Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 10265906 \ CV EXPL 23-3
Vonnis van 13 september 2023
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: [gemachtigde] ,
tegen
STICHTING [gedaagde],
gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. R.S. Namjesky.
1.De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 27 december 2022
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek tevens wijziging van eis
- de conclusie van dupliek
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek tevens wijziging van eis
- de conclusie van dupliek
- de akte uitlaten producties dupliek van de kant van [eiser] .
1.2
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1
[gedaagde] verhuurt woningen.
2.2
Op 5 januari 2021 is er een huurovereenkomst tot stand gekomen tussen [eiser] en [gedaagde] voor de huur van een studio aan de [adres] te [plaats] (productie 1 bij dagvaarding).
2.3
Op 14 december 2020 is een overeenkomst gesloten tussen [eiser] en [bedrijf] BV (hierna te noemen: [bedrijf] ). Deze overeenkomst draagt als titel ‘overeenkomst van opdracht’ (productie 2 bij dagvaarding). Blijkens de tekst van deze overeenkomst heeft [eiser] als opdrachtgever aan [bedrijf] als opdrachtnemer de opdracht gegeven om aan de adres aan de [adres] te [plaats] de volgende werkzaamheden te verrichten:
- wit geschilderde wanden;
- wit geverfde plafonds;
- plafondverlichting in woongedeelte en badkamer;
- schoonmaak voor oplevering,
tegen betaling van een bedrag van € 995,- exclusief btw voor deze werkzaamheden.
Dit komt neer op een bedrag van € 1.203,95 inclusief btw. [eiser] heeft dit bedrag betaald. De woning is schoon opgeleverd, voorzien van witte wanden en plafondverplichting.
2.4
[gedaagde] en [bedrijf] staan bij de Kamer van Koophandel ingeschreven op hetzelfde adres.
[gedaagde] en [bedrijf] hebben dezelfde bestuurder, namelijk mevrouw [naam] .
Mevrouw [naam] heeft de ‘overeenkomst van opdracht’ van 14 december 2020 getekend namens [bedrijf] .
2.5
Op 16 mei 2022 heeft [eiser] een brief gestuurd aan [gedaagde] met het verzoek het bedrag van € 1.203,95, door [eiser] genaamd ‘instapkosten’, binnen twee weken na dagtekening van de brief terug te betalen (productie 4 bij dagvaarding). Op 2 juni 2022 heeft [eiser] een herinnering gestuurd (productie 5 bij dagvaarding). [gedaagde] heeft in reactie daarop het bedrag van € 1.203,95 niet (‘terug’)betaald aan [eiser] .
2.6
De huurovereenkomst is geëindigd op 1 augustus 2022 na opzegging door [eiser] .
De eindinspectie heeft plaatsgevonden op 28 juli 2022. Bij die gelegenheid is door [eiser] een vaststellingsovereenkomst getekend (productie 8 bij dagvaarding), waarin – naast artikelen waarin staat dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is geëindigd en de borg zal worden terugbetaald een finaal kwijtingsbeding is opgenomen. Op 5 september 2022 heeft [eiser] de vernietiging van de vaststellingsovereenkomst ingeroepen.
2.7
Partijen hebben overleg gevoerd over (terug)betaling van (een deel van) het bedrag van € 1.203,95, maar hebben daarover geen overeenstemming bereikt.
3.Het geschil
3.1
[eiser] vordert, na vermindering van eis bij repliek:
I. veroordeling van [gedaagde] om aan hem te betalen:
a. a) € 1.203,95 aan instapkosten;
b) de wettelijke rente daarover;
II. het finale kwijtingsbeding in de vaststellingsovereenkomst te vernietigen;
III. veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, waaronder het nasalaris;
IV. deze uitspraak uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
[eiser] heeft daaraan, kort weergegeven en in aanvulling op de feiten, het volgende ten grondslag gelegd, daarbij meegenomen hetgeen hij bij conclusie van repliek heeft aangevoerd.
