Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummers: BRE 22/5663 en 22/5664
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 april 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] B.V. , gevestigd te [plaats 1] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Breda), de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 6 december 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de volgende onroerende zaken te [plaats 1] vastgesteld voor het belastingjaar 2022 met als waardepeildatum 1 januari 2021:
- [adres 1] - € 1.261.000 (het object)
- [adres 2] - € 516.000 (de woning).
Met deze waardevaststellingen zijn aan belanghebbende ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing van de gemeente Breda voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft de beroepen op 15 maart 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar [naam 1] en [taxateur 1] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van het object en de woning. [adres 1] te [plaats 1] betreft een kinderdagverblijf op de begane grond en eerste verdieping en op de tweede verdieping is een kantoor gevestigd. Het pand is van 1930 en is in 2002 gerenoveerd. De perceeloppervlakte bedraagt 762m².
[adres 2] te [plaats 1] betreft een bovenwoning met 293m2 gebruikersoppervlakte, uit bouwjaar 1957, gerenoveerd in 2003.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de onroerende zaken niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende heeft algemeen geformuleerde beroepschriften en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal de beroepen beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
4.1.
De waarde van een niet-woning ( [adres 1] ) kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
4.2.
De waarde van de woning ( [adres 2] ) is bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.3.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
[adres 1]
4.4.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van het object door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode vastgesteld op € 1.261.000. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar verwezen naar het verkoopcijfer van de vergelijkingsobjecten [adres 3] te [plaats 1] , [adres 4] te [plaats 2] , [adres 5] te [plaats 1] , [adres 6] te [plaats 1] , [adres 7] te [plaats 3] en [adres 8] te [plaats 1] . Uit het verweerschrift volgt dat de voor het object gehanteerde kapitalisatiefactor van 11,2 is herleid uit de verkochte vergelijkingsobjecten. Uit de matrix volgt dat ingevolge de vergelijkingsmethode de m2 prijs voor het object is gewaardeerd op € 1.534 waar de gemiddelde gecorrigeerde m2 prijs ligt op € 1.762.
4.5.
Volgens de heffingsambtenaar heeft hij hiermee onderbouwd dat de waarde van
€ 1.261.000 niet te hoog is.
De beroepsgronden
5. Belanghebbende heeft aanvankelijk enkel algemeen geformuleerde beroepsgronden en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Ter zitting is daaraan toegevoegd dat het leegstandsrisico 14% moet zijn, de KOUDV-factoren op 3 moeten liggen en belanghebbende de onderbouwing van de cijfers, waaronder de huurovereenkomsten mist.
Oordeel rechtbank
6. Voor zover belanghebbende niet nader onderbouwde en slechts algemene stellingen heeft aangevoerd tegen het door de heffingsambtenaar ingebrachte taxatierapport is de rechtbank van oordeel dat daarmee niet is komen vast te staan dat de heffingsambtenaar de waarde tot een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De door belanghebbende bepleite waarde van € 999.000 is niet nader onderbouwd en leidt daarmee niet tot een ander oordeel.
6.1.
Ook de ter zitting naar voren gebrachte stellingen, die allen een nadere onderbouwing missen, kunnen daar niet aan af doen.
6.2.
Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van het object [adres 1] te [plaats 1] niet te hoog is vastgesteld.
[adres 2]
6.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 15 februari 2024 door [taxateur 2] betreffende de woning en de in het rapport genoemde referentiewoningen is opgemaakt.
6.4.
De taxateur heeft de woning getaxeerd door middel van vergelijking van de woning met verkoopprijzen van woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. De mate waarin de woningen onderling van elkaar verschillen, heeft de taxateur tot uiting laten komen in de waardeberekening. Deze is inzichtelijk gemaakt door middel van een cijfermatig overzicht (de matrix). Als vergelijkingsobjecten (de referentiewoningen) heeft de taxateur gebruikt de bovenwoningen aan de (i) [adres 9] (ii) [adres 10] en (iii) [adres 11] , allen gelegen te [plaats 1] . Op basis van alle gegevens heeft de taxateur de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2021 berekend op € 630.000.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
6.5.
Belanghebbende voert aan dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn met zijn woning, omdat de referentiewoningen teveel verschillen van zijn woning (allemaal gerenoveerd terwijl dat ontkend wordt ten aanzien van de woning, allemaal prima gelegen en gesitueerd boven winkels terwijl de woning is gelegen boven een opslagruimte). Voorts is er onvoldoende rekening gehouden met de onderhoudstoestand ten tijde van de waardepeildatum. Bovendien hebben de referentieobjecten betere KOUDVL-factoren.
6.6.
De heffingsambtenaar stelt dat er wel een voldoende vergelijking mogelijk is met de referentiewoningen. Ze zijn allemaal van oudere datum en op één na allemaal gemoderniseerd, net als de woning. Met de verschillen in de KOUDVL-factoren is rekening gehouden in de prijs per eenheid. Die ligt voor de woning namelijk (aanzienlijk) lager dan bij de referentiewoningen.
6.7.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar er in is geslaagd aannemelijk te maken dat de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, met name omdat de referentiewoningen ook bovenwoningen zijn, gelegen in elkaars nabijheid in [plaats 1] , waarvan de verkoop heeft plaatsgevonden dichtbij de waardepeildatum. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. Wel dient de heffingsambtenaar in zijn waardevaststelling rekening te houden met de onderliggende verschillen tussen de woning van belanghebbende en die referentiewoningen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de drie referentiewoningen?
6.8.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de waardematrix geeft de heffingsambtenaar blijk van het feit dat hij met het verschil in oppervlakte tussen de bovenwoningen, het bouwjaar en de eventuele renovatiedatum en het verschil in KOUDVL-factoren rekening heeft gehouden. De verkoopprijzen van twee referentiewoningen zijn na indexatie (aanzienlijk) hoger dan de waarde die de heffingsambtenaar aan de woning van belanghebbende heeft toegekend. De heffingsambtenaar heeft dus voldoende inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden. Bovendien is de waarde, als berekend voor de woning in het taxatierapport (€ 630.000) ook aanzienlijk hoger dan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde (€516.000).
Conclusie en gevolgen
7. De beroepen zijn ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarden van [adres 1] en [adres 2] , beiden gelegen te [plaats 1] , en de aanslagen onroerendezaakbelasting en watersysteemheffingen voor het jaar 2022 gehandhaafd blijven.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.L. Weerkamp, rechter, in aanwezigheid van mr. S.A. van Beijsterveldt, griffier op 26 april 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.