ECLI:NL:RBZWB:2023:9342

Uitspraak

RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Breda

Zaaknummer: 10779417 \ VV EXPL 23-102

Vonnis in kort geding van 22 december 2023

in de zaak van

[eiser],

te [plaats 1] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: mr. G.V.M. van den Hoven,

tegen

[gedaagde],

te [plaats 2] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. S.E.C. Segeren-Krijnen.

1.De procedure

1.1.

Dit kort geding gaat over de vraag of de kamer in de woning aan de [adres 1] te [plaats 2] moet worden ontruimd.

1.2.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties;
- productie 20 van [eiser] ;
- de conclusie van antwoord tevens voorwaardelijke vordering in reconventie;
- de mondelinge behandeling van 12 december 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

2.De feiten

2.1.

Tussen partijen staan de volgende feiten vast:

[gedaagde] huurt met ingang van 23 december 2014 de kamer in de woning aan de [adres 2] .
Bij brief van 1 december 2022 heeft de gemeente Breda aan [eiser] het volgende bericht:

Tijdens een controle op 30 april 2021 heeft een inspecteur Toezicht en Handhaving vastgesteld dat, in strijd met het geldende bestemmingsplan, woningvermeerdering heeft plaatsgevonden in het pand aan de [adres 1] te [plaats 2] . (…) Binnen het ter plaatse geldende bestemmingsplan “Binnenstad: is het perceel [adres 1] te [plaats 2] bestemd als “Gemengd -1”. Op gronden van deze bestemming mag de bovenverdieping worden gebruikt voor wonen. Per bouwlaag is één woning toegestaan of kamerverhuur voor maximaal 4 personen. (…) De 4 appartementen op de eerste verdieping merken wij aan als woningvermeerdering. Het realiseren van 4 zelfstandige appartementen is in strijd met het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan kent geen mogelijkheid om hier alsnog medewerking aan te verlenen. We zijn ook niet bereid af te wijken van het bestemmingsplan omdat woningvermeerdering op deze locatie niet past in onze beleidskaders. Wij zijn voornemens om handhavend op te treden tegen de woningvermeerdering in het betreffende pand. Daarbij zullen wij u, onder oplegging van een last onder dwangsom, aanschrijven om de woning vermeerdering te beëindigen en beëindigd te houden.”

Bij brief van 28 maart 2023 heeft de gemeente Breda aan [eiser] een last onder dwangsom gegeven. [eiser] dient binnen vier maanden na verzending van het besluit de woningvermeerdering te beëindigen en beëindigd houden door één van de voor zelfstandige woonvoorziening wezenlijke voorzieningen te verwijderen en verwijderd te houden, met oplegging van een dwangsom van € 5.000,- per zelfstandige woonvoorziening indien niet tijdig en/of volledig aan het voorgaande is voldaan.
Op 31 juli 2023 heeft de Huurcommissie de kale huurprijs van het gehuurde vanaf 1 oktober 2022 verlaagd tot 40 % vanwege gebreken.
Op 7 september 2023 is namens [eiser] aan de gemachtigde van [gedaagde] bericht dat dringende werkzaamheden zullen worden verricht om te kunnen voldoen aan de door de gemeente [plaats 2] opgelegde last onder dwangsom.
Per 3-mailbericht van 13 september 2023 heeft de gemachtigde van [gedaagde] aan de gemachtigde van [eiser] bericht dat [gedaagde] pas instemt met de werkzaamheden als partijen overeenstemming hebben bereikt over aanpassing van de huurovereenkomst en dan met name de huurprijs.
Bij brief van 15 september 2023 is namens [eiser] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 oktober 2023 op grond van artikel 7:274 lid 1 sub e BW en sub a BW.
Bij e-mailbericht van 18 september 2023 is namens [gedaagde] bericht dat hij zich niet kan vinden in de opzegging en dat hij de woning niet zal verlaten.
Bij besluit van 8 december 2023 heeft de gemeente [plaats 2] bepaald dat [eiser] een dwangsom is verschuldigd van € 5.000,-. [eiser] had bij brief van 1 december 2022 zienswijzen ingediend tegen het voornemen van 22 november 2022 om de dwangsom in te vorderen. De gemeente [plaats 2] acht het begrijpelijk dat [eiser] steeds heeft getracht om in goed overleg met de betreffende huurder tot een oplossing te komen begrijpelijk is, maar de gemeente meent dat dit voor eigen rekening en risico komt. De gemeente [plaats 2] heeft besloten om de dwangsom in te vorderen. Verder is bericht dat [eiser] een tweede last onder dwangsom zal worden opgelegd.