Op grond van artikel 7:264 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) zijn bedingen die gemaakt zijn in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst en die niet zien op de huurprijs, nietig voor zover daarbij ten behoeve van één der partijen een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen. In dit geval wordt door [gedaagde] een niet redelijk voordeel bedongen. [eiser] heeft € 1.203,95 betaald voor het witten van muren en plafonds, het aanbrengen van plafondverplichting en voor het schoonmaken, terwijl [gedaagde] op grond van de wet en de huurovereenkomst al gehouden is om de woning bij aanvang van de huur in goede staat en vrij van gebreken op te leveren. [eiser] heeft geen opdracht gegeven voor het verrichten van deze werkzaamheden. Het laten verrichten van dit werk werd als voorwaarde gesteld om de studio te kunnen huren. [eiser] is akkoord gegaan met het betalen van de instapkosten, omdat hij – net als veel andere studenten – moeite had met het vinden van een woning door krapte op de woningmarkt.
3.2
[gedaagde] voert verweer. Dit verweer komt, kort weergegeven, op het volgende neer.
[eiser] heeft er zelf voor gekozen om een smetteloze nieuwe woning te willen betrekken. Dit was geen vereiste voor het mogen huren van de studio. [gedaagde] is op grond van de wet niet gehouden tot het opleveren van een ‘extra frisse’ woning.
Verder is de overeenkomst van opdracht tot het verrichten van de werkzaamheden gesloten met [bedrijf] . [gedaagde] staat hierbuiten en heeft geen voordeel genoten van deze opdracht. Het bedrag voor de werkzaamheden is aan [bedrijf] betaald en niet aan [gedaagde] .
Bovendien hebben partijen elkaar bij de vaststellingsovereenkomst van 28 juli 2022 finaal gekweten en is de vordering van [eiser] reeds daarom niet toewijsbaar. Er is geen sprake van misbruik van omstandigheden of dwaling.
[gedaagde] vordert veroordeling van [eiser] in de proceskosten, te vermeerderen met nakosten en wettelijke rente.
3.3
Op de verdere stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1
[eiser] heeft voordat hij in de door hem van [gedaagde] gehuurde studio trok een bedrag betaald ter hoogte van € 1.203,95 om de studio te laten witten en schoonmaken en om lampen op te hangen. Hoewel [eiser] (onder punt 2) in de dagvaarding stelt dat hij dat bedrag aan [gedaagde] heeft betaald, blijkt uit andere stellingen (punt 4 van de dagvaarding) en producties (o.a. de brief van 16 mei 2022 van de gemachtigde van [eiser] aan [gedaagde] ) dat [eiser] dat bedrag niet aan [gedaagde] , maar aan [bedrijf] heeft voldaan. Dat ligt ook voor de hand aangezien [eiser] de overeenkomst van opdracht om de werkzaamheden tegen betaling van het genoemde bedrag te verrichten ook met [bedrijf] heeft gesloten. [gedaagde] bevestigt dat [eiser] niet aan haar heeft betaald. Kortom, de kantonrechter gaat ervan uit dat het bedrag van € 1.203,95 aan [bedrijf] is betaald.
4.2
[eiser] stelt zich op het standpunt dat hij het bedrag van € 1.203,95 ten onrechte aan [bedrijf] heeft voldaan, omdat het beding dat ten grondslag ligt aan deze betaling volgens hem nietig is op grond van artikel 7:264 BW Pro. De kantonrechter overweegt dan als volgt.
Stel dat vast zou komen te staan dat [eiser] inderdaad ten onrechte het bedrag aan [bedrijf] heeft betaald, dan zou [bedrijf] degene moeten zijn bij wie [eiser] dat bedrag terug moet vragen. Maar [eiser] heeft [gedaagde] gedagvaard en niet [bedrijf] . Dat is de verkeerde partij.
De vordering van [eiser] ligt daarom – enkel om die reden – al voor afwijzing gereed.
