ECLI:NL:RBZWB:2023:8133

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Zittingsplaats Breda

Belastingrecht

zaaknummer: BRE 21/5476

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 november 2023 in de zaak tussen

[belanghebbende] uit [plaats] , belanghebbende,

(gemachtigde: [gemachtigde] ),

de heffingsambtenaar van Samenwerking Belastingen Walcheren en Schouwen-Duiveland,

de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid).

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 29 oktober 2021.

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 februari 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 935.000,00. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [plaats] voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB).

1.2.

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.

1.3.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

1.4.

De rechtbank heeft het beroep op 2 augustus 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en zijn gemachtigde. Namens de heffingsambtenaar is verschenen [naam] .

1.5.

De termijn voor het doen van uitspraak is verlengd.

Feiten

2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning
,uit bouwjaar 1985 met een inhoud van 480 m³. De woning heeft een dakkapel en een perceel van 3090 m2.

Beoordeling door de rechtbank

3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 880.000,00 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van

€ 935.000,00.

4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

Toetsingskader van de rechtbank

5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".^[1]

5.1.

De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

5.2.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

5.3.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen met nieuwe vergelijkingsobjecten.

De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar

6. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd.

6.1.

In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 935.000,00 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , alle te [plaats] . Tevens heeft de heffingsambtenaar twee bouwpercelen ter vergelijking opgedragen te weten, [adres 6] en [adres 7] , beide te [plaats] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen en percelen vergeleken met de woning.

6.2.

Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de gebruikte referentieobjecten niet voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Ter onderbouwing heeft hij aangevoerd dat de gebruikte vergelijkingsobjecten onderling te veel verschillen qua ligging, staat van onderhoud, en inrichting van de percelen. Verder heeft de heffingsambtenaar geen marktgegevens gebruikt ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. Ter onderbouwing verwijst belanghebbende naar het door hem ingebrachte taxatierapport.

Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?

6.3.

De rechtbank overweegt dat er tussen de vergelijkingsobjecten verschillen bestaan. Dit maakt naar het oordeel van de rechtbank echter nog niet dat de vergelijkingsobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning, zolang de heffingsambtenaar inzichtelijk maakt hoe hij rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Of de heffingsambtenaar hieraan heeft voldaan, wordt door de rechtbank beoordeeld.

6.4.

De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft ligging, inhoud en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De heffingsambtenaar heeft voldoende toegelicht waarom de referentiewoningen vergelijkbaar zijn. Dit geldt ook voor de als referentieobjecten gebruikte bouwpercelen. Bovendien zijn de in het door belanghebbende overgelegde taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten niet binnen het jaar voor of na de waardepeildatum verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentieobjecten kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.

Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?

6.5.

De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Dit volgt uit de door de heffingsambtenaar overgelegde matrix en de in de verweerschriften gegeven toelichting op de verschillen. De heffingsambtenaar heeft in bezwaar en beroep verzuimd de percentages van de KOUDV-factoren over te leggen. Ter zitting zijn deze percentage alsnog inzichtelijk gemaakt. In combinatie met de in de matrix genoemde waarden van de KOUDV-factoren heeft de heffingsambtenaar alsnog inzichtelijk gemaakt welke correcties zijn toegepast en in welke mate. Zoals reeds overwogen mag de heffingsambtenaar de WOZ-waarde in ieder stadium van de procedure onderbouwen. Door de percentages alsnog te overleggen is belanghebbende niet in zijn belangen geschaad.

De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening behouden met de verschillen in kwaliteit, onderhoud en voorzieningen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

6.6.

Voor het overige overweegt de rechtbank dat de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde waardematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft daarbij in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de gebruikte vergelijkingsobjecten.

Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn

7. Belanghebbende maakt aanspraak op vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.

7.1.

De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 27 februari 2021. De rechtbank doet uitspraak op 23 november 2023, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond 9 maanden.

7.2.

Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet WOZ, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50,00 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500,00 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50,00 per half jaar overschrijding rechtvaardigt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook recht op een schadevergoeding van € 100,00.

7.3

De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 29 oktober 2021. De bezwaarfase heeft afgerond 9 maanden geduurd en daarmee 3 maanden te lang.

Dit brengt mee dat 1/3 deel (€ 33,33) voor rekening van de heffingsambtenaar komt en de rest (€ 66,67) voor rekening van de Staat der Nederlanden. De Nederlandse Staat is daarom in zoverre aangemerkt als partij in dit geding.

Conclusie en gevolgen

Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Het verzoek om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen.

Omdat het verzoek om schadevergoeding wordt toegewezen, komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van zijn proceskosten. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde kent de rechtbank 1 punt toe als bedoeld in het Besluit proceskosten bestuursrecht, met een waarde van € 837,00 en de wegingsfactor 0,5. De vergoeding bedraagt dus € 418,50. De proceskostenvergoeding moet door de heffingsambtenaar en de Staat ieder voor de helft worden vergoed. Ieder van hen zal daarom worden veroordeeld tot vergoeding van € 209,25.

De heffingsambtenaar en de Staat wordt opgedragen om ieder de helft van het griffierecht aan belanghebbende te vergoeden.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep ongegrond;
veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 33,33;
veroordeelt de Staat der Nederlanden tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan belanghebbende van € 66,67;
bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 24,50 aan belanghebbende moet vergoeden;
bepaalt dat de Staat der Nederlanden het griffierecht van € 24,50 aan belanghebbende moet vergoeden;
veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 209,25 aan proceskosten aan belanghebbende;
veroordeelt de Staat der Nederlanden tot betaling van € 209,25 aan proceskosten aan belanghebbende.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.G.J.M. de Weert, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Garb, griffier, op 23 november 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.