Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Bestuursrecht
zaaknummers: BRE 21/5418 en 22/6056
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 november 2023 in de zaken tussen
[belanghebbende], uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Oisterwijk, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: [gemachtigde] ).
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 15 november 2021 en 9 december 2022.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij de hieronder genoemde beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) vastgesteld. Met deze waardevaststellingen zijn aan belanghebbende ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Oisterwijk opgelegd (de aanslagen OZB). Aan belanghebbende zijn daarnaast aanslagen rioolheffing en aanslagen afvalstoffenheffing opgelegd.
Belastingjaar
Beschikking
Waardepeildatum
Waarde
2021
30-04-2021
01-01-2020
€ 312.000
2022
31-05-2022
01-01-2021
€ 496.000
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende voor het jaar 2021 ongegrond verklaard en de waarde gehandhaafd.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende voor het jaar 2022 gegrond verklaard en heeft de waarde van de woning vastgesteld op € 397.000.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met afzonderlijke verweerschriften.
1.6.
De rechtbank heeft de beroepen op 29 september 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, bijgestaan door [naam 2] (de zoon van belanghebbende) en namens de heffingsambtenaar [naam 3] . Ter zitting heeft de heffingsambtenaar een machtiging overgelegd aan de rechtbank. Een afschrift van deze machtiging wordt, zoals is afgesproken ter zitting, met deze uitspraak meegezonden aan belanghebbende voor in haar dossier.
1.7.
De rechtbank heeft aangekondigd uiterlijk na zes weken uitspraak te doen. Deze termijn is niet haalbaar gebleken. In de regel informeert de rechtbank partijen per brief als de uitspraak langer op zich laat wachten. In dit geval is de verlenging van de uitspraaktermijn van dien aard dat de uitspraak nagenoeg tegelijk met een dergelijke brief bij partijen zou arriveren. Daarom volstaat de rechtbank met een vermelding op deze plaats van de verlenging van de uitspraaktermijn en excuses aan partijen voor de vertraging.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaresse van de woning. Het betreft een vrijstaande woning (bouwjaar 1934) met een oppervlakte van 215m2 en een vrijstaande schuur (18m2) op een perceel van 387m2.
2.2.
De woning heeft de status van monument. De woning werd in de jaren waar het hier over gaat, niet bewoond. De woning is verzakt.
2.3.
In de straat waaraan de woning ligt hebben voorafgaand aan de jaren waar het hier over gaat op meerdere momenten graafwerkzaamheden plaatsgevonden, onder meer voor vervanging/reparatie van de riolering en de waterleiding.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarden van de woning te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.2.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
Deze bepaling strekt zich niet uit tot de overige aanslagen op de beschikkingen. Omdat belanghebbende tegen de overige aanslagen geen gronden heeft aangevoerd, blijven die aanslagen buiten de beoordeling.
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank ligt de waarheid in het midden. De waarden zijn te hoog vastgesteld. Deze moeten worden verlaagd. Echter niet tot de bedragen die belanghebbende bepleit. De rechtbank zal de waarde voor elk afzonderlijk jaar daarom in goede justitie vaststellen. In het onderstaande legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt, op welke waarden de beschikkingen moeten worden vastgesteld en welke gevolgen dit heeft.
Toetsingskader
3.4.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.5.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.6.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Bewijsvoering in beroep
3.7.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een (ongedateerde) taxatiematrix ten grondslag gelegd, opgemaakt door [taxateur] van [bedrijf] .
3.8.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 275.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. Op de uitkomst van deze vergelijking heeft de taxateur een aanvullende waardedruk aangenomen van ruim € 100.000 in verband met de verzakkingsverschijnselen.
3.9.
Belanghebbenden en haar zoon hebben ter zitting geloofwaardig verklaard dat de woning op dit moment niet bewoond kan worden, omdat als gevolg van de verzakking de woning niet goed te verwarmen is. De heffingsambtenaar heeft geen verweer gevoerd wat beantwoordt aan de bewijskracht van de geloofwaardige verklaring van belanghebbende en haar zoon. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat de woning in zijn huidige toestand onbewoonbaar is. Gelet daarop ziet de rechtbank zich voor de vraag gestel of de keuze voor de referentiewoningen stand kan houden, omdat in het licht van de taxaties het ervoor mag worden gehouden dat de betreffende woningen bewoond worden.
3.10.
