ECLI:NL:RBZWB:2023:9213

• Datum uitspraak: 20 december 2023
• Publicatiedatum: 28 december 2023
• Zaaknummer: 10458604 \ CV EXPL 23-1473 (E)
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: Karsten-Badal
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 11 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst bedrijfsruimte coffeeshop wegens verstoring openbare orde

De zaak betreft de ontbinding van een huurovereenkomst van een bedrijfsruimte met bovenwoning waarin een coffeeshop wordt geëxploiteerd. Na meerdere ernstige incidenten zoals beschietingen, een handgranaat en een explosie in de nabijheid van het pand, heeft de burgemeester van Tilburg het pand tweemaal voor drie maanden gesloten vanwege ernstige verstoring van de openbare orde.

De verhuurder heeft daarop de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW, omdat de exploitatie van de coffeeshop heeft geleid tot gedragingen in het gehuurde die de openbare orde verstoren. De huurder voerde verweer dat de ontbinding onterecht is en dat hij geen verwijt treft.

De kantonrechter stelt vast dat de incidenten gericht zijn op de coffeeshop en dat er een voldoende verband bestaat tussen de bedrijfsvoering en de verstoring van de openbare orde. Er zijn aanwijzingen van contacten met criminele organisaties. Misbruik van bevoegdheid of strijd met redelijkheid en billijkheid is niet aangetoond.

De ontbinding wordt daarom gegrond verklaard, de huurder wordt veroordeeld tot ontruiming binnen 14 dagen, en de huurprijs wordt vastgesteld op €15.873,65 per jaar exclusief BTW met betaling van het achterstallige bedrag. De proceskosten worden aan de huurder opgelegd.

Uitkomst: De huurovereenkomst is buitengerechtelijk ontbonden en de huurder moet het pand binnen 14 dagen ontruimen en het achterstallige huurbedrag betalen.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Tilburg

Zaaknummer: 10458604 \ CV EXPL 23-1473

Vonnis van 20 december 2023

in de zaak van

[eiser] ,

te [plaats 1] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: mr. B.F.J. Bollen,

tegen

[gedaagde] ,

te [plaats 2] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. N. Claassen.

1. Waar gaat deze zaak over?

1.1.

Deze zaak gaat over beëindiging van de huurovereenkomst van een bedrijfsruimte met bovenwoning en over de hoogte van de huurprijs.

2. Hoe is de procedure verlopen?

2.1.

Hoe de procedure is verlopen, blijkt uit de volgende stukken in het dossier:

- het tussenvonnis van 5 juli 2023;
- de brief van [eiser] van 2 november 2023 met producties 16 en 17;

- de akte van [gedaagde] van 3 november 2023 met producties 3 en 4;

- de e-mail van [eiser] van 10 november 2023 met de ondertekende productie 16;

- de akte van [gedaagde] van 14 november 2023 met producties 5, 6 en 7;

- de mondelinge behandeling van 17 november 2023, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.

2.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3. Van welke feiten gaat de kantonrechter uit?

3.1.

[gedaagde] huurt sinds 1 maart 1993 van (de rechtsvoorganger van) [eiser] de bedrijfsruimte met bovenwoning aan de [adres] in [plaats 2] (hierna ook: het pand).

3.2.

[gedaagde] exploiteert in de bedrijfsruimte een coffeeshop.

3.3.

In de nacht van 12 maart 2022 is er vier keer op de gevel van de coffeeshop geschoten.

3.4.

In de nacht van 27 oktober 2022 is er een handgranaat bij de voordeur van de coffeeshop gelegd.

3.5.

Op 28 oktober 2022 heeft de burgemeester van Tilburg de onmiddellijke sluiting van het pand bevolen voor drie maanden in verband met ernstig gevaar voor de openbare orde.

3.6.

Op 20 december 2022 heeft de politie een bestuurlijke rapportage opgesteld.

3.7.

Op 4 februari 2023 heeft [gedaagde] de exploitatie van de coffeeshop hervat.

