Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Middelburg
Zaaknummer: 10301069 \ CV EXPL 23-184
Vonnis van 12 juli 2023
in de zaak van
STICHTING WOONGOED MIDDELBURG,
te Middelburg,
eisende partij,
hierna te noemen: Woongoed,
gemachtigde: mr. J. Mikes,
tegen
[gedaagde],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. W.T.J. Schieman.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 12 april 2023 met de daarin genoemde stukken;
- de aanvullende productie van [gedaagde] ;
- de akte overlegging producties van Woongoed;
- de mondelinge behandeling van 12 juni 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Met ingang van 26 januari 1999 huurt [gedaagde] van Woongoed de woning aan de [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning). Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte d.d. 1 juli 2019 (hierna: de huurvoorwaarden) van toepassing.
2.2.
De huurvoorwaarden luiden - voor zover hier van belang - als volgt:
“(…)
7.1
Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt. Goed huurderschap houdt ook in dat de huurder zich in de omgang met de verhuurder en omwonenden op een correcte wijze gedraagt.
(…)
7.17.
De huurder moet de woning naar redelijke maatstaven schoon en opgeruimd houden. Het (naar het oordeel van verhuurder) excessief verzamelen van spullen in de woning is niet toegestaan. De huurder moet het eventueel bij de woning behorende balkon goed onderhouden en schoonhouden en deze uitsluitend als balkon gebruiken.
(…)”
2.3.
Sinds medio 2015 heeft Woongoed regelmatig gedurende verschillende periodes overlastmeldingen ontvangen van omwonenden over [gedaagde] .
2.4.
In 2020 is Woongoed een procedure gestart bij de rechtbank Zeeland-West-Brabant te Middelburg waarin zij primair ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning heeft gevorderd. Aan die vorderingen heeft Woongoed onder andere ten grondslag gelegd dat [gedaagde] structureel ernstige overlast veroorzaakt, dat hij de woning ernstig verwaarloost en vervuilt en dat hij de kapotte gashaard niet laat repareren.
2.5.
Tijdens de mondelinge behandeling van 18 december 2020 hebben partijen een vaststellingsovereenkomst gesloten. Onderdeel van die overeenkomst is dat de procedure wordt aangehouden voor de duur van één jaar waarbij een gedragsaanwijzing is gegeven aan [gedaagde] . In de gedragsaanwijzing is onder meer opgenomen dat [gedaagde] geen overlast meer mag veroorzaken aan omwonenden, dat hij blijvend en consequent hulpverlening dient te accepteren van zowel Emergis als van Iriz Zorg en dat hij zijn medewerking verleent aan de huisbezoeken van Woongoed die eenmaal per kwartaal zullen plaatsvinden.
2.6.
In 2021 zijn de huisbezoeken die Woongoed bij [gedaagde] heeft afgelegd goed verlopen. [gedaagde] heeft zich aan de gemaakte afspraken gehouden. De procedure is daarom op 15 december 2021 doorgehaald.
2.7.
Sinds oktober 2022 ontvangt Woongoed opnieuw overlastmeldingen van omwonenden van [gedaagde] .
2.8.
Bij brief van 14 november 2022 heeft Woongoed aan [gedaagde] bericht dat zij overlastmeldingen over hem ontvangt. [gedaagde] wordt daarom uitgenodigd voor een gesprek op 21 november 2022. Verder geeft Woongoed onder meer aan dat de afspraken uit de eerder opgelegde gedragsaanwijzing nog steeds van toepassing zijn. Zij verzoekt de overlast per direct te stoppen.
2.9.
Bij brief van 21 november 2022 heeft Woongoed de afspraken bevestigd die met [gedaagde] zijn gemaakt tijdens het gesprek dat op diezelfde dag heeft plaatsgevonden. Onder andere is afgesproken dat [gedaagde] geen geluidsoverlast veroorzaakt, dat hij het contact met zijn [buurvrouw] vermijdt, dat hij de politie kan bellen als hij het idee heeft dat de buurvrouw zijn gedrag uitlokt en dat hij geen middelen gebruikend bezoek in zijn woning mag ontvangen.
2.10.
Iriz Zorg, de organisatie die wekelijks de woning komt schoonmaken, geeft in de e-mail van 28 december 2022 onder meer aan dat de woning zodanig is vervuild dat uitbreiding van de uren noodzakelijk is.
2.11.
