ECLI:NL:RBZWB:2023:9270 - Rechtbank Zeeland-West-Brabant - Ontruiming gehuurde woonruimte wegens ernstige overlast e...

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Cluster I Civiele kantonzaken

Tilburg

zaak/rolnr.: 10746294 VV EXPL 23-91

vonnis in kort geding d.d. 13 december 2023

inzake

de stichting Stichting WonenBreburg,

gevestigd te Tilburg,

eiseres,

gemachtigde: mr. M.M. de Cock, advocaat te Tilburg,

tegen

de besloten vennootschap [gedaagde] B.V., in haar hoedanigheid van bewindvoerder over het vermogen van
[naam 1], wonende te [woonplaats] aan het [adres] ,

gevestigd te [plaats] op een afgeschermd adres,

gedaagde,

gemachtigde: mr. T.N. Ten Velde, advocaat te Tilburg.

Partijen worden hierna aangeduid “WonenBreburg”, “ [gedaagde] ” en “ [naam 1] ”.

1.Het verloop van het geding

1.1

De procesgang blijkt uit de volgende stukken:

a. de dagvaarding van 23 oktober 2023 met producties;

b. de brief van 24 oktober 2023 van WonenBreburg met producties;

c. de brief van 21 november 2023 van WonenBreburg met producties;

d. de brief van 27 november 2023 van WonenBreburg met één productie.

1.2

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 29 november 2023. Ter mondelinge behandeling waren aanwezig WonenBreburg, vertegenwoordigd door [naam 2] en [naam 3] , beiden werkzaam bij WonenBreburg, bijgestaan door mr. De Cock voornoemd, alsmede [gedaagde] , vertegenwoordigd door [naam 1] en mr. Ten Velde voornoemd. Van het verhandelde ter zitting zijn aantekeningen gemaakt.

2.Het geschil

2.1

WonenBreburg vordert om bij wege van voorlopige voorziening, bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder, te veroordelen tot ontruiming van de woning, staande en gelegen te [woonplaats] aan het [adres] (verder: het gehuurde), alsmede tot betaling van achterstallige huur, proceskosten, nakosten en wettelijke rente.

2.2

[gedaagde] voert verweer.

3.De beoordeling

3.1

Tussen partijen staat het volgende vast:

- WonenBreburg is een woningcoöperatie (toegelaten instelling krachtens artikel 19 Woningwet Pro);

- [naam 1] huurt het gehuurde sinds 7 augustus 2019 van WonenBreburg. Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van WonenBreburg (versie 1 februari 2015) van toepassing;

- in 2020 en 2022 heeft WonenBreburg incidenteel klachten met betrekking tot overlast in en rondom het gehuurde ontvangen;

- vanaf 24 januari 2023 ontvangt WonenBreburg met regelmaat klachten over het gedrag van [naam 1] , zijn dochter en zijn bezoek;

- op 24 januari 2023 heeft WonenBreburg [naam 1] aangesproken op geluidsoverlast vanuit het gehuurde, veroorzaakt door hard geschreeuw, ruzies tussen [naam 1] en zijn dochter, schelden, roepen en het vernielen van spullen in zijn woning;

- op 22 februari 2023 heeft WonenBreburg [naam 1] nogmaals aangeschreven in verband met de door omwonenden ervaren overlast. Er zijn klachten ontvangen over schreeuwende ruzies met zijn moeder en dochter, zowel binnen als buiten de woning, heel harde muziek en het kapot maken van het interieur van de woning. WonenBreburg stelt [naam 1] in gebreke en sommeert hem om zich met onmiddellijke ingang te gaan houden aan de bepalingen uit de huurovereenkomst. Zij kondigt aan dat als [naam 1] zich niet aan de sommatie voldoet, zij een procedure zal starten om de huurovereenkomst met hem te ontbinden;

- op 12 april 2023 heeft WonenBreburg [naam 1] bericht dat zij opnieuw overlastmeldingen van omwonenden heeft ontvangen. Zij geeft [naam 1] een laatste waarschuwing om te stoppen overlast te veroorzaken;

- op 30 mei 2023 heeft WonenBreburg [naam 1] laten weten dat er weer overlastmeldingen door omwonenden over hem en zijn bezoek bij WonenBreburg zijn gemeld. Volgens de klachten had [naam 1] :

 ’s nachts ruzie met vrienden, waarbij verschillende dreigingen over en weer zijn geroepen;

 mensen om 01.30 uur lastig gevallen, door schaars gekleed bij hen aan te bellen omdat hij zijn dochter wilde bellen en hij geen telefoon had;

 op 26 mei 2023, midden op de dag, ruzie met zijn dochter, waarna zijn dochter bij meerdere omwonenden aan de voordeur ging bellen;

 op 26 en 7 mei 2023 om 3:00 uur alles in zijn woning vernield, waarbij hij hard schreeuwde en op de muren bonsde;