Dus weliswaar heeft de heffingsambtenaar zich ingespannen om aan de hand van de opstal-factoren voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling, en voorzieningen met de verschillen rekening te houden. Echter, dit kan in deze zaak niet dienen als invulling van het verschil in bewoonbaarheid en onbewoonbaarheid. Dat leidt tot de gevolgtrekking dat de heffingsambtenaar niet aan zijn bewijstaak heeft voldaan met betrekking tot de waarde van de opstal. En dat raakt de waardebepaling als geheel. De rechtbank volgt de berekeningen van de heffingsambtenaar daarom niet.
3.11.
Belanghebbende heeft op haar beurt niet aannemelijk gemaakt dat de waarde maximaal € 150.000 is. Aan die stellingname ligt geen berekening of vergelijking met marktinformatie ten grondslag. Bovendien blijkt uit de matrices van de heffingsambtenaar dat de waarde van de kavel reeds hoger ligt dan het door belanghebbende genoemde bedrag. De grondstaffels voor beide jaren zijn door belanghebbende niet betwist. Niet aannemelijk is dat de waarde van het perceel negatief wordt beïnvloed door de gebreken aan het opstal. Waardedruk voor een perceel is in de regel het gevolg van bodemverontreiniging of nadelige bestemmingsplanwijzigingen. Daarvan is in dit geval geen sprake.
3.12.
Tot slot weegt de rechtbank enkele bijzondere aspecten met betrekking tot deze zaken mee, te weten:
- dat tussen de grondstaffels van beide kalenderjaren een groot verschil zit in opbouw en de indruk geeft van een aanzienlijke herijking voor het jaar 2022;
- dat de rechtbank in het verleden de waarde in goede justitie heeft bepaald op een bedrag van € 275.000 waarbij vergelijkbare beroepsgronden zijn behandeld
- dat aannemelijk is dat door de leegstand sprake is van toename van verval van het gebouwde deel en dus van waardedruk voor het opstal (dalende lijn);
- dat aannemelijk is dat de waarde van het perceel conform het algemene landelijke beeld blijft stijgen (stijgende lijn);
- dat ergens een omslagpunt is geweest waarbij de waarde van het perceel de waarde van het opstal is gepasseerd en dat daardoor toch een waardestijging waarneembaar is;
- dat vraagstukken als schade, schuld en compensatie met betrekking tot de verzakking niet in een procedure over de WOZ-waarde beantwoord kunnen worden;
- dat de rechtbank in deze procedure geen oordeel kan geven over kwijtschelding van afvalstoffenheffing;
- dat de rechtbank niet bevoegd is om aan de heffingsambtenaar instructies te geven met betrekking tot de waardevaststelling van opvolgende jaren.
3.13.
Alles in ogenschouw nemend, de beschikbare informatie tegen elkaar afwegend en hetgeen als redelijk voorkomt, stelt de rechtbank de waarde voor het jaar 2021 vast op € 225.000 en voor het jaar 2022 op € 265.000.
4.Conclusie en gevolgen
4.1.
De beroepen zijn gegrond. Dat betekent dat de waardebeschikkingen en de aanslagen onroerendezaakbelasting verminderd moeten worden.
4.2.
Omdat de beroepen gegrond zijn moet de heffingsambtenaar het griffierecht van beide zaken aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van haar proceskosten. De rechtbank merkt over de laatste op dat belanghebbende geen specificatie heeft gegeven van haar proceskosten. De rechtbank is van oordeel dat de redelijkheid meebrengt dat belanghebbende vergoed krijgt de reiskosten voor haarzelf voor het bijwonen van de hoorzitting bij de gemeente en de reiskosten van haarzelf en haar zoon voor het bijwonen van de rechtbankzitting. De rechtbank stelt deze kosten vast naar reizen per openbaar vervoer tweede klasse, retour, van het woonadres van belanghebbende naar het adres van de gemeente (€ 2,38 retour) respectievelijk het adres van de rechtbank (tweemaal € 16,42 retour). In totaal bedraagt de vergoeding dan € 35,22.
5.Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning voor het jaar 2021 naar een bedrag van € 225.000 en vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning voor het jaar 2022 naar een bedrag van € 265.000 en vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 49 betreffende zaak 21/5418 aan belanghebbende moet vergoeden;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 betreffende zaak 22/6056 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 35,22 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier, op 14 november 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
De griffier is verhinderd deze
uitspraak mede te ondertekenen
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.