ECLI:NL:RBZWB:2023:6047

Uitspraak

RECHTBANK Zeeland-West-Brabant

Civiel recht

Zittingsplaats Breda

Zaaknummer: C/02/401336 / HA ZA 22-479

Vonnis van 30 augustus 2023

in de zaak van

[eiser in conventie],

te [plaats] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: ‘ [eiser in conventie] ’,

advocaat: mr. M. de Jong te Kerkdriel,

tegen

1.[gedaagde in conventie sub 1] VOF,

te [plaats] ,
2.
[gedaagde in conventie sub 2],

te [plaats] ,
3.
[gedaagde in conventie sub 3],

te [plaats] ,

gedaagde partijen in conventie,

eisende partijen in reconventie,

hierna gezamenlijk samen te noemen: ‘ [gedaagden in conventie] ’,

advocaat: mr. H.S. Memelink te Zevenbergen.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 1 maart 2023, met de daarin genoemde stukken,
de door [eiser in conventie] nagezonden producties 20 tot en met 23,
de door [eiser in conventie] nagezonden productie 24,
de door [gedaagden in conventie] nagezonden productie 7 tot en met 10,
de mondelinge behandeling van 2 juni 2023, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Door zowel mr. De Jong als mr. Memelink zijn spreekaantekeningen overgelegd.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Partijen hebben op 3 januari 2020 een tweetal aanneemovereenkomsten gesloten voor de bouw van vier appartementen en één penthouse aan de [adres] in [plaats] met [eiser in conventie] als opdrachtgever en [gedaagden in conventie] als aannemer.

In de eerste aanneemovereenkomst staat opgenomen: “
(…) De oplevering zal plaats vinden na 225 dagen na gereedkomen begane grondvloer en volgens werkzaamheden openbegroting”. De aanneemsom volgens de eerste overeenkomst bedraagt € 900.000,00 exclusief btw/€ 1.089.000,00 inclusief btw.

In de tweede aanneemovereenkomst staat opgenomen: “
(…) De oplevering is na gereedkomen werkzaamheden volgens openbegroting”. De aanneemsom volgens de tweede overeenkomst is € 78.500,00. Partijen discussiëren over de vraag of dit bedrag inclusief of exclusief btw is overeengekomen.

2.2.

Op beide aanneemovereenkomsten zijn de Algemene Voorwaarden voor Aanneming van werk 2013 (hierna: ‘AVA 2013’) van toepassing.

2.3.

Aan [gedaagden in conventie] was ten tijde van het sluiten van beide aanneemovereenkomsten als werkvoorbereider verbonden de heer [aannemer] (verder te noemen: ‘ [aannemer] ’).

2.4.

Op 16 juli 2020 was de begane grondvloer van het appartementencomplex gereed.

2.5.

In bouwverslag nummer 2 van 30 september 2020 staat: “
Planning is aangepast. Opgenomen zijn 225 dagen na Bg gereed dit zou betekenen dat de oplevering 26-3-2021 30 dagen later is dan de opgenomen 225 dagen”. Dit bouwverslag is op 25 november 2020 ondertekend door “
Opdrachtgever [eiser in conventie]” en “
[aannemer]”.

2.6.

In bouwverslag nummer 3 van 28 oktober 2020 staat: “
De opleverdatum staat op 26-3-2021 dit is 30 dagen later dan de 225 dagen na het storten van de begane grondvloer die in het contract staat. [gedaagde in conventie sub 1] geeft aan voor die 30 dagen 5000 euro boete te willen betalen en [eiser in conventie] per 1-4-2021 de appartementen kan gaan verhuren. Mocht de oplevering verder uit gaan lopen een bedrag van 100 euro per dag te willen betalen maar dit bedrag staat volgens [eiser in conventie] niet in verhouding met de huur derving”. Dit bouwverslag is op 24 februari 2021 ondertekend door “
Opdrachtgever [eiser in conventie]” en “
[aannemer]”.

2.7.

In bouwverslag nummer 8 van 24 februari 2021 staat: “
Verslag 3 is getekend”.

2.8.

Op 24 maart 2021 heeft [eiser in conventie] aan [gedaagden in conventie] een brief gestuurd over een aantal discussiepunten tussen partijen. [eiser in conventie] schrijft dat [gedaagden in conventie] de overlevertermijn heeft overschreden, dat [gedaagden in conventie] nog niet verrichte werkzaamheden in rekening heeft gebracht, dat [gedaagden in conventie] heeft gedreigd de bouw stil te leggen en dat er problemen zijn met de werkzaamheden aan de lift.

2.9.

Op 12 april 2021 heeft [eiser in conventie] aan [gedaagden in conventie] een factuur gestuurd met een boetebedrag van € 5.000,00 vanwege overschrijding van de oplevertermijn.

2.10.

