Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Middelburg
Zaaknummer: 10603934 \ CV EXPL 23-1704
Vonnis van 29 november 2023
in de zaak van
STICHTING WOONGOED ZEEUWS-VLAANDEREN,
te Terneuzen,
eisende partij,
hierna te noemen: Woongoed,
gemachtigde: mr. A.W. Smidt,
tegen
[gedaagde],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. P.H. Pijpelink.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 30 augustus 2023 en de daarin genoemde stukken,
- de akte wijziging van eis van Woongoed,
- de aanvullende producties 33 tot en met 36 van Woongoed.
1.2.
Op 31 oktober 2023 heeft de mondelinge behandeling bij de rechtbank in Middelburg plaatsgevonden. Tijdens de zitting heeft Woongoed een actueel overzicht van de rekening-courantboekingen overgelegd. Ook heeft Woongoed een bericht van de deurwaarder overgelegd waaruit volgens de deurwaarder blijkt welk bedrag [gedaagde] nog moet voldoen. De gemachtigde van [gedaagde] heeft tijdens de zitting zijn pleitaantekeningen overgelegd en voorgelezen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er verder door partijen tijdens de zitting is gezegd. De kantonrechter heeft de zitting gesloten en heeft bepaald dat er een beslissing zal worden genomen in een vonnis.
2.De zaak in het kort
[gedaagde] huurt sinds 18 december 2019 een woning van Woongoed. Woongoed wil de huurovereenkomst ontbinden, zodat [gedaagde] de woning moet verlaten. Volgens Woongoed heeft [gedaagde] haar hoofdverblijf niet in de woning. Ook is er een betalingsachterstand van de huur. [gedaagde] is het daarmee niet eens. Zij geeft aan dat zij in de woning woont met haar kinderen. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] in de woning mag blijven wonen, wel moet [gedaagde] een bedrag aan huurachterstand betalen aan Woongoed. Hierna wordt uitgelegd hoe dit oordeel tot stand is gekomen.
3.De feiten
3.1.
Vanaf 18 december 2019 huurt [gedaagde] de woning aan [adres] te [plaats] (hierna: de woning) van Woongoed. De huur bedraagt op dit moment € 579,28 per maand. Dit bedrag is bij vooruitbetaling voor de eerste van de maand verschuldigd.
3.2.
Op de huurovereenkomst zijn de Standaard algemene huurvoorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte van 15 mei 2019 (hierna: de huurvoorwaarden) van toepassing. In de huurvoorwaarden is, voor zover hier van belang, het volgende bepaald:
“(…)
6.4.
Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben.
(…)”
3.3.
Bij dagvaarding van 20 december 2021 heeft Woongoed ontbinding van de huuroverkomst tussen partijen en ontruiming van de woning gevorderd omdat er een huurachterstand bestond van € 2.641,84. Deze vordering is bij verstekvonnis van 29 december 2021 toegewezen. Ook is [gedaagde] met dit vonnis veroordeeld om de huurachterstand te betalen.
3.4.
Op 3 februari 2022 heeft er een bespreking tussen partijen in de woning plaatsgevonden over de huurachterstand en het voorkomen van de aangezegde ontruiming van de woning.
3.5.
Bij brief van 23 mei 2022 heeft Woongoed aan [gedaagde] bevestigd dat er een betalingsregeling is afgesproken van € 100,00 per maand met ingang van 1 juni 2022. [gedaagde] heeft in totaal € 650,00 betaald aan de deurwaarder.
3.6.
Op 12 december 2022 zijn de heer [naam 1] en mevrouw [naam 2] , beiden medewerkers van Woongoed, ’s avonds bij [gedaagde] langs geweest. [gedaagde] heeft de deur niet opengedaan
3.7.
Bij brief van 19 december 2022 heeft [gedaagde] de gelegenheid gekregen om de huurovereenkomst op te zeggen omdat ze niet haar hoofdverblijf in de woning heeft en zij de betalingsregeling niet nakomt en dat het ook niet lukt om met [gedaagde] een afspraak te maken voor het vervangen van de vlizotrap
3.8.
Op 16 februari 2023 heeft Woongoed de vlizotrap in de woning geplaatst.
3.9.