Bij e-mail van 23 maart 2023 bericht [bouwbedrijf] aan Woongoed onder andere dat de oorzaak van de lekkage in de woning aan de [adres 2] de bovenbuurman op [adres 1] is. Het bovengelegen appartement is niet schoongemaakt. Het is verwaarloosd en er staat water in de badkamer waardoor de benedenbewoner op [adres 2] lekkagevlekken op het plafond in de woonkamer heeft.
2.12.
Bij brief van 3 mei 2023 heeft Woongoed aangekondigd om op 11 mei 2023 bij [gedaagde] langs te komen om de woning te bekijken en de werkzaamheden die zij in de woning wil laten verrichten te bespreken. Woongoed geeft aan dat zij in verband met de brandveiligheid de gaskachel wil vervangen voor een cv-installatie. De lekkage bij de onderbuurvrouw die is ontstaan vanuit de keuken en badkamer van [gedaagde] wil zij ook verhelpen.
2.13.
[installatiebedrijf] heeft bij e-mail van 12 mei 2023 aan Woongoed bericht dat zij tijdens hun opname op 12 mei 2023 hebben geconstateerd dat de woning niet veilig genoeg is om hun werkzaamheden uit te kunnen voeren. Ze geven aan dat de woning zwaar is vervuild en dat zij vanwege de slechte hygiëne hun monteurs de werkzaamheden niet kunnen laten uitvoeren.
2.14.
Bij brief van 17 mei 2023 heeft Woongoed aan [gedaagde] bericht dat de werkzaamheden voor het vervangen van de gaskachel en het verhelpen van de lekkage niet uitgevoerd kunnen worden omdat de woning te vervuild en te vol is. [gedaagde] wordt verzocht de woning goed en volledig schoon te maken en op te ruimen.
2.15.
Bij e-mail van 23 mei 2023 heeft [bouwbedrijf] Woongoed te kennen gegeven dat zij gelet op de staat van de woning, haar monteurs de woning niet laat betreden uit zorg voor de gezondheid van de monteurs.
3.Het geschil
3.1.
Woongoed vordert - samengevat - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden;
II. [gedaagde] te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis de woning te ontruimen, zulks op straffe van een aan Woongoed te verbeuren dwangsom van € 250,00 per dag met een maximum van € 5.000,00;
III. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan Woongoed van een bedrag van
€ 451,24 per maand, zijnde een bedrag gelijk aan de huur, vanaf de dag van de ontbinding tot en met de dag van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldatum tot aan de dag van voldoening;
€ 451,24 per maand, zijnde een bedrag gelijk aan de huur, vanaf de dag van de ontbinding tot en met de dag van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldatum tot aan de dag van voldoening;
IV. [gedaagde] te veroordelen in de proces- en nakosten te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
Woongoed legt aan haar vorderingen - samengevat - ten grondslag dat [gedaagde] te kort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de
met Woongoed gesloten huurovereenkomst. [gedaagde] heeft in strijd met de hiervoor geciteerde huurvoorwaarden en artikel 7:213 BW Pro gehandeld, door overlast aan omwonenden te veroorzaken en de woning te verwaarlozen. Twee omwonenden van [gedaagde] worden door zijn overlast ernstig gestoord in hun woongenot en vrezen voor escalatie. [gedaagde] veroorzaakt sinds medio 2015 gedurende verschillende periodes overlast en heeft veel kansen gehad om zijn gedrag te verbeteren, maar valt telkens terug in oude patronen en veroorzaakt dan weer overlast. Woongoed voert aan dat zij jegens haar andere huurders verplicht is om hun woongenot te verschaffen en maatregelen te treffen zodat zij geen verdere hinder ondervinden van [gedaagde] . Daarnaast voert Woongoed aan dat vanwege de ernstig vervuilde staat van de woning, noodzakelijke onderhouds- en herstelwerkzaamheden in de woning niet kunnen worden uitgevoerd. Er is een lekkage die verholpen moet worden en de gashaard dient vervangen te worden omdat die niet meer aan de eisen van veiligheid voldoet. Woongoed stelt dat de gestelde tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigen.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Woongoed, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Woongoed in de kosten van deze procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter stelt voorop dat gelet op het bepaalde in artikel 6:265 lid 1 BW Pro iedere tekortkoming van [gedaagde] in de nakoming van een van zijn verbintenissen uit de huurovereenkomst aan Woongoed de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te doen ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Verder dient bij de beoordeling van de ontbindings- en ontruimingsvordering, indien sprake is van een tekortkoming van [gedaagde] , de ernst van die tekortkoming te worden afgezet tegen zijn woonbelang. Daarbij geldt dat het woonrecht van [gedaagde] een vitaal recht betreft. Aantasting van dat recht dient evenredig te zijn aan het beoogde doel daarvan. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, zijn alle omstandigheden van het geval van belang.