Per brief van 16 april 2021 heeft [gedaagden in conventie] afwijzend op de brief en de factuur van [eiser in conventie] gereageerd.

2.11.

In de periode 31 juli 2021 tot en met 30 september 2021 zijn de vier appartementen opgeleverd. Partijen twisten over de vraag of het penthouse is opgeleverd.

2.12.

Op 3 juni 2022 heeft [eiser in conventie] een brief aan [gedaagden in conventie] gestuurd over een aantal gebreken aan de door [gedaagden in conventie] uitgevoerde werkzaamheden. Aan [gedaagden in conventie] is een termijn geboden om deze gebreken op te lossen. Hierop heeft [gedaagden in conventie] niet gereageerd.

2.13.

Op 5 september 2022 heeft [eiser in conventie] [gedaagden in conventie] gedagvaard.

3.Het geschil

in conventie

3.1.

[eiser in conventie] vordert, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. te verklaren voor recht dat [gedaagden in conventie] de aanneemovereenkomst niet is nagekomen en dat [gedaagden in conventie] aansprakelijk is voor de kosten die [eiser in conventie] heeft gemaakt en nog moet maken om het werk in de staat te brengen die zij daarvan mocht verwachten;

II. primair [gedaagden in conventie] te veroordelen om aan [eiser in conventie] te betalen een bedrag van € 40.600,00 aan vertragingsschade en huurderving, vermeerderd met € 2.100,00 per maand na 1 september 2022 dat het penthouse niet deugdelijk is opgeleverd, alle bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling;

III. te verklaren voor recht dat [gedaagden in conventie] aansprakelijk is voor de nog vast te stellen huurkorting vanwege de afwezigheid van de lift, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

IV. subsidiair [gedaagden in conventie] te veroordelen om aan [eiser in conventie] te betalen een bedrag van € 19.800,00 aan overeengekomen boete en vertragingsschade, vermeerderd met € 40,00 voor iedere werkdag na 1 september 2022 dat het gehele bouwwerk niet is voltooid en opgeleverd, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling;

V. meer subsidiair [gedaagden in conventie] te veroordelen om aan [eiser in conventie] te betalen een bedrag van € 15.800,00 aan vertragingsschade, vermeerderd met € 40,00 voor iedere werkdag na 1 september 2022 dat het gehele bouwwerk niet is voltooid en opgeleverd, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling;

VI. [gedaagden in conventie] te veroordelen om aan [eiser in conventie] te betalen een bedrag van € 9.998,93 aan gemaakte kosten en geleden schade, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling;

VII. te verklaren voor recht dat door [gedaagden in conventie] een bedrag van € 25.818,38 op de aanneemsom in mindering moet worden gebracht vanwege minderwerk;

VIII. te verklaren voor recht dat de doorberekende kosten van de [firma 1] van € 3.500,00 exclusief btw ten onrechte in rekening zijn gebracht;

IX. te verklaren voor recht dat de gevorderde bedragen onder II. t/m V. kunnen worden verrekend met de nog openstaande facturen van [gedaagden in conventie] , voor zover niet ten onrechte verzonden en onder aftrek van het minderwerk;

X. [gedaagden in conventie] te veroordelen om binnen drie maanden, dan wel binnen een door de rechtbank te bepalen termijn, de werkzaamheden zoals in de dagvaarding beschreven te verrichten en op te leveren, op straffe van een door de rechtbank te bepalen dwangsom;

XI. [gedaagden in conventie] te veroordelen in de proceskosten in conventie;

XII. [gedaagden in conventie] te veroordelen in de nakosten.

3.2.

[eiser in conventie] legt, kort gezegd, aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagden in conventie] zijn afspraken uit de aanneemovereenkomst niet (volledig) is nagekomen. Ten eerste heeft [gedaagden in conventie] de tussen partijen overeengekomen oplevertermijn voor de woningen overschreden. De appartementen zijn te laat opgeleverd en het penthouse is tot op heden niet opgeleverd. Daarom moet [gedaagden in conventie] een vertragingsboete betalen en moet hij de schade vergoeden die [eiser in conventie] heeft geleden door het niet tijdig kunnen verhuren van haar woningen. Ten tweede heeft [gedaagden in conventie] een deel van de werkzaamheden nog niet verricht, terwijl [eiser in conventie] daar wel voor heeft betaald. Daarom moet [gedaagden in conventie] die werkzaamheden alsnog afmaken binnen een termijn van drie maanden. Ook is sprake van minderwerk, heeft [eiser in conventie] kosten gemaakt die voor rekening van [gedaagden in conventie] behoren te komen en heeft [gedaagden in conventie] ten onrechte een factuur van een derde bij [eiser in conventie] in rekening gebracht. Die kosten moeten daarom in mindering komen op de door [eiser in conventie] aan [gedaagden in conventie] verschuldigde aanneemsom. Tot slot moet [gedaagden in conventie] in de proceskosten en de nakosten in conventie worden veroordeeld, zo vordert [eiser in conventie] .

