Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Middelburg
Zaaknummer: 10621576 \ CV EXPL 23-1820
Vonnis van 21 februari 2024
in de zaak van
[eiseres],
te [plaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. R. de Vries,
tegen
[gedaagde],
te [plaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 23 augustus 2023 met de daarin genoemde processtukken,
- de conclusie van antwoord in reconventie, tevens akte vermeerdering van eis en akte overlegging producties,
- de aanvullende producties van [gedaagde] ,
- de mondelinge behandeling van 18 januari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1
Tussen partijen heeft een (mondelinge) huurovereenkomst bestaan, op grond waarvan [eiseres] van [gedaagde] vanaf 1 juni 2017 heeft gehuurd een woonruimte aan het [adres] te [plaats 3] .
2.2
Naast de woonruimte huurde [eiseres] van [gedaagde] twee zich op hetzelfde perceel bevindende weides, ook wel “de uitlaatweide” en de “trainingsweide” genoemd, tegen een bedrag van respectievelijk € 1.000,- en € 700,- per jaar.
2.3
Per whatsappbericht van 26 februari 2022 heeft [eiseres] de huurovereenkomsten van zowel de woonruimte als de weides opgezegd tegen 1 april 2022.
3.Het geschil
In conventie
3.1
[eiseres] vordert, na vermeerdering van eis, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: [gedaagde] te gebieden tot het verlenen van inzage in de werkelijk in het kader van de afvoer van het kunstgras gemaakte kosten,
en [gedaagde] te veroordelen tot betaling van:
- € 1.125,48 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 27 januari 2023,
- € 400,00 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 31 maart 2022,
- het verschil tussen € 600,00 en de werkelijk gemaakte kosten voor afvoer van kunstgras indien deze lager uitgevallen zijn,
- het verschil tussen € 600,00 en de werkelijk gemaakte kosten voor afvoer van kunstgras indien deze lager uitgevallen zijn,
- € 204,27 aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding,
- de proceskosten vermeerderd met wettelijke rente en de nakosten.
3.2
[eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag dat zij een bedrag van € 1.125,48 onverschuldigd aan [gedaagde] heeft betaald. Ook dient [gedaagde] de bij aanvang van de huurovereenkomst betaalde borg van € 400,- terug te betalen en de daadwerkelijke hoogte van de kosten voor het afvoeren van het kunstgras inzichtelijk te maken alvorens [eiseres] tot vergoeding van die kosten overgaat. Daarnaast vordert [eiseres] de buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 204,27.
3.3
[gedaagde] voert verweer.
In reconventie
3.4
[gedaagde] vordert [eiseres] te veroordelen tot betaling van € 113,06. Hij legt aan zijn vordering ten grondslag dat [eiseres] in haar berekening van verkeerde bedragen is uitgegaan. Zo heeft zij in 2017 in totaal slechts € 375,- aan voorschotten voor nutsleveringen betaald, heeft zij de huurverhoging per 1 januari 2022 ten onrechte niet voldaan en zijn de energiekosten in 2022 gestegen. Ook heeft zij de uitlaatweide eerder in gebruik genomen zodat zij over de maand november 2016 ook huur verschuldigd is.
3.5
[eiseres] voert verweer.
3.6
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
In conventie en in reconventie
4.1
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen beide vorderingen gezamenlijk worden behandeld.
4.2
Het geschil spitst zich toe op de vraag wat partijen elkaar nog verschuldigd zijn na afwikkeling van de huurovereenkomst. Partijen hebben ieder een eigen eindafrekening opgesteld waarin diverse posten aan de orde komen. De kantonrechter zal de kostenposten hieronder per onderwerp behandelen om vervolgens tot een slotberekening te komen.
Huur trainingsweide
4.3
Partijen zijn het erover eens dat [eiseres] de huur over de periode april, mei en juni 2022 onverschuldigd aan [gedaagde] heeft betaald. [gedaagde] moet daarom een bedrag van
(3 maanden x € 58,33=) € 174,99 terugbetalen aan [eiseres] .
Huur uitlaatweide
4.4
Partijen zijn het erover eens dat [gedaagde] de huur van 1 april 2022 tot en met 26 november 2022 aan [eiseres] moet terugbetalen. Partijen verschillen van mening of [eiseres] voor de maand november 2016 (de volledige) huur verschuldigd is en de huur over die maand alsnog moet betalen. De kantonrechter overweegt hierover dat partijen ter zitting hebben verklaard dat de huurovereenkomst op 1 november 2016 is ingegaan. [eiseres] is daarom in beginsel de huur voor deze gehele maand verschuldigd. Dit kan bijvoorbeeld anders zijn als [eiseres] de weide in die maand niet heeft kunnen gebruiken en partijen om die reden hebben afgesproken dat [eiseres] daarom geen huur over die maand hoeft te betalen. Een dergelijke afspraak hebben partijen echter niet gemaakt. Een ander argument waaruit volgt dat [eiseres] de huur over (een deel van) november 2016 niet hoeft te betalen, heeft zij niet onderbouwd aangevoerd. De omstandigheid dat [eiseres] nog een mail aan [gedaagde] heeft gestuurd voor de opening met daarin een aantal werkzaamheden die [gedaagde] nog moet verrichten, is niet voldoende voor de conclusie dat zij geen huur over november 2016 moet betalen. Dit leidt tot de conclusie dat [gedaagde] een bedrag van (€ 666,64 - € 83,53 =) € 583,31 dient terug te betalen aan [eiseres] .