WonenBreburg geeft aan dat voor haar de maat vol is en zij de huurovereenkomst met [naam 1] wil beëindigen. [naam 1] is in de brief in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen tegen uiterlijk 12 juli 2023;

- [naam 1] heeft de huurovereenkomst niet vrijwillig opgezegd;

- op 8 juni 2023 is [naam 1] onder bewind gesteld, waarbij [gedaagde] als bewindvoerder is benoemd;

- op 19 juni 2023 heeft WonenBreburg [gedaagde] en [naam 1] (nogmaals) in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen;

- [gedaagde] en [naam 1] zijn daar niet toe overgegaan;

- op 4 juli 2023 heeft WonenBreburg [gedaagde] in kort geding gedagvaard bij de kantonrechter te Tilburg met betrekking tot de door [naam 1] en zijn bezoek veroorzaakte overlast, de veroorzaakte schade aan het gehuurde en de ontstane huurachterstand. WonenBreburg vorderde – kort gezegd – ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand, rente en kosten;

- na het uitbrengen van de dagvaarding blijft WonenBreburg klachten van omwonenden ontvangen over het gedrag van [naam 1] , zijn dochter en zijn bezoek;

- bij vonnis van 7 september 2023 heeft de toen behandelend kantonrechter de vorderingen van WonenBreburg afgewezen. Onder andere is overwogen:
“(…) De kantonrechter is van oordeel dat in deze procedure voldoende vaststaat dat [naam 1] , althans zijn dochter/zijn bezoek, vanaf januari 2023 overlast (heeft) veroorzaakt aan omwonenden. Die overlast bestaat met name uit geluidsoverlast door ruzie en geschreeuw en het veroorzaken van of in grote mate bijdragen aan een dreigende sfeer. Dit alles is onacceptabel en erg storend voor de omwonenden. Bovendien leidt het tot gevoelens van onveiligheid bij hen. Dit is een zeer onwenselijke en ernstige situatie. (…) Toch is de kantonrechter er niet van overtuigd dat de bodemrechter met een grote mate van waarschijnlijkheid de huurovereenkomst bij de huidige stand van zaken zou ontbinden. Daarvoor zijn de volgende omstandigheden van belang. De huidige overlast dateert vanaf januari 2023. Dat moment valt kennelijk samen met het verlaten van de woning door de ex-echtgenote van [naam 1] , die voor hem zorgde. Aannemelijk is dat de situatie van [naam 1] als gevolg daarvan is verslechterd. Met WonenBreburg (punten 10 en 11 van de dagvaarding) is de kantonrechter het eens dat [naam 1] hulp nodig heeft en daartoe zorg en begeleiding moet accepteren. Die hulp, zo stelt de kantonrechter vast, is pas relatief kort geleden op gang gekomen en de kantonrechter is vooralsnog van oordeel dat [naam 1] een laatste kans moet worden gegeven om te laten zien dat hij met inschakeling van de (zo nodig nog uit te breiden) hulpverlening wel zonder verder overlast veroorzakend gedrag in de woning kan blijven wonen. Daarom wordt een ontruiming van de woning op dit moment prematuur geacht. De kantonrechter benadrukt echter dat het voor [naam 1] van het allergrootste belang is om verdere overlastincidenten te voorkomen. Hij dient zich daarbij goed te realiseren dat hij ook verantwoordelijk is voor het gedrag van zijn bezoek. Zo nodig dient hij dat bezoek (waaronder zijn dochter en zijn moeder) te blijven weren om nieuwe overlast te voorkomen. Want één enkel nieuw overlastincident kan al maken dat hij bij een eventuele tweede vordering tot ontruiming zijn woning wel kwijt zal raken. [naam 1] dient zich daar heel goed bewust van te zijn. (…)”;

- na het voornoemde vonnis blijft WonenBreburg klachten ontvangen van omwonenden over het gedrag van [naam 1] , zijn dochter en zijn bezoek;

- op 19 september 2023 bericht een omwonende aan [naam 2] en [naam 3] dat er een (aan harddrugs verslaafde) vrouw in het gehuurde is komen inwonen, die bij omwonenden om geld bedelt;

- bij brief van 3 oktober 2023 heeft WonenBreburg [gedaagde] en [naam 1] (nogmaals) in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen;

- [gedaagde] en [naam 1] zijn hiertoe niet overgegaan;

- op 16 november 2023 hebben toezichthouders van de afdeling Veiligheid & Wijken, team Toezicht & Handhaving geconstateerd dat vanuit het gehuurde prostitutieactiviteiten worden verricht. Toen de constatering werd gedaan was [naam 1] , volgens de toezichthouders, verbaal agressief tegen hen en greep hij naar een (groot) mes;

- op 25 november 2023 is voor een tweede maal door toezichthouders van de gemeente Tilburg geconstateerd dat vanuit het gehuurde prostitutieactiviteiten worden verricht.