4.2.
De kantonrechter gaat voorbij aan het verweer dat de feiten en omstandigheden die hebben geleid tot de vaststellingsovereenkomst van 18 december 2020 niet mede een grondslag kunnen bieden voor de huidige vordering van Woongoed. [gedaagde] dient zich gedurende de looptijd van de huur doorlopend te houden aan zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. Hij dient zich al die tijd als een goed huurder te gedragen. Weliswaar is de procedure in december 2021 doorgehaald omdat [gedaagde] zich toen aan de gemaakte afspraken heeft gehouden, maar dit betekent niet dat de feiten en omstandigheden van voor 18 december 2020 niet (meer) meegenomen mogen worden in de beoordeling van de huidige zaak. Er is [gedaagde] in die zin ook geen schone lei verstrekt. De tekortkomingen van [gedaagde] uit het verleden kunnen niet ongedaan worden gemaakt. Bij de beoordeling of er sprake is van een tekortschieten van [gedaagde] , spelen alle feiten en omstandigheden een rol, waaronder de gebeurtenissen van voor 18 december 2020.
4.3.
[gedaagde] erkent op zich wel dat mensen overlast van hem kunnen ervaren. Hij erkent dat medio 2015 meldingen van overlast ontstonden, omdat hij toen de medicatie voor zijn psychiatrisch ziektebeeld niet of onregelmatig innam, waardoor hij prikkelbaar, dan wel paranoïde ten opzichte van personen raakte en verbaal geagiteerd naar mensen reageerde. [gedaagde] heeft ter zitting verklaard dat hij enkele weken eerder uit frustratie op straat heeft gespuugd naar een buurvrouw, terwijl die buurvrouw met haar man en baby aan het wandelen waren. Hij begrijpt dat dit intimiderend overkomt. Hij voert verder aan dat hij al jaren in een gespannen verhouding met mevrouw [buurvrouw] , zijn voormalige buurvrouw, leeft en dat dit bij hem al langere tijd oplopende spanningen oplevert. Deze spanningen komen tot uiting in zijn gedrag en gemoedstoestand, hij raakt daardoor geagiteerd en reageert op onaangepaste wijze. De kantonrechter begrijpt dat zijn wijze van reageren komt door zijn psychiatrische aandoening. Dat maakt de daardoor ervaren overlast door de omwonenden echter niet anders of minder ingrijpend in hun leven. [gedaagde] dient zich als een goed huurder te gedragen en dit houdt op grond van de huurvoorwaarden ook in dat hij zich op correcte wijze dient te gedragen in de omgang met omwonenden. Daarbij komt dat [gedaagde] zijn agitatie niet alleen naar [buurvrouw] uit, die daarvan overlast ervaart, maar ook een andere buurvrouw ervaart overlast van [gedaagde] en meldt dit bij Woongoed. Beide buurvrouwen hebben bij Woongoed diverse meldingen gemaakt van onder andere geluidsoverlast, schreeuwen, gooien met spullen, tegen de muren bonken en dreigend, intimiderend en agressief gedrag naar hen op straat, waaronder (uit)schelden. Ook heeft de voormalige onderbuurvrouw van [gedaagde] in de periode voor 18 december 2020 geluidsoverlast van [gedaagde] gemeld bij Woongoed.
4.4.
Dat [buurvrouw] de oorzaak is van de ontstane situatie, dan wel dat zij confrontaties uitlokt, is niet gebleken. Woongoed heeft [gedaagde] er in de brief van 21 november 2022 op gewezen dat hij de politie kan bellen als hij het idee heeft dat [buurvrouw] zijn gedrag uitlokt. Niet is gebleken dat dergelijke meldingen door [gedaagde] zijn gedaan. Bovendien volgt uit de brief van Emergis van 25 mei 2023 dat er meerdere personen in zijn woonomgeving zijn die een bron van paranoïde irritatie voor [gedaagde] vormen. Dat er zoals [gedaagde] stelt, sprake is van een hetze tegen hem, is ook niet gebleken. Uit de e-mail van 8 oktober 2022 van één van de buurvrouwen blijkt juist dat zij ook aangeeft dat het een tijdlang redelijk is gegaan.