Kosten stroomverbruik
4.5
[eiseres] stelt in de dagvaarding dat zij voor het stroomverbruik over de gehele huurperiode € 686,00 teveel heeft betaald. [gedaagde] weerspreekt dit en stelt daartoe dat [eiseres] in het jaar 2017 slechts € 375,00 aan voorschotten heeft betaald, in plaats van het door haar in het overzicht opgenomen bedrag van € 875,00. Daarnaast stelt hij dat het tarief voor het stroomverbruik per 1 januari 2022 van € 0,25 per KWh naar
€ 0,50 per KWh is verhoogd. De kantonrechter overweegt dat niet is gebleken dat partijen overeenstemming hebben bereikt over het verhogen van het tarief en dat [gedaagde] de tariefverhoging niet heeft onderbouwd met bijvoorbeeld stukken van zijn energieleverancier waaruit het stroomtarief vanaf 1 januari 2022 blijkt. Dit brengt met zich dat niet kan worden vastgesteld dat de tariefverhoging terecht is geweest. Daarom moet worden uitgegaan van het eerder overeengekomen bedrag van € 0,25 per KWh. [eiseres] heeft ter zitting niet langer weersproken dat zij in 2017 (slechts) een bedrag van € 375,00 aan voorschotten heeft voldaan. Dit leidt tot de conclusie dat [gedaagde] ten aanzien van het stroomverbruik nog een bedrag van (€ 686,00 - € 500,00 =) € 186,00 dient terug te betalen aan [eiseres] .
Kosten waterverbruik
4.6
Dat [eiseres] nog een bedrag van € 311,40 aan [gedaagde] moet betalen voor de kosten van het waterverbruik is tussen partijen niet in geschil.
Wijziging huurprijs
4.7
Artikel 7:252 BW Pro bepaalt dat een voorstel tot wijziging van de huurprijs ten minste twee maanden voor de voorgestelde dag van ingang van de wijziging schriftelijk moet worden gedaan en onder meer moet vermelden op welke wijze en binnen welk tijdvak de huurder bezwaar kan maken tegen de voorgenomen verhoging. De door [gedaagde] op
31 december 2021 aangezegde huurverhoging per 1 januari 2022 voldoet niet aan de hierboven vermelde wettelijke vereisten. Daarnaast is het zo dat de huur in het jaar 2022 in de vrije sector met maximaal 3,3% (dus met € 13,20) mocht worden verhoogd. De door [gedaagde] voorgestelde huurverhoging van € 75,00 is dus veel te hoog. Dit alles heeft tot gevolg dat de voordien geldende huurprijs van € 400,00 in stand blijft.
Kosten afvoer en verwijderen kunstgras
4.8
[gedaagde] heeft in zijn eindafrekening een bedrag van € 600,00 opgenomen voor het verwijderen en afvoeren van het kunstgras. Ter zitting heeft hij toegelicht dat hij deze werkzaamheden zelf heeft uitgevoerd, dat hij gebruik heeft gemaakt van zijn eigen materieel en dat hij hier in totaal drie dagen mee bezig is geweest. Uit de door [gedaagde] ter zitting gegeven toelichting volgt dat er geen stukken bestaan die de hoogte van het in rekening gebrachte bedrag onderbouwen. De door [eiseres] op grond van artikel 843a Rv gevorderde inzage van bescheiden zal om die reden worden afgewezen. Met [eiseres] is de kantonrechter van oordeel dat zij wel een redelijk bedrag verschuldigd is voor het verwijderen en afvoeren van het kunstgras. Het door [eiseres] genoemde bedrag van
€ 310,00 komt de kantonrechter eveneens redelijk voor zodat daarbij wordt aangesloten. Dat bedrag zal [eiseres] dus aan [gedaagde] moeten betalen.
(Terug)betaling borg
4.9
Op grond van artikel 150 Rv Pro draagt [eiseres] de stelplicht en de bewijslast van haar stelling dat zij een bedrag van € 400,00 aan borg heeft betaald. Gelet op de betwisting door [gedaagde] had het op de weg van [eiseres] gelegen deze stelling nader te onderbouwen. Dat heeft zij niet gedaan. Bij deze stand van zaken is bewijslevering door [eiseres] ook niet aan de orde. Dit heeft tot gevolg dat haar vordering op dit punt wordt afgewezen.
Conclusie
4.1
Zoals hieronder in het schema wordt weergegeven, leiden de besproken kostenposten tot de slotsom dat [gedaagde] een bedrag van (€ 944,30 - € 621,40 =) € 322,90 aan hoofdsom aan [eiseres] dient te betalen.
te ontvangen door [eiseres]
te ontvangen door [gedaagde]
Huur trainingsweide
€ 174,99
-
Huur uitlaatweide
€ 583,31
-
Kosten stroomverbruik
€ 186,00
-
Kosten waterverbruik
-
€ 311,40
Achterstallige huur woning
-
-
Afvoer kunstgras
-
€ 310,00
Borg
-
-
Totaal
€ 944,30
€ 621,40
Rente
4.11
De gevorderde rente over de hoofdsom kan slechts worden toegewezen met ingang van de datum van dagvaarding. Er is namelijk niet toegelicht waarom de rente met ingang van de gevorderde ingangsdatum verschuldigd is.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.12
[eiseres] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Nu een substantieel deel van de gevorderde hoofdsom wordt afgewezen zal de kantonrechter de buitengerechtelijke kosten toewijzen tot het wettelijke tarief dat hoort bij het aan hoofdsom toegewezen bedrag. In dit geval is dat een bedrag van € 48,44.
Proceskosten
4.13
Omdat partijen over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld worden de proceskosten gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter
In conventie en in reconventie
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 371,34, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag, met ingang van 6 juli 2023, tot de dag van volledige betaling,
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
verklaart de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. van Dam en in het openbaar uitgesproken op 21 februari 2024.