3.Het geschil

In conventie:

3.1.

[eiser] vordert samengevat - ontruiming van de kamer aan de [adres 2] te [plaats 2] , met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en de nakosten.

3.2.

[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.

In (voorwaardelijke) reconventie:

3.3.

[gedaagde] vordert, uitvoerbaar bij voorraad, dat [eiser] binnen drie dagen na dagtekening van het vonnis aan hem dient te voldoen een bedrag van € 7.156,00, althans een in goede justitie te bepalen voorschot op de verhuis- en inrichtingskosten van [gedaagde] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.

3.4.

[eiser] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering.

4.De beoordeling

4.1.

De kantonrechter zal de vorderingen in conventie en in reconventie gelet op de samenhang gezamenlijk beoordelen.

Spoedeisend belang

4.2.

Het spoedeisend belang vloeit voort uit de aard van de vordering en is door [gedaagde] ook niet weersproken.

Ontruiming

4.3.

[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat hij de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd op grond van artikel 7:274 lid 1 sub e BW, omdat sprake is van een onherroepelijk geldend bestemmingsplan en de gemeente door een last onder dwangsom aandringt op verwezenlijking van de bestemming voor het gehuurde. Verder stelt [eiser] dat hij de huurovereenkomst heeft opgezegd, omdat [gedaagde] zich niet gedraagt zoals het een goed huurder betaamt. Hij heeft eigendommen vernield en overlast veroorzaakt, heeft dringende werkzaamheden geweigerd waardoor de relatie met aannemers is verslechterd. Tot slot kan de huurovereenkomst worden ontbonden op grond van 7:210 BW, nu [eiser] niet het huurgenot kan verschaffen zoals in de huurovereenkomst is bepaald, aldus [eiser] .

4.4.

[gedaagde] betwist dat de huurovereenkomst kan worden beëindigd op grond van artikel 7:274 lid 1 sub e BW, nu volgens hem geen sprake is van een ontwikkeling binnen de gemeente die noopt tot verwezenlijking van de bestemming. De bestemming was al aan de orde op het moment dat [eiser] de woning ging verhuren, zodat het voor zijn eigen rekening en risico komt dat hij de huidige situatie heeft laten ontstaan. [gedaagde] stelt dat zijn belang om de woning te behouden groter is dan het belang van [eiser] om geen dwangsom te verbeuren. Tot slot betwist [gedaagde] dat hij zich niet als een goed huurder gedraagt.

4.5.

De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kort gedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en ten tweede de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.

4.6.

[eiser] heeft op 2 gronden de tussen partijen geldende huurovereenkomst opgezegd. De kantonrechter zal eerst ingaan op de grondslag vermeld in artikel 7:274 lid 1 sub e BW, inhoudende dat [eiser] een krachtens een geldend bestemmingsplan op de woning liggende bestemming wil verwezenlijken. Omdat [gedaagde] daarmee niet heeft ingestemd, vordert [eiser] vooruitlopend op een bodemprocedure de ontruiming van het gehuurde.

4.7.

