Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 10788630 \ CV EXPL 23-4533
Vonnis van 27 maart 2024
in de zaak van
STICHTING WONENBREBURG,
te Tilburg,
eisende partij,
hierna te noemen: WonenBreburg,
gemachtigde: mr. C.P. van den Berg,
tegen
[gedaagde],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. J. van Boekel.
De zaak in het kort
In deze zaak vordert WonenBreburg om [gedaagde] te veroordelen om een huurachterstand te betalen. Ook vordert zij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. De gevorderde huurachterstand wordt toegewezen, maar de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning niet. Dat laatste is in deze situatie naar het oordeel van de kantonrechter niet passend. Ook wijst de kantonrechter de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten af. Dit omdat het beding in de algemene voorwaarden over de buitengerechtelijke incassokosten een onredelijk bezwarend en daarom oneerlijk beding is. Hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen, wordt in dit vonnis toegelicht.
1.De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 16 oktober 2023 met bijlagen;
- de conclusie van antwoord met bijlagen;
- de akte vermeerdering en wijziging van eis;
- het tussenvonnis van 24 januari 2024;
- de aanvullende bijlagen 12 tot en met 14 van WonenBreburg;
- de mondelinge behandeling van 1 maart 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2
Na de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter besloten voldoende te zijn voorgelicht om vonnis te kunnen wijzen.
2.De feiten
Tussen partijen staan de volgende feiten vast:
a. Vanaf 28 augustus 2012 huurt [gedaagde] van WonenBreburg de woning aan de [adres] in [plaats] (hierna te noemen: de woning). Vanaf januari 2024 is de maandelijkse huurprijs € 607,88 inclusief het maandelijks voorschotbedrag voor service- en verbruikskosten.
In een eerdere kort geding procedure tussen partijen is op 15 oktober 2020 vonnis gewezen. In dat vonnis is [gedaagde] veroordeelt tot betaling van een huurachterstand. In de daarna gevoerde bodemprocedure hebben partijen een vaststellingsovereenkomst gesloten. Deze vaststellingsovereenkomst is op 4 april 2022 door beide partijen ondertekend en vervolgens door de kantonrechter vastgelegd in een proces verbaal. In deze vaststellingsovereenkomst staat onder andere:
‘5. Partijen zullen gezamenlijk een (onafhankelijk) deskundige benoemen om vast te stellen of er nog een gebrek aan het gehuurde kleeft. De kosten gemoeid met het inschakelen van deze deskundige zijn voor rekening en risico van verhuurder (toevoeging kantonrechter, lees: WonenBreburg)’
’11. Voor het overige blijven de voorwaarden uit de huurovereenkomst en de daarop van toepassing verklaarde algemene voorwaarden tussen partijen van toepassing, tenzij anders in deze vaststellingsovereenkomst is bepaald. Andere afspraken die mogelijk tussen partijen naar aanleiding van de huurovereenkomst zijn gemaakt en niet in deze vaststellingsovereenkomst zijn opgenomen, komen te vervallen.’
In de algemene voorwaarden die op de huurovereenkomst van toepassing zijn staat onder andere:
‘6.1.2 Huurder zal zich bij de huurbetaling niet beroepen op enige verrekening of feitelijk tot verrekening overgaan, behoudens het geval als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 BW, met dien verstande dat huurder zich hierop eerst kan beroepen zodra huurder verhuurder op voorhand bij aangetekend schrijven in kennis heeft gesteld van de op handen zijnde verrekening.’
’15.1 Indien de huurder in verzuim is met de nakoming van enige verplichting, welke ingevolge de huurovereenkomst en/of de Wet op hem rust en daardoor door de verhuurder gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van de huurder.
15.2
De ingevolge dit artikel te betalen buitengerechtelijke incassokosten zijn verschuldigd op het moment dat de verhuurder zijn vordering op de ander uit handen geeft en bedragen tenminste 15% van de uit handen gegeven vordering, met een minimum van € 125,- vermeerderd met de daarvoor verschuldigde omzetbelasting. (…)’
Op het moment van de mondelinge behandeling van 1 maart 2024, is er door partijen nog geen deskundige benoemd.
[gedaagde] heeft opnieuw een huurachterstand laten ontstaan.
3.Het geschil
3.1
WonenBreburg vordert (na vermindering van eis tijdens de mondelinge behandeling):
ontbinding van de huurovereenkomst;
[gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van de woning;
[gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 1.404,01 aan achterstallige huur tot en met maart 2024, de buitengerechtelijke incassokosten van € 295,47 en een bedrag gelijk aan de huurtermijnen voor iedere maand dat de huurovereenkomst nog voortduurt;
de wettelijke rente vanaf de vervaldag van iedere factuur tot de dag dat alles is betaald;
veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van WonenBreburg, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van WonenBreburg, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van WonenBreburg in de kosten van deze procedure.
3.3
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
4.1
Kern van het geschil is de vraag of er sprake is van een zodanige tekortkoming van [gedaagde] die een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt. Uit artikel 6:265 BW vloeit voort dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van één van haar verplichtingen kan leiden tot gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.
