Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 21/5769
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 februari 2024 in de zaak tussen
[belanghebbende] , gevestigd te [vestigingsplaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan [B.V.] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar,
en
de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid), de minister.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 17 november 2021.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (het object) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 253.000,00 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende (onder andere) een aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 10 januari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen de gemachtigde van belanghebbende [naam 1] en namens de heffingsambtenaar [naam 2] en [taxateur 1] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van het object (bouwjaar 1987). Het betreft een object met een brede bestemming. Het object kan onder meer worden gebruikt als horeca, kantoor of winkel. Het object heeft een grondoppervlakte van 123 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van het object te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van het object op de waardepeildatum maximaal € 192.000,00 is. De heffingsambtenaar verdedigt de bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van
€ 253.000,00.
€ 253.000,00.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en heeft de heffingsambtenaar de waarde van het object niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van een onroerende zaak kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
5.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het object kan worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank zal partijen hierin volgen. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van het object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.
5.3.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
5.4.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
6. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, die is opgesteld door [taxateur 2] van de gemeente Tilburg. De waarde van het object is hierin getaxeerd op
€ 253.000,00. In de taxatiematrix wordt verwezen naar de gerealiseerde huurprijzen van een viertal objecten, namelijk het eigen huurcijfer en de objecten aan [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle gelegen in [plaats] .
€ 253.000,00. In de taxatiematrix wordt verwezen naar de gerealiseerde huurprijzen van een viertal objecten, namelijk het eigen huurcijfer en de objecten aan [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle gelegen in [plaats] .
Beroepsgronden
6.1.
Belanghebbende heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld dat het door de heffingsambtenaar gehanteerde huurcijfer van het object niet meer wordt betwist. De rechtbank ziet geen aanleiding anders te oordelen.
6.2.
Belanghebbende heeft ter zitting gesteld dat de grond waar het object op staat 1472 m2 bedraagt en dat daarvan 525 m2 onbebouwd is. Volgens belanghebbende is het onbebouwde deel door de heffingsambtenaar niet meegenomen in de waardering. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat het onbebouwde deel van 525 m2 wel degelijk is meegenomen in de berekening van de waarde. Het onbebouwde deel betreft een parkeerplaats die wordt verhuurd en die een waarde vertegenwoordigd. Belanghebbende heeft ter zitting naar voren gebracht dat het object in 2022 is verkocht door een partij die huisvesting voor ouderen realiseert. Dat wil zeggen dat het doel van die aankoop niet langer het verhuren van parkeerplaatsen is. Op de parkeerplaatsen gaat gebouwd worden en dat is ook mogelijk volgens de bestemming. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat het onbebouwde deel is meegenomen in de berekening. Hierbij geldt dat de heffingsambtenaar daarbij terecht is uitgegaan van de situatie op de waardepeildatum. Dat het object daarna verkocht is, is voor die waardepeildatum niet relevant.
6.3.
Verder bepleit belanghebbende dat de in beroep gehanteerde kapitalisatiefactor gelet op de ligging van het object buiten de regio Randstand te hoog is. Belanghebbende voert daarbij aan dat de risico-opslag voor winkels buiten de regio Randstad fors hoger is. Volgens belanghebbende ligt het gemiddelde opslagrisico op 9,8 %. De heffingsambtenaar stelt dat er een bottom-up berekening van de kapitalisatiefactor is gemaakt waaruit blijkt dat deze zeker niet te hoog is. Uit de bottom-up berekening in beroep volgt een kapitalisatiefactor van 13,9. Deze berekening gaat uit van 15 % leegstandsrisico en 4,83 % opslagrisico. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar gesteld dat er in het kader van het gehanteerde percentage opslagrisico lokaal marktonderzoek heeft plaatsgevonden. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar afdoende heeft toegelicht waarom is uitgegaan van een opslagrisico van 4,83 %. Het gaat hier immers om een pand met een brede bestemming en een goede locatie nabij het centraal station en het winkelcentrum van [plaats] . Er bestaat geen aanleiding om uit te gaan van een hoger opslagpercentage. De heffingsambtenaar is dan ook op goede gronden uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 13,9.
6.4.
Dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase van een lagere kapitalisatiefactor is uitgegaan is daarbij niet relevant. Zoals eerder al opgemerkt mag de heffingsambtenaar in iedere fase van de procedure de door hem vastgestelde waarde opnieuw onderbouwen. Daarbij is hij niet gebonden aan eerder gehanteerde berekeningen.
6.5.
Niet in geschil is dat als gerekend wordt met een kapitalisatiefactor van 13,9 de waarde van het object hoger is dan de vastgestelde WOZ-waarde. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
7. De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 22 maart 2021. De rechtbank doet uitspraak op 21 februari 2024, waarmee de redelijke termijn in overschreden met afgerond 11 maanden.
7.1.
Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50,00 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van
€ 500,00 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50,00 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 100,00.
7.2.
De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 17 november 2021. De bezwaarfase heeft afgerond acht maanden geduurd en daarmee twee maanden te lang. Dit brengt mee dat 2/11 deel (€ 18,18) voor rekening van de heffingsambtenaar komt en de rest (€ 81,82) voor rekening van de minister. De minister is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen.
8.1.
Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten voor het indienen van dat verzoek. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde kent de rechtbank 1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 875,00 en de wegingsfactor 0,25. De vergoeding bedraagt dus € 209,25. De proceskostenvergoeding moet door de heffingsambtenaar en de minister ieder voor de helft worden vergoed, te betalen aan belanghebbende. In dit geval brengt dit mee dat een verdeling van € 104,62 (heffingsambtenaar) en € 104,63 (minister) hier het meest effectief is. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald. [2]
8.2.
Omdat het beroep ongegrond is, hoeft de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht niet te vergoeden. Belanghebbende heeft ter zitting van de rechtbank een verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn ingediend. Op dit verzoek is de op 1 juli 2013 ingevoerde titel 8.4 van de Awb van toepassing. Op grond van het bepaalde in artikel 8:94, tweede lid, van de Awb is bij indiening van een verzoek als bedoeld in artikel 8:91, eerste lid, van de Awb, zoals hier aan de orde, geen griffierecht verschuldigd.” (CRvB 12 januari 2017, ECLI:NL:CRVB:2017:102).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 18,18;
- veroordeelt de minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende tot een bedrag van € 81,82;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 104,62 aan proceskosten aan belanghebbende;
- veroordeelt de minister tot betaling van € 104,63 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.G.J.M. de Weert, rechter, in aanwezigheid van M.J.D.I.M. Vinken, griffier, op 21 februari 2024 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.