Bij de beoordeling van de vraag of [eiser] zich terecht op de hiervoor genoemde opzeggingsgrond beroepen, geldt volgens de jurisprudentie van de Hoge Raad (HR 3 januari 1997, NJ 1997, 208) als toetsingsmaatstaf of hij in de omstandigheden van het geval bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid tot de slotsom kunnen komen dat de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van de bestemming noopt. Dit betekent dat de huurovereenkomst alleen op grond van artikel 7:274 lid 1 sub e BW kan worden opgezegd als er vanuit de gemeente actie wordt ondernomen om naleving van het bestemmingsplan te realiseren. Tussen partijen is niet in geschil dat daarvan sprake is; de gemeente Breda heeft bij brief van 28 maart 2023 een last onder dwangsom is aangezegd indien niet tijdig wordt voldaan aan de voorwaarde om de woningvermeerdering te beëindigen en beëindigd te houden. Op 8 december 2023 is besloten dat gehandhaafd wordt en dat wordt overgegaan tot invordering, omdat [eiser] niet tijdig heeft voldaan aan de voorwaarden. Naar het oordeel van de kantonrechter noopt de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van de bestemming; de omstandigheid dat het gehuurde niet overeenkwam met de bestemming vóórdat [gedaagde] de huurovereenkomst is aangegaan, maakt dat niet anders.

4.8.

Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter zal een bodembodemrechter, als het geschil aan hem wordt voorgelegd, hoogstwaarschijnlijk de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst (artikel 7:272 BW) toewijzen. Verder kan, gelet op het besluit van de gemeente Breda van 8 december 2023 een beslissing in een eventuele bodemzaak niet kan worden afgewacht. In dit besluit is immers aangekondigd dat [eiser] een tweede last onder dwangsom zal worden opgelegd. Een en ander brengt mee dat de gevorderde ontruiming op de in de beslissing weergegeven wijze zal worden toegewezen. Dit betekent dat een bespreking van de vraag of de huurovereenkomst op grond van artikel 7:210 BW kan worden ontbonden, dan wel de vraag of [gedaagde] zich als een goed huurder heeft gedragen, achterwege worden gelaten.

4.9.

De gevorderde dwangsom zal bij gebrek aan belang worden afgewezen, nu [eiser] met dit vonnis een titel heeft om de ontruiming te bewerkstelligen. De deurwaarder is op grond van de wet bevoegd tot de uitvoering van de veroordeling tot ontruiming.

Vergoeding verhuis- en inrichtingskosten

4.10.

[gedaagde] heeft in voorwaardelijke reconventie een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten op grond van artikel 7:275 lid 1 BW gevorderd.

4.11.

Op grond van artikel 7:275 lid 1 BW kan de rechter, indien hij een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst op de gronden, bedoeld in artikel 7:274 lid 1 onder c en e toewijst, een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen ter tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten. In het derde lid is bepaald dat de verhuurder bij beëindiging van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:274 lid 1 onder e BW, bijdraagt in de kosten die de verhuizing voor de huurder meebrengt, dit betreft dus een verplichting die voortvloeit uit de wet. Gelet hierop zal de gevorderde vergoeding, waarvan de hoogte niet is weersproken, worden toegewezen.

Proceskosten

4.12.

[gedaagde] is de partij die in conventie grotendeels ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser] als volgt vastgesteld:

- kosten van de dagvaarding

€

129,86

- griffierecht

€

86,00

- salaris gemachtigde

€

739,00

- nakosten

€

132,00

Totaal

€

986,86

4.13.

[eiser] is de partij die in reconventie grotendeels ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. De voorwaarde voor de reconventionele vordering is vervuld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] als volgt vastgesteld: salaris gemachtigde: € 529,00.

5.De beslissing

De kantonrechter

In conventie:

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen vier weken na betekening van dit vonnis en na betaling van het bedrag van € 7.156,00 zoals bij de reconventionele vordering wordt bepaald, de kamer in de woning aan de [adres 2] te [plaats 2] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiser] zijn, en de sleutels aan hem af te geven,

5.2.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot dit vonnis vastgesteld op € 986,86, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

In (voorwaardelijke) reconventie:

5.3.

veroordeelt [eiser] binnen drie dagen na dagtekening van het vonnis aan [gedaagde] te voldoen een bedrag van € 7.156,00,

5.4.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot dit vonnis vastgesteld op € 529,00,

In conventie en in (voorwaardelijke) reconventie:

5.5.

verklaart de uitgesproken (proceskosten) veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Boeder en in het openbaar uitgesproken op 22 december 2023.