ECLI:NL:RBZWB:2023:7966

Uitspraak

RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Middelburg

Zaaknummer: 10102010 \ CV EXPL 22-2360

Vonnis van 27 september 2023

in de zaak van

[eiser01] B.V.,

te [plaats01] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser01] ,

gemachtigde: mr. J.P.A. Jansen,

tegen

1.[gedaagde01] B.V.,

te [plaats02] ,
2.
[gedaagde02] B.V.,

te [plaats02] ,

gedaagde partijen,

hierna te noemen: [gedaagde02] en [gedaagde01] ,

gemachtigde: mr. F. Kolkman.

1.De procedure

1.1.

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 16 november 2022

- de mondelinge behandeling van 17 april 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, waarop door mrs. Jansen en Kolkman spreekaantekeningen zijn overgelegd en ter gelegenheid waarvan is ingekomen:

- de akte eiswijziging, tevens houdende akte nader overleggen producties van de zijde van [eiser01]

- de brief met productie 7 van de zijde van [gedaagde02] en [gedaagde01] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde02] en [gedaagde01] zijn gevestigd en houden kantoor op het [adres01] . Van beide vennootschappen zijn [bestuurder02] en [bestuurder03] ( [bestuurder03] ) de bestuurders. [bestuurder02] en [bestuurder03] zijn verder bestuurder van [bedrijf01] B.V. (hierna: [bedrijf01] ). De bestuurder van [eiser01] is [bestuurder01] ( [bestuurder01] ).

2.2.

[eiser01] heeft op 16 januari 2020 een ‘koopovereenkomst kavel grond’ gesloten met [bedrijf01] , waarbij [eiser01] van [bedrijf01] een perceel grond heeft gekocht bestemd voor de bouw van een centrumvoorziening op het [vakantiepark01] , een vakantiepark met luxe villa’s gelegen aan de [adres02] te [plaats03] (hierna: het park). [eiser01] heeft deze centrumvoorziening (hierna: de beachclub) vervolgens op het perceel grond door een in de koopovereenkomst nader bepaalde aannemer laten bouwen. In artikel 18 onder het tweede bolletje van de koopovereenkomst heeft [eiser01] zich verplicht al het onderhoud uit te voeren en ervoor te zorgen dat aan alle verplichtingen voor wat betreft brandweereisen, legionella, installaties etc. wordt voldaan. In deze bepaling is verder geregeld dat [eiser01] de kosten daarvan in rekening kan brengen bij de beheerder/huurder. In artikel 18 onder het eerste bolletje van de koopovereenkomst is onder meer bepaald dat [gedaagde02] de beheerder/huurder van de beachclub zal zijn. Daarmee zal een separate huurovereenkomst worden gesloten. Onder het laatste bolletje in artikel 18 is bepaald dat [eiser01] voor de bouwkosten van de beachclub periodiek overleg dient te plegen met de beheerder, onder voorlegging van de facturen aan de beheerder.

2.3.

Bedoelde huurovereenkomst is op 28 januari 2020 tussen [eiser01] als verhuurder en [gedaagde02] en [gedaagde01] als huurders gesloten. Ten aanzien van het gehuurde – ofwel de beachclub – is in artikel 1.1 onder meer opgenomen:

(…) De staat van het gehuurde op de opleveringsdatum is beschreven in het als bijlagen aan te hechten en door partijen geparafeerd proces-verbaal van oplevering.

In artikel 3.1 van de huurovereenkomst is bepaald:

Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van tien jaar, ingaande op 1 januari 2021 en lopende tot en met 31 december 2030. Bij eerdere oplevering van het gehuurde zal de contractperiode eerder ingaan. Bij latere oplevering van het gehuurde zal de contractperiode later ingaan.

Ten aanzien van de huurprijs is in de overeenkomst onder meer het navolgende vermeld:

4.1

De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedraagt op de ingangsdatum op jaarbasis € 120.000,00 zegge: éénhonderd twintigduizend euro (exclusief BTW).

4.2

Partijen zijn uitgegaan van een koopprijs van de grond ad € 500.000,-- (exclusief BTW) en een prijs voor de bouw ad € 1.500.000,-- (exclusief BTW). Indien de prijs voor de bouw hoger uitvalt, zal het huurbedrag als bedoeld in artikel 4.1 naar rato worden verhoogd (uitgangspunt is een rendement van 8%).

4.3

Partijen komen overeen dat verhuurder wel omzetbelasting over de huurprijs in rekening brengt.

(…)

4.6 [

[kantonrechter: het tweede in de overeenkomst vermelde artikel 4.6]
De vergoeding die huurder verschuldigd is voor de door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende levering van zaken en diensten wordt bepaald overeenkomstig 18 van de algemene bepalingen.(…)

2.4.

In artikel 5.1 van de huurovereenkomst staat:

Door of vanwege verhuurder wordt de levering van de volgende zaken en diensten verzorgd:

- niet van toepassing.

2.5.

Op de huurovereenkomst hebben partijen de ‘algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ van toepassing verklaard (hierna: de algemene voorwaarden). In artikel 5.1 hiervan is opgenomen dat huurder het gehuurde gedurende de hele huurovereenkomst daadwerkelijk gebruikt overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. In artikel 11.7 is bepaald dat de verhuurder de kosten van noodzakelijk onderhoud en herstel bij huurder in rekening kan brengen, als de huurder nalaat zelf voor dit onderhoud en herstel zorg te dragen. Onder artikel 18 is een regeling opgenomen ten aanzien van de kosten van zaken en diensten (servicekosten) die de huurder aan de verhuurder is verschuldigd.

2.6.

In artikel 23.2 van de algemene voorwaarden is een boetebepaling opgenomen in geval van niet tijdige betaling van hetgeen de huurder op grond van de huurovereenkomst is verschuldigd. De huurder verbeurt 1% van het verschuldigde per maand met een minimum van € 300,-. Verder is in artikel 29 een boetebepaling opgenomen, inhoudende dat de huurder € 250,- per dag verbeurt, als hij zich niet houdt aan het voorschrift van, onder meer, artikel 5.1 van de algemene voorwaarden (de exploitatieplicht).

2.7.

Op 13 april 2022 om 8.26 uur heeft [bestuurder01] per Whatsapp aan [bestuurder03] bericht:

Goedemorgen [bestuurder03]

De beachclub is gereed zou volgende week graag rondje doorheen willen lopen met je zou woensdag hele dag kunnen of donderdag morgen vrijdag ook de hele dag wij zullen waarborg gaan facturen en een voorschot factuur voor de huur deze wordt en definitief factuur zodra alle kosten in beeld zijn.

Gr [bestuurder01]

2.8.

Bij e-mail van 22 augustus 2022 heeft [naam01] (hierna: [naam01] ) aan de toenmalige gemachtigde van [eiser01] en in cc aan [bestuurder01] geschreven:

(…)
Zoals jou bekend was ik tot eind juli werkzaam als parkbeheerder op het [vakantiepark01] . Ik was verantwoordelijk voor de dagelijkse contacten en het reilen en zeilen op het park en deed deze werkzaamheden voor [bedrijf01] / [gedaagde02] en [gedaagde01] .

Ik heb vanaf het moment dat de beachclub helemaal klaar was, eind maart/begin april 2022, dagelijks gewerkt vanuit de beachclub, waar ik mijn werkplek had achter de receptie. Ook was ik in het bezit van de codes van het alarm, had ik toegang dat het (beveiligings)camerasysteem en beschikte ik over de sleutels van de beachclub. De sleutels zijn mij overhandigd en wij Het [bedrijf01] / [gedaagde01] hebben het in gebruik genomen. De heer [bestuurder03] en [bestuurder02] waren regelmatig op het park en wij hebben regelmatig overleg gehad in de beachclub. De bouw van de beachclub hebben zij ook gevolgd en hebben zij regelmatig zelf bezichtigd om de voortgang te zien. Zij waren erg te spreken over de beachclub.(…)

Dat het pand al sinds eind maart/begin april 2022 in gebruik is genomen, is de heren [bestuurder02] en [bestuurder03] in ieder geval zeker bekend.

2.9.

[eiser01] heeft in afwachting van de vaststelling van de definitieve huurprijs maandelijks een voorschot op de huurprijs in rekening gebracht van € 29.040,- inclusief btw (€ 24.000,- exclusief btw). De eerste factuur is gedateerd 14 april 2022 en betreft de maand mei 2022. Op 14 april 2022 heeft zij ook een waarborgsom van € 30.000,- gefactureerd. Verder heeft zij de levering van diverse nutsvoorzieningen, internet/televisie, tuinonderhoud, alarm en brandverzekering in rekening gebracht. Ten slotte heeft zij nog twee facturen voor een bedrag van in totaal € 157.653,30 inclusief btw gestuurd, genummerd 223035 en 223068, voor diverse andere leveringen. Alle facturen zijn op naam gesteld van [gedaagde02] en verzonden naar het [adres01] .