4.5.
[gedaagde] heeft wel van een aantal voorvallen waarvan de buurvrouw(en) melding maken gezegd dat die niet of niet op die manier hebben plaatsgevonden en/of dat hij met dat gedrag niets verkeerds heeft bedoeld, maar dat heeft hij gelet op het voorgaande onvoldoende gemotiveerd. Met zijn gedrag naar omwonenden gedraagt [gedaagde] zich niet als een goed huurder. De ernstige en structurele overlast die hij veroorzaakt, levert een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op.
4.6.
Omwonenden hebben verder geklaagd over bezoekers bij [gedaagde] die onder invloed zijn van verdovende middelen. [gedaagde] heeft op de zitting erkend dat hij tot voor kort veel mensen over de vloer kreeg die verslaafd zijn aan drugs of alcohol, dat die bezoekers dingen doen waarmee hij niet blij is en dat hij begrijpt dat die bezoekers een gevoel van onveiligheid geven bij buurtbewoners. Door deze bezoekers toe te laten in zijn woning, ondanks eerdere afspraken met Woongoed om dit niet te doen, is [gedaagde] ook in die zin te kort geschoten in zijn verplichting om zich als goed huurder te gedragen.
4.7.
De kantonrechter overweegt ten slotte dat de onderhouds- en herstelwerkzaamheden voor het verhelpen van de lekkage en het vervangen van de gaskachel niet kunnen worden uitgevoerd vanwege de vergaande vervuilde staat van de woning. Zowel uit de door Woongoed overgelegde foto’s als uit de verklaringen van [bouwbedrijf] , [installatiebedrijf] en Iriz Zorg blijkt dat de woning overvol is en ernstig is vervuild. Het is niet aannemelijk, zoals [gedaagde] nog stelt, dat dit een momentopname was, en dat de woning in het algemeen schoon is en opgeruimd. Uit de foto’s blijkt dat de kamers vol staan met spullen, dat de vloer vervuild is en/of bezaaid ligt met spullen, dat de badkamer, het toilet en de keuken vies ogen en geruime tijd niet (goed) zijn schoongemaakt; er liggen etensresten/afval op het aanrecht, in de spoelbak en op het fornuis. [gedaagde] heeft niet aangetoond dat de woning schoon en opgeruimd is, terwijl hij op grond van de huurvoorwaarden verplicht is de woning schoon en opgeruimd te houden. Aan deze voortdurende verplichting heeft [gedaagde] niet voldaan, zodat hij ook wat betreft de staat van de woning te kort is geschoten. Daar komt bij dat deze wijze van bewoning en de slechte staat van de gaskachel voor omwonenden gevaarzettend is.
4.8.
De kantonrechter oordeelt dat de hiervoor vastgestelde tekortkomingen ieder voor zich en gezamenlijk de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. De tekortkomingen zijn substantieel. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] niet opzettelijk verzuimt zijn verplichtingen na te komen, maar dat dit met name te wijten is aan zijn psychiatrische problematiek. Echter, zoals hiervoor al is overwogen, dat zijn psychiatrisch ziektebeeld in de weg staat aan bestendig goed gedrag betekent niet dat omwonenden en/of Woongoed structureel overlastgevend gedrag en een ernstig vervuilde woning hebben te accepteren. Van Woongoed mag als sociale verhuurster worden verwacht dat zij ook de belangen van [gedaagde] in het oog houdt en daartoe de nodige actie onderneemt, maar Woongoed is geen instelling op het gebied van psychiatrische zorg. Daarbij komt dat Woongoed herhaaldelijk inspanningen heeft verricht om [gedaagde] de kans te geven de situatie te verbeteren, zo is er een gedragsaanwijzing tussen partijen afgesproken en heeft Woongoed meerdere huisbezoeken bij [gedaagde] afgelegd, maar heeft dit niet blijvend tot het gewenste resultaat geleid. Ook de recente verhuizing van [buurvrouw] maakt niet dat vaststaat dat de problemen daarmee zijn opgelost, dan wel het gedrag van [gedaagde] blijvend is veranderd. Uit de brief van Emergis blijkt dat zij nog geen significante wijzigingen in het gedrag van [gedaagde] zien sinds de verhuizing van [buurvrouw] , dat hij ervaart dat [buurvrouw] hem nog op afstand negatief beïnvloedt en ook dat er meerdere personen in zijn woonomgeving zijn die een bron van paranoïde irritatie voor hem vormen. Er bestaat dan ook nog geen concreet zicht op verbetering van de situatie als [gedaagde] in de woning blijft wonen.