Huurachterstand
4.2
Dat [gedaagde] een huurachterstand heeft laten ontstaan is tussen partijen niet in geschil. Op het moment van dagvaarden bedroeg de huurachterstand tot en met oktober 2023 € 2.003,23. Op 20 november 2023 heeft [gedaagde] een bedrag van € 2.037,- betaald. Tijdens de mondelinge behandeling van 1 maart 2024 stond er volgens WonenBreburg een bedrag van € 1.404,01 aan niet betaalde huurtermijnen open. Dat bedrag is inclusief de maand maart 2024, die op 1 maart 2024 is vervallen. [gedaagde] verweert zich tegen de hoogte van de vordering en geeft aan dat zij op 1 maart 2024 één maand huur heeft betaald. Dit bedrag had WonenBreburg op dat moment nog niet verwerkt. Het in eerste instantie gevoerde verweer dat de huurindexeringen niet zijn ontvangen, is tijdens de mondelinge behandeling niet langer gehandhaafd. De kantonrechter zal het bedrag van € 1.404,01 toewijzen. Maar daarbij opgemerkt dat als er op 1 maart 2024 een huurtermijn is betaald, dit bedrag in mindering op de vordering moet worden gebracht.
Is er sprake van een tekortkoming?
4.3
WonenBreburg vordert ook ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning door [gedaagde] . Zij legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Op dit moment is er weliswaar geen huurachterstand van drie maanden, maar [gedaagde] laat al lange tijd steeds een huurachterstand ontstaan. Al een aantal jaar betaalt [gedaagde] de huur niet op tijd en zijn er betalingsachterstanden. WonenBreburg is al eerder genoodzaakt geweest om hiervoor een procedure te starten. [gedaagde] verweert zich tegen deze vorderingen. Zij brengt naar voren dat zij inderdaad niet altijd op tijd heeft betaald, maar dat komt omdat haar uitkering een tijdje stop is gezet. Daardoor is zij in de financiële problemen gekomen. Ook merkt [gedaagde] op dat op het moment van dagvaarden het voor WonenBreburg blijkbaar voor haar nog niet zo ernstig was. Pas bij akte vermeerdering en wijziging van eis heeft WonenBreburg deze vorderingen toegevoegd.
4.4
De kantonrechter oordeelt als volgt. Tussen partijen is niet in geschil dat tussen hen een huurovereenkomst bestaat waarbij [gedaagde] gehouden is de huur bij vooruitbetaling, voor de eerste van de maand, te betalen. Ook staat vast dat [gedaagde] gedurende een aantal jaar een constante achterstand in de betaling van de huur heeft laten ontstaan. Dit levert op zichzelf een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst aan de zijde van [gedaagde] op. [gedaagde] heeft aangegeven dat zij financiële problemen heeft en bezig is om deze op te lossen. Daarnaast bestaat er tussen partijen een geschil over de staat van de woning. In de vaststellingsovereenkomst die partijen op 4 april 2022 zijn overeengekomen, spraken zij af gezamenlijk een deskundige te benoemen. Dit is er nog niet van gekomen. Wat daarvan de reden is, kan voor nu in het midden worden gelaten. Tijdens de mondelinge behandeling is afgesproken dat WonenBreburg binnen twee weken na de mondelinge behandeling een deskundige gaat voorstellen. Daarmee komt er ook voortgang in die kwestie tussen partijen en kan worden vastgesteld of er aan het gehuurde een gebrek kleeft.
4.5
Alle omstandigheden afgewogen, is de kantonrechter van oordeel dat het toewijzen van een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning in deze situatie niet passend is. [gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan, maar is niet geheel gestopt met betalen. Zij heeft uitgelegd waardoor zij in financiële problemen is gekomen en is bezig dit op te lossen. Geheel ten overvloede merkt de kantonrechter op dat [gedaagde] er misschien goed aan zou doen hierbij (meer) hulp te zoeken en aanvaarden. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning worden afgewezen.
Buitengerechtelijke kosten
4.6
WonenBreburg vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. [gedaagde] verweert zich tegen deze vordering. Zij brengt naar voren dat het beding in de algemene voorwaarden over de buitengerechtelijke incassokosten (artikel 15.2) een oneerlijk beding betreft. De kantonrechter constateert dat het contractuele beding over de buitengerechtelijke incassokosten ten nadele van de consument-huurder ( [gedaagde] ) afwijkt van het bepaalde in artikel 6:96 lid 5 en/of 6 BW en het daarop gebaseerde Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (het Besluit). De bedongen vergoeding is namelijk altijd ten minste 15% van de hoofdsom, met een minimum van € 125,00, en daarmee hoger dan de vergoeding conform het Besluit. Het beding is daarom onredelijk bezwarend (en dus oneerlijk) voor de consument-huurder ( [gedaagde] ) en moet vernietigd worden. Dit betekent dat WonenBreburg ook geen aanspraak kan maken op de buitengerechtelijke incassokosten zoals die op grond van het Besluit berekend kunnen worden. De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten zal worden afgewezen.
