Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/4567
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 november 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hilvarenbeek, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 21 september 2022.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 508.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende (onder andere) een aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Hilvarenbeek voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 10 november 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, [belanghebbende], bijgestaan door zijn echtgenote [naam 1] en namens de heffingsambtenaar is verschenen [naam 2]. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar een machtiging overgelegd aan de rechtbank en aan de wederpartij. Ook heeft de heffingsambtenaar de taxatiematrix uit de bezwaarfase overgelegd.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning (bouwjaar 2013). In beroep is komen vast te staan dat het een vrijstaande woning is (dat de andersluidende vermelding in de matrix een verschrijving betreft evenals het daargenoemde bouwjaar), dat de woning geen voorraadkelder heeft, dat de gebruikersoppervlakte 149 m2 is, dat er een berging van 19 m2 is bestaande uit 11 m2 afgesloten ruimte en 8 m2 luifel/overstek.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld en heeft in dat verband aangevoerd dat bij de waardebepaling van de woning is uitgegaan van enkele foutieve objectkenmerken. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van
€ 508.000. Belanghebbende heeft geen waarde becijferd, maar bepleit dat de waarde in ieder geval te hoog is.
4. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
5.3.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
5.4.
De heffingsambtenaar heeft een gecertificeerd WOZ-taxateur ingeschakeld die de waarde van de woning met behulp van de vergelijkingsmethode heeft bepaald. De gegevens die de taxateur voor de waardebepaling heeft gebruikt zijn in een waardematrix opgenomen. De waardematrix betreffende de waardeopbouw van de gehanteerde referentiewoningen is in beroep ten grondslag gelegd.
5.5.
Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [adres 2], [adres 3] en [adres 4] te [plaats]. In de waardematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
5.6.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 508.000 niet te hoog is.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning?
5.7.
Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen met de woning niet betwist. De rechtbank ziet geen aanleiding anders te oordelen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten?
5.8.
Belanghebbende heeft ter zitting gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met het verschil in ligging. In dat verband heeft hij aangevoerd dat de drie referentiewoningen gelegen zijn in een andere, meer aansprekende, wijk van Hilvarenbeek. De heffingsambtenaar heeft daarop gereageerd door te benoemen dat alle vier de woningen onder dezelfde grondstaffel vallen en in beginsel als gelijkwaardig, dus waardering 3, worden beschouwd. Het betoog van belanghebbende geeft aanleiding om te twijfelen aan de verdiscontering van de variatie aan ligging. Maar belanghebbende heeft onvoldoende concreet gemaakt welke waardedruk dan van dat verschil uitgaat. Omdat de uitkomst van de matrix hoger is dan de waardevaststelling in de beschikking, ziet de rechtbank geen aanleiding om de waarde van € 508.000 te verlagen. Immers, de waarde als geheel ligt ter beoordeling voor. En die komt de rechtbank aannemelijk voor.
5.9.
Ook de stelling omtrent de voorraadkelder baat belanghebbende niet. De heffingsambtenaar heeft daar adequaat op verweerd, door te stellen dat tegenover het wegvallen van de voorraadkelder als objectkenmerk (19 m2) staat dat de woning, naar nu duidelijk is, 20 m2 groter is dan waarvan is uitgegaan in de beschikkings- en bezwaarfase.
5.10.
Ook de stelling dat de door de heffingsambtenaar genoemde jurisprudentie niet relevant is, baat belanghebbende niet. De heffingsambtenaar heeft de waarde al aannemelijk gemaakt op zelfstandige gronden. Dus de toets aan die jurisprudentie is niet nodig.
5.11.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
5.12.
Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat WOZ-waarde en de aanslag gehandhaafd blijven.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van M.J.D.I.M. Vinken, griffier. Op 13 november 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.