3.8.

In opdracht van beide partijen heeft mr. L.C. Soro van BedrijfsHuurAdviesCentrum een advies uitgebracht over de huurprijs van het pand. In het daarvan opgemaakte rapport van 9 februari 2023 is een huurprijs van € 15.873,65 exclusief BTW per jaar, met ingang van 1 januari 2022, geadviseerd.

3.9.

In de nacht van 18 februari 2023 is er een explosief richting de coffeeshop gegooid. Het explosief is ontploft.

3.10.

In het besluit van 1 maart 2023 heeft de burgemeester van Tilburg de (tweede) onmiddellijke sluiting van het pand bevolen voor drie maanden in verband met ernstige aantasting en verstoring van de openbare orde en veiligheid als gevolg van de explosie en de incidenten in maart en oktober 2022 en de kans op herhaling daarvan. Het besluit is onherroepelijk.

3.11.

In de brief van 3 maart 2023 aan [gedaagde] heeft [eiser] een beroep gedaan op de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:231 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) vanwege het bevel tot sluiting van de burgermeester. Ook is [gedaagde] verzocht het pand te ontruimen.

4. Waar moet de kantonrechter over oordelen?

4.1.

[eiser] vordert bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

primair :

a. te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst door de buitengerechtelijke ontbinding is geëindigd en dat [gedaagde] het gehuurde zonder recht of titel onder zich houdt;

subsidiair :

ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen;

in alle gevallen :

ontruiming van het pand binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis, met machtiging aan [eiser] om, indien [gedaagde] met de ontruiming in gebreke blijft, deze zelf op kosten van [gedaagde] te (doen) bewerkstelligen;

de huurprijs van het pand met ingang van 1 januari 2022 vast te stellen op € 15.873,65 exclusief omzetbelasting per jaar;

[gedaagde] te veroordelen tot betaling van het tekort aan betaalde huurpenningen, die door de nadere huurprijsvaststelling te weinig zijn betaald, met ingang van de ingangsdatum van die nieuwe huurprijs tot aan de dag van volledige betaling, te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis;

[gedaagde] te veroordelen in de proces- en nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente indien betaling daarvan niet binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis plaatsvindt.

4.2.

[gedaagde] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van [eiser] in zijn vorderingen, althans deze af te wijzen, met veroordeling van [eiser] in de proces- en nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente over de proceskosten vanaf de dag na betekening van het vonnis.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.

5. Hoe oordeelt de kantonrechter?

De buitengerechtelijke ontbinding

5.1.

Ter beoordeling ligt voor of de huurovereenkomst tussen partijen is geëindigd door de buitengerechtelijke ontbindingsverklaring van [eiser] van 3 maart 2023.

Is voldaan aan de voorwaarden voor toepassing van artikel 7:231 lid 2 BW?

5.2.

Artikel 7:231 lid 2 BW bepaalt onder meer dat de verhuurder kan overgaan tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst indien door gedragingen in het gehuurde de openbare orde is verstoord en het gehuurde om die reden op grond van een verordening als bedoeld in artikel 174 van de Gemeentewet is gesloten. Dat het bevel tot sluiting van de burgemeester op die bepaling berust staat niet ter discussie.

5.3.

In geschil is de vraag of sprake is van gedragingen in het gehuurde zoals bedoeld in artikel 7:231 lid 2 BW. [eiser] stelt dat dat zo is. [eiser] acht het aannemelijk dat de incidenten die hebben geleid tot verstoring van de openbare orde zijn terug te leiden tot de bedrijfsvoering van [gedaagde] en dat er voldoende verband bestaat tussen de incidenten en de bedrijfsvoering. [gedaagde] voert aan dat artikel 7:231 lid 2 BW niet van toepassing is omdat zich ten aanzien van de sluitingen door de burgemeester geen gedragingen in of vanuit het gehuurde hebben voorgedaan waardoor de openbare orde is verstoord.

