Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/5698
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 januari 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. R. van der Weide van Bezwaarmaker.nl),
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Halderberge),de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 28 oktober 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 506.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Halderberge voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
Belanghebbende heeft op het verweerschrift gereageerd.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft vervolgens op de reactie van belanghebbende gereageerd.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 30 november 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde van belanghebbende, en namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 1] en [taxateur] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. Het is een twee-onder-een-kap woning uit bouwjaar 2019 met een oppervlakte van 128 m². De woning heeft een garage en diverse aanbouwen. Het totale perceeloppervlak is 357 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 451.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van
€ 506.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
6. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 3 april 2023 door [taxateur] is opgemaakt.
6.1.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 509.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] , alle te [plaats 1] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
7. De rechtbank is van oordeel dat drie van de zes referentiewoningen niet bruikbaar zijn ter onderbouwing van de waarde. [adres 1] , [adres 2] en [adres 7] , zijn onderhands verkocht, waardoor deze woningen niet kunnen dienen als referentiewoning. De andere drie referentiewoningen, te weten [adres 2] , [adres 5] , [adres 8] acht de rechtbank wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, inhoud en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. Deze referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat deze referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
7.1.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Aan de dakkapel, garage en aanbouw zijn afzonderlijke waarden toegekend. Op de m²-prijs van de referentiewoningen zijn vervolgens correcties toegepast voor voorzieningen.
7.2.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde van de grond bij de woning door herwaardering in de beroepsfase hoger is vastgesteld, dan in het oorspronkelijke taxatierapport van de bezwaarfase. Belanghebbende bepleit dat de verhoging niet had mogen plaatsvinden. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar in iedere fase van de procedure de waarde van de woning opnieuw mag onderbouwen. Dit betekent dat de heffingsambtenaar in de beroepsfase andere waardes mag toepassen. De beschikte WOZ-waarde is niet gewijzigd. De door de heffingsambtenaar in beroep gebruikte waardes acht de rechtbank voldoende onderbouwd.
7.3.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
8.1.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.Z.B. Sterk, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Garb, griffier, op 11 januari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl. De griffier is niet in de gelegenheid deze uitspraak mede te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.