Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/3757
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 december 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Drimmelen,de heffingsambtenaar.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 22 juni 2022.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 325.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Drimmelen voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 304.000.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 14 november 2023 op zitting behandeld. Hieraan heeft deelgenomen: belanghebbende. De heffingsambtenaar is, met voorafgaande kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen ter zitting.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een hoekwoning uit 1980 met een gebruiksoppervlakte van 135 m² op een perceel van 207 m². De woning beschikt over een garage en een berging/schuur.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 275.000 is
.De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 304.000.
.De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 304.000.
3.2.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
4.Overwegingen
Formeel: toetsingskader van de rechtbank
4.1.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.2.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.3.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
4.4.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
De onderbouwing van de waarde door de heffingsambtenaar
4.5.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 17 oktober 2022 is opgemaakt door gecertificeerd WOZ-taxateur [taxateur] .
4.6.
In het taxatierapport is de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2021 op basis van een vergelijking met referentiewoningen getaxeerd op € 313.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] (bouwjaar: 1978), [adres 3] (bouwjaar: 1979) en [adres 4] (bouwjaar: 1976) te [plaats] . Het taxatierapport is voorzien van een matrix waarin voornoemde referentiewoningen zijn vergeleken met de woning. De referentiewoningen zijn rij- dan wel hoekwoningen.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.7.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar, inhoud en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. De omstandigheid dat de referentiewoningen in een omgeving liggen met minder verkeersoverlast leidt er niet toe dat ze niet vergelijkbaar zijn met de woning. Wel zal met die factor rekening moeten worden gehouden bij de uiteindelijke waardering.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
4.8.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo zijn aan losse onderdelen, zoals de garage en de berging/schuur afzonderlijke waarden toegekend. Daarnaast zijn er correcties toegepast voor afwijkende kwalificaties voor kwaliteit en onderhoud.
4.9.
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar bij de waardering onvoldoende rekening heeft gehouden met de waardedrukkende werking als gevolg van de geluids- en verkeersoverlast die belanghebbende ervaart. De heffingsambtenaar voert aan dat de woning in beginsel, net zoals de andere woningen in de buurt, een kwalificatie vier heeft gekregen voor de ligging vanwege de parkachtige omgeving. In de bezwaarfase is volgens de heffingsambtenaar gebleken dat er onvoldoende rekening is gehouden met het geluids- en verkeersoverlast en daaropvolgend is de kwalificatie ligging van de woning verlaagd naar een drie. De referentiepanden hebben minder verkeersoverlast maar liggen ook in een minder parkachtige omgeving. Om die reden hebben die panden voor de ligging ook een kwalificatie drie gekregen, aldus de heffingsambtenaar.
4.10.
Hoewel de rechtbank het misnoegen aan de zijde van belanghebbende, vanwege de alsmaar onopgeloste verkeersproblematiek zich zeer goed kan voorstellen, oordeelt de rechtbank dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verkeersoverlast bij de waardering van de woning door de kwalificatie voor de ligging in de bezwaarfase aan te passen, waardoor de waarde van de woning met € 21.000 is verlaagd. Daarbij neem de rechtbank in aanmerking dat de gemeente heeft toegezegd dat de verkeersproblematiek in de toekomst wordt opgelost. Hoewel de gemeente kennelijk zeer traag is met het nakomen ervan zal een eventuele koper toch waarde hechten aan die toezegging.
Stijging van de WOZ-waarde ten opzichte van voorgaande jaren
4.11.
Belanghebbende voert aan dat de WOZ-waarde van de woning in vier jaar tijd aanzienlijk is gestegen. Voor zover belanghebbende hiermee heeft willen stellen dat de waarde van de woning in het onderhavige jaar te hoog is vastgesteld omdat de stijging van die waarde in werkelijkheid minder heeft bedragen, verwerpt de rechtbank die stelling. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. [2]
5.Conclusie en gevolgen
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond;
Deze uitspraak is gedaan door mr. drs. M.M. de Werd, rechter, in aanwezigheid van R.P.H. Bukkems, griffier, op 19 december 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
(De griffier is verhinderd (Was getekend
deze uitspraak te ondertekenen) mr. drs. M.M. de Werd)
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “
Formulieren en inloggen (https://mijn.rechtspraak.nl/keuze)” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.
Formulieren en inloggen (https://mijn.rechtspraak.nl/keuze)” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.