2.10.

[gedaagde02] en [gedaagde01] hebben geen van de facturen betaald. De gemachtigde van [eiser01] heeft [gedaagde02] op 21 juli 2022 per brief, aangetekend verzonden en per e-mail aan ieder van de bestuurders van [gedaagde02] en [gedaagde01] , in gebreke gesteld.

2.11.

Op 20 december 2022 heeft [eiser01] aan [gedaagde02] en [gedaagde01] meegedeeld dat de definitieve huurprijs vanaf 1 april 2022 € 23.931,66 exclusief btw per maand bedraagt. Zij heeft [gedaagde02] die dag een factuur gestuurd waarop zij voor de maanden mei 2022 tot en met oktober 2022 en de maand december 2022 telkens € 68,34 exclusief btw per maand heeft gecrediteerd. Verder heeft zij met die factuur de huur voor januari 2023, na indexering groot € 27.401,75 exclusief btw (€ 33.156,12 inclusief btw), in rekening gebracht en het voorschot voor die maand van € 24.000,00 exclusief btw gecrediteerd.

3.Het geschil

3.1.

[eiser01] vordert na wijziging eis dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde01] en [gedaagde02] hoofdelijk, dat indien de één betaalt de ander is bevrijd, veroordeelt tot betaling van – verkort weergegeven –:

€ 640.996,52 aan openstaande facturen, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente daarover,

€ 33.156,12 (inclusief btw) per maand aan huurpenningen tot de datum waarop de huurovereenkomst eindigt, althans een gebruiksvergoeding gelijk aan dit bedrag,

de contractuele boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand wegens het niet tijdig voldoen van hetgeen waartoe [gedaagde01] en [gedaagde02] gehouden zijn uit hoofde van de huurovereenkomst, met een minimum van € 300,- per maand, over het gevorderde bedrag ad € 640.996,52, althans over de maandelijks verschuldigde huurpenningen ad
€ 33.156,12,

e contractuele boete van € 250,- per kalenderdag wegens het niet exploiteren van het gehuurde vanaf 5 augustus 2022, althans vanaf een dag in goede justitie te bepalen,

€ 3.508,12 aan buitengerechtelijke incassokosten.

Verder vordert zij – verkort weergegeven –:

de huurovereenkomst met betrekking tot de beachclub te ontbinden c.q. voor ontbonden te verklaren,

[gedaagde01] en [gedaagde02] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde,

voor recht te verklaren dat [gedaagde01] en [gedaagde02] aansprakelijk zijn voor de schade als gevolg van de tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met de contractuele rente, althans de wettelijke handelsrente,

[gedaagde01] en [gedaagde02] te veroordelen tot betaling van € 397.873,44 bij wijze van voorschot op de schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente.

3.2.

[eiser01] stelt dat de beachclub op 1 april 2022 gereed was voor oplevering en aan [gedaagde02] en [gedaagde01] ter beschikking is gesteld. [gedaagde02] en [gedaagde01] hebben de beachclub in maart 2022 in gebruik genomen. Zij laten de huur en overige kosten vanaf 1 april 2022 onbetaald en laten bovendien in strijd met artikel 5.1 van de algemene voorwaarden na het gehuurde te exploiteren.

Haar vordering van € 640.996,52 bestaat uit 12 maanden definitieve huur, de waarborgsom, diverse overige op grond van artikel 4.6 van de huurovereenkomst en de artikelen 11.7 en 18 van de algemene bepalingen verschuldigde bedragen, gerekend tot en met 1 april 2023 en de kosten van diverse overige leveringen. Ten aanzien van laatstbedoelde leveringen baseert [eiser01] zich op artikel 18, tweede bolletje, van de ‘koopovereenkomst kavel grond’ en andere afspraken tussen partijen. Zij stelt dat [gedaagde02] en [gedaagde01] aan haar hebben verklaard dat [gedaagde01] ook voor deze kosten hoofdelijk aansprakelijk is.

Verder stelt zij dat [gedaagde02] en [gedaagde01] door de huur al gedurende 12 maanden niet te betalen zodanig ernstig tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst, dat ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd. Zij vordert daarom ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming.

Ten slotte stelt zij dat zij door de tekortkoming van [gedaagde02] en [gedaagde01] schade lijdt en zal lijden. Zij vordert een voorschot op die schade gelijk aan 12 maanden huur, omdat zij op zoek moet naar een nieuwe huurder.

3.3.

[gedaagde02] en [gedaagde01] voeren verweer. Zij betwisten dat het gehuurde is opgeleverd. De beachclub was niet klaar en is niet door hen in gebruik genomen. [eiser01] heeft niet te kennen gegeven te willen opleveren. Dat er niet is opgeleverd blijkt ook uit het feit dat er geen geparafeerd proces-verbaal van oplevering is, zoals is overeengekomen. De huur is dus nog niet aangevangen. Verder stellen zij dat [gedaagde01] nooit facturen heeft ontvangen en dat de huur veel te hoog is. De bouwkosten zijn aanzienlijk hoger dan de aanneemsom, zonder dat daarover overleg is geweest met [gedaagde02] . [eiser01] heeft van de bouwkosten geen facturen overgelegd. Het beroep van [eiser01] op de bepaling dat de huurprijs naar rato wordt verhoogd als de bouwkosten stijgen is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. [eiser01] kan zich voor haar vordering tot betaling van diverse andere leveringen niet baseren op de ‘koopovereenkomst kavel grond’, aangezien [gedaagde02] bij die overeenkomst geen partij was. [gedaagde02] en [gedaagde01] betwisten dat zij gehouden zijn tot betaling van facturen die zien op leveringen en werkzaamheden met betrekking tot de villa’s. Die kosten komen voor rekening van de eigenaren van de villa’s.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

partijen bij de huurovereenkomst

4.1.

Ter zitting heeft de gemachtigde van [gedaagde02] en [gedaagde01] erkend dat ook [gedaagde01] partij is bij de huurovereenkomst. Hij heeft verklaard dat de stelling in zijn conclusie van antwoord dat [gedaagde01] geen huurder is, onjuist is. De kantonrechter stelt dan ook vast dat [eiser01] de verhuurder is en [gedaagde02] en [gedaagde01] beide huurder zijn.

partijen bij de koopovereenkomst; derdenwerking

4.2.

De ‘koopovereenkomst kavel grond’ is gesloten tussen [bedrijf01] als verkoper en [eiser01] als koper. Zij zijn de partijen bij de koopovereenkomst. [eiser01] baseert zich voor haar vordering tot betaling van de facturen met de nummers [nummer01] en [nummer02] deels op artikel 18 tweede bolletje van de koopovereenkomst (zie hierna onder 4.34). [gedaagde02] en [gedaagde01] voeren op dat punt aan dat zij geen partij zijn bij die koopovereenkomst, zodat [eiser01] haar vordering daarop niet kan gronden. Aan de andere kant baseren zij hun verweer tegen de huurprijs deels wel op het bepaalde in het laatste bolletje van dat artikel 18 (zie hierna onder 4.14). Of [eiser01] op grond van de koopovereenkomst [gedaagde02] tot betaling van een vordering kan aanspreken en andersom of [gedaagde02] aan de koopovereenkomst rechten kan ontlenen tegen [eiser01] hangt ervan af of aan de overeenkomst derdenwerking kan worden toegekend. De kantonrechter sluit dat niet uit, maar laat de beantwoording van die vraag in het midden, omdat deze voor haar beoordeling en beslissing op voornoemde punten niet relevant is. De kantonrechter verwijst verder naar haar overwegingen onder 4.14 en 4.34 van dit vonnis.

ingangsdatum huurovereenkomst

4.3.

In artikel 3.1 van de algemene voorwaarden is bepaald dat het gehuurde bij aanvang van de huur door [eiser01] wordt opgeleverd (ter beschikking gesteld). Op grond van artikel 3.1 van de huurovereenkomst gaat de huur in op het moment van ‘oplevering’ van de beachclub. [eiser01] moet het gehuurde dus op dat moment ter beschikking stellen.

4.4.