Standpunten van partijen:

3.2

WonenBreburg stelt dat omwonenden van het gehuurde overlast ervaren, veroorzaakt door [naam 1] , zijn dochter en zijn bezoek. In 2020 was hiervan al sprake, maar dit nam op enig moment af. Begin 2023 is dit weer opgelaaid. Dit heeft uiteindelijk tot een gerechtelijke procedure geleid, waarin onder andere ontruiming van het gehuurde werd gevorderd. In die procedure heeft de kantonrechter bij vonnis van 7 september 2023 de vorderingen van WonenBreburg afgewezen, waarbij is overwogen dat [naam 1] , gelet op de omstandigheden, een laatste kans wordt geboden om zijn gedrag te verbeteren. In de aanloop naar de mondelinge behandeling in die zaak en daarna heeft WonenBreburg echter nog diverse (overlast)meldingen ontvangen met betrekking tot [naam 1] en zijn bezoek. Er wordt ook (nog steeds) schade aan het gehuurde aangebracht en er is gebleken dat de deur van het gehuurde steeds voor lange tijd openstaat. Daarnaast is inmiddels gebleken dat [naam 1] een verslaafde vrouw laat inwonen en blijkt de dochter van [naam 1] steeds vaker in en rondom het gehuurde aanwezig te zijn. Tot slot is inmiddels tot twee keer toe geconstateerd dat er prostitutieactiviteiten vanuit het gehuurde werden verricht. Thans is bovendien nog steeds sprake van een huurachterstand, nu [gedaagde] enkel de lopende huur voldoet. De achterstallige huur wordt niet afbetaald. WonenBreburg wordt ook niet voldoende op de hoogte gehouden over de (ambulante) hulp van [naam 1] en de mogelijkheid dat [naam 1] op korte termijn vertrekt. WonenBreburg kan de ontstane situatie ten opzichte van omwonenden niet langer tolereren, nu hun woongenot, veiligheid en gezondheid in het gedrang komt door het gedrag van [naam 1] en zijn bezoek. WonenBreburg heeft dan ook een spoedeisend belang bij de ontruiming van het gehuurde. Om proceseconomische redenen heeft WonenBreburg ook spoedeisend belang bij de nevenvorderingen.

3.3

[naam 1] (en [gedaagde] ) hebben de gestelde tekortkomingen niet betwist. Zij voeren aan dat de omwonenden [naam 1] nooit geaccepteerd hebben en dat deze procedure een herhaling van zetten is ten opzichte van de vorige procedure, zodat het meer voor de hand had gelegen dat WonenBreburg een bodemprocedure was gestart. Daarnaast wordt aangegeven dat [naam 1] moeite heeft derden buiten het gehuurde te houden. Hij is te goed van vertrouwen en heeft een goed hart. Diverse personen/organisaties zijn inmiddels bezig een andere woonruimte voor hem te zoeken, maar hij lijkt tussen het wal en schip te vallen. Er is dus nog geen zicht op een andere woonruimte. Primair wordt gevraagd de vordering af te wijzen, gelet op de persoonlijke omstandigheden van [naam 1] . Subsidiair wordt gevraagd de gevraagde ontruimingstermijn te verlengen.

Toetsingskader:

3.4

De kantonrechter overweegt dat in deze procedure dient te worden beoordeeld of WonenBreburg een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde voorzieningen en of aannemelijk is dat de vorderingen van WonenBreburg in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het – mede gelet op de belangen van partijen over en weer – gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd.

De ontruiming van het gehuurde:

3.5

Onweersproken is gesteld dat de overlastklachten onverminderd zijn doorgegaan na de eerdere procedure tussen partijen. WonenBreburg heeft ook diverse klachten van na de mondelinge behandeling of het vonnis in de eerdere procedure overgelegd. Daarnaast is onweersproken gesteld en bovendien met stukken onderbouwd dat [naam 1] een derde – zonder toestemming van WonenBreburg – in het gehuurde heeft laten inwonen en heeft toegestaan dat er prostitutieactiviteiten in het gehuurde werden verricht, waarbij sprake is van twee afzonderlijke constateringen die meer dan één week na elkaar hebben plaatsgevonden. De laatste twee tekortkomingen zijn nieuw ten opzichte van de eerdere procedure en zijn een teken dat de situatie in het gehuurde verder escaleert. Het spoedeisend belang is, naar het oordeel van de kantonrechter, dan ook gelegen in de aard van de zaak.

