Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 22/1855
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 oktober 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats] (België), belanghebbende
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Woensdrecht), de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 15 februari 2022.
1.1.
Het voorafgaande traject is als volgt verlopen. De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 26 februari 2021 aan belanghebbende een waarde-beschikking voor het jaar 2021 toegezonden (hierna: de beschikking). De beschikking is vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). De beschikking heeft, voor zover hier relevant, betrekking op een terrein gelegen aan de [adres] in [plaats] (hierna: het terrein).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van het terrein vastgesteld per de datum van 1 januari 2020 (hierna: de waardepeildatum). De waarde is vastgesteld op € 106.000.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de waarde van het terrein gehandhaafd. Vervolgens heeft belanghebbende beroep ingesteld.
1.4.
De gemachtigde heeft de rechtbank op 14 juni 2023 via de digitale weg verzocht om verdaging van de behandeling van de zaak op de zitting van 20 juli 2023. De rechtbank heeft de gemachtigde bij brief van 21 juni 2023 bericht dat de door hem genoemde redenen naar de huidige stand van zaken onvoldoende aanleiding zijn om de zitting te verdagen en heeft hem verzocht zijn verdagingsverzoek nader te motiveren.
1.5.
De gemachtigde heeft op 28 juni 2023 via de digitale weg zijn verdagingsverzoek nader gemotiveerd.
1.6.
De rechtbank heeft de gemachtigde bij brief van 29 juni 2023 bericht dat hetgeen door hem is aangevoerd onvoldoende grond is om tot een beslissing tot verdaging van de zitting te komen. Wel houdt de rechtbank rekening met de verplichtingen van de gemachtigde op de ochtend van de zittingsdag en verplaatst de mondelinge behandeling van de onderhavige zaak op 20 juli 2023 naar de middag.
1.7.
De rechtbank heeft de beroepen op 20 juli 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens belanghebbende, de gemachtigde, en namens de heffingsambtenaar, [naam] en [taxateur 1].
Beoordeling door de rechtbank
2.
2.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van het terrein te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van het terrein op de waardepeildatum maximaal € 89.000 (primair) danwel € 99.000 (subsidiair) is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 106.000.
2.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van het terrein niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Feiten
3. Belanghebbende is eigenaar van het terrein. Het terrein heeft een oppervlakte van 1.050 m2 en daarop zijn markeringen voor gebruik als parkeerplaatsen aangebracht..
Motivering
4.
4.1.
De stelling van belanghebbende dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd, omdat het verhandelde tijdens de hoorzitting niet goed is weergegeven, slaagt niet. De wet stelt geen specifieke eisen aan een verslag van het hoorgesprek. [1] Naar het oordeel van de rechtbank voldoet het verslag van de hoorzitting aan hetgeen daarvan redelijkerwijs mag worden verwacht.
4.2.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
4.3.
De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
4.4.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
4.5.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 29 augustus 2022 door [taxateur 2] is opgemaakt.
4.6.
In het taxatierapport is de waarde van het terrein bepaald op basis van een vergelijking qua huurprijzen van referentieobjecten. Daarnaast is de kapitalisatiefactor berekend. De huurwaarde is bepaald op € 10.640 per jaar en de kapitalisatiefactor op 10.
4.7.
De rechtbank acht de gebruikte referentieobjecten wat betreft soort terrein, uitstraling, ligging, oppervlakte voldoende vergelijkbaar met het terrein. Belanghebbende heeft ook geen andere referentieobjecten aangedragen. De referentieobjecten zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. Belanghebbende heeft tegen de keuze voor de referentieobjecten ook geen beroepsgronden aangedragen. De rechtbank concludeert dat de referentieobjecten kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van het terrein.
4.8.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat onvoldoende inzichtelijk is gemaakt dat en in hoeverre rekening is gehouden met de verschillen. Het taxatierapport van de taxateur bevat echter fotomateriaal, beschrijvingen van de waarde-indicatoren en een matrix. Zonder nadere toelichting van belanghebbende welke verschillen vragen oproepen, ziet de rechtbank in het bewijsmateriaal van de heffingsambtenaar geen aanwijzingen dat sprake is van gebrekkige taxatie.
4.9.
Ter zitting heeft belanghebbende de vraag opgeworpen of het terrein wel als parkeerterrein moet worden geduid. Het antwoord op deze vraag kan echter in het midden blijven. Voor de waardevaststelling is niet relevant welke benaming een terrein krijgt. Relevant is of de taxateur passende referentieobjecten heeft gekozen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de taxateur referentieobjecten aangedragen waarvan op basis van de foto’s en de toelichting ter zitting aannemelijk is dat ze qua aard, indeling en wijze van gebruik zeer vergelijkbaar zijn met het perceel van belanghebbende. Dat maakt ze geschikt om te dienen als bewijs voor de waardebepaling voor het onderhavige object.
4.10.
De heffingsambtenaar is daarom geslaagd in zijn bewijstaak om de waarde aannemelijk te maken.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. J.H.M. van Ooijen, griffier, op 12 oktober 2023. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.
De griffier is verhinderd deze
uitspraak mede te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.