5.4.

De kantonrechter stelt voorop dat er buiten het gehuurde meerdere ernstige incidenten - beschietingen op de gevel, handgranaat bij de voordeur en explosie nabij het pand - hebben plaatsgevonden. Het is evident dat deze incidenten hebben geleid tot een (ernstige) verstoring van de openbare orde. Uit zowel het sluitingsbesluit van de burgemeester als de bestuurlijke rapportage van de politie volgt dat deze incidenten zijn gericht op de coffeeshop. [gedaagde] heeft dit als zodanig ook niet betwist. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft de exploitatie van de coffeeshop te gelden als gedragingen in het gehuurde en bestaat er een voldoende verband tussen deze gedragingen en de verstoring van de openbare orde.

5.5.

Op grond van de bestuurlijke rapportage van de politie zijn er aanwijzingen dat [gedaagde] contacten heeft met criminele organisaties uit Utrecht en dat hieruit ook problemen zijn ontstaan. Een derde ( [naam] ) heeft aan de politie verklaard dat [gedaagde] nog verschillende andere conflicten zou hebben over het afpakken van handel en het niet of te laat terug betalen hiervan. De kantonrechter ziet geen aanknopingspunten om dit in twijfel te trekken. [gedaagde] insinueert weliswaar dat [eiser] opdracht heeft gegeven voor de incidenten maar de enkele daarvoor gegeven onderbouwing is dat [eiser] in een gesprek met een derde zou hebben gezegd “
Eerst moet ik het via de rechter doen en nu via de gemeente ” of woorden van gelijke strekking. Dit is onvoldoende om [gedaagde] te volgen.

5.6.

De kantonrechter concludeert op basis van het voorgaande dat aan de voorwaarden voor toepassing van artikel 7:231 lid 2 BW is voldaan. Dit betekent dat [eiser] op grond van artikel 7:231 lid 2 BW in beginsel bevoegd was om de huurovereenkomst met [gedaagde] buitengerechtelijk te ontbinden.

Mocht [eiser] gebruik maken van de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding?

5.7.

[eiser] mocht geen gebruik maken van de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding indien gebruikmaking daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn (artikel 6:248 lid 2 BW) dan wel misbruik van bevoegdheid (artikel 3:13 BW) zou opleveren. Aangezien het in dit geval geen woonruimte maar bedrijfsruimte betreft is de in artikel 8 EVRM bedoelde toetsing van de proportionaliteit van de ontbinding niet aan de orde.

5.8.

[gedaagde] voert - ter onderbouwing van zijn stelling dat sprake is van misbruik van bevoegdheid of handelen in strijd met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid - aan dat hij de coffeeshop 32 jaar zonder problemen heeft geëxploiteerd. Ook is de huur altijd keurig betaald. Omdat sprake is van een repressief beleid wat betreft de exploitatie van coffeeshops zou (buitengerechtelijke) ontbinding het einde van zijn onderneming betekenen. Verder voert [gedaagde] aan dat hem geen verwijt kan worden gemaakt.

5.9.

De kantonrechter is van oordeel dat de door [gedaagde] aangevoerde omstandigheden onvoldoende zijn voor de conclusie dat sprake is van misbruik van bevoegdheid of handelen in strijd met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Zoals eerder ook overwogen zijn er geen of onvoldoende aanwijzingen dat [eiser] betrokken is geweest bij de incidenten die zich hebben voorgedaan. In deze procedure moet er op grond van de stukken van worden uitgegaan dat het gaat om activiteiten van derden en dat er een link is met het criminele circuit. Zolang in het pand de coffeeshop wordt geëxploiteerd, is er daarom een risico op herhaling. Ook is van belang dat het gaat om meerdere ernstige incidenten met gevaar voor de veiligheid van personen in de omgeving en waardoor de openbare orde is verstoord, alsmede dat het besluit tot sluiting onherroepelijk is. Onder deze omstandigheden kan van een verhuurder niet worden verlangd dat de huurovereenkomst onverkort in stand blijft.