3.6

In de eerdere procedure is al geoordeeld dat voldoende aannemelijk is geworden dat [naam 1] , zijn dochter en zijn bezoek vanaf januari 2023 overlast (hebben) veroorzaakt aan omwonenden en dat die overlast dermate ernstig is dat er in een bodemprocedure in beginsel zal worden overgegaan tot de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. De vorderingen van WonenBreburg zijn in de eerdere procedure tussen partijen is echter afgewezen, nu de kantonrechter waarschijnlijk achtte dat de bodemrechter, gelet op de persoonlijke omstandigheden van [naam 1] en de kort voor de mondelinge behandeling opgestarte begeleiding van [naam 1] , nog niet zou overgaan tot het ontbinden van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. Wel werd overwogen dat [naam 1] met de afwijzing van de vorderingen een laatste kans krijgt om de overlast te stoppen en zich als goed huurder te gaan gedragen.

3.7

Inmiddels is gebleken dat de overlast voor omwonenden is aangehouden. Bovendien is niet weersproken dat er sprake is van illegale inwoning en prostitutieactiviteiten. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter zijn de tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst inmiddels dermate ernstig dat niet meer aannemelijk is dat de persoonlijke omstandigheden van [naam 1] er in een bodemprocedure toe leiden dat de huurovereenkomst niet wordt ontbonden en het gehuurde niet wordt ontruimd. De kantonrechter zal de gevorderde ontruiming in deze procedure dan ook toewijzen. Zij ziet aanleiding in de persoonlijke omstandigheden van [naam 1] en het feit dat dit vonnis relatief kort voor de feestdagen wordt uitgesproken om de ontruimingstermijn te bepalen op één maand na betekening van het vonnis.

Betaling van achterstallige huur:

3.8

De kantonrechter overweegt dat bij de beoordeling in kort geding van een vordering tot betaling van een geldsom terughoudendheid op zijn plaats is. De rechter zal daarbij niet alleen hebben te onderzoeken of het bestaan van de vordering voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl de rechter tevens het restitutierisico in zijn beoordeling dient te betrekken (HR 29-03-1985, ECLI:NL:HR:1985:AG4992). Ingevolge HR 15 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA1522 geldt dat indien de hoofdvordering voldoende spoedeisend is om in kort geding te kunnen worden beoordeeld, de proceseconomie ermee gebaat is dat in hetzelfde geding ook over een daarmee nauw verwante nevenvordering kan worden beslist. De kantonrechter is van oordeel dat het laatstgenoemde arrest ook opgaat voor de gevorderde huurachterstand, zodat er voldoende sprake is van spoedeisend belang.

3.9

De hoogte van de gevorderde huurachterstand is niet betwist. Enkel is in de producties opgenomen dat [gedaagde] van mening is dat daar een (nieuwe) betalingsregeling voor is/wordt getroffen, maar dat sprake is van een thans geldende betalingsregeling wordt betwist door WonenBreburg en wordt niet verder onderbouwd door [gedaagde] (of [naam 1] ). De kantonrechter zal de gevorderde huurachterstand dan ook toewijzen. Het staat [gedaagde] (of [naam 1] ) alsnog vrij een betalingsregeling te sluiten met WonenBreburg, al dan niet via haar gemachtigde.

Proceskosten:

3.1

[gedaagde] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder, zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proces- en nakosten. De kosten aan de zijde van WonenBreburg worden begroot op:

- dagvaardingskosten: € 133,13;

- griffierecht: € 128,00;

- gemachtigdensalaris: € 529,00;

- nakosten:
€ 132,00 +;

Totaal: € 922,13.

3.11

De wettelijke rente over de proces- en nakosten wordt toegewezen als in het dictum vermeld.

4.De beslissing in kort geding

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder, om binnen één maand na betekening van dit vonnis, de woning, staande en gelegen te [woonplaats] aan het [adres] , met al de personen en goederen, die zich zijdens [naam 1] in het gehuurde bevinden, te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van WonenBreburg te stellen;

veroordeelt [gedaagde] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder, om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis, een bedrag van € 3.140,40 aan achterstallige huur te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente over voornoemd bedrag vanaf 1 oktober 2023 tot de dag van de algehele voldoening;

veroordeelt [gedaagde] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder, in de proceskosten van € 922,13, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe;

Wordt bij niet betaling het vonnis daarna betekend, dan moet [gedaagde] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder, ook de kosten van betekening betalen;
[gedaagde] is, in haar hoedanigheid van bewindvoerder, wettelijke rente verschuldigd als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Pro Wetboek over de proces- en nakosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 13 december 2023.