3.3.

[gedaagden in conventie] betwist de vorderingen van [eiser in conventie] . [gedaagden in conventie] vindt dat de vorderingen van [eiser in conventie] moeten worden afgewezen en dat [eiser in conventie] in de kosten in conventie moet worden veroordeeld, te vermeerderen met wettelijke rente.

3.4.

Op de stellingen van partijen in conventie wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in reconventie

3.5.

[eisers in reconventie] vordert, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. [verweerder in reconventie] te veroordelen om aan [eisers in reconventie] te betalen een bedrag van € 67.552,12 exclusief btw/€ 81.738,07 inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de respectieve factuurvervaldata tot de dag van volledige betaling;

II. [verweerder in reconventie] te veroordelen in de proceskosten in reconventie, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.6.

[verweerder in reconventie] voert verweer. [verweerder in reconventie] vindt dat de vorderingen van [eisers in reconventie] moet worden afgewezen en dat [eisers in reconventie] in de kosten in reconventie moet worden veroordeeld, te vermeerderen met wettelijke rente.

3.7.

Op de stellingen van partijen in reconventie wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

in conventie

Aanneemsom

4.1.

Tussen partijen staat vast dat zij voor de eerste aanneemovereenkomst een bedrag van € 900.000,00 exclusief btw/€ 1.089.000,00 inclusief btw zijn overeengekomen. Voor de tweede aanneemovereenkomst zijn partijen een bedrag van € 78.500,00 overeengekomen. Partijen discussiëren over de vraag of [eiser in conventie] over het bedrag van € 78.500,00 btw verschuldigd is. Volgens [eiser in conventie] zijn partijen overeengekomen dat het bedrag van € 78.500,00 als inclusief btw heeft te gelden; volgens [gedaagden in conventie] is [eiser in conventie] over het bedrag van € 78.500,00 nog btw verschuldigd.

4.2.

In de door partijen getekende aanneemovereenkomst staat vermeld dat de aanneemsom van € 78.500,00 verhoogd is met 21% btw en dat betaling van de aanneemsom plaatsvindt in drie termijnen van € 25.000,00 en één termijn van € 3.500,00, exclusief btw. Op diezelfde aanneemovereenkomst is aangetekend dat op 3 januari 2020 een bedrag van € 25.000,00 is betaald. Dit bedrag is dus kennelijk niet verhoogd met 21% btw. De aanneemovereenkomst en de daarin vermelde betalingsafspraak geven in zoverre onvoldoende duidelijkheid over de vraag of het bedrag van € 78.500,00 in- of exclusief btw is overeenkomen. De aanneemovereenkomst levert als onderhandse akte dus geen dwingende bewijskracht op.

4.3.

Tussen partijen is ter zitting vast komen te staan dat [eiser in conventie] naast bovenomschreven betaling van € 25.000,00 nogmaals een contante betaling aan [gedaagden in conventie] van € 25.000,00 heeft gedaan en dat daarover evenmin btw is berekend. [gedaagden in conventie] stelt dat [eiser in conventie] die btw op andere deeltermijnen zou rechttrekken, omdat [eiser in conventie] de btw op dat moment niet kon betalen. [eiser in conventie] heeft die stelling gemotiveerd betwist. Volgens [eiser in conventie] hebben partijen afgesproken dat [eiser in conventie] daarbovenop geen btw zou hoeven betalen, omdat de kelder duurder uitviel en [eiser in conventie] de kosten anders niet zou kunnen betalen. [gedaagden in conventie] heeft dit gemotiveerde verweer van [eiser in conventie] niet weerlegd en heeft ook niet anderszins aangetoond dat partijen zijn overeengekomen dat [eiser in conventie] de btw op andere deeltermijnen zou rechttrekken. De rechtbank gaat er daarom, gelet op hun feitelijk handelen, vanuit dat partijen voor de tweede aanneemovereenkomst een bedrag van € 78.500,00 inclusief btw zijn overeengekomen.

Gedane betalingen

4.4.

Ter zitting is vast komen te staan dat [eiser in conventie] in totaal een bedrag van € 1.089.813,50 aan [gedaagden in conventie] heeft betaald.

Vordering II., IV., V en IX.: overschrijding oplevertermijn

4.5.

De rechtbank komt tot het oordeel dat [gedaagden in conventie] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de aanneemovereenkomst, omdat [gedaagden in conventie] de oplevertermijn heeft overschreden. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt.

4.6.

