Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 10721303 \ CV EXPL 23-3894
Vonnis van 27 maart 2024
in de zaak van
STICHTING CASADE,
te Kaatsheuvel (gemeente Loon op Zand),
eisende partij,
hierna te noemen: Casade ,
gemachtigde: [gemachtigde] ,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
te [woonplaats 1] ,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
te [woonplaats 1] ,
gedaagde partijen,
hierna te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ,
gemachtigde: mr. G.J.B.C. Maton.
1.De procedure
1.1.
Deze procedure gaat over de vraag of [gedaagde 1] en [gedaagde 2] schadevergoeding aan Casade moeten betalen vanwege het niet goed opleveren van de huurwoning. Ook dient te worden beoordeeld of [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de huurachterstand aan Casade moeten betalen.
1.2.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 15 november 2023;
- de brief van 23 november 2023 van Casade met aanvullende stukken;
- de mondelinge behandeling van 27 februari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de tijdens de mondelinge behandeling door Casade overgelegde aanvullende stukken.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben met ingang van 28 november 2013 van Casade de woning aan het [adres] te [plaats] (hierna: de woning) gehuurd, tegen een huurprijs van laatstelijk € 429,70 per maand.
2.2.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben de huur over de maanden mei en juni 2022 niet betaald.
2.3.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben de huurovereenkomst opgezegd, waarna deze per 30 juni 2022 is geëindigd.
2.4.
In overleg met [gedaagde 1] en [gedaagde 2] heeft Casade op 21 juni 2022 de voorinspectie gepland en op 1 juli 2022 de eindinspectie.
2.5.
Tijdens de voorinspectie op 21 juni 2022 heeft de opzichter van Casade geconstateerd dat de woning te vol stond om een volledige eindinspectie uit te voeren. Tijdens de voorinspectie zijn door de opzichter van Casade foto’s gemaakt van de woning en is een rapport opgemaakt.
2.6.
De eindinspectie is op verzoek van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] uitgesteld. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben de sleutels van de woning vóór de eindinspectie ingeleverd. Op 8 juli 2022 heeft de eindinspectie plaatsgevonden. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn niet bij de eindinspectie aanwezig geweest. Tijdens de eindinspectie zijn door de opzichter van Casade foto’s gemaakt van de woning en is een rapport opgemaakt.
2.7.
Casade heeft in verband met door haar tijdens de eindinspectie geconstateerde gebreken een bedrag van € 2.374,90 bij [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in rekening gebracht, welk bedrag onbetaald is gebleven.
2.8.
Casade (althans haar incassogemachtigde) heeft [gedaagde 1] en [gedaagde 2] meerdere malen tot betaling van het bedrag van € 2.374,90 en van de huur voor de maanden mei en juni 2022 gesommeerd.
2.9.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben een bedrag van € 40,- aan de incassogemachtigde van Casade betaald.
3.Het geschil
3.1.
Casade vordert - samengevat - veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot betaling van € 3.379,48, vermeerderd met rente en kosten.
3.2.
Casade baseert haar vordering op het volgende. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben de woning niet in goede staat opgeleverd, waardoor Casade schade heeft geleden. Daarnaast hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] nog een huurachterstand van € 859,40 betreffende de maanden mei en juni 2022. Casade maakt verder aanspraak op de wettelijke rente, buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten.
3.3.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer. Zij concluderen tot (gedeeltelijke) afwijzing van de vorderingen van Casade , met veroordeling van Casade in de kosten van deze procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4. De beoordeling
De huurachterstand
4.1.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben niet betwist dat zij een huurachterstand van € 859,40 heeft, zodat dit deel van de vordering wordt toegewezen.
De herstelkosten
4.2.
Een huurder heeft een schadevergoedingsplicht als deze zijn opleververplichting (artikel 7:224 BW) niet juist of niet tijdig nakomt en dit aan de huurder toerekenbaar is (artikel 6:74 BW).
4.3.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben niet betwist dat zij de woning niet leeg en netjes hebben achtergelaten. Uit de door Casade in het geding gebrachte foto’s (1 t/m 5), gemaakt tijdens de voorinspectie, volgt dat er op dat moment heel veel spullen, met name afval, in de woning aanwezig waren. Uit de overige door Casade overgelegde foto’s (6 t/m 11) gemaakt tijdens de eindinspectie, volgt dat ook op dat moment de woning verre van leeg was en de woning op bepaalde plaatsen, met name in de badkamer, keuken en berging, erg vervuild was. Daarmee staat vast dat de woning [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woning niet netjes en leeg hebben achtergelaten en dat zij de kosten om het gehuurde weer in goede staat terug te brengen in beginsel aan Casade moeten vergoeden.
4.4.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben in de eerste plaats aangevoerd dat Casade geen kans hebben gehad om alle spullen af te voeren door pesterijen van Casade dan wel doordat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet de mogelijkheid is gegeven voor het maken van een voor- of eindopname. Vooropgesteld wordt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geen gevolg aan dit verweer hebben verbonden. Als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben bedoeld te stellen dat zij niet in verzuim zijn geraakt, gaat dat verweer niet op. Daartoe wordt het volgende overwogen.