Op het moment dat de huurovereenkomst werd gesloten, 28 januari 2020, moest het gehuurde nog worden gebouwd. Partijen gingen er kennelijk vanuit, getuige deze datum in artikel 3.1 van de huurovereenkomst, dat de bouw van het gehuurde op 1 januari 2021 zou zijn voltooid en het gehuurde dan door [eiser01] aan [gedaagde02] en [gedaagde01] ter beschikking zou worden gesteld. Zij kwamen overeen dat de huurovereenkomst per die datum zou ingaan. Echter, voor het geval, zo blijkt verder uit de tekst van dit artikel, de bouw eerder of later zou zijn voltooid, zou de huurovereenkomst eerder of later ingaan, te weten op het moment van de eerdere dan wel latere oplevering. Dit begrip ‘oplevering’ ziet dus op het gereed zijn van de bouw van het gehuurde in de zin van artikel 7:758 BW. Alleen deze uitleg van het begrip oplevering is logisch in de context van artikel 3.1 van de huurovereenkomst en [gedaagde02] en [gedaagde01] hebben geen feiten of omstandigheden gesteld die erop duiden dat partijen met deze bepaling in de huurovereenkomst iets anders hebben bedoeld.

4.5.

Het verweer dat [gedaagde02] en [gedaagde01] geen huurpenningen zijn verschuldigd omdat het gehuurde niet aan hen is opgeleverd, zodat de huurovereenkomst niet is ingegaan en dat ook blijkt uit het feit dat er geen proces-verbaal van oplevering is, terwijl dit in artikel 1.1 van de huurovereenkomst is overeengekomen, gaat niet op. Dit begrip ‘oplevering’ heeft een andere betekenis. Dit blijkt uit de tekst en zonder nadere toelichting, welke ontbreekt, is er geen aanwijzing die doet veronderstellen dat partijen met het bepaalde in artikel 1.1 een andere bedoeling hebben gehad dan volgt uit de tekst. Boven artikel 1 van de huurovereenkomst staat het kopje ‘Het gehuurde, bestemming’. Artikel 1.1 heeft betrekking op het object van de huurovereenkomst. Daarin wordt gedefinieerd welke zaak wordt gehuurd. Vervolgens staat in artikel 1.1 ‘
De staat van het gehuurde op de opleveringsdatum is beschreven in het als bijlagen aan te hechten en door partijen geparafeerd proces-verbaal van oplevering.’ In het proces-verbaal van oplevering bedoelen partijen dus op te nemen wat de staat is waarin het gehuurde verkeert bij aanvang huur. Deze bepaling regelt het vastleggen van de staat van het gehuurde op het moment van ter beschikkingstelling daarvan aan de huurder, zodat – in beginsel – bij de oplevering door de huurder aan de verhuurder bij einde huur, verhuurder het bewijsvermoeden zoals bepaald in de tweede zin van artikel 7:224 lid 2 BW, niet krijgt tegengeworpen. Het proces-verbaal van oplevering heeft dus uitsluitend wat betreft de staat van het gehuurde een bewijsfunctie, zij het dat partijen, zo is door [eiser01] onbetwist gesteld, in artikel 3.1 van de algemene voorwaarden een van artikel 7:224 lid 2 BW afwijkend beding zijn overeengekomen. Uit de tekst van artikel 1.1 volgt niet dat het opmaken van het proces-verbaal voorwaarde is voor het laten ingaan van de huurovereenkomst en dat van oplevering van het gehuurde geen sprake kan zijn als daarvan geen proces-verbaal is opgesteld. [gedaagde02] en [gedaagde01] hebben niet onderbouwd dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst dat wel hebben bedoeld overeen te komen, dan wel feiten en omstandigheden gesteld waaruit volgt dat zij mochten verwachten dat dat was overeengekomen.

oplevering

4.6.

Aan de orde is dan of en zo ja, wanneer de beachclub aan [gedaagde02] en [gedaagde01] is opgeleverd. De bestuurder van [eiser01] , [bestuurder01] , heeft ter zitting onweersproken toegelicht dat de aannemer de beachclub in februari/maart 2022 aan [eiser01] heeft opgeleverd. Daarna heeft [eiser01] de complete inrichting gedaan. Dat was in april 2022 afgerond. Zij stelt verder dat [gedaagde02] en [gedaagde01] de beachclub feitelijk in maart 2022 in gebruik zijn gaan nemen en dat zij meermalen aan [gedaagde02] heeft meegedeeld dat de bouw was voltooid en de beachclub gereed was voor exploitatie.

4.7.

[gedaagde02] en [gedaagde01] betwisten dit.

4.8.

Op grond van de door [eiser01] ter onderbouwing van haar stelling aangevoerde feiten en omstandigheden stelt de kantonrechter vast dat de oplevering en terbeschikkingstelling van de beachclub door [eiser01] aan [gedaagde02] en [gedaagde01] in maart/april 2022 heeft plaatsgevonden. De kantonrechter overweegt daartoe als volgt.

4.8.1.

Voorop staat dat [bestuurder02] en [bestuurder03] niet alleen de bestuurders zijn van [gedaagde02] en [gedaagde01] , maar ook van [bedrijf01] , de verkoper van de grond waarop de beachclub is gerealiseerd (zie r.o. 2.2). [eiser01] is als investeerder de koper van die grond. Zij heeft zich in artikel 18 eerste bolletje van de koopovereenkomst jegens [bedrijf01] enerzijds verplicht een aannemingsovereenkomst te sluiten met de daar genoemde aannemer die de beachclub zal bouwen en anderzijds een huurovereenkomst te sluiten met [gedaagde02] als beheerder/huurder dan wel een door [gedaagde02] aan te wijzen huurder van de beachclub. [bestuurder02] en [bestuurder03] zitten er dus in feite van twee kanten in. Met de verkoop en levering van de grond houdt hun belang bij (de exploitatie van) de grond niet op. Zij blijven betrokken bij de bouw van de beachclub. Als bestuurders van [bedrijf01] hebben zij bepaald wie die bouw uitvoert. Nadat de bouw is voltooid zijn zij via [gedaagde02] (en [gedaagde01] ) de beoogd exploitant van de beachclub. Zowel via [bedrijf01] als via [gedaagde02] en [gedaagde01] hebben zij bemoeienis bij (de bouw van) de beachclub. Deze constructie leidt ertoe dat het feitelijk handelen en aanwezig zijn van [bestuurder02] en [bestuurder03] in de (te bouwen) beachclub en hun kennis ten aanzien van de voortgang van de bouw in relatie tot de vraag of deze is opgeleverd, ook wordt toegerekend aan [gedaagde02] en [gedaagde01] .

4.8.2.

Op 15 maart 2022 heeft in de beachclub een vergadering plaatsgevonden, waarin [bestuurder02] en [bestuurder03] aan de VvE (de vereniging van eigenaren van de villa’s op het park) een toelichting hebben gegeven over de voortgang van de ontwikkeling van het park. [naam02] , medewerkster van [bedrijf01] , heeft per e-mail op 14 maart 2022 aan [naam03] , een van de bestuurders van de VvE, meegedeeld dat de vergadering in de beachclub zou zijn. De kantonrechter gaat hierbij voorbij aan de stelling van [gedaagde02] en [gedaagde01] dat het niet op voorstel van [naam02] was dat die vergadering in de beachclub plaatsvond. Op wiens voorstel dat was, is voor de conclusie dat [naam02] kennelijk over de beachclub als vergaderruimte kon beschikken, niet relevant.

[naam01] heeft schriftelijk verklaard (zie r.o. 2.8) dat hij tot eind juli (kantonrechter: 2022) op het park werkzaam was als parkbeheerder voor [bedrijf01] , [gedaagde02] en [gedaagde01] . Hij hield sinds maart/april 2022 fysiek kantoor achter de receptie in de beachclub. De beachclub was toen helemaal klaar. Hij heeft verklaard dat hij beschikte over de codes van het alarm en de sleutels van de beachclub en dat hij toegang had tot het (beveiligings)camerasysteem. De sleutels zijn aan hem overhandigd en [gedaagde02] en [gedaagde01] hebben de beachclub in maart/april 2022 in gebruik genomen, wat [bestuurder02] en [bestuurder03] wisten. Zij waren regelmatig aanwezig in de beachclub.

De bestuurder van [eiser01] , [bestuurder01] , heeft ter zitting nader toegelicht dat hij de sleutels en de codes aan [naam01] heeft gegeven. [naam01] was door [bestuurder02] en [bestuurder03] aangesteld. Hij zat op het park om de huurders en klusjesmannen (kantonrechter: van de villa’s op het park) te ontvangen. [gedaagde02] en [gedaagde01] hebben deze toelichting onweersproken gelaten. Hun verweer dat bij hen niet bekend was dat [naam01] zijn werkzaamheden uitvoerde vanuit de beachclub gaat niet op. Zij hebben niet weersproken dat hun bestuurders [bestuurder03] en [bestuurder02] regelmatig in de beachclub aanwezig waren en zagen dat [naam01] daar zijn werkplek had. Als [naam01] daartoe niet bevoegd was, hadden zij direct kunnen ingrijpen. Dat hebben ze niet gedaan.

