopende tekortkomingen. [verweerder in reconventie] acht de werkzaamheden een minder ernstige tekortkoming dan de andere in de akte genoemde verplichtingen. Ook heeft [verweerder in reconventie] de werkzaamheden direct gestaakt nadat klachten ontstonden.
in conventie en in reconventie
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
Partijen verschillen van mening of de aanpassing van de patio kwalificeert als verandering of aanvulling in bouwtechnisch opzicht aan de buitenzijde van de recreatiewoning, zoals genoemd onder 2 sub d van de kwalitatieve verplichtingen.
Voorafgaande toestemming van [gedaagde in conventie] vereist
4.2.
Uit vaste jurisprudentie volgt dat het bij de uitleg van een notariële akte, zoals in dit geval de akte van levering is, aankomt op de partijbedoeling voor zover die in de akte tot uitdrukking is gebracht, en dat deze bedoeling moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte.
Uit de akte volgt dat toestemming is vereist voor alle veranderingen en aanvullingen in bouwtechnisch opzicht aan de buitenzijde van de recreatiewoning, waaronder erfafscheidingen en aan- en uitbouwen. Als uitzondering op dit vereiste wordt in de akte slechts het aanbrengen van zonnepanelen genoemd. De rechtbank overweegt dat uit de akte niet blijkt dat het de bedoeling was van partijen om een koppeling aan te brengen tussen enerzijds vergunningsvereisten, dan wel de toestemming van een overheid tot het uitvoeren van bouwwerkzaamheden en anderzijds de door [gedaagde in conventie] te geven toestemming.
De rechtbank is met [gedaagde in conventie] van oordeel dat [eiser in conventie] voorafgaande toestemming nodig heeft voor de voorgenomen aanpassing van de recreatiewoning. De aanpassing is namelijk te kwalificeren als een verandering in bouwtechnisch opzicht. Dit volgt uit de overgelegde bouwtekeningen ten behoeve van de “uitbreiding woonkamer woning fam. [eiser in conventie] ”, de daaruit volgende noodzaak om een fundatie en (beton)vloer in de patio aan te leggen en het gevelkozijn te verplaatsen, passend te maken en te vervaardigen van nieuw glas. Daarnaast blijkt dat sprake is van een (bouwtechnische) verandering van de woning, omdat de aanpassingen tot gevolg hebben dat de buitenzijde van de recreatiewoning verandert nu er na de werkzaamheden geen patio meer aanwezig is en het woonoppervlak wordt vergroot. De rechtbank weegt in dit oordeel mee dat uit de tekst van de akte blijkt dat het de bedoeling van partijen was om het plaatsen van zonnepanelen wel aan te merken als bouwtechnische verandering, maar dat hier een uitzondering voor is overeengekomen. Afgezet tegen het plaatsen van zonnepanelen en in het licht van het voorgaande, zijn de voorgenomen aanpassingen naar het oordeel van de rechtbank aan te merken als een bouwtechnische verandering waarvoor toestemming van [gedaagde in conventie] nodig is. Dat houdt in dat de primaire vordering van [eiser in conventie] wordt afgewezen.
[gedaagde in conventie] heeft belang bij weigeren toestemming
4.3.
Het was en is de bedoeling van [gedaagde in conventie] om een harmonieuze uitstraling van de recreatiewoningen te waarborgen, zoals deze ook volgt uit het overgelegde beeldkwaliteitsplan. Anders dan [eiser in conventie] betoogt, heeft [gedaagde in conventie] dus wel degelijk een belang bij de weigering van haar toestemming. Ook heeft [gedaagde in conventie] aangevoerd dat van het toestaan van een dergelijke aanpassing precedentwerking uitgaat, nu ook een andere eigenaar een omgevingsvergunning heeft aangevraagd voor het uitbreiden van de recreatiewoning.
Hoewel de rechtbank oog heeft voor de belangen van [eiser in conventie] bij de voorgenomen aanpassing, valt de belangenafweging in het voordeel van [gedaagde in conventie] uit. Dat [gedaagde in conventie] daarbij voor een andere recreatiewoning toestemming heeft verleend voor het plaatsen van dakramen, doet daar niets aan af. Het gaat immers om andersoortige veranderingen, waarbij de voorgenomen aanpassing van [eiser in conventie] naar het oordeel van de rechtbank het aanzicht van de recreatiewoning verdergaand wijzigt dan het plaatsen van dakramen. Dit alles houdt in dat de subsidiaire vordering van [eiser in conventie] eveneens wordt afgewezen.
Proceskosten
4.4.
[eiser in conventie] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde in conventie] worden begroot op:
- griffierecht
€
676,00
- salaris advocaat
€
1.228,00
(2,00 punten × € 614,00, tarief II)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.082,00
in reconventie
4.5.