Bij deurwaardersexploot van 4 april 2023 heeft Woongoed [gedaagde] in de gelegenheid gesteld om te bewijzen dat zij het afgelopen jaar haar hoofdverblijf in de woning heeft gehad.
3.10.
Op zowel 18 april 2023 als op 16 mei 2023 heeft Woongoed een buurtonderzoek uitgevoerd.
4.Het geschil
4.1.
Woongoed vordert nadat zij haar vordering heeft vermeerderd, samengevat, het volgende:
ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen,
[gedaagde] te veroordelen de woning te ontruimen binnen 14 dagen na datum van het vonnis,
[gedaagde] te veroordelen tot betaling van de kosten van de ontruiming,
[gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 1.502,88 aan huurachterstand per 1 oktober 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente,
[gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 579,28 per maand vanaf 1 november 2023 tot aan de dag waarop de woning is ontruimd en aan Woongoed ter beschikking is gesteld, te vermeerderen met de wettelijke rente,
[gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
Woongoed wil de mogelijkheid krijgen om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld.
4.2.
Woongoed geeft aan dat [gedaagde] de afspraken die zijn vastgelegd in de huurovereenkomst en de huurvoorwaarden niet nakomt. Op grond van de huurvoorwaarden moet [gedaagde] gedurende de periode dat zij de woning huurt daarin haar hoofdverblijf houden. Dit doet [gedaagde] niet. Woongoed heeft bij verschillende huisbezoeken/controles [gedaagde] niet in de woning aangetroffen. Ook geven omwonenden aan dat zij [gedaagde] niet in of bij de woning zien. Verder heeft Woongoed ook in de woning aanwijzingen gevonden dat de woning niet bewoond wordt. Zo is bij het huisbezoek van 16 februari 2023 onder meer door Woongoed geconstateerd dat de cv-ketel was uitgeschakeld, er in meerdere ruimten van de woning geen stroom aanwezig was, er geen koelkast en televisie aanwezig is, de slaapkamers niet in gebruik waren en het afvoerputje van de douche kurkdroog was. [gedaagde] heeft van Woongoed verschillende keren de gelegenheid gekregen om aan te tonen dat zij wel in de woning woont. [gedaagde] heeft bankafschriften overgelegd van transacties in [plaats] en Terneuzen, maar die transacties houden niet direct verband met het hebben van haar hoofdverblijf in de woning, zodat Woongoed niet overtuigd is dat [gedaagde] in de woning woont.
Daarnaast is er sprake van een betalingsachterstand van de huur. [gedaagde] is de overeengekomen betalingsregeling niet volledig nagekomen. Daarvan resteert nog een bedrag van € 265,46. Doordat [gedaagde] ook haar reguliere huurbetalingsverplichting niet (tijdig) voldeed is de achterstand verder opgelopen.
Deze tekortkomingen van [gedaagde] maken dat het volgens Woongoed terecht is dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [gedaagde] de woning moet verlaten.
4.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] vindt dat de vorderingen van Woongoed moeten worden afgewezen, dan wel dat aan haar een terme de grâce wordt geboden die maakt dat zij in de woning mag blijven wonen. Ook wil zij dat Woongoed in de proceskosten wordt veroordeeld. [gedaagde] wil de mogelijkheid krijgen om deze proceskostenveroordeling meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld.
5.De beoordeling
Hoofdverblijf woning
5.1.
Allereerst geldt dat Woongoed gemotiveerd dient te stellen dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst doordat zij haar hoofdverblijf niet in de woning heeft (gehad). Het enkel stellen dat [gedaagde] haar hoofdverblijf niet in de woning heeft, is onvoldoende. Woongoed dient haar stelling ook te onderbouwen met feiten en/of omstandigheden. Hierin is zij niet geslaagd. Dit betekent dat niet wordt toegekomen aan de beoordeling van de verzwaarde motiveringsplicht die op [gedaagde] rust. Hierna wordt dit verder toegelicht aan de hand van wat Woongoed heeft aangevoerd.
5.2.