Hieruit volgt dat de beachclub in maart/april 2022 door [eiser01] aan [gedaagde02] en [gedaagde01] ter beschikking is gesteld en door hen in gebruik is genomen.

4.8.3.

[eiser01] heeft verder nog gesteld dat zij meermalen aan [bestuurder03] heeft gemeld dat de beachclub gereed was, onder andere bij het onder r.o. 2.7 aangehaalde whatsappbericht van [bestuurder01] aan [bestuurder03] van woensdag 13 april (kantonrechter: 2022, want in dat jaar viel 13 april op een woensdag). [bestuurder03] is daar niet op ingegaan. Op die manier hield hij tegen dat het proces-verbaal van oplevering kon worden opgemaakt. Dit leidt er echter niet toe dat de huurovereenkomst niet is ingegaan. Het opmaken van het proces-verbaal van oplevering was geen voorwaarde voor de inwerkingtreding van de huurovereenkomst (zie hiervoor r.o. 4.5). Daarbij komt dat juist door het niet op verzoeken samen de staat van de beachclub op te nemen in te gaan, de slotsom is gerechtvaardigd dat de beachclub aan [gedaagde02] en [gedaagde01] is opgeleverd, waarmee de huurovereenkomst op grond van artikel 3.1 van de huurovereenkomst is ingegaan en [gedaagde02] en [gedaagde01] aan [eiser01] de overeengekomen huur zijn verschuldigd.

4.8.4.

[eiser01] heeft de eerste factuur waarbij zij huur bij [gedaagde02] in rekening heeft gebracht, op 14 april 2022 verstuurd. Dat het daarbij om een voorschot ging, leidt niet tot het oordeel dat de beachclub nog niet klaar was. [eiser01] heeft voldoende toegelicht dat dat kwam doordat zij nog niet over alle gegevens beschikte om de definitieve huur te kunnen berekenen. Zij heeft dit ook in haar whatsappbericht van 13 april 2022 gemeld. [gedaagde02] heeft deze eerste factuur en ook de opvolgende facturen van 1 mei 2022, 1 juni 2022 en 1 juli 2022, waarbij maandelijks het voorschot op de definitief te bepalen huur in rekening werd gebracht en waarop ook is vermeld dat de definitieve huurprijs nog moet worden berekend, zonder protest behouden. Pas na een incassobrief van de gemachtigde van [eiser01] op 21 juli 2022, heeft [gedaagde02] op 22 juli 2022 voor het eerst gereageerd. Deze reactie was slechts een blote betwisting van de facturen. Pas op 19 augustus 2022 heeft [gedaagde02] voor het eerst betwist dat de beachclub is opgeleverd. Dat is niet geloofwaardig. Als [gedaagde02] meende ten onrechte tot betaling van de huur te worden aangesproken, omdat het gehuurde nog niet aan haar was opgeleverd en de huurovereenkomst dus nog niet was ingegaan, had het voor de hand gelegen dat zij onmiddellijk na ontvangst van de eerste factuur medio april 2022 had gereageerd. [gedaagde02] en [gedaagde01] hebben geen steekhoudende argumenten naar voren gebracht op grond waarvan het niet eerder protesteren tegen de facturen, omdat niet zou zijn opgeleverd, verklaarbaar zou zijn.

4.9.

Op grond van voorgaande overwegingen volgt de kantonrechter [eiser01] in haar stelling dat het gehuurde aan [gedaagde02] en [gedaagde01] is opgeleverd en de huurovereenkomst is ingegaan, zodat zij de overeengekomen huur zijn verschuldigd. [eiser01] , althans haar gemachtigde stelt dat dat per 1 april 2022 is. Uit de factuur van 14 april 2022 en de in haar akte eiswijziging van 17 april 2023 ingenomen stelling dat [gedaagde02] en [gedaagde01] op dat moment 12 maanden achter zijn met de betaling van de huur, blijkt echter dat [eiser01] [gedaagde02] en [gedaagde01] tot betaling van huur aanspreekt met ingang van 1 mei 2022. De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde02] en [gedaagde01] met ingang van die datum de huur zijn verschuldigd.

huurprijs

4.10.

Partijen zijn in artikel 4.1 van de huurovereenkomst uitgegaan van een huurprijs van € 120.000,00 exclusief btw per jaar op basis van een op het moment van sluiten van de huurovereenkomst voorzien bedrag aan bouwkosten van € 1.500.000,00. In artikel 4.2 zijn zij overeengekomen dat indien de bouwkosten hoger uitvallen de huurprijs naar rato hoger wordt, met als uitgangspunt een rendement voor [eiser01] van 8%.

4.11.

In haar akte wijziging eis stelt [eiser01] dat de definitieve huurprijs in december 2022 voor de periode 1 mei 2022 tot 1 januari 2023 is bepaald op € 23.932,66 exclusief btw per maand. Dit is € 28.957,31 inclusief btw per maand. Met ingang van 1 januari 2023 stelt zij na indexering de maandelijkse huurprijs op € 27.401,75 exclusief btw (€ 33.156,12 inclusief btw).

In reactie op het verweer van [gedaagde02] en [gedaagde01] voert [eiser01] aan dat partijen niet hebben besproken dat de in artikel 4.1 genoemde huurprijs een vaste huurprijs is en is gebaseerd op een rendabele exploitatie. Evenmin is bepaald dat zij [gedaagde02] en [gedaagde01] vooraf om goedkeuring moet vragen voor te verrichten werkzaamheden ten behoeve van de realisering van de beachclub. Dat de bouwkosten aanzienlijk hoger uitvielen, wisten en accepteerden [gedaagde02] en [gedaagde01] . Met hen is regelmatig overleg geweest over de bouw. De met de aannemer overeengekomen aanneemsom betrof alleen het casco. [gedaagde02] en [gedaagde01] hebben de afbouw en inrichting ook aan [eiser01] overgelaten, omdat zij daarvoor de liquiditeit misten. [eiser01] stelt dat de daarmee gemoeide kosten deel uitmaken van de totale bouwkosten waarover de huurprijs op grond van artikel 4.2 van de huurovereenkomst wordt berekend.

4.12.

[gedaagde02] en [gedaagde01] betogen dat de bouwkosten waarop [eiser01] de huurprijs nu baseert, aanzienlijk hoger zijn dan voorzien in de huurovereenkomst en ook veel hoger zijn dan de door [eiser01] overeengekomen vaste aanneemsom van € 813.200,00 exclusief btw. Zij stellen dat [gedaagde02] niet is gekend in meerwerk of kostenstijgingen, zodat een grondslag voor het doorbelasten van deze kosten ontbreekt. In strijd met artikel 18 van de ‘koopovereenkomst kavel grond’ heeft [eiser01] niet met [gedaagde02] over de bouwkosten overlegd en de facturen van de bouwkosten niet aan [gedaagde02] voorgelegd. [gedaagde02] en [gedaagde01] stellen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is hen te houden aan artikel 4.2 van de huurovereenkomst. Een rendabele exploitatie is met deze huurprijs onmogelijk. [gedaagde02] en [gedaagde01] stellen verder nog dat zij de in januari 2023 toegezonden tekeningen en facturen ter beoordeling hebben voorgelegd aan een deskundige. Onder verwijzing naar zijn rapport betwisten [gedaagde02] en [gedaagde01] de omvang van de bouwkosten.

4.13.

