Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummers: BRE 23/2297, BRE 23/2298, BRE 23/2299 en BRE 23/2301 WOZ
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 mei 2024 in de zaken tussen
[belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 27 februari 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen van 31 oktober 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken aan de [adres 1] te [plaats 2] met de nummers [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] (de objecten) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld. Het voorgaande kan als volgt worden weergegeven:
Zaaknr.
Object
WOZ-waarde
23/2297
[adres 2] , te [plaats 2]
€ 151.000
23/2298
[adres 3] , te [plaats 2]
€ 144.000
23/2299
[adres 4] , te [plaats 2]
€ 145.000
23/2300
[adres 5] , te [plaats 2]
€ 311.000
23/2301
[adres 6] , te [plaats 2]
€ 192.000
1.2.
Tegelijk met de waardevaststellingen zijn aan belanghebbende ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen (de aanslagen OZB) en de aanslagen watersysteemheffing gebouwd opgelegd.
1.3.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de beschikkingen van 31 oktober 2022. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende dat ziet op het object [adres 5] gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft de waarde van dit object verlaagd naar € 298.000 en de aanslag OZB en aanslag watersysteemheffing gebouwd dienovereenkomstig verminderd. De overige bezwaren heeft de heffingsambtenaar ongegrond verklaard.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 27 maart 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, bijgestaan door [naam 1] , en de heffingsambtenaar. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 2] en [taxateur 1] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de objecten. Het zijn (recreatie-)objecten op [recreatiepark 1] (voormalig [recreatiepark 2] ).
Beoordeling door de rechtbank
Beroep inzake [adres 5]
3. Belanghebbende heeft het beroep met betrekking tot het object [adres 5] (BRE 23/2300) ter zitting ingetrokken.
Beroepen inzake [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 6]
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarden van de woningen te hoog zijn vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde WOZ-waarden. Belanghebbende vindt dat de waarden van de woningen (nog) lager moeten zijn.
3.2.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. [1] Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslagen OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.3.
Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslag watersysteemheffing gebouwd. Omdat belanghebbende tegen de aanslagen watersysteemheffing gebouwd geen gronden heeft aangevoerd, blijven die aanslagen buiten beschouwing.
3.4.
Naar het oordeel van de rechtbank slagen de beroepen van belanghebbende niet en zijn de waarden van de objecten niet te hoog vastgesteld. Belanghebbende heeft daarnaast geen recht op een immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.5.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
3.6.
De waarden van de objecten zijn bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoop-opbrengst van objecten die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met het object. De referentieobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan het object. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.7.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
3.8.
De heffingsambtenaar mag de waarde van de objecten in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
[adres 2] , [adres 3] en [adres 4]
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.9.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling van de objecten taxatierapporten ten grondslag gelegd, die op 22 juni 2023 door [taxateur 2] zijn opgemaakt.
3.10.
In de taxatierapporten zijn de getaxeerde waarden van de objecten naar de waardepeildatum 1 januari 2021 als volgt vastgesteld:
[adres 2]
€ 164.000
[adres 3]
€ 158.000
[adres 4]
€ 159.000
Als referentieobjecten zijn gebruikt de objecten aan de [adres 7] , [adres 8] en [adres 9] , te [plaats 2] . In de taxatierapporten zijn voornoemde referentieobjecten vergeleken met de objecten.
3.11.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatierapporten aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de objecten niet te hoog zijn vastgesteld. De referentieobjecten zijn voldoende vergelijkbaar, gelet op onder meer de ligging, het bouwjaar en de inhoud. De heffingsambtenaar heeft in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentieobjecten en de objecten. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat de referentieobjecten weliswaar verschillen vertonen met de objecten, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met deze verschillen door correcties toe te passen op onder meer de m2-prijs, de KOUDV-factoren en de grondstaffel, en door de verkoopprijzen van de referentieobjecten te indexeren naar de waardepeildatum.
