Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/790
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 maart 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Goirle
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 28 december 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 mei 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 548.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Goirle voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Belanghebbende heeft op het verweerschrift gereageerd.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 9 februari 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft belanghebbende deelgenomen. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam] en [taxateur 1]
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1995) met een oppervlakte van 195 m2 en een aangebouwde berging (13 m2), op een perceel van 478 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 494.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 548.000.
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
6. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die in maart 2023 door [taxateur 2] is opgemaakt.
6.1.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 578.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en de [adres 4] alle te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
7. Belanghebbende voert aan dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn, omdat ze zijn gelegen in een ander postcodegebied en niet zijn gelegen tegenover een sportpark zoals de woning van belanghebbende. Daarnaast voert belanghebbende aan dat de referentiewoningen niet van een vergelijkbaar woningtype zijn. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat het niet mogelijk is om verkopen van exact dezelfde objecten te vinden. De heffingsambtenaar heeft gezocht binnen de kern van [plaats] , wat inderdaad tot gevolg kan hebben dat de referentiewoningen onder een ander postcodegebied vallen. De heffingsambtenaar heeft gezocht naar referentiewoningen die het dichtst bij de woning van belanghebbende in de buurt komen. De heffingsambtenaar heeft verder toegelicht dat de referentiewoningen alle vrijstaande woningen betreffen, evenals de woning van belanghebbende zodat er sprake is van een vergelijkbaar woningtype.
7.1.
De heffingsambtenaar is er naar het oordeel van de rechtbank in geslaagd aannemelijk te maken dat de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, met name omdat de referentiewoningen ook alle vrijstaande woningen zijn en zijn gelegen in de kern van [plaats] . Daarnaast hebben de referentiewoningen een vergelijkbaar bouwjaar en oppervlakte. De rechtbank acht het bouwjaar 2007 van de referentiewoning [adres 2] ten opzichte van het bouwjaar 1995 van de eigen woning niet zodanig afwijkend dat de referentiewoning [adres 2] buiten beschouwing moet worden gelaten. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. Wel dient de heffingsambtenaar in de berekening van de waarde van de woning rekening te houden met de onderliggende verschillen tussen de woning en de referentiewoningen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
8. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De heffingsambtenaar heeft voor de binnen afwerking in houtskeletbouw een correctie van 5% toegepast. Ook op de m²-prijs van de referentiewoning [adres 4] te [plaats] is een correctie toegepast op de kwaliteit van de woning.
8.1.
Belanghebbende voert aan dat de gebruiksoppervlakte niet overeenkomt met zijn eigen berekeningen en de gegevens uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG-gegevens). Volgens zijn eigen berekening en de BAG-gegevens is de gebruiksoppervlakte van zijn woning kleiner dan de oppervlakte waar de heffingsambtenaar in de matrix vanuit gaat. Belanghebbende is van mening dat als er verschillen in de gebruiksoppervlakte zijn geconstateerd, dat die door de heffingsambtenaar nagemeten zouden moeten worden. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat voor het berekenen van de oppervlaktes gebruik wordt gemaakt van de bouwtekeningen. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar consequent gebruik maakt van de voor de WOZ berekende gebruiksoppervlaktes voor de woning van belanghebbende en de gebruikte referentiewoningen. Dat maakt dat de berekening van de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank te volgen en daarmee aannemelijk is.
8.2.
Tot slot voert belanghebbende aan dat zijn woning is gelegen tegenover een sportpark, terwijl de referentiewoningen zijn gelegen in een woonwijk. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat per waardegebied een eigen grondwaarde wordt toegekend. De heffingsambtenaar stelt zich daarnaast op het standpunt dat de ligging van de woning als gemiddeld aangemerkt kan worden.
8.3.
De rechtbank stelt vast dat uit de matrix en de bijgevoegde grondstaffel blijkt dat voor de woning van belanghebbenden en de referentiewoningen dezelfde grondwaarde is toegepast. Van enig verschil in grondwaarde waaruit de ligging tot uitdrukking zou komen is de rechtbank dan ook niet gebleken. De rechtbank verbindt daaraan echter niet de consequentie dat de heffingsambtenaar de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Alles tegen elkaar afwegend is de rechtbank van oordeel dat aannemelijk is dat de vastgestelde waarde van het object van € 548.000 niet te hoog is vastgesteld. Daarbij neemt de rechtbank in overweging dat in de taxatiematrix de waarde van de woning op basis van een vergelijking met de referentiewoningen is vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 578.000.
8.4.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
9.1.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.A.F. van Ginneken, rechter, in aanwezigheid van D. Alblas, griffier, op 11 maart 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.