ECLI:NL:RBZWB:2024:1326 - Rechtbank Zeeland-West-Brabant - Beroep tegen WOZ-waarde woning Breda ongegrond verklaard

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Zittingsplaats Breda

Belastingrecht

zaaknummer: BRE 22/5805

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 februari 2024 in de zaak tussen

[belanghebbende], uit [plaats] , belanghebbende,

de
heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant,de heffingsambtenaar

1.Inleiding

1.1.

In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 16 november 2022.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 401.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).

1.3.

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.

1.4.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

1.5.

De rechtbank heeft het beroep op 18 januari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [naam 1] namens belanghebbende. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 2] en [taxateur] .

2.Feiten

2.1

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een tussenwoning uit 1952 met een gebruiksoppervlakte van 109 m², voorzien van een dakkapel, een berging en een kelder op een perceel van 150 m2.

3.Beoordeling door de rechtbank

3.1.

De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning niet hoger kan zijn dan € 371.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 401.000.

3.2.

Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.

3.3.

Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

4.Overwegingen

Formeel: artikel 40 Wet Pro WOZ

4.1.

Belanghebbende heeft de beroepsgrond met betrekking tot artikel 40 Wet Pro WOZ ter zitting ingetrokken.

Materieel: toetsingskader van de rechtbank

4.2.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".^[1]

4.3.

De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

4.4.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

4.5.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar

4.6.

De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in de beroepsprocedure een taxatiematrix ten grondslag gelegd dat op 15 februari 2023 door de taxateur is opgemaakt. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 407.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.

Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?

4.7.

De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, inhoud en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. Zo zijn de referentiewoningen in een vergelijkbaar jaar gebouwd als de woning en is de gebruiksoppervlakte van de referentiewoningen (nagenoeg) gelijk aan die van onderhavige woning. Bovendien zijn de referentiewoningen in dezelfde straat dan wel in dezelfde wijk gelegen als de woning. Ook zijn de referentiewoningen voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.

Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?

4.8.

Belanghebbende voert aan dat er bij de waardering onvoldoende rekening is gehouden met de onderhoudstoestand van de woning. Zo is de woning slecht geïsoleerd en zitten er scheuren in de muren, aldus belanghebbende. De heffingsambtenaar weerspreekt dit met de stelling dat de gebruikte referentiewoningen in dezelfde periode zijn gebouwd als de woning van belanghebbende, waardoor de mate van isolatie is verwerkt in de waarde van de woning. Wanneer er bij een van de referentiewoningen op het taxatieverslag sprake is van een vorm van (na-)isolatie, die niet standaard is uit de bouwperiode, dan is dit verwerkt in de waarde. De heffingsambtenaar voert aan dat de taxateur tijdens de inpandige opname van de woning heeft geconstateerd dat het zetscheuren betreffen, die niet erger worden. Dit is eveneens besproken met en bevestigd door belanghebbende, aldus de heffingsambtenaar. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn betoog en is van oordeel dat de stelling van belanghebbende van onvoldoende gewicht is om de onderbouwing van de heffingsambtenaar te doen laten wankelen.

4.9.

Belanghebbende stelt dat er onvoldoende rekening is gehouden met de aanwezigheid van asbest in de woning. Belanghebbende weerspreekt de stelling van de heffingsambtenaar dat de aanwezigheid van asbest verdisconteerd is in de waarde omdat de referentiewoningen in dezelfde periode zijn gebouwd, waardoor in deze woningen eveneens asbest aanwezig is. De heffingsambtenaar voegt daaraan onweersproken toe dat een eventuele verwijdering van asbest expliciet als pluspunt genoemd zou worden in de verkoopbrochures van de referentiewoningen. De taxateur heeft aangegeven dat dit gecheckt is en dat er in geen van de verkoopbrochures wordt gesproken over de verwijdering van asbest. Hierdoor kan men er van uit gaan dat in de referentiewoningen geen asbest is verwijderd. Nu dit niet expliciet wordt genoemd in de verkoopbrochures, is het aannemelijk dat het aanwezige asbest niet is verwijderd en dus nog in de woning aanwezig is. De rechtbank volgt daarmee het verweer van de heffingsambtenaar dat de aanwezigheid van asbest is verdisconteerd in het feit dat de referentiewoningen in dezelfde periode zijn gebouwd. Voorts oordeelt de rechtbank dat belanghebbende niet heeft betwist dat de gemeente beschikt over informatie over asbest in onder meer verkoopbrochures. Er mag dan van uit worden gegaan dat die informatie op die manier wordt gebruikt. Het uitgangspunt daarbij is dat, indien asbest is verwijderd dat het in die brochures wordt vermeld.

4.10.

De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo is bij het bepalen van de waarde rekening gehouden met een indexering van de verkoopprijzen naar de waardepeildatum en zijn aan de aanbouw, berging en overkapping afzonderlijke waarden toegekend.

5.Conclusie en gevolgen

5.1.

Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.

5.2.

Omdat het beroep ongegrond is en het verzoek wordt afgewezen, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. W. Toekoen, rechter, in aanwezigheid van R.P.H. Bukkems, griffier, op 29 februari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.