Woongoed stelt dat de woning een onbewoonde indruk maakt en zou dit onder meer hebben geconstateerd bij de huisbezoeken op 3 februari 2022, 12 december 2022 en 16 februari 2023. Dit is onvoldoende onderbouwd. In het verslag van Woongoed van het huisbezoek op 12 december 2022 staat dat Woongoed onder meer heeft geconstateerd dat er licht brandde in de woonkamer en in een slaapkamer en er meubelen staan in de woning. Deze constateringen zijn niet in overeenstemming met de opmerking in hetzelfde verslag dat de woning er onbewoond uitzag. Uit het verslag valt niet af te leiden wat maakt dat de woning er onbewoond uitzag. Ook voor wat betreft het verslag van het huisbezoek op 16 februari 2023 geldt dat de bevindingen van Woongoed niet eenduidig zijn. Allereerst geldt dat in dit verslag staat dat Woongoed is toegelaten tot de woning door een kind dat aangeeft daar samen met zijn moeder en broertje te wonen. Verder is door Woongoed geconstateerd dat de cv-ketel is uitgeschakeld, er geen koelkast en televisie is, de douche droog was en er op meerdere plaatsen in de woning geen stroom was. Dit kan er weliswaar op duiden dat de woning niet bewoond wordt, maar anderzijds blijkt uit de foto’s die tijdens het huisbezoek zijn gemaakt dat er meubels en spullen staan die wel duiden op bewoning. Zo is op de foto’s te zien dat er banken en een eetkamertafel met stoelen en een wasmachine staat. Ook blijkt uit een foto van de keuken dat er vaat in de gootsteen staat en een pan op het fornuis staat. Dat er post op stapeltjes op een tafel ligt duidt er niet op dat de woning niet bewoond wordt, zoals Woongoed aangeeft, post komt namelijk niet vanzelf op een stapel op een tafel in de woning terecht. Daarnaast is de zinsnede in het verslag dat de slaapkamers niet gebruikt waren, niet objectief bepaalbaar.
5.3.
Voor wat betreft de door Woongoed overgelegde meldingen en verklaringen van omwonenden geldt het volgende. De meldingen en verklaringen zijn geanonimiseerd en zijn dus niet te toetsen. Ook maakt dit dat het voor [gedaagde] moeilijker is om zich daartegen gemotiveerd te verweren. Bovendien spreken de meldingen elkaar tegen. In de meldingen van 2 en 7 mei 2023 wordt aangegeven dat niemand in de woning woont, maar uit de meldingen van 2 augustus 2023 en 1 oktober 2023 met betrekking tot de woning volgt dat die melders respectievelijk 3 en 4 jaar geluidsoverlast ervaren. Als er niemand in de woning woont, kan het niet zijn dat omwonenden al jaren overlast vanuit die woning ervaren. Daarbij merkt de kantonrechter op dat Woongoed niet heeft gesteld dat [gedaagde] de woning in gebruik heeft gegeven of heeft onderverhuurd aan derden.
5.4.
Hoewel Woongoed ter zitting heeft toegelicht dat er perioden van weken zijn geweest waarin zij meerdere keren per week bij de woning heeft aangebeld en er niet werd opengedaan en er geen waarneembare veranderingen bij/in de woning plaatsvonden - zo zou de vuilnisbak niet worden geleegd en zou de post steeds op dezelfde plek blijven liggen - leidt dit niet tot een ander oordeel. [gedaagde] heeft dit betwist. Deze toelichting is ook niet onderbouwd, er zijn geen foto’s overgelegd van die bevindingen en/of een logboek waarin Woongoed haar bevindingen heeft genoteerd.
5.5.
Naar het oordeel van de kantonrechter dient bij de beoordeling van de vorderingen tot ontbinding en ontruiming ook mee te wegen dat Woongoed een professionele verhuurster van sociale huurwoningen is en dat het woonrecht van [gedaagde] een vitaal recht is. Van Woongoed mag dan ook verwacht worden dat zij haar vermoeden dat [gedaagde] niet haar hoofdverblijf heeft in de woning goed en zorgvuldig onderbouwt en dat zij zorgt voor een gedegen en gedocumenteerd onderzoek. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, voldoet het onderzoek van Woongoed in onderhavige zaak daar niet aan.
Er is een huurachterstand
5.6.