Niet in geschil is dat [verweerder in reconventie] werkzaamheden heeft verricht eind april/begin mei 2022 en dat hierover door omwonenden is geklaagd bij [eiser in reconventie] . Partijen zijn verdeeld over de vraag of deze werkzaamheden kwalificeren als (ver)bouwwerkzaamheden in de zin van de kwalitatieve verplichting zoals genoemd onder 2 sub e van de akte, of [verweerder in reconventie] daardoor één- of tweemaal de contractuele boete is verbeurd en of de boete dient te worden gematigd.
Sprake van bouwwerkzaamheden
4.6.
Zoals hiervoor in rov. 4.2 al overwogen, dient bij de uitleg van een notariële akte te worden gekeken naar de partijbedoelingen. Uit de kwalitatieve verplichting volgt dat geen (ver)bouwwerkzaamheden mogen worden uitgevoerd in de periode van april tot en met oktober van ieder jaar. Of voor de uitgevoerde werkzaamheden wel of geen vergunning ‘bouwen’ is vereist, speelt in dit geval geen rol.
Bij conclusie en ter zitting heeft [eiser in reconventie] toegelicht dat de bepaling is opgenomen ter voorkoming van overlast in het hoogseizoen op het recreatiepark. Deze uitleg heeft [verweerder in reconventie] niet betwist. [verweerder in reconventie] heeft slechts aangevoerd dat de uitgevoerde werkzaamheden niet als bouwwerkzaamheden kunnen worden aangemerkt.
De rechtbank merkt de door [verweerder in reconventie] uitgevoerde werkzaamheden wel aan als bouwwerkzaamheden. De rechtbank overweegt daarbij dat de werkzaamheden voor overlast hebben gezorgd bij huurders van de recreatiewoning van de buurman van [verweerder in reconventie] , wat de verplichting juist probeert te voorkomen. Daarnaast heeft de rechtbank in rov. 4.2 ook geoordeeld dat de voorgenomen aanpassing van de gevel als een verandering in bouwtechnisch opzicht is aan te merken, waarvoor het leggen van de fundering een onderdeel is. Ook in samenhang met de kwalitatieve verplichting onder 2 sub d is dus sprake van bouwwerkzaamheden.
Slechts éénmaal boete verbeurd
4.7.
Anders dan door [eiser in reconventie] is betoogd, is de rechtbank met [verweerder in reconventie] van oordeel dat de kwalitatieve verplichting slechts eenmaal is geschonden. [verweerder in reconventie] heeft gemotiveerd betwist dat de inbreuk makende werkzaamheden afzonderlijk van elkaar zijn uitgevoerd. Niet is vast komen te staan dat de aanleg van de verhardingen voor zowel de berging als de patio niet gelijktijdig zijn uitgevoerd. Dat houdt in dat [verweerder in reconventie] slechts éénmaal de boete verschuldigd is, omdat wel vaststaat dat de werkzaamheden in de niet-toegestane periode van april tot en met oktober hebben plaatsgevonden.
Geen matiging hoogte boete
4.8.
De rechtbank zal [verweerder in reconventie] veroordelen tot betaling van de contractuele en geïndexeerde boete van € 2.683,19 en overweegt als volgt. Het is juist dat een boete kan worden gematigd als een boetebeding één bedrag omvat voor uiteenlopende tekortkomingen. De rechtbank acht echter de genoemde kwalitatieve verplichting onder 2 sub e dermate zwaarwegend, dat zij onvoldoende grond ziet om de boete voor deze tekortkoming te matigen. Daarbij weegt zij ook mee dat uit de overlegde stukken volgt dat huurders dan wel andere eigenaren daadwerkelijk overlast hebben gehad van de werkzaamheden van [verweerder in reconventie] , wat de verplichting juist probeert te voorkomen.
Rente over de boete
4.9.
[verweerder in reconventie] heeft geen afzonderlijk verweer gevoerd tegen de gevorderde wettelijke rente. Aangezien aan de vereisten van artikel 6:119 BW is voldaan, wordt deze rente toegewezen.
Proceskosten
4.10.
Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser in conventie] af,
5.2.
veroordeelt [eiser in conventie] in de proceskosten van € 2.082,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser in conventie] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
in reconventie
5.3.
veroordeelt [verweerder in reconventie] om aan [eiser in reconventie] € 2.683,19 te betalen binnen twee weken na betekening van het vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van 20 september 2023 tot de dag van volledige betaling,
5.4.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, zodat iedere partij de eigen kosten draagt,
in conventie en in reconventie
5.5.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Bosters en in het openbaar uitgesproken op 8 mei 2024