Uitspraak
ECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/2010
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 maart 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
en
het hoofd van de afdeling Belastingen van de gemeente Breda, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 1 maart 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (de woning) 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 562.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 10 januari 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft belanghebbende deelgenomen. Namens de heffingsambtenaar hebben [naam 1] en [naam 2] deelgenomen.
1.4.
Bij sluiting van het onderzoek op zitting heeft de rechtbank meegedeeld binnen zes weken uitspraak te doen. De rechtbank heeft deze termijn niet gehaald en partijen bericht dat de termijn voor het doen van uitspraak is verlengd.
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 477.000 moet zijn. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 562.000.
3. Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning naar de juiste hoogte vastgesteld
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Feiten
4. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een woning met bouwjaar 1972 en een oppervlakte van 205 vierkante meter op een perceel van 2360 vierkante meter. Bij de woning is in 2001 een garage en een aanbouw gerealiseerd met een oppervlakte van respectievelijk 60 en 52 vierkante meter. Op het perceel bevindt zich verder een vrijstaande berging/schuur met een oppervlakte van 27 vierkante meter.
Motivering
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
5.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 5 december 2022 door [taxateur] is opgemaakt. In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 625.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] te [plaats 2] , de [adres 3] te [plaats 2] , de [adres 4] te [plaats 2] en de [adres 5] te [plaats 1] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
5.4.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, woonoppervlakte en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen te Prinsenbeek zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
5.5.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en onderhavige woning. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Aan de aan- en bijgebouwen is een afzonderlijke waarde toegekend. Met de mindere staat van onderhoud van de woning ten opzichte van de referentiewoningen is voldoende rekening gehouden. Ook wijken de bouwjaren van de referentiewoningen niet veel af. De omvang van de percelen waarop de referentiewoningen zijn gelegen wijkt wel af, maar daar heeft de heffingsambtenaar middels een grondstaffel rekening mee gehouden. Daarom is de aan de woning toegekende WOZ-waarde van € 562.000 naar het oordeel van de rechtbank niet te hoog.
5.6.
De stelling van belanghebbende dat de WOZ-waarde van de woning vergeleken met de peildatum 1 januari 2020 met 22 procent is gestegen maakt het voorgaande niet anders. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij voorbij wordt gegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De waarde van de onroerende zaak is vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van de met de woning vergelijkbare objecten. De procentuele stijging van de WOZ-waarde van de woning ten opzichte van de voorgaande peildatum is om die reden niet relevant voor de bepaling van de WOZ-waarde op de onderhavige peildatum.
5.7.
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden, omdat de waardestijging van zijn woning in procenten ten opzichte van de voorgaande peildatum hoger is dan bij andere woningen die op zijn woning lijken. De heffingsambtenaar betwist dat hij het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden. De rechtbank overweegt dat de objectkenmerken van de andere woningen afwijken van de woning van belanghebbende, zodat niet gezegd kan worden dat sprake is van gelijke gevallen. Reeds daarom is naar het oordeel van de rechtbank het gelijkheidsbeginsel niet geschonden. Bovendien is gesteld noch gebleken dat de andere woningen op andere wijze zijn getaxeerd dan de woning van belanghebbende, zodat ook daarom niet gezegd kan worden dat de heffingsambtenaar het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden.
5.8.
Belanghebbende stelt dat hij recht heeft op een dwangsom, omdat hij op 9 januari 2022 het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Breda (het college) in gebreke heeft gesteld wegens het niet tijdig beslissen op zijn bezwaarschrift. Omdat de uitspraak op bezwaar pas op 11 maart 2022 door belanghebbende is ontvangen, heeft hij aanspraak op de (maximale) dwangsom van € 1.442, aldus belanghebbende. De heffingsambtenaar betwist dat hij een dwangsom is verbeurd, omdat hij de ingebrekestelling pas op 14 maart 2022 heeft ontvangen. De ingebrekestelling had ingediend moeten worden bij de heffingsambtenaar als bevoegd bestuursorgaan, en niet bij het college.
De rechtbank overweegt dat belanghebbende het verkeerde bestuursorgaan (het college) in gebreke heeft gesteld. Op het college rust geen verplichting om de ingebrekestelling door te zenden naar het juiste bestuursorgaan. [1] Nu de ingebrekestelling pas door de heffingsambtenaar is ontvangen nadat hij uitspraak op bezwaar heeft gedaan, bestaat naar het oordeel van de rechtbank geen aanleiding om aan belanghebbende een dwangsom toe te kennen.
5.9.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is ongegrond. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.Z.B. Sterk, rechter, in aanwezigheid van mr. F.A.J.M. Wouters, griffier, op 12 maart 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.