De kantonrechter overweegt dat op zichzelf juist is, zoals [gedaagde02] en [gedaagde01] stellen, dat de bouwkosten aanzienlijk hoger zijn dan de € 1,5 miljoen waar in 2020 bij het aangaan van de huurovereenkomst van werd uitgegaan. Echter, [eiser01] heeft ter zitting toegelicht dat de bouwkosten die nu als basis voor het bepalen van de huurprijs dienen, bestaan uit de aanneemsom voor het casco van de beachclub, de afbouw, waaronder de aanleg van het zwembad en de keuken, alsmede de gehele inrichting. [gedaagde02] en [gedaagde01] hebben niet weersproken dat zij behalve de bouw van het casco uiteindelijk ook de afbouw en inrichting van de beachclub hebben overgelaten aan [eiser01] . Ook hebben zij niet betwist dat alle daarmee gemoeide kosten deel uitmaken van de totale som aan bouwkosten waarover de huurprijs wordt berekend. Zij hebben de gedetailleerde verklaring van (de bestuurder van) [eiser01] inhoudende dat er gedurende de bouw diverse gesprekken hebben plaatsgevonden met [bestuurder03] en [bestuurder02] , dat daarbij aan de orde is geweest dat [eiser01] de afbouw en dergelijke zou verzorgen, omdat zij daarvoor de liquiditeit misten, dat zij aan de realisering daarvan hebben meegewerkt door [eiser01] van offertes voor onder meer de aanleg van het zwembad en de keuken en dergelijke te voorzien, niet gemotiveerd weersproken. Dat de bouwkosten aanzienlijk zouden stijgen ten opzichte van de aanvankelijk voorziene € 1,5 miljoen konden [gedaagde02] en [gedaagde01] dan ook verwachten. Dit geldt dan evenzeer voor de hoogte van de huurprijs, nu die daaraan direct is gerelateerd. Of en in hoeverre de beachclub bij dergelijke stichtingskosten nog rendabel is te exploiteren, is voor de beoordeling van dit geschil niet relevant. Gesteld noch gebleken is dat dit punt bij het aangaan van de huurovereenkomst is besproken of op enig ander moment door [gedaagde02] en [gedaagde01] aan de orde is gesteld en dat zij om die reden bij [eiser01] op de rem zijn gaan staan ten aanzien van de afbouw en inrichting om de kosten te beperken. [bestuurder01] heeft op de zitting onweersproken toegelicht dat [gedaagde02] en [gedaagde01] bij monde van [bestuurder02] en [bestuurder03] [eiser01] een complete en luxe beachclub hebben laten realiseren, dat wil zeggen klaar voor directe ingebruikname en exploitatie en passend bij het luxe-niveau van het park. De enkele, ongemotiveerde betwisting van [gedaagde02] en [gedaagde01] dat de beachclub ‘turn-key’ aan hen ter beschikking zou worden gesteld bij aanvang huur is tegenover de met feiten en omstandigheden onderbouwde toelichting van [eiser01] onvoldoende.

4.14.

De kantonrechter gaat ook voorbij aan het verweer van [gedaagde02] en [gedaagde01] dat met hen geen overleg is geweest over (de omvang van) de bouwkosten, terwijl in artikel 18 laatste bolletje van de ‘koopovereenkomst kavel grond’ staat dat [eiser01] met hen over de bouwkosten overleg moet plegen en daarbij de facturen moet voorleggen. Zoals al overwogen in r.o. 4.2 laat de kantonrechter in het midden of [gedaagde02] en [gedaagde01] jegens [eiser01] wel een beroep kunnen doen op deze bepaling in de koopovereenkomst, nu zij bij die overeenkomst geen partij waren. Dat met hen geen overleg is gepleegd en dat zij de facturen niet kenden hebben zij niet onderbouwd. Zij hebben de gedetailleerde opsomming van [eiser01] van verschillende data en plaatsen waar overleg met hun bestuurders is geweest over de bouw niet weersproken. Zij hebben ook niet betwist dat op 4 november 2021 in de woning van [bestuurder02] is gesproken over de tussenstand van de bouwkosten van op dat moment € 3,85 miljoen en dat [bestuurder02] toen zeer tevreden was. [eiser01] heeft verder toegelicht dat zij [gedaagde02] en [gedaagde01] steeds de gelegenheid heeft gegeven de facturen en dergelijke die met de bouw samenhingen in te zien. Ook dat hebben [gedaagde02] en [gedaagde01] niet weersproken. Voor zover zij daarvan dan geen gebruik hebben gemaakt, komt dat voor hun risico. De enkele niet nader onderbouwde betwisting dat met hen over (de voortgang van) de bouw is gesproken is tegenover deze onderbouwing van [eiser01] onvoldoende. Van een vooraf overeengekomen instemmingsrecht van [gedaagde02] en [gedaagde01] met de bouwbeslissingen is niet gebleken.

4.15.

De kantonrechter oordeelt ten slotte van belang dat [gedaagde02] en [gedaagde01] niet direct tegen de voorschotfacturen hebben geprotesteerd, terwijl die van aanvang af al een voorziene huurprijs vermelden van bijna 2,5 keer de omvang van de huurprijs die in artikel 4.1 van de huurovereenkomst staat genoemd. Verwacht had mogen worden dat [gedaagde02] en [gedaagde01] direct op de eerste voorschotfactuur van 14 april 2022 zouden reageren, als zij de hoogte van de huurprijs niet konden plaatsen. Dat hebben zij niet gedaan. De eerste, meer inhoudelijke reactie daarop is van 19 augustus 2022 van hun gemachtigde. Kennelijk kwam de behoorlijk hogere huurprijs niet onverwacht, hetgeen in lijn is met de verklaring van [eiser01] dat [gedaagde02] en [gedaagde01] steeds op de hoogte zijn gehouden en een actieve bijdrage hebben geleverd aan de overleggen over de ontwikkeling van de beachclub, zoals die uiteindelijk aan hen ter beschikking is gesteld.

4.16.

De kantonrechter stelt dan ook vast dat [eiser01] voldoende onderbouwd heeft gesteld dat de gehele realisering van de beachclub, dus inclusief de afbouw en inrichting in overleg met [gedaagde02] en [gedaagde01] heeft plaatsgevonden, dat de kosten daarvan onderdeel zijn van de totale bouwkosten op basis waarvan de huurprijs wordt bepaald, dat in ieder geval [bestuurder02] op de hoogte was van de omvang van de kosten in november 2021 en dat zij desgewenst ieder moment de facturen van de (af)bouw en inrichting konden inzien. Het verweer van [gedaagde02] en [gedaagde01] op deze punten treft geen doel. De kantonrechter ziet evenmin grond voor het op grond van de redelijkheid en billijkheid buiten toepassing laten van de afspraak tussen partijen de huurprijs nader te bepalen op basis van de werkelijke bouwkosten na voltooiing van de bouw (artikel 4.2 van de huurovereenkomst). [gedaagde02] en [gedaagde01] hebben daarvoor onvoldoende gesteld. Zij hebben niet onderbouwd waarom een rendabele exploitatie niet mogelijk zou zijn. Bovendien blijkt niet, zoals al is overwogen, dat de vraag of de exploitatie van de beachclub nog rendabel zou kunnen zijn tussen partijen op enig moment een gespreksonderwerp was. Andere feiten of omstandigheden op grond waarvan [gedaagde02] en [gedaagde01] in redelijkheid niet gehouden kunnen worden aan het bepaalde in artikel 4.2 van de huurovereenkomst zijn gesteld noch gebleken.

de bij de bepaling van de huurprijs in aanmerking genomen kosten

4.17.

[gedaagde02] en [gedaagde01] stellen dat niet alle door [eiser01] gerekende kosten betrekking hebben op de bouw van de beachclub. Zij beroepen zich daarbij op een rapport van [adviesbureau01] , een door hen aangezochte deskundige. Zij stellen dat zij de op 3 januari 2023 van [eiser01] ontvangen technische tekeningen en facturen van de bouwkosten aan deze deskundige hebben voorgelegd. De deskundige heeft op basis daarvan op 10 februari 2023 gerapporteerd. [gedaagde02] en [gedaagde01] hebben dit rapport bij brief van 5 april 2023 ten behoeve van de mondelinge behandeling van 17 april 2023 in het geding gebracht. Ter zitting heeft de gemachtigde van [gedaagde02] en [gedaagde01] uiteengezet wat volgens hem uit het rapport volgt.

4.18.

[eiser01] betoogt dat aan dit rapport voorbij moet worden gegaan. De deskundige van [gedaagde02] en [gedaagde01] is niet ter plaatse geweest, zodat hij niet op grond van de aan hem overgelegde stukken tot een oordeel kan komen. Bovendien is onduidelijk welke opdracht aan hem is gegeven. Ten slotte vindt [eiser01] het opmerkelijk dat het rapport pas maanden nadat het beschikbaar was, met haar is gedeeld.

4.19.