4.3
Het voorgaande zou anders zijn als de bestuurder van [bedrijf] en [gedaagde] misbruik heeft gemaakt van het identiteitsverschil tussen deze twee rechtspersonen of [gedaagde] zelfs vereenzelvigd zou kunnen worden met [bedrijf] . Dan zou een profiteren van [bedrijf] van een nietig beding in de zin van artikel 7:264 BW Pro, ook tot schadeplichtigheid van [gedaagde] ten opzichte van [eiser] kunnen leiden (zoals in het Rainbow-arrest, ECLI:NL:HR:2000:AA7480). [eiser] lijkt hierop een beroep te doen, door aan te voeren dat [gedaagde] dezelfde bestuurder heeft als [bedrijf] en op hetzelfde adres gevestigd is. Verder stelt [eiser] dat de bestuurder, mevrouw [naam] , ook de overeenkomst van opdracht met hem heeft getekend namens [bedrijf] . Deze omstandigheden zijn echter naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende om zo’n misbruik van identiteitsverschil of vereenzelviging van [bedrijf] en [gedaagde] aan te kunnen nemen. De drempel om dat aan te nemen – zo zegt de Hoge Raad – ligt hoog.
4.4
[eiser] lijkt te stellen dat sprake is van een situatie waarbij [gedaagde] als verhuurder financieel profiteert van een afspraak die [eiser] als huurder (volgens hem gedwongen) heeft gemaakt met [bedrijf] om zijn studio te witten/schoon te maken. Kennelijk zou dat dan via de bestuurder van [gedaagde] en [bedrijf] lopen. Dat dit zo is, blijkt verder nergens uit. De enkele anonieme appjes die [eiser] heeft overgelegd zijn echt onvoldoende om dat aan te nemen. [eiser] ziet er aan voorbij dat [gedaagde] een stichting is, zonder winstoogmerk en [bedrijf] een aparte rechtspersoon. Dat [naam] in privé geld opstrijkt van deze “deal” blijkt ook nergens uit. Bovendien is in deze hele kwestie gesteld noch gebleken dat [bedrijf] de werkzaamheden waar [eiser] middels de getekende overeenkomst opdracht toe heeft gegeven, niet heeft uitgevoerd. Hoe [bedrijf] dan een onredelijk voordeel heeft genoten door deze afspraak, ziet de kantonrechter niet in. Er is kennelijk een tegenprestatie geweest en de kantonrechter kan niet vaststellen dat die verwaarloosbaar is geweest.
De kantonrechter volgt [eiser] in zijn stelling dat het om werkzaamheden gaat die (behoudens wellicht nieuwe lampen of een nieuwe wc-bril) in beginsel niet voor rekening van [eiser] als nieuwe huurder komen. De vorige huurder moet de studio netjes opleveren. Doet die dat niet, dan kan de verhuurder de vertrekkende huurder hierop aanspreken. Maar hoe [gedaagde] als verhuurder dan profiteert van een afspraak waarbij de kamer nog eens gewit en schoongemaakt wordt, is de kantonrechter niet duidelijk geworden.
Alle overige stellingen en verweren van partijen kunnen verder onbesproken blijven. Die leiden niet tot een andere uitkomst.
4.5
Kortom, de vordering tegen [gedaagde] zal dan ook worden afgewezen.
4.6
[eiser] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten (inclusief nakosten) worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] als volgt vastgesteld:
- salaris gemachtigde
€
398,00
(2,00 punten × € 199,00)
- Nakosten
€
99,50
Totaal
€
497,50
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1
wijst de vorderingen van [eiser] af,
5.2
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot dit vonnis vastgesteld op € 497,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Wordt bij niet betaling het vonnis daarna betekend, dan moet [eiser] ook de kosten van betekening betalen,
5.3
[eiser] is wettelijke rente verschuldigd als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Pro Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan,
5.4
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 13 september 2023.