Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 21/5765
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 oktober 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Gilze en Rijen, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 30 november 2021.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 452.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Etten-Leur voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
Tegen die beslissing heeft belanghebbende beroep ingesteld.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 18 oktober 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen belanghebbende, en namens de heffingsambtenaar [naam].
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning met een aanbouw en luifel, een inpandige garage, carport, en een tuin. De woning is gebouwd in 1991 en heeft een inhoud van circa 499 m3, gelegen op een perceel van 1.082 m².
2.1.
De woning verkeert in gedateerde staat.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum door de heffingsambtenaar op een te hoog bedrag is vastgesteld. De gedateerde staat van de woning komt volgens hem onvoldoende tot uitdrukking in de waarde van de woning. De heffingsambtenaar betwist dat. Hij verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 452.000.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.3.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.4.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.5.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.6.
De taxateur van de gemeente Gilze en Rijen heeft de woning getaxeerd door middel van vergelijking van de woning met verkoopprijzen van woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. De mate waarin de woningen onderling van elkaar verschillen, heeft de taxateur tot uiting laten komen in de waardeberekening. Deze is inzichtelijk gemaakt door middel van een cijfermatig overzicht (de matrix). Als referentiewoningen heeft de taxateur gebruikt de vrijstaande woningen aan de (i) [adres 2], (ii) [adres 3], (iii) [adres 4] en (iv) [adres 5], alle gelegen te [plaats]. Op basis van alle gegevens heeft de taxateur de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2020 vastgesteld op € 452.000.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.7.
Belanghebbende voert aan dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn met zijn woning, omdat de referentiewoningen niet zo gedateerd zijn als zijn woning. De heffingsambtenaar stelt dat de woning wel voldoende vergelijkbaar is met de referentiewoningen. Twee van de referentiewoningen zijn zeer dichtbij de woning van belanghebbende gelegen. Daarnaast betreffen het alle vrijstaande woningen en ook komt de bouwperiode van de woningen overeen.
3.8.
De heffingsambtenaar is er naar het oordeel van de rechtbank in geslaagd aannemelijk te maken dat de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, met name omdat de woningen van eenzelfde bouwtype zijn, en een vergelijkbaar bouwjaar en (inhoud of) oppervlakte hebben. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. Wel dient de heffingsambtenaar in de berekening van de waarde van de woning rekening te houden met de onderliggende verschillen tussen de woning en de referentiewoningen, waaronder de gedateerde staat van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.9.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar in de waardevaststelling voldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde staat van de woning. In de waardevaststelling heeft de heffingsambtenaar namelijk een negatieve post van € 100.000 opgenomen in verband met die gedateerde staat. Dat bedrag is hoger dan het bedrag dat belanghebbende stelt dat een verbouwing zou bedragen om de woning te moderniseren (€ 60.000). De gedateerde staat van de woning komt daarom voldoende tot uitdrukking in de vastgestelde waarde van de woning. Dat het voor belanghebbende feitelijk niet mogelijk is om de woning te verbouwen, maakt dat niet anders. De in aanmerking genomen negatieve stelpost is namelijk juist bedoeld voor de situatie dat de woning niet gemoderniseerd wordt.
3.10.
Daarnaast heeft de heffingsambtenaar in zijn vergelijking onder meer rekening gehouden met de verschillende grootte van de percelen, de bijgebouwen en ligging van de verschillende woningen. Gelet hierop heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning.
Vergelijking met WOZ-waarden
3.11.
Belanghebbende voert tot slot aan dat de WOZ-waarde van de woning veel te hoog gestegen is in vergelijking tot de vastgestelde WOZ-waarde van het voorgaande jaar.
Voor zover belanghebbende daarmee bedoelt dat de waarde in verhouding staat dan wel dient te staan tot de waarde die per vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend, kan dit standpunt naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. [2]
Conclusie
3.12.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.L. Weerkamp, rechter, in aanwezigheid van mr. S.A.C. Deeleman, griffier, op 30 oktober 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.