Het verweer van [gedaagde] dat zij huur heeft betaald, maar dat Woongoed die huur op de rekening van haar ex-man heeft gestort waardoor het lijkt alsof er een huurachterstand is ontstaan, is door Woongoed erkend. Woongoed heeft tijdens de zitting onweersproken toegelicht dat zij dit heeft gecorrigeerd en dat zij die betalingen op 7 februari 2022 in mindering heeft gebracht op haar vordering. Dit blijkt ook uit het door Woongoed tijdens de zitting overgelegde overzicht dat, ondanks de correctie, op 24 oktober 2023 een huurachterstand bestaat van € 927,88. Door [gedaagde] is dat niet, althans onvoldoende weersproken. Voor zover [gedaagde] van mening is dat zij betalingen heeft verricht die niet in het overzicht van Woongoed zijn verwerkt, had [gedaagde] bewijs van die betalingen moeten overleggen. Dat heeft zij niet gedaan, zodat de kantonrechter uitgaat van de juistheid van het overzicht en er dus een huurachterstand van € 927,88 bestaat. Door Woongoed is verder toegelicht dat in dit bedrag het resterende bedrag van € 265,46 vanwege het niet volledig nagekomen van de betalingsregeling is opgenomen. Het bedrag van € 265,46 dient [gedaagde] al op grond van het onherroepelijk vonnis van 29 december 2021 aan Woongoed te betalen. De kantonrechter gaat [gedaagde] dan ook niet opnieuw tot betaling van dit bedrag veroordelen. Dit houdt in dat de vordering tot betaling van huurachterstand wordt toegewezen tot een bedrag van € 662,42 (€ 927,88 - € 265,46).
Ontbinding van de huurovereenkomst is niet gerechtvaardigd
5.7.
Gelet op de huurachterstand is [gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van haar betalingsverplichting. De kantonrechter is van oordeel dat deze tekortkoming niet de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning rechtvaardigt. De tekortkoming is van geringe omvang. Dat [gedaagde] de huur niet voor de eerste van de maand betaalt en dat er sprake is van een herhaalde huurachterstand maakt voorgaande niet anders. Daarbij heeft de kantonrechter ook meegewogen dat een aantal betalingen die [gedaagde] heeft verricht in eerste instantie door Woongoed niet goed zijn verwerkt. Verder heeft Woongoed het niet tijdig betalen van de huur geruime tijd geaccepteerd, pas in haar brief van 9 juni 2023 wijst Woongoed [gedaagde] erop dat de huur op de eerste van de maand op haar bankrekening moet zijn bijgeboekt.
5.8.
De kantonrechter merkt op dat [gedaagde] dit vonnis als een waarschuwing moet zien. [gedaagde] mag in de woning blijven wonen, maar zij moet zich wel houden aan de afspraken in de huurovereenkomst. Dit houdt onder andere in dat zij de huur volledig en op tijd aan Woongoed moet betalen. Ook moet zij de huurachterstand betalen. Zij dient zich te realiseren dat een onverhoopte volgende procedure over het niet nakomen van de afspraken in de huurovereenkomst, zoals het niet (tijdig) betalen van de huur, een voor haar andere uitkomst kan hebben. Zij telt nu immers voor een gewaarschuwd mens.
Conclusie
5.9.
De conclusie is dat de vorderingen 1, 2, 3 en 5 worden afgewezen. Voor vordering 4 geldt dat de huurachterstand wordt toegewezen tot een bedrag van € 662,42. De wettelijke rente over dit bedrag wordt toegewezen op de wijze zoals hierna in de beslissing is vermeld.
Proceskosten
5.10.
Woongoed is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde € 398,00 (2 punten x tarief € 199,00)
- nakosten
€ 99,50
€ 99,50
totaal € 497,50
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 662,42 aan huurachterstand tot en met 24 oktober 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de te onderscheiden huurtermijnen tot aan de dag van de algehele voldoening,
6.2.
veroordeelt Woongoed in de proceskosten van [gedaagde] van € 497,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als Woongoed niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet Woongoed ook de kosten van betekening betalen,
6.3.
verklaart dit vonnis ten aanzien van de hiervoor genoemde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
6.4.
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van der Burgt en in het openbaar uitgesproken op 29 november 2023.