Rente en opschorting
4.7
WonenBreburg vordert betaling van de wettelijke rente over de vervallen huurtermijnen. [gedaagde] verweert zich hiertegen. Zij beroept zich op opschorting. Zij heeft niet ingestemd met de huurverhoging en heeft verzocht de huurprijs aan te passen vanwege haar lastige financiële situatie. Volgens [gedaagde] is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar om wettelijke rente toe te wijzen. In reactie op het verweer van [gedaagde] heeft WonenBreburg haar vordering nader onderbouwd en aangegeven dat het verzoek om de huurprijs te verminderen is afgewezen. [gedaagde] voldoet niet aan de voorwaarden voor huurverlaging omdat de netto huurprijs van de woning te laag is. Ook wijst WonenBreburg op de tussen partijen gesloten vaststellingsovereenkomst. Daarin zijn partijen overeengekomen dat de voorwaarden uit huurovereenkomst en de algemene voorwaarden van toepassing blijven, zodat [gedaagde] ondanks de volgens haar aanwezige gebreken de huur moet blijven betalen. De kantonrechter oordeelt als volgt. Zoals eerder in 4.2 overwogen, heeft [gedaagde] haar verweer dat zij de huurindexering niet heeft ontvangen, niet gehandhaafd. Dat WonenBreburg het verzoek tot huurverlaging op goede gronden heeft afgewezen, is door [gedaagde] niet of onvoldoende weersproken. Ook wijst WonenBreburg terecht op de vaststellingsovereenkomst, waaruit voortvloeit dat [gedaagde] de huur verschuldigd blijft. Opschorting van de huur vanwege de gebreken die de aan te wijzen deskundige zou onderzoeken, is daarom niet mogelijk. Als [gedaagde] naar voren heeft willen brengen dat een beding uit de algemene voorwaarden met betrekking tot de (wettelijke) rente onredelijk bezwarend is, heeft de kantonrechter een dergelijk beding niet in de algemene voorwaarden aangetroffen. Op grond van de wet wordt de wettelijke rente toegewezen.
Wat wordt toegewezen
4.8
Uit het voorgaande volgt dat de volgende bedragen worden toegewezen:
Huurachterstand tot en met maart 2024 € 1.404,01
Wettelijke rente tot en met 1 oktober 2023
€ 15,06
€ 15,06
Totaal € 1.419,07
Waarop één maand huur in mindering strekt, als deze op 1 maart 2024 door [gedaagde] is betaald.
Proceskosten
4.9
[gedaagde] verweert zich tegen de gevorderde veroordeling in de proceskosten. Zij verwijst naar artikel 16.1 van de algemene voorwaarden en geeft aan dat dit een oneerlijk beding betreft. Op grond van het beding zouden alle proceskosten voor rekening van [gedaagde] komen. Dat is in strijd met het forfaitair systeem dat volgt uit de wet en de Richtlijn 93/119 EG. De kantonrechter oordeelt als volgt. Het gaat hier om een beding dat door een professionele partij (WonenBreburg) is gebruikt in een huurovereenkomst met een consument ( [gedaagde] ), terwijl het geen kernbeding is. Gesteld noch gebleken is dat over de inhoud ervan tussen partijen is onderhandeld. Het beding verstoort het evenwicht tussen partijen aanzienlijk, omdat volgens vaste jurisprudentie alleen in buitengewone omstandigheden een volledige proceskostenveroordeling wordt uitgesproken. Het beding is dan ook onredelijk bezwarend en oneerlijk in de zin van de Richtlijn 93/13 en moet dus buiten toepassing worden gelaten.
4.1
Dat het beding onredelijk bezwarend is, heeft niet als gevolg dat er geen proceskostenveroordeling kan worden uitgesproken. De consequentie van voormeld oordeel is dat de kantonrechter het contract tussen partijen niet op grond van wettelijke bepalingen kan aanvullen. Maar de proceskostenveroordeling staat geheel los van de contractuele rechten en plichten van partijen jegens elkaar. De veroordeling is gebaseerd op artikel 237 Rv; de rechter heeft ambtshalve de taak om over de toewijsbaarheid van de proceskosten te beslissen. Een partij behoeft een dergelijke veroordeling niet te vorderen. Hierbij volgt de kantonrechter het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch [1] .
4.11
Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] de proceskosten (inclusief nakosten) moet betalen. Zij is de voor het grootste deel in het ongelijk gestelde partij. De proceskosten van WonenBreburg worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
129,14
- griffierecht
€
487,00
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2,00 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.126,14
5.De beslissing
De kantonrechter
1. veroordeelt [gedaagde] om aan WonenBreburg te betalen een bedrag van € 1.419,07, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 1 oktober 2023 over het op dat moment openstaande bedrag en de daarna vervallen huurtermijnen, tot de dag dat alles is betaald,
2. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.126,14, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
4. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Ebben en bij vervroeging in het openbaar uitgesproken op 27 maart 2024.