Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/5921
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 april 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde]),
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Zundert), de heffingsambtenaar
.
.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 2 december 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 30 juni 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (het object) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 535.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Zundert voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB) en de aanslag watersysteemheffing gebouwd van het waterschap Brabantse Delta voor het jaar 2022 (de aanslag watersysteemheffing).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 29 februari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en zijn gemachtigde en namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [taxateur 1] en [taxateur 2] en [taxateur 3], taxateurs.
Feiten
2. Het object bestaat op de waardepeildatum in ieder geval uit een vrijstaande woning uit 1967, een camping, een garage, een binnenspeeltuin, een speelweide, een kampeerterrein, een werkplaats en een tweetal recreatiehuisjes. De oppervlakte van de woning bedraagt 172 m². Het totale perceeloppervlak van het object bedraagt 30.545 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van het object te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van het object op de waardepeildatum maximaal € 423.880 is. De heffingsambtenaar verdedigt de bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 535.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van het object niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4.1.
Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) wordt - in afwijking van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ - de waarde van een onroerende zaak voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening
gehouden met (a) de aard en de bestemming van de zaak en (b) de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
4.2.
Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, voor zover hier van belang, wordt de vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde. De daaruit ontstane vervangingswaarde wordt vervolgens gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
4.3.
De heffingsambtenaar dient de feiten en omstandigheden te stellen en aannemelijk te maken waaruit volgt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.4.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 15 mei 2023 door [taxateur 2] voor het object is opgemaakt. In het rapport is het object getaxeerd op een waarde van € 688.000.
Kengetallen
4.5.
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte de kengetallen uit de Taxatiewijzer Agrarisch heeft gebruikt bij het vaststellen van de waarde. Naar de rechtbank begrijpt had de heffingsambtenaar volgens belanghebbende moeten aansluiten bij de kengetallen van de Taxatiewijzer Recreatie omdat het object is aan te merken als een (niet rendabel) recreatiebedrijf. De heffingsambtenaar bestrijdt dat moet worden aangesloten bij de kengetallen van de Taxatiewijzer Recreatie. Volgens de heffingsambtenaar is terecht aangesloten bij de Taxatiewijzer Agrarisch.
4.6.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar terecht de kengetallen uit de Taxatiewijzer Agrarisch gebruikt voor de vaststelling van de waarde. De Taxatiewijzer Recreatie is geschikt voor een camping, waarbij de hoofdinkomsten uit de exploitatie van de camping voortkomen. Belanghebbende heeft, tegenover het gemotiveerde betoog van de heffingsambtenaar, niet aannemelijk gemaakt dat hiervan sprake is. De camping is alleen geopend van april tot en met november en uit de aangifte toeristenbelasting blijkt dat het aantal overnachtingen erg beperkt is om hiermee een hoofdinkomen te genereren. Met de Taxatiewijzer Recreatie kunnen de woning, de grond bij het object en de bijgebouwen ook niet worden gewaardeerd. De Taxatiewijzer Agrarisch sluit daarom naar het oordeel van de rechtbank het beste aan bij het object en de door belanghebbende beschreven situatie.
Asbest
4.7.
Belanghebbende voert aan dat er geen rekening is gehouden met de aanwezigheid van asbest in de garage en de naastgelegen schuur. Belanghebbende stelt dat de kosten voor het verwijderen van het asbest in totaal € 75.000 bedragen en dat hij in 2022 reeds € 40.000 heeft betaald om asbest te verwijderen. De heffingsambtenaar is het met belanghebbende eens, in zoverre dat met de aanwezigheid van asbesthoudende materialen rekening gehouden dient te worden bij de waardebepaling. De heffingsambtenaar stelt echter dat hij bij het vaststellen van de waarde al voldoende rekening heeft gehouden met de aanwezigheid van asbest.
4.8.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de kosten de gemoeid zijn met het saneren van asbest. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een aftrekpost van € 31.270. Dit bedrag is weliswaar lager dan door belanghebbende bepleit, maar belanghebbende heeft, tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar, niet met toetsbare feiten onderbouwd dat rekening moet worden gehouden met een hogere aftrekpost.
Losse verkoop van de woning
4.9.
Belanghebbende stelt dat de waarde van de vrijstaande woning te hoog is vastgesteld omdat er beperkingen rusten op de woning. Volgens belanghebbende kan de woning niet los worden verkocht, maar enkel als bedrijfswoning met resterende bebouwing. De heffingsambtenaar stelt dat er in voldoende mate rekening is gehouden met de beperkingen die op de woning rusten. Volgens de heffingsambtenaar is het feit dat de woning niet los verkocht kan worden verdisconteerd in de kengetallen van de Taxatiewijzer Agrarisch en de waarde van de vergelijkingsobjecten.
4.10.
Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit de taxatiewijzer voldoende dat de woning niet los verkocht kan worden. In de taxatiewijzer staat namelijk dat het in alle gevallen een woning betreft die deel uitmaakt van een bedrijfsmatig geëxploiteerd bedrijf.
Privé eigendom gronden
4.11.
Belanghebbende bepleit dat meer dan 3 hectare als natuurgrond en niet als recreatiegrond in de waardering moet worden betrokken. Deze gronden zijn volgens belanghebbende namelijk privé eigendom. en de gemeente heeft het terrein in het verleden de bestemming recreatie gegeven, terwijl het de bestemming privégrond had moeten houden.
4.12.
De rechtbank stelt voorop dat voor de bepaling van de waarde van de grond de bestemming ervan als uitgangspunt leidend is, tenzij belanghebbende, tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar, aannemelijk maakt dat de grond een andere bestemming heeft. Daarin is belanghebbende naar het oordeel van de rechtbank niet geslaagd.
Gerechtelijke procedure in 2016
4.13.
Belanghebbende stelt, naar de rechtbank begrijpt, dat de door de rechtbank in 2016 vastgestelde waarde van € 498.880 tot uitgangspunt moet worden genomen en dat op die waarde naar beneden moet worden gecorrigeerd omdat destijds alleen de daken en niet ook de wanden waren opgegeven voor sloop. Volgens belanghebbende heeft de rechtbank bij haar waardebepaling in 2016 ook aangegeven dat de waarde van het object voor de jaren nadien dient te worden bevroren.
4.14.
De rechtbank stelt voorop dat het systeem van de Wet WOZ met zich meebrengt dat de waarde ieder jaar opnieuw moet worden vastgesteld. Aan waarden zoals die zijn vastgesteld in besluiten over eerdere of latere kalenderjaren, kan dan ook geen betekenis worden toegekend. Van een bevriezing van de waarde van het object in 2016, zoals door belanghebbende is gesteld, is de rechtbank niets gebleken.
Loods
4.15.
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte een loods van circa 130 m2 heeft meegenomen in zijn berekening, terwijl deze niet op het perceel van belanghebbende aanwezig is. De heffingsambtenaar bepleit dat het onderhavige object, met uitzondering van het objectonderdeel woning, inpandig is opgenomen. Hierbij zijn alle objectonderdelen gecontroleerd en nagemeten. Ter zitting is door de taxateur toegelicht dat het gaat om volgnummer 11, de loods van 143 m2. Volgens belanghebbende is bij volgnummer 11 geen sprake van een loods.
4.16.
De rechtbank volgt belanghebbende in zijn stelling. De taxateur heeft ter zitting niet toe kunnen lichten waar een loods van 143 m2 op het perceel gelegen is. De rechtbank acht daarom niet aannemelijk dat de loods op het perceel van belanghebbende is gelegen. De loods van 143 m2 is dan ook onterecht meegenomen is in de waardebepaling van het object. Daarnaast is ter zitting niet gebleken dat volgnummer 11 een loods betreft als bedoeld door de heffingsambtenaar.
Receptie
4.17.
Belanghebbende stelt dat de receptie ten onrechte is meegenomen in de taxatie omdat deze pas in 2022 is gebouwd. De heffingsambtenaar bepleit dat op de foto’s, die zijn gevoegd bij het verweerschrift, te zien is dat de receptie er in april 2021 al stond.
4.18.
De rechtbank volgt belanghebbende in zijn stelling. Het object moet worden gewaardeerd naar de toestand op de waardepeildatum. Dat de receptie er mogelijk al in april 2021 stond, maakt nog niet dat de receptie er ook al op de waardepeildatum 1 januari 2021 stond. Verder geldt dat belanghebbende de plaats van de receptie heeft weersproken die de heffingsambtenaar ter zitting heeft aangewezen. Volgens belanghebbende betreft hetgeen de heffingsambtenaar heeft aangewezen op de foto’s alleen een betonnen vloer. Daarmee heeft belanghebbende voldoende twijfel gezaaid over de aanwezigheid van de receptie en acht de rechtbank niet aannemelijk dat er op de waardepeildatum al een receptie tot het object behoorde. De receptie is dan ook ten onrechte meegenomen in de waardebepaling van het object.
4.19.
Hoewel de rechtbank hiervoor onder 4.16 en 4.18 heeft overwogen dat de heffingsambtenaar de loods en de receptie ten onrechte in de waardebepaling heeft meegenomen, acht de rechtbank de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde niet te hoog. De heffingsambtenaar heeft de waarde van het object vastgesteld in het taxatierapport op een waarde van € 688.000. Dat is € 153.000 lager dan de beschikte waarde van € 535.000. Een correctie voor de loods en receptie leidt niet tot een correctie van de waarde van meer dan € 153.000. Dat betekent dat de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank de waarde van het object en daarmee de daarop gebaseerde aanslagen OZB niet te hoog heeft vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. W. Toekoen, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Garb, griffier, op 11 april 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.