4.5.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben de huurovereenkomst zelf opgezegd. Uit de door Casade als productie 2 overgelegde e-mail correspondentie volgt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op de hoogte zijn gesteld van de voor- en eindopname en dat deze op verzoek van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn uitgesteld. Tijdens de voorinspectie is gebleken dat de woning zo vol stond met spullen dat de geplande voorinspectie niet (geheel) uitgevoerd kon worden. Uiteindelijk is de aanvankelijk op 1 juli 2022 geplande eindinspectie op verzoek van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verplaatst en uiteindelijk heeft plaatsgevonden op 8 juli 2022. Gebleken is dat het [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ook niet gelukt is om de woning tijdens de eindoplevering leeg te krijgen. Ondanks dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op de hoogte waren van de eindinspectie, hebben zij deze niet willen afwachten en hebben zij de sleutels als vóór de eindinspectie bij Casade ingeleverd. Anders dan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] stellen, hebben zij naar het oordeel van de kantonrechter voldoende gelegenheid gehad om de woning geheel ontruimd op te leveren.
4.6.
De schade die een verhuurder lijdt als gevolg van een niet correcte oplevering moet volgens vaste jurisprudentie concreet worden vastgesteld. Als dat niet kan, moet de schade worden geschat. Het is aan Casasde om de schade aan te tonen. Uitgangspunt is verder dat de schade het gevolg moet zijn van de verwijtbare achterlating van de woning en geen betrekking mag hebben op reguliere slijtage.
4.7.
Het door Casade gevorderde bedrag van € 2.374,90 is gebaseerd op het door Casade opgemaakte inspectierapport. Casade heeft de door haar gevorderde bedragen niet nader geconcretiseerd met bijvoorbeeld facturen. Dit behoefde naar het oordeel van de kantonrechter ook niet van haar te worden verwacht, nu [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geen verweer hebben gevoerd tegen de hoogte van de in het inspectierapport genoemde bedragen. Bovendien zou de kantonrechter, indien hij de bedragen zou moeten schatten, op hetzelfde bedrag uitkomen.
4.8.
Voor zover [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verweer hebben gevoerd tegen de kosten voor het schoonmaken van de badkamer, het bezemschoon opleveren van de berging/garage, de kosten voor ontruiming en het afvoeren van spullen, omdat zij niet de mogelijkheid hebben gekregen tot een fatsoenlijke voor- en eindopname, wordt daaraan gelet op hetgeen hiervoor in punt 4.5 is overwogen voorbij gegaan.
4.9.
Tegen de gevorderde schoonmaakkosten voor het complete appartement hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aangevoerd dat zij het appartement (inclusief badkamer en toilet) schoon hebben achtergelaten. De kantonrechter overweegt dat uit de ten tijde van de eindinspectie gemaakte foto’s het tegendeel blijkt. Aan dit verweer wordt dan ook voorbij gegaan.
4.10.
Tijdens de zitting is komen vast te staan dat de kosten voor het verwijderen van het laminaat in de woning (van in totaal € 589,27) niet wordt gevorderd, zodat het tegen deze post gevoerde verweer geen bespreking behoeft.
4.11.
Voor zover [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verweer hebben gevoerd tegen de posten “afvalpas/milieupas achterlaten in de woning” en “gordijnen/vitrages/raambekleding incl rails verwijderen”, heeft te gelden dat Casade hiervoor blijkens het opleverrapport geen kosten vordert, zodat dit verweer geen bespreking behoeft.
4.12.
Met betrekking tot de post “(certificaat) sleutels” wordt overwogen dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet betwist hebben dat zij het op het opleverrapport vermelde aantal sleutels bij aanvang van de huur hebben ontvangen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben aangevoerd dat zij alle sleutels netjes hebben ingeleverd. Zij hebben hun stelling echter niet onderbouwd, bijvoorbeeld door middel van het overleggen van een ontvangstbevestiging van Casade , zodat daaraan voorbij wordt gegaan. Deze post zal dan ook worden toegewezen.
4.13.
Voor zover [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben aangevoerd dat de keuken niet hoefde te worden schoongemaakt omdat deze gerenoveerd zou worden, heeft te gelden dat zij dit verweer op geen enkele wijze hebben onderbouwd, zodat aan dit verweer eveneens voorbij wordt gegaan.
De rente en buitengerechtelijke incassokosten
4.14.
De (verschenen) wettelijke rente zal eveneens worden toegewezen, nu daartegen geen afzonderlijk verweer is gevoerd en er sprake is van verzuim.
4.15.
Casade vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 155,98 inclusief btw. Dit bedrag zal worden toegewezen, nu Casade aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een aanmaning heeft gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW en het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten overeenkomt met het in het Besluit bepaalde tarief.
4.16.
Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag wordt toegewezen:
- huurachterstand € 859,40
- schadevergoeding
€
2.374,90
+
- buitengerechtelijke incassokosten
- verschenen rente tot 19 september 2023
€
155,98
29,20
+
+
totaal
€
3.419,48
- betalingen
€
40,00
-/-
Totaal
€
3.379,48
De proceskosten
4.17.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Stichting Casade worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
131,83
- griffierecht
€
487,00
- salaris gemachtigde
€
476,00
(2,00 punten × € 238,00)
- nakosten
€
119,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.213,83
4.18.
De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk om aan Stichting Casade te betalen een bedrag van € 3.379,48, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 3.194,30, met ingang van 19 september 2023, tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.213,83, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Rouwen en in het openbaar uitgesproken op 27 maart 2024.