De kantonrechter stelt voorop dat het aan [eiser01] is te stellen en bij voldoende betwisting te bewijzen wat de omvang en samenstelling is van de bouwkosten, waarop de huurprijs is gebaseerd. [eiser01] heeft hiertoe een overzicht overgelegd van alle facturen vanaf 20 januari 2020 tot en met 14 juli 2022 die volgens haar betrekking hebben op de realisering van de beachclub. De facturen en tekeningen heeft zij gedurende de bouw steeds ter inzage aangeboden aan [bestuurder02] en [bestuurder03] (zie r.o. 4.14) en op 3 januari 2023 (nogmaals) aan [gedaagde02] en [gedaagde01] toegezonden. Daartegenover is het rapport van de door [gedaagde02] en [gedaagde01] ingeschakelde deskundige erg summier. Bovendien ziet de kantonrechter de toelichting van de gemachtigde op het rapport niet terug in het rapport. De gemachtigde haalt een aantal posten aan en stelt dat die onmogelijk te maken kunnen hebben met de realisering van de beachclub (kosten voor dakkapellen, TV-installaties, CCTV-installaties, airco’s en glaswanden). De deskundige rept echter niet over deze posten of merkt daarover op dat hij vermoedt dat het om installaties elders in het park (voor de villa’s) gaat. Dit is onvoldoende. Bovendien blijft onduidelijk wat precies aan stukken aan de deskundige is overgelegd en wat aan hem is gevraagd te onderzoeken. De kantonrechter oordeelt het verweer van [gedaagde02] en [gedaagde01] tegenover de onderbouwing van [eiser01] van haar stelling daarmee onvoldoende en gaat uit van de berekende huurprijs van € 28.957,31 inclusief btw per maand met ingang van 1 mei 2022. Na indexering bedraagt de huurprijs per 1 januari 2023 € 33.156,12 inclusief btw. Tegen de indexering op zich hebben [gedaagde02] en [gedaagde01] geen verweer gevoerd. Over de periode mei 2022 tot en met april 2023 zijn [gedaagde02] en [gedaagde01] dus in totaal € 364.282,96 inclusief btw aan huur verschuldigd, zodat dit deel van de vordering van [eiser01] toewijsbaar is.

waarborgsom

4.20.

[gedaagde02] en [gedaagde01] hebben evenmin verweer gevoerd tegen de verschuldigdheid van de waarborgsom van € 30.000,00, zodat die toewijsbaar is.

ontbinding huurovereenkomst

4.21.

Bij akte wijziging van eis van 17 april 2023 heeft [eiser01] ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming gevorderd. De kantonrechter zal deze vorderingen toewijzen. Niet in geschil is dat [gedaagde02] en [gedaagde01] geen van de huurtermijnen hebben voldaan en de huurachterstand op dat moment 12 maanden bedroeg. Een zodanige huurachterstand rechtvaardigt de ontbinding en [gedaagde02] en [gedaagde01] zullen tot ontruiming van het gehuurde worden veroordeeld.

4.22.

De kantonrechter gaat hierbij voorbij aan het verweer van [gedaagde02] en [gedaagde01] dat de facturen waarbij de huur in rekening werd gebracht, alleen op naam van [gedaagde02] zijn gesteld. De facturen doen de betalingsverplichting niet ontstaan. [gedaagde01] is de huur verschuldigd op grond van de huurovereenkomst. Zij is naast [gedaagde02] huurder (zie r.o. 4.1). Daarbij komt dat [gedaagde02] en [gedaagde01] op hetzelfde adres zijn gevestigd en dezelfde bestuurders hebben. Facturen gericht aan [gedaagde02] moeten daarom worden geacht ook bij [gedaagde01] bekend te zijn.

4.23.

De kantonrechter zal de huurovereenkomst met ingang van de dag na dagtekening van dit vonnis ontbinden. [gedaagde02] en [gedaagde01] hebben geen verweer gevoerd tegen de ontruimingstermijn van 48 uur na de ontbindingsdatum, zodat ook dit deel van de vordering van [eiser01] zal worden toegewezen.

4.24.

De vordering tot machtiging van [eiser01] om – kort gezegd – de ontruiming zelf op kosten van [gedaagde02] en [gedaagde01] te bewerkstelligen zal worden afgewezen. Artikel 556 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering (Rv) schrijft voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. De deurwaarder zelf behoeft geen rechterlijke machtiging om bevoegd te zijn de hulp van de sterke arm in te roepen. Die bevoegdheid ontleent hij rechtstreeks aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing wordt verklaard.

restant vordering ad € 640.996,52

4.25.

Zoals overwogen onder 4.19 en 4.20 is van het gevorderde bedrag van € 640.996,52 aan huurachterstand € 364.282,96 en aan waarborgsom € 30.000,00 toewijsbaar. Het gevorderde bedrag bestaat verder uit een bedrag van € 157.653,30 aan kosten op basis van de facturen met nummers [nummer01] en [nummer02] . Het restant ad € 89.060,26 heeft betrekking op aanvullende diensten die [eiser01] stelt op kosten van [gedaagde02] en [gedaagde01] te hebben geleverd.

aanvullende diensten/servicekosten

4.26.

[eiser01] stelt dat zij kosten heeft gemaakt voor nutsvoorzieningen, alarm, brandverzekering, internet/televisie en tuinonderhoud en dat [gedaagde02] en [gedaagde01] deze aan haar moeten vergoeden. Volgens [eiser01] hebben [gedaagde02] en [gedaagde01] haar opdracht gegeven deze diensten te leveren. [gedaagde02] en [gedaagde01] hebben de facturen die hierop betrekking hebben niet betwist. [eiser01] baseert dit deel van haar vordering verder op artikel 4.6 van de huurovereenkomst en de artikelen 11.7 en 18 van de algemene voorwaarden en stelt dat zij deze kosten heeft moeten maken ter voorkoming van achteruitgang van de beachclub, omdat [gedaagde02] en [gedaagde01] hun (exploitatie)verplichtingen als huurders niet nakomen.

4.27.

[gedaagde02] en [gedaagde01] stellen dat uit artikel 5.1 van de huurovereenkomst blijkt dat [eiser01] de services bedoeld in artikel 18 van de algemene voorwaarden niet zal verlenen. [gedaagde02] en [gedaagde01] hebben hiervoor ook geen opdracht gegeven. De kosten voor de nutsvoorzieningen, internet en dergelijke moeten dan ook voor rekening van [eiser01] blijven. Een grondslag voor het bij hen in rekening brengen van de premie opstalverzekering ontbreekt.

4.28.

De kantonrechter overweegt als volgt. In artikel 4.6 van de huurovereenkomst wordt voor de door [eiser01] bij [gedaagde02] en [gedaagde01] in rekening te brengen vergoeding voor servicekosten verwezen naar artikel 18 van de algemene voorwaarden (zie hiervoor onder 2.3). In artikel 18 van de algemene voorwaarden is geregeld dat de verhuurder deze kosten bij de huurder in rekening kan brengen als hij zorgt voor de aan die kosten ten grondslag liggende levering van diverse zaken en diensten. Dit artikel laat echter de mogelijkheid open dat partijen overeenkomen dat de huurder zelf zorgt voor de levering daarvan. Uit artikel 5.1 van de huurovereenkomst lijkt te volgen dat partijen dat hebben afgesproken. In dit artikel staan geen zaken en diensten opgesomd die ten laste van de huurder door de verhuurder worden geleverd. De huurovereenkomst biedt dan ook geen directe grondslag voor de vordering van [eiser01] . De kantonrechter begrijpt dat [eiser01] zich op het standpunt stelt dat [gedaagde02] en [gedaagde01] haar alsnog, op een later moment, hebben opgedragen voor de leveringen van die zaken en diensten te zorgen. Zij heeft toegelicht, dat het de parkbeheerder [naam01] niet lukte om contracten voor de levering van nutsvoorzieningen en internet af te sluiten. Hieruit volgt echter niet dat [gedaagde02] en [gedaagde01] haar opdracht hebben gegeven daarvoor te zorgen. Aangezien [gedaagde02] en [gedaagde01] betwisten dat dat het geval is, is het aan [eiser01] deze stelling nader te onderbouwen. Dat heeft zij niet gedaan.

4.29.

Artikel 11.7 van de algemene voorwaarden biedt evenmin grondslag voor dit deel van de vordering. Dit artikel heeft betrekking op de kosten van onderhoud en herstel van voor rekening van de huurder komende gebreken. De kosten waarvan [eiser01] betaling vordert vallen daar niet onder.

4.30.

Het voorgaande betekent dat niet kan worden vastgesteld dat [gedaagde02] en [gedaagde01] contractueel gehouden zijn tot betaling van de gevorderde servicekosten aan [eiser01] .

4.31.