4.9.
[gedaagde] heeft toegelicht dat ontruiming ingrijpende gevolgen voor hem heeft onder meer vanwege zijn psychiatrische aandoening. Dit wordt mede onderschreven door Emergis die hem begeleidt. De kantonrechter oordeelt echter dat gelet op de hiervoor genoemde omstandigheden het woonbelang van [gedaagde] niet opweegt tegen het belang van Woongoed bij een huurder die aan de verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst voldoet. Van Woongoed kan niet langer worden gevergd dat zij de huurovereenkomst tussen haar en [gedaagde] laat voortduren. De kantonrechter neemt daarbij ook in aanmerking dat Woongoed jegens de omwonenden, die eveneens huurders zijn van Woongoed, een contractuele plicht heeft hen ongestoord huurgenot te verschaffen.
4.10.
De slotsom is dan ook dat de vorderingen van Woongoed worden toegewezen, met inachtneming van het volgende. De ontruimingstermijn wordt gesteld op zes weken na betekening van dit vonnis. De kantonrechter oordeelt deze termijn redelijk gelet op het belang van [gedaagde] bij het zoeken naar een alternatieve woonruimte en het inschakelen van de daarvoor noodzakelijke hulp. De gevorderde dwangsom wordt afgewezen. Hoewel Woongoed heeft aangevoerd dat er een dwangsom wordt gevorderd om [gedaagde] te bewegen vrijwillig te ontruimen, zodat kosten verbonden aan gedwongen ontruiming worden voorkomen, is dat onvoldoende. De veroordeling tot ontruiming en de druk dat de ontruiming eventueel door de deurwaarder wordt uitgevoerd, dient al als een prikkel om vrijwillig te ontruimen. Dat kosten voor de ontruiming doorgaans moeilijk zijn te verhalen op de ontruimde huurder maakt voorgaande niet anders.
4.11.
De kantonrechter wijst erop dat Woongoed niet verplicht is direct van het vonnis tot ontruiming gebruik te maken. Woongoed heeft ter zitting de bereidheid uitgesproken dat zij met [gedaagde] in overleg wil treden over de termijn waarbinnen de woning ontruimt dient te worden. [gedaagde] dient voor het maken van dergelijke afspraken contact op te nemen met Woongoed.
4.12.
[gedaagde] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen op de wijze zoals in de beslissing is vermeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Woongoed als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
128,30
- griffierecht
€
128,00
- salaris gemachtigde
€
398,00
(2,00 punten × € 199,00)
Totaal
€
654,30
4.13.
De kantonrechter begroot de na dit vonnis te maken kosten op € 99,50 aan salaris gemachtigde als [gedaagde] niet vrijwillig binnen veertien dagen na aanschrijving van Woongoed aan de veroordeling in het vonnis heeft voldaan. De wettelijke rente over het bedrag van € 99,50 is toewijsbaar vanaf de vijftiende dag na aanschrijving door Woongoed tot de dag van volledige betaling.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
ontbindt met ingang van de dag na heden de huurovereenkomst tussen Woongoed en [gedaagde] met betrekking tot de woning aan de [adres 1] te [postcode] [plaats] ,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om vorengenoemde woning binnen zes weken na de betekening van dit vonnis te verlaten en te ontruimen en verlaten en ontruimd te houden met al de zijnen en al het zijne en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Woongoed te stellen,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan Woongoed te betalen een bedrag van € 451,24 per maand, zijnde een bedrag gelijk aan de huurprijs, vanaf de dag van ontbinding tot en met de dag van ontruiming, vermeerderd met de wettelijke rente daarover telkens vanaf de vervaldatum tot de dag van volledige betaling,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Woongoed tot dit vonnis vastgesteld op € 654,30, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.5.
verklaart dit vonnis ten aanzien van de hiervoor genoemde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van der Lende-Mulder Smit en in het openbaar uitgesproken op 12 juli 2023.