Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/801
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 maart 2024 in de zaak tussen
de erven van [belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Drimmelen
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 20 december 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 542.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Drimmelen voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 490.000.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 9 februari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door drs. [naam] . Namens de heffingsambtenaar is verschenen [taxateur 1] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande bedrijfswoning (bouwjaar 1992) met een oppervlakte van 147 m2 met een inpandige garage (25 m2), een aangebouwde garage (28 m2), een carport en een dakkapel, op een perceel van 1.250 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 450.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 490.000.
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
6. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 14 maart 2023 door [taxateur 1] is opgemaakt.
6.1.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 512.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en de [adres 4] alle te [plaats 1] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
7. Belanghebbende voert aan dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn, omdat er is vergeleken met woningen met een woonbestemming, terwijl de woning een bedrijfswoning betreft waarop ook de bestemming bedrijfswoning ligt. Daarnaast grenzen de referentiewoningen niet aan een vergelijkbaar terrein voor de opslag van automaterialen met de aanwezigheid van een loods. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat de referentiewoning [adres 2] eveneens op een bedrijventerrein ligt en heeft toegelicht dat van meerdere woningen de bestemming bedrijfswoning is omgezet naar wonen. Ook voor belanghebbende zou dit een mogelijkheid zijn. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar verklaard dat de woning aan de [adres 3] ook loodsen in de nabije omgeving heeft.
7.1.
De heffingsambtenaar is er naar het oordeel van de rechtbank in geslaagd aannemelijk te maken dat de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, met name omdat de woningen een vergelijkbaar bouwjaar en oppervlakte hebben. De woningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De afwijkende ligging en bestemming maken niet dat de referentiewoningen niet kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. De heffingsambtenaar moet wel inzichtelijk maken op welke manier hij met deze verschillen rekening heeft gehouden.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
8. Naar het oordeel van de rechtbank is de bestemming van een onroerende zaak een waardebepalende factor en heeft de bestemming bedrijfswoning een waardedrukkend effect. [2] Ook indien de bedrijfsbestemming eenvoudig kan worden gewijzigd naar een woonbestemming, kan een bestemmingswijziging wel een drempel zijn voor potentiële kopers. Naast de door de heffingsambtenaar toegepaste correctie van 20% voor de ligging heeft de heffingsambtenaar niet inzichtelijk gemaakt in welke mate rekening is gehouden met de waardedruk van de op de woning liggende bestemming bedrijfswoning.
8.1.
De heffingsambtenaar heeft dus niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog is.
De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
9. Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 450.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt.
9.1.
Belanghebbende heeft tegenover het door de heffingsambtenaar gehanteerde taxatierapport een eigen taxatierapport ingebracht, opgemaakt op 16 november 2022 door [taxateur 2] , verbonden aan [makelaar] , naar de waardepeildatum 18 maart 2022, waarin de waarde voor de woning is getaxeerd op € 450.000. Aan deze taxatie zijn de referentiewoningen [adres 5] te [plaats 2] , [adres 6] te [plaats 3] en [adres 7] te [plaats 4] ten grondslag gelegd.
9.2.
De rechtbank stelt vast dat in het taxatierapport de waarde van de woning is vastgesteld naar een andere waardepeildatum, namelijk 18 maart 2022, terwijl de waardepeildatum in deze procedure 1 januari 2021 is. Tevens liggen de in het taxatierapport genoemde referentiewoningen in een andere gemeente en is de referentiewoning [adres 5] te [plaats 2] te ver van de waardepeildatum verkocht. Uit het taxatierapport van belanghebbende is de rechtbank niet gebleken wat de verschillen zijn tussen de referentiewoningen en de woning en ook niet hoe daarmee rekening is gehouden in de totstandkoming van de gestelde waarde. De rechtbank is daarom van oordeel dat het door belanghebbende ingediende taxatierapport niet bruikbaar is als onderbouwing van de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2021.
Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank
9.3.
Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 465.000.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren.
10.1.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [3]
10.2.
Voor een vergoeding van proceskosten bestaat geen aanleiding omdat gesteld noch gebleken is van voor vergoeding in aanmerking komende kosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 465.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.A.F. van Ginneken, rechter, in aanwezigheid van D. Alblas, griffier, op 7 maart 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.