Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/4989
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 december 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Goirle, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 26 september 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 616.000 (de beschikking). Tegelijk met deze waardevaststelling is ook de aanslag in de onroerendezaakbelasting, aanslagen rioolheffing en aanslag afvalstoffenheffing van de gemeente Goirle voor het jaar 2022 aan belanghebbende opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
Tegen die beslissing heeft belanghebbende beroep ingesteld.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 24 november 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende, en namens de heffingsambtenaar: [inspecteur] , [taxateur] en [naam] (stagiaire).
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een geschakelde woning uit 1978 met een dakkapel, overkapping, vrijstaande garage, een berging/schuur en zwembad. De totale grondoppervlakte is 498 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning en daarmee ook de aanslag onroerendezaakbelasting te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Belanghebbende is van mening dat de waarde van de woning op de waardepeildatum door de heffingsambtenaar op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 575.000 moet bedragen. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 616.000.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. De rechtbank stelt de waarde van de woning in goede justitie vast op € 600.000. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.3.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.4.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.5.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.6.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd. In de matrix is de waarde van de woning bepaald op € 682.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle gelegen te [plaats] . In de matrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
3.7.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix de vastgestelde waarde onvoldoende aannemelijk gemaakt. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. Vaststaat dat er verschillen bestaan tussen de woning en de referentiewoningen. De referentiewoning [adres 3] is het best vergelijkbaar met de woning. Het verschil tussen die woningen bestaat onder meer uit de ligging en verschil in grondoppervlakte. De woning van belanghebbende is een in een woonwijk gelegen hoekwoning, terwijl de referentiewoning [adres 3] is gesitueerd aan de rand van de bebouwing met uitzicht op weilanden. Deze referentiewoning heeft verder een grondoppervlakte van 1.272 m2. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat het verschil in ligging tussen de woning en de referentiewoning [adres 3] is onderkend, en dat dat verschil in waarde tot uitdrukking komt in de grondprijs. Voor de woningen is namelijk een verschillende grondstaffel toegepast, aldus de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft in de stukken de grondstaffel die is gehanteerd bij de woning overgelegd, maar niet (ook) de grondstaffel die is gebruikt bij de referentiewoning [adres 3] . Bij toepassing van de grondstaffel van de woning op de referentiewoning wijkt de grondwaarde echter niet af van de door de heffingsambtenaar in de taxatiematrix aan de referentiewoning toegekende grondwaarde. Daaruit trekt de rechtbank de conclusie dat voor de referentiewoning [adres 3] dezelfde grondstaffel lijkt te zijn gebruikt als voor de woning van belanghebbende. Omdat de grondstaffel niet afwijkt, is het de rechtbank niet duidelijk hoe, en of en in hoeverre rekening is gehouden met het verschil in ligging tussen de woning en de referentiewoning [adres 3] . Om die reden heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is.
De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
3.8.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door haar voorgestane waarde van € 575.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend en overweegt daartoe het volgende.
3.9.
Belanghebbende stelt dat de afmetingen van de woning die de heffingsambtenaar heeft gebruikt in zijn rapport niet kloppen met de werkelijke afmetingen van haar woning en bijgebouwen. De rechtbank is echter van oordeel dat de enkele stelling dat de afmetingen in werkelijkheid enkele vierkante meters meer dan wel minder zijn dan waar de heffingsambtenaar vanuit is gegaan, onvoldoende zijn voor het oordeel dat belanghebbende de door haar voorgestane waarde van de woning aannemelijk maakt.
3.10.
Verder voert belanghebbende aan dat zij in het kader van financiering van de woning in november 2021 een taxatierapport heeft laten opmaken door [bedrijf] waarin de woning is getaxeerd op € 599.000. Ook met dat rapport, dat voor een ander doel dan het vaststellen van de WOZ-waarde van de woning is opgemaakt en de waardering om die reden ook aan andere regels is gebonden, maakt belanghebbende niet aannemelijk dat de waarde van de woning op waardepeildatum € 575.000 bedroeg.
3.11.
Tot slot voert belanghebbende aan, zo begrijpt de rechtbank, dat de woning onbegrijpelijk veel in waarde is gestegen ten opzichte van het vorige jaar, en die waarde ook niet in verhouding staat met zowel de gemiddelde landelijke als binnen de gemeente vastgestelde waardestijgingen van woningen. Voor zover belanghebbende daarmee bedoelt dat de waarde in verhouding staat dan wel dient te staan tot de waarde die per vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend, treft dit standpunt geen doel. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. [2] Datzelfde geldt voor de verhouding van de waarde van de woning ten opzichte van WOZ-waarden van andere onroerende zaken, zowel landelijk als in de gemeente. Ook die (procentuele) waardestijgingen zijn in beginsel niet van belang bij de waardebepaling van de woning.
3.12.
De voorgaande argumenten van belanghebbende, zowel afzonderlijk als in samenhang bezien, leiden tot het oordeel dat belanghebbende de door haar voorgestane waarde van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt.
Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank
3.13.
Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 600.000.
Conclusie en gevolgen
Het beroep is gegrond omdat de waarde van de woning op waardepeildatum moet worden verlaagd naar € 600.000. Het oordeel over de aanslag onroerendezaakbelasting volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren. Belanghebbende heeft geen proceskosten aangevoerd die voor vergoeding in aanmerking komen. Wel krijgt belanghebbende een vergoeding van het betaalde griffierecht.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 600.000;
- vermindert de voor de woning opgelegde aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.L. Weerkamp, rechter, in aanwezigheid van mr. S.A.C. Deeleman, griffier, op 11 december 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.