[eiser01] grondt haar vordering ook nog op de stelling dat zij zich genoodzaakt voelde de zaken en diensten te leveren ter voorkoming van achteruitgang van de beachclub. Kennelijk doelt zij op een vordering tot schadevergoeding, dat wil zeggen een vergoeding van kosten die zij stelt te hebben gemaakt ter beperking van schade. Naar de kantonrechter begrijpt stelt [eiser01] zich hiervoor op het standpunt dat zij gedwongen was de zaken en diensten te leveren, omdat [gedaagde02] en [gedaagde01] in strijd met hun verplichting daartoe op grond van artikel 5.1 van de algemene voorwaarden, de beachclub niet zijn gaan exploiteren toen die daarvoor gereed was in april 2022. [gedaagde02] en [gedaagde01] hebben bijvoorbeeld, zo staat onbetwist vast, geen contracten afgesloten voor de levering van nutsvoorzieningen en dergelijke. De kantonrechter oordeelt voorstelbaar dat de kwaliteit van een pand achteruit gaat als het niet wordt verwarmd en dat een pand als de beachclub met een alarmsysteem moet worden beveiligd, ook als het niet in gebruik is. Of en in hoeverre ter beperking van schade aan het pand ook kosten moeten worden gemaakt voor tuinonderhoud, internet en televisie is niet zonder meer duidelijk, maar ook niet uitgesloten. Evenmin is vooralsnog niet duidelijk of de verzekering waarvoor [eiser01] premie heeft betaald, een verzekering is die (geheel) voor rekening van de huurder moet komen. Een opstalverzekering komt in beginsel voor rekening van de eigenaar/verhuurder van het pand. Voldoende aannemelijk is dat [eiser01] ten gevolge van de tekortkoming van [gedaagde02] en [gedaagde01] schade heeft geleden, tot vergoeding waarvan zij [gedaagde02] en [gedaagde01] kan aanspreken. In de eveneens door [eiser01] gevorderde verwijzing naar de schadestaatprocedure (zie hierna onder 4.32) kan deze vordering verder aan de orde komen.

schade

4.32.

[eiser01] stelt dat zij door de tekortkoming van [gedaagde02] en [gedaagde01] schade heeft geleden en vordert, zoals hiervoor is overwogen, verwijzing naar de schadestaatprocedure. De kantonrechter kan de zaak verwijzen naar de schadestaatprocedure als voldoende aannemelijk is dat [eiser01] door toedoen van [gedaagde02] en [gedaagde01] schade hebben geleden, maar de samenstelling en omvang van de schade nog onvoldoende vaststaan, bijvoorbeeld omdat de schade in de toekomst nog toeneemt of omdat nog nieuwe schadeposten kunnen worden verwacht. Vooruitlopend op de uitkomst van de schadestaatprocedure kan een voorschot op de schadevergoeding worden toegewezen, voor zover kan worden aangenomen dat de daarin toe te wijzen schade ten minste een bedrag beloopt ter hoogte van dat voorschot. De kantonrechter overweegt dat voldoende is komen vast te staan dat [gedaagde02] en [gedaagde01] hun verplichtingen uit de huurovereenkomst niet volledig zijn nagekomen. Dat [eiser01] daardoor schade lijdt en zal lijden ligt voor de hand. Mogelijk heeft [eiser01] schade geleden door kosten te voldoen voor behoud van de beachclub (zie hiervoor onder 4.31). In ieder geval staat vast dat [eiser01] huur derft door het voortijdig eindigen van de huurovereenkomst ten gevolge van de ontbinding die is te wijten aan [gedaagde02] en [gedaagde01] . Dit is voldoende voor toewijzing van de vorderingen tot schadevergoeding nader op te maken bij staat en veroordeling tot betaling van een voorschot. Overigens hebben [gedaagde02] en [gedaagde01] deze vorderingen ook niet weersproken, anders dan met het verweer dat zij niet toerekenbaar tekortgeschoten zijn in de nakoming van de huurovereenkomst, omdat de huurovereenkomst bij gebreke van oplevering niet is ingegaan, welk verweer niet wordt gevolgd.

4.33.

Met betrekking tot de hoogte van het toe te wijzen voorschot op de schadevergoeding overweegt de kantonrechter dat uit de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [gedaagde02] en [gedaagde01] blijkt dat zij instemmen met ontbinding van de huurovereenkomst, zij het niet wegens toerekenbaar tekortkomen door hen. [eiser01] weet dus in ieder geval vanaf het moment van de mondelinge behandeling, 17 april 2023, dat zij op zoek kan gaan naar een nieuwe huurder voor de beachclub. Op [eiser01] rust de plicht haar schade zoveel mogelijk te beperken. Aan de andere kant ziet de kantonrechter in het feit dat de beachclub niet een zeer gangbare bedrijfsruimte is, voldoende aanleiding af te wijken van de beleidslijn inhoudende dat bij voortijdige ontbinding van de huurovereenkomst wordt uitgegaan van drie maanden toekomstige huur. De kantonrechter zal het voorschot op de schadevergoeding in redelijkheid bepalen op een bedrag gelijk aan zes maanden huur na datum ontbinding, dus 6 x € 33.156,12 ofwel € 198.936,72.

de facturen met nummers [nummer01] en [nummer02]

4.34.

Deze facturen hebben betrekking op grondwerkzaamheden ( [nummer01] ) en het leveren en aanleggen van hemelwaterafvoeren ( [nummer02] ) voor een aantal woningen op het park. In haar dagvaarding heeft [eiser01] twee grondslagen voor de vordering tot betaling van deze facturen aangevoerd: (i) de ‘koopovereenkomst kavel grond’ en (ii) overige afspraken tussen haar bestuurder en de bestuurders van [gedaagde02] en [gedaagde01] . Zoals hiervoor onder 4.2 is overwogen laat de kantonrechter in het midden of [eiser01] zich voor haar vordering jegens [gedaagde02] en [gedaagde01] kan baseren op de koopovereenkomst. Ook kan in het midden blijven of het onderhoud waarop in het tweede bolletje van artikel 18 van die koopovereenkomst wordt gedoeld, onderhoud van het hele park betreft, zoals [eiser01] stelt, of slechts het onderhoud van de beachclub. De grondwerkzaamheden en hemelwaterafvoeren betreffen geen onderhoud. Het gaat hier om werkzaamheden ten behoeve van de stichting van de woningen.

4.35.

Ter zitting heeft [eiser01] toegelicht dat de grondslag van haar vordering tot betaling van deze facturen niet de huurovereenkomst is, maar een nadere afspraak tussen partijen. [gedaagde02] en [gedaagde01] betwisten dat er nadere afspraken zijn gemaakt op grond waarvan zij gehouden zijn deze facturen aan [eiser01] te voldoen. De kantonrechter overweegt dat in ieder geval vaststaat dat de vordering niet is gebaseerd op de huurovereenkomst. Gelet op de omvang van het in verband met deze facturen gevorderde bedrag – € 157.653,30 – moet de kantonrechter zo nodig ambtshalve nagaan of zij wel bevoegd is van deze vordering kennis te nemen. [eiser01] meent dat dit wel het geval is, gelet op de samenhang met de huurkwestie. [gedaagde02] en [gedaagde01] betwisten dat. De kantonrechter volgt hen hierin. Vaststaat dat de verrichte werkzaamheden geen betrekking hebben op de beachclub. Op welke wijze er dan een zodanige samenhang is met de huurovereenkomst en de daarop gebaseerde vorderingen is onduidelijk. [eiser01] heeft dit ook niet nader toegelicht. De kantonrechter zal dit deel van de vordering van [eiser01] afsplitsen en op de voet van artikel 71 lid 1 Rv verwijzen naar team handel van deze rechtbank.

de contractuele boete op grond van artikel 23.2 van de algemene voorwaarden

4.36.

[gedaagde02] en [gedaagde01] hebben geen huur betaald. Op grond van artikel 23.2 van de algemene voorwaarden zijn zij een boete verschuldigd van 1% van – in dit geval – de huurprijs per maand met een minimum van € 300,-. Bepalend is de huurprijs inclusief btw, nu partijen nadrukkelijk zijn overeengekomen dat de btw deel uitmaakt van de verschuldigde huurprijs. De kantonrechter leest dit boetebeding als niet-cumulatief, zodat [gedaagde02] en [gedaagde01] wegens het niet betalen van de huur over de periode mei 2022 tot januari 2023 een boete zijn verschuldigd van 8 x € 300,- per maand, dus € 2.400,00, en van januari 2023 tot en met september 2023 (gelet op de datum van ontbinding van de huurovereenkomst per de dag na heden) 9 x € 331,56, is € 2.984,04, dus in totaal € 5.384,04.

de contractuele boete op grond van artikel 29 van de algemene voorwaarden

4.37.

In strijd met artikel 5.1 van de algemene voorwaarden zijn [gedaagde02] en [gedaagde01] de beachclub niet gaan exploiteren. Op grond van artikel 29 van de algemene voorwaarden zijn zij een boete verschuldigd van € 250,00 per dag voor iedere dag dat zij in verzuim zijn met de exploitatie van de beachclub. [gedaagde02] en [gedaagde01] zijn bij brief van 21 juli 2022 gesommeerd de beachclub binnen 14 dagen in gebruik te nemen. Nu zij daaraan niet hebben voldaan, zijn zij na 4 augustus 2022 in verzuim komen te verkeren. Zij zijn de boete verschuldigd tot de dag van ontbinding van de huurovereenkomst, dus tot en met heden. De boete bedraagt in totaal over de periode van 5 augustus 2022 tot en met 27 september 2023 € 104.750,00 (419 dagen x € 250,00).

beroep op matiging van de contractuele boetes

4.38.