5.10.

Uit het voorgaande volgt dat [eiser] gebruik heeft mogen maken van de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding.

Conclusie

5.11.

Dit betekent dat de huurovereenkomst tussen partijen is geëindigd door de buitengerechtelijke ontbinding van [eiser] en dat [gedaagde] het pand zonder recht of titel onder zich houdt. De primair door [eiser] gevorderde verklaring voor recht zal daarom worden toegewezen.

Ontruiming

5.12.

Gelet op wat hiervoor is overwogen, is ook de vordering tot ontruiming toewijsbaar. De ontruimingstermijn zal worden bepaald op 14 dagen na betekening van dit vonnis.

5.13.

De kantonrechter ziet geen grond om de gevorderde machtiging van [eiser] om de ontruiming zelf uit te (doen) voeren toe te wijzen. Deze wijze van ontruiming berust namelijk niet op de wet. Artikel 556 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) schrijft voor dat de gedwongen ontruiming gebeurt door een deurwaarder. Onverenigbaar met die regel is dat de kantonrechter [eiser] toch zou machtigen om zelf de ontruiming te bewerkstelligen. In zoverre derogeert artikel 556 lid 1 Rv bij ontruimingsbeslissingen aan artikel 3:299 BW.

5.14.

Ook de vordering van [eiser] om de ontruiming op kosten van [gedaagde] te (doen) uitvoeren moet worden afgewezen. Op grond van artikel 237 lid 3 Rv wordt het bedrag van de kosten waarin de verliezende partij wordt veroordeeld bij het vonnis vastgesteld, voor zover die kosten vóór de uitspraak zijn gemaakt. Daarvan is hier geen sprake. [eiser] zal daarom een afzonderlijke executoriale titel moeten verwerven voor het verhaal van de executiekosten, bestaande uit een veroordeling tot betaling van die kosten, als daadwerkelijk executiekosten moeten worden gemaakt.

Huurprijsverhoging

5.15.

Omdat [gedaagde] geen verweer heeft gevoerd tegen de vordering tot huurprijsverhoging en de vordering tot betaling van het tekort aan huurpenningen zullen die vorderingen worden toegewezen. Wel zal de betalingstermijn worden bepaald op 14 dagen na betekening van dit vonnis.

Proceskosten

5.16.

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding € 129,85

- griffierecht € 693,00

- salaris gemachtigde € 792,00 (2 punten x € 396,00)

- nakosten
€ 132,00

Totaal € 1.746,85

5.17.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

6. De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

verklaart voor recht dat de huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte met bovenwoning aan de [adres] in [plaats 2] door de buitengerechtelijke ontbinding is geëindigd en dat [gedaagde] die ruimtes zonder recht of titel onder zich houdt;

6.2.

veroordeelt [gedaagde] om voormelde bedrijfsruimte met bovenwoning en al degenen en al hetgeen zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis, te ontruimen, te verlaten, ontruimd en verlaten te houden en in de overeengekomen toestand onder overhandiging van de sleutels en andere toebehoren aan [eiser] ter beschikking te stellen;

6.3.

stelt de huurprijs van voormelde bedrijfsruimte met bovenwoning met ingang van 1 januari 2022 vast op € 15.873,65 exclusief omzetbelasting per jaar;

6.4.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen het tekort aan betaalde huurpenningen, die door de nadere huurprijsvaststelling te weinig zijn betaald, met ingang van 1 januari 2022 tot aan de dag van volledige betaling, te betalen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis;

6.5.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.746,85, te betalen binnen 14 dagen na aanschrijving daartoe. Wordt bij niet betaling het vonnis daarna betekend, dan moet [gedaagde] ook de kosten van betekening betalen;

6.6.

[gedaagde] is wettelijke rente verschuldigd als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;

6.7.

verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Karsten-Badal en in het openbaar uitgesproken op 20 december 2023.