Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/49
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 maart 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde], verbonden aan [B.V.]),
en
de heffingsambtenaar van SBWSD Zeeland, de heffingsambtenaar,
en
de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid), de minister.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 28 oktober 2021.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 336.000. Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende (onder andere) een aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de SWBSD Zeeland voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 23 januari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen de gemachtigde van belanghebbende, [naam 1], verbonden aan [B.V.], en namens de heffingsambtenaar [naam 2].
1.5.
De rechtbank heeft de termijn voor het doen van uitspraak verlengd.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning (bouwjaar 1935). Het betreft een vrijstaande woning. De woning heeft een grondoppervlakte van 1055 m2 en een inhoud van 438 m3.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 296.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van
€ 336.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Schending van artikel 40 Wet WOZ?
5. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar tijdens de bezwaarprocedure ten onrechte niet de opgevraagde gegevens aan hem heeft toegezonden.
5.1.
De rechtbank stelt vast dat belanghebbende in zijn bezwaarschrift heeft verzocht om een taxatiekaart en ook om de grondstaffel, de indexering van de verkoopprijzen en de KOUDV-factoren van de woning en de vergelijkingsobjecten. Vervolgens stelt de rechtbank vast dat de heffingsambtenaar bij de ontvangstbevestiging van het bezwaarschrift wel degelijk de gevraagde stukken, namelijk een uitgebreide taxatiekaart heeft toegestuurd. In dit geval is dus geen sprake van een schending van artikel 40 van de Wet WOZ.
Toetsingskader van de rechtbank
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6.1.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
6.3.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
7. De heffingsambtenaar heeft een gecertificeerd WOZ-taxateur ingeschakeld die de waarde van de woning met behulp van de vergelijkingsmethode heeft bepaald. De gegevens die de taxateur voor de waardebepaling heeft gebruikt zijn in een taxatiematrix opgenomen. De taxatiematrix betreffende de waardeopbouw van de gehanteerde vergelijkingsobjecten is in beroep aan het standpunt van de heffingsambtenaar ten grondslag gelegd.
7.1.
Als vergelijkingsobjecten zijn gebruikt de woningen [adres 2], [adres 3], [adres 4] en [adres 5] te [plaats]. In de taxatiematrix zijn voornoemde vergelijkingsobjecten vergeleken met de woning.
7.2.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 336.000 niet te hoog is.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning?
7.3.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, inhoud en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten?
7.4.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de woning ten aanzien van de ligging als gemiddeld moet worden gewaardeerd. De heffingsambtenaar heeft de woning in de taxatiematrix op dit punt als bovengemiddeld gewaardeerd, namelijk met een factor 4. Volgens belanghebbende is de woning gelegen recht tegenover een camping. Vanuit de woning kijk je uit op recreatie en moet de woning daarom lager worden gewaardeerd voor de ligging. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat het gaat om een minicamping met een beperkt aantal plaatsen waar de overlast ook gezien de doelgroep minimaal is. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat twee woningen, die (nog) dichter tegen de minicamping zijn gelegen, goed zijn verkocht en dat er geen waardedrukkend effect te zien is vanwege de ligging. De rechtbank onderschrijft de gekozen waardering van de heffingsambtenaar voor de ligging. De heffingsambtenaar heeft zijn stelling onderbouwd met een uitgebreide taxatiematrix voorzien van een inzichtelijk puntensysteem ten aanzien van de kwalificatie voor de ligging. Daarnaast is de beoordeling van de woning van belanghebbende gebaseerd op een inpandige opname. Wat belanghebbende daar ter zitting met het mondelinge betoog tegenover heeft gesteld is van onvoldoende gewicht.
7.5.
Verder heeft belanghebbende nog gesteld dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut bij de waarderingen van de twee bergingen behorende bij de woning. Volgens belanghebbende dient eerst het afnemend grensnut berekend te worden en vervolgens pas een aftrek van 50 % voor de slechte staat van de bergingen. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat er wel rekening is gehouden met afnemend grensnut. De woning van belanghebbende heeft twee bergingen met een grootte van 20 m2 en 48 m2. De standaardprijs voor bergingen is € 6.000 per 6 m2. Dit betekent dat de bergingen een standaardwaarde hebben van € 20.000 en € 48.000. Na de aftrek van 50 % voor de slechte staat is de waarde van de bergingen € 10.000 en € 24.000. In totaal is de waarde van de bergingen € 34.000. In de matrix is er gerekend met een totale waarde van € 27.000. Volgens de heffingsambtenaar is het verschil van € 7.000 het afnemend grensnut en daar is derhalve voldoende rekening mee gehouden. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar met bovenstaande berekening voldoende heeft onderbouwd dat er naast de aftrek van 50 % voor de slechte staat ook een correctie heeft plaatsgevonden en er dus rekening is gehouden met afnemend grensnut.
7.6.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 niet te hoog vastgesteld.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
8. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
8.1.
De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 2 maart 2021. De rechtbank doet uitspraak op 28 maart 2024, waarmee de redelijke termijn in overschreden met afgerond 13 maanden.
8.2.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 150.
8.3.
De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 25 november 2021. De bezwaarfase heeft afgerond negen maanden geduurd en daarmee 3 maanden te lang. Dit brengt mee dat 3/13 deel (€ 34,62) voor rekening van de heffingsambtenaar komt en de rest (€ 115,38) voor rekening van de minister. De minister is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen.
9.1.
Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten voor het indienen van dat verzoek. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde kent de rechtbank 1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 875 en de wegingsfactor 0,25. De vergoeding bedraagt dus € 218,75. De proceskostenvergoeding moet door de heffingsambtenaar en de minister ieder voor de helft worden vergoed, te betalen aan belanghebbende. In dit geval brengt dit mee dat een verdeling van € 109,37 (heffingsambtenaar) en € 109,38 (minister) hier het meest effectief is. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [2]
9.2.
Omdat het beroep ongegrond is, hoeft de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht niet te vergoeden. Belanghebbende heeft ter zitting van de rechtbank een verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn ingediend. Op dit verzoek is de op 1 juli 2013 ingevoerde titel 8.4 van de Awb van toepassing. Op grond van het bepaalde in artikel 8:94, tweede lid, van de Awb is bij indiening van een verzoek als bedoeld in artikel 8:91, eerste lid, van de Awb, zoals hier aan de orde, geen griffierecht verschuldigd.” (CRvB 12 januari 2017, ECLI:NL:CRVB:2017:102).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 34,62;
- veroordeelt de minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 115,38;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 109,37 aan proceskosten aan belanghebbende;
- veroordeelt de minister tot betaling van € 109,38 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.Z.B. Sterk, rechter, in aanwezigheid van M.J.D.I.M. Vinken, griffier, op 28 maart 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.