[gedaagde02] en [gedaagde01] doen een beroep op matiging van de boetes, omdat de huurovereenkomst nooit is ingegaan en omdat een exorbitant voorschot op de huur wordt gevorderd, waarmee zij nooit akkoord zijn gegaan. Deze argumenten kunnen niet tot matiging leiden, nu zij niet meer zijn dan een herhaling van hun verweer dat de huurovereenkomst niet is ingegaan, welk verweer in dit vonnis wordt verworpen. [gedaagde02] en [gedaagde01] hebben overigens geen feiten of omstandigheden gesteld die de conclusie kunnen dragen dat de billijkheid klaarblijkelijk eist dat de boetes worden gematigd.

wettelijke handelsrente over de openstaande facturen

4.39.

[eiser01] vordert over het totaalbedrag aan openstaande facturen wettelijke handelsrente. De kantonrechter zal deze vordering afwijzen. De facturen tot betaling waarvan [gedaagde02] en [gedaagde01] worden veroordeeld betreffen vrijwel geheel achterstallige huur. [gedaagde02] en [gedaagde01] worden vanwege het niet betalen van de huur tevens veroordeeld tot betaling van de contractuele boete ex artikel 23.2 van de algemene voorwaarden. De gevorderde wettelijke handelsrente betreft net als de contractuele boete een vorm van schadevergoeding, die verschuldigd is bij de vertraging in de voldoening van een geldsom. Op grond van artikel 6:92 lid 2 BW vervangt de contractuele boete de wettelijke handelsrente, tenzij partijen zijn overeengekomen dat zij van deze wettelijke regeling afwijken. Van deze uitzondering is niet gebleken. [gedaagde02] en [gedaagde01] zijn daarom alleen de contractuele boete verschuldigd over de maanden dat de huur niet is voldaan en niet tevens de wettelijke handelsrente. De vordering tot betaling van de wettelijke handelsrente zal daarom worden afgewezen.

contractuele of wettelijke (handels)rente over (het voorschot op) de schadevergoeding

4.40.

De vordering van [eiser01] de eventueel in de schadestaatprocedure toe te wijzen schade te vermeerderen met de contractuele rente of de wettelijke handelsrente zal worden afgewezen. Over schadevergoeding kan slechts wettelijke rente op de voet van artikel 6:119 BW worden toegewezen. Deze rente zal worden toegewezen vanaf de dag van verzuim tot aan de dag van algehele voldoening. Over het voorschot op de schadevergoeding zal eveneens de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW worden toegewezen en wel vanaf de datum van dagvaarding zijnde 9 september 2022.

buitengerechtelijke incassokosten

4.41.

De kantonrechter zal de vordering tot betaling van € 3.508,12 aan buitengerechtelijke incassokosten toewijzen. [eiser01] heeft met stukken onderbouwd gesteld dat zij voorafgaand aan de dagvaarding diverse keren gepoogd heeft in onderling overleg met [gedaagde02] en [gedaagde01] tot een oplossing te komen. Daartegenover is het verweer van [gedaagde02] en [gedaagde01] onvoldoende, nu zij slechts in algemene termen stellen dat niet aan de eisen voor toekenning van buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. Het gevorderde bedrag is minder dan op grond van de staffel buitengerechtelijke incassokosten zou kunnen worden gevorderd en daarmee toewijsbaar.

proceskosten

4.42.

[gedaagde02] en [gedaagde01] krijgen grotendeels ongelijk en zullen daarom in de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen, worden veroordeeld.

Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser01] als volgt vastgesteld:

kosten van de dagvaarding € 115,63
griffierecht € 1.384,00
salaris gemachtigde

totaal € 4.804,63

De nakosten worden begroot op:

- € 132,00 als niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis is voldaan;

- de explootkosten van betekening van dit vonnis, als er vervolgens betekening heeft plaatsgevonden.

4.43.

In het petitum van de dagvaarding heeft [eiser01] tevens gevorderd de proces- en nakosten te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na betekening van het vonnis. In haar akte eiswijziging heeft zij de vordering ten aanzien van de veroordeling van [gedaagde02] en [gedaagde01] in de proces- en nakosten niet herhaald. De kantonrechter gaat er vanuit dat dit op een vergissing berust. De kantonrechter dient bovendien ambtshalve over de proceskosten, waaronder de nakosten, te beslissen. Deze verplichting strekt zich echter niet uit tot de wettelijke rente over deze kosten. De kantonrechter ziet in het feit dat [eiser01] de wettelijke rente aanvankelijk wel heeft gevorderd, de vordering [gedaagde02] en [gedaagde01] te veroordelen in de proces- en nakosten waarschijnlijk bij vergissing niet is herhaald in de akte wijziging eis en niet valt in te zien waarom zij haar vordering tot vergoeding van wettelijke rente over deze kosten niet wenst te handhaven, voldoende grond de wettelijke rente toe te wijzen.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

splitst de zaak ten aanzien van de vorderingen van [eiser01] tot betaling door [gedaagde02] en [gedaagde01] van de facturen met de nummers [nummer01] en [nummer02] af,

5.1.1.

verwijstde zaak ten aanzien van de vorderingen van [eiser01] tot betaling door [gedaagde02] en [gedaagde01] van de facturen met de nummers [nummer01] en [nummer02] in de stand waarin deze zich bevindt
naar de handelskamer van deze rechtbank, zittingslocatie Middelburg, en wel naar de rol van woensdag 25 oktober 2023,

5.1.2.

bepaalt dat partijen in de afgesplitste zaak alsdan bij advocaat in de procedure dienen te verschijnen,

5.1.3.

wijst [eiser01] erop dat zij na de verwijzing een verhoogd griffierecht verschuldigd is van € 5.737,00 en dat de verhoging van € 4.353,00 binnen 4 weken na de hiervoor genoemde roldatum moet zijn betaald, waarvoor zij een nota met betaalinstructies van het Landelijke Dienstencentrum voor de Rechtspraak (LDCR) zal ontvangen;

5.1.4.

wijst [gedaagde02] en [gedaagde01] erop dat zij na de verwijzing een gezamenlijk griffierecht verschuldigd zijn van € 5.737,00 en dat dit bedrag binnen 4 weken na de hiervoor genoemde roldatum moet zijn betaald, waarvoor zij een nota met betaalinstructies van het Landelijke Dienstencentrum voor de Rechtspraak (LDCR) zullen ontvangen
;

5.2.

veroordeelt [gedaagde02] en [gedaagde01] hoofdelijk tot betaling aan [eiser01] van:

€ 364.282,96 (inclusief btw),
€ 30.000,00,
€ 5.384,04 en
€ 104.750,00,

5.3.

veroordeelt [gedaagde02] en [gedaagde01] hoofdelijk tot betaling van € 33.156,12 (inclusief btw) per maand met ingang van 1 mei 2023 tot de dag na dagtekening van dit vonnis,

5.4.

ontbindt met ingang van de dag na dagtekening van dit vonnis de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de beachclub aan de [adres02] te [plaats03] ,

5.5.

veroordeelt [gedaagde02] en [gedaagde01] om de beachclub binnen 48 uur na dagtekening van dit vonnis te ontruimen en verlaten en al hetgeen zich daarin of daarop bevindt en hun eigendom is te verwijderen, alsmede de beachclub daarna ontruimd en verlaten te houden, en onder overhandiging van de sleutels en andere toebehoren aan [eiser01] ter beschikking te stellen,

5.6.

verklaart voor recht dat [gedaagde02] en [gedaagde01] aansprakelijk zijn voor de schade als gevolg van de tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst en veroordeelt [gedaagde02] en [gedaagde01] tot vergoeding van die schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf de dag van verzuim tot aan de dag van algehele voldoening,

5.7.

veroordeelt [gedaagde02] en [gedaagde01] hoofdelijk tot betaling van een voorschot op de schadevergoeding als bedoeld onder 5.6 van € 198.936,72, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW daarover vanaf 9 september 2022 tot aan de dag van algehele voldoening,

5.8.

veroordeelt [gedaagde02] en [gedaagde01] hoofdelijk tot betaling van € 3.508,12 aan buitengerechtelijke incassokosten;

5.9.

veroordeelt [gedaagde02] en [gedaagde01] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [eiser01] tot dit vonnis vastgesteld op € 4.804,63, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW daarover met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis,

5.10.

verklaart dit vonnis ten aanzien van de beslissingen onder 5.2 tot en met 5.5 en 5.7 tot en met 5.9 uitvoerbaar bij voorraad,

5.11.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. Van der Lende-Mulder Smit en in het openbaar uitgesproken op 27 september 2023.