3.12.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar bij de waardering onvoldoende rekening heeft gehouden met de zeer slechte ligging van de objecten en het achterstallig onderhoud. De heffingsambtenaar voert aan dat op het gebied van kwaliteit, onderhoud, uitstraling en voorzieningen een ruime correctie is toegepast en dat in totaliteit daarmee fors is gecorrigeerd op de waarde van de opstallen. Daarnaast is volgens de heffingsambtenaar een extra correctie toegepast vanwege het verminderde gebruiksgenot van de tuinen. De rechtbank stelt vast dat belanghebbende daar niets tegenover heeft gesteld op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat een extra correctie dient te worden toegepast vanwege de ligging en achterstallig onderhoud. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar dan ook voldoende rekening gehouden met de ligging en het onderhoudsniveau van de objecten.
3.13.
De rechtbank komt niet toe aan een inhoudelijke beoordeling van de door belanghebbende ter zitting ingenomen standpunten dat de waarde van het object [adres 2] niet hoger dan € 143.000 kan zijn, de waarde van het object [adres 3] niet hoger dan € 136.400 kan zijn, en de waarde van het object [adres 4] niet hoger dan € 137.500 kan zijn. De rechtbank laat deze punten en de daarvoor gegeven (rekenkundige) onderbouwing buiten beschouwing wegens strijd met de goede procesorde. De zitting is nadrukkelijk niet bedoeld om de rechtbank of de wederpartij te verrassen met een nog niet eerder ingenomen standpunt, als dat standpunt al eerder ingenomen had kunnen worden.
3.14.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarden van de objecten voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
[adres 6]
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.15.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 22 juni 2023 door [taxateur 2] is opgemaakt.
3.16.
In het taxatierapport is de waarde van het object op basis van een vergelijking met referentieobjecten vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 201.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentieobjecten zijn gebruikt de objecten aan de [adres 10] , [adres 11] en [adres 12] , te [plaats 2] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentieobjecten vergeleken met het object.
Zijn de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar met het object?
3.17.
Het object en de referentieobjecten zijn alle gelegen op [recreatiepark 1] . Belanghebbende betwist dat de referentieobjecten vergelijkbaar zijn met zijn object, omdat zijn object uitsluitend een recreatieve bestemming heeft en de referentieobjecten op grond van het bestemmingsplan ook permanent mogen worden bewoond.
3.18.
Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de referentieobjecten ter onderbouwing van de WOZ-waarde van het object dienen. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat de gebruikte referentieobjecten voor wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, inhoud en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar zijn met het object. De referentieobjecten zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht. Verder staat vast dat [recreatiepark 1] geen of nauwelijks nog op recreatie gerichte faciliteiten heeft. De heffingsambtenaar heeft daarnaast ter zitting toegelicht dat in de objecten met een recreatieve bestemming permanente bewoning wordt gedoogd. Naar het oordeel van de rechtbank zijn onder voornoemde omstandigheden het object en de referentieobjecten ook voor wat betreft de bestemming en het (mogelijk) feitelijk gebruik ervan voldoende vergelijkbaar.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen het object en de referentieobjecten?
3.19.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar in voldoende mate inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentieobjecten en het object. De referentieobjecten vertonen weliswaar verschillen met het object, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met deze verschillen door correcties toe te passen op onder meer de m2-prijs, de KOUDV-factoren en de grondstaffel, en door de verkoopprijzen van de referentieobjecten te indexeren naar de waardepeildatum.
3.20.
De rechtbank komt niet toe aan een inhoudelijke beoordeling van het door belanghebbende ter zitting ingenomen standpunt dat de waarde van het object niet hoger dan € 144.000 kan zijn. De rechtbank laat dit punt en de daarvoor gegeven (rekenkundige) onderbouwing buiten beschouwing wegens strijd met de goede procesorde. De zitting is nadrukkelijk niet bedoeld om de rechtbank of de wederpartij te verrassen met een nog niet eerder ingenomen standpunt, als dat standpunt al eerder ingenomen had kunnen worden.
3.21.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
3.22.
Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
3.23.
De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende begin november 2022 ontvangen. De rechtbank doet uitspraak op 8 mei 2024. De redelijke termijn is daarmee niet overschreden. Belanghebbende heeft in dat geval geen recht op een immateriële schadevergoeding.
Conclusie
4. De beroepen zijn ongegrond. De verzoeken om immateriëleschadevergoeding worden afgewezen. Belanghebbende krijgt zijn griffierecht dan ook niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen ongegrond;
- wijst de verzoeken om immateriëleschadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I.M. Josten, rechter, in aanwezigheid van mr. C.C. van den Berg, griffier, op 8 mei 2024, en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.