In de aanneemovereenkomst zijn partijen overeengekomen dat de oplevering zal plaatsvinden “
na 225 dagen na gereedkomen begane grondvloer”. Tussen partijen staat vast dat de begane grondvloer gereed was op 16 juli 2020. Tussen partijen staat ter discussie of met 225 ‘dagen’ kalenderdagen of werkbare werkdagen zijn bedoeld. De rechtbank is van oordeel dat met 225 ‘dagen’ kalenderdagen moeten zijn bedoeld. Dat blijkt uit de inhoud van bouwverslagen nummer 2 en 3, die (uiteindelijk) door beide partijen zijn ondertekend. In beide verslagen staat genoteerd dat de opleverdatum met 30 dagen is verlaat naar 26 maart 2021. Dat impliceert dat de oorspronkelijke opleverdatum 26 februari 2021 was. Tussen 16 juli 2020 en 26 februari 2021 zitten 225 kalenderdagen.

4.7.

Volgens de afspraken uit de aanneemovereenkomst is er vanaf 26 februari 2021 dus sprake van vertraging in de oplevering. Uit bouwverslag nummer 3 blijkt dat [gedaagden in conventie] voor de 30 dagen vertraging bereid is een vertragingsboete van € 5.000,00 te betalen, waarbij [gedaagden in conventie] per 1 april 2021 haar woningen zou kunnen verhuren. Ondertekening van dit bouwverslag heeft een tijd geduurd, zo blijkt uit de opvolgende bouwverslagen. Maar bouwverslag nummer 3 is uiteindelijk namens [gedaagden in conventie] ondertekend. Door ondertekening van dit bouwverslag door beide partijen, zijn partijen het boetebedrag van € 5.000,00 dus overeengekomen. Het verweer van [gedaagden in conventie] dat partijen dit boetebedrag nooit overeengekomen zijn, wordt dus verworpen. Om die reden zal de rechtbank [gedaagden in conventie] veroordelen tot betaling van dit overeengekomen boetebedrag. Dit bedrag ziet op de periode tot 1 april 2021.

4.8.

Omdat op 1 april 2021 de woningen niet zijn opgeleverd, dient [gedaagden in conventie] ook na de periode van 1 april 2021 een vertragingsboete te betalen. Voor de hoogte van dat boetebedrag sluit de rechtbank aan bij het in de tussen partijen overeengekomen AVA 2013 genoemde bedrag van € 40,00 per werkdag. [eiser in conventie] stelt dat dit bedrag van € 40,00 per werkdag onredelijk is en dat de betreffende bepaling voor vernietiging in aanmerking komt, omdat de werkelijke schade van [eiser in conventie] bestaat uit het niet kunnen verhuren van de woningen. [eiser in conventie] loopt daardoor € 2.100,00 per maand mis en dat bedrag staat niet in verhouding tot het boetebedrag van € 40,00 per werkdag. De rechtbank volgt dit standpunt van [eiser in conventie] niet. Alle schade die voortvloeit uit de vertraging, dus ook gederfd huurgenot, behoort in het bedrag van € 40,00 per werkdag te zijn begrepen. Bedoeld is een gefixeerd schadebedrag per werkdag af te spreken en de hoogte van het boetebedrag niet te laten afhangen van de werkelijk geleden schade. De rechtbank sluit daarom aan bij het bedrag van € 40,00 per werkdag. [gedaagden in conventie] dient dit bedrag te betalen vanaf 1 april 2021 tot de datum waarop het gehele bouwwerk is voltooid en opgeleverd.

4.9.

Gelet op het voorgaande zal de vordering onder II. worden afgewezen. De vordering onder IV. zal worden toegewezen, bestaande uit de veroordeling van [gedaagden in conventie] tot betaling van een bedrag van € 19.800,00 vermeerderd met € 40,00 per werkdag na 1 september 2022 dat het gehele bouwwerk niet is voltooid en opgeleverd. De gevorderde wettelijke rente zal ook worden toegewezen, omdat [gedaagden in conventie] daarop geen zelfstandig verweer heeft gevoerd. Omdat de vordering onder IV. wordt toegewezen, behoeft de vordering onder V. geen bespreking meer.

4.10.

Het gevorderde onder IX. zal worden toegewezen in die zin dat de rechtbank voor recht zal verklaren dat de onder IV. toegewezen bedragen kunnen worden verrekend met de nog openstaande facturen van [gedaagden in conventie] , voor zover niet ten onrechte verzonden en onder aftrek van minderwerk.

Vordering X.: nog te verrichten werkzaamheden

4.11.

De rechtbank komt tot het oordeel dat [gedaagden in conventie] ook is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de aanneemovereenkomst, omdat hij een aantal werkzaamheden niet (volledig) heeft uitgevoerd. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt.

-
Oplevering penthouse

4.12.

[eiser in conventie] stelt dat het penthouse moet worden voltooid en opgeleverd, zodat [eiser in conventie] kan starten met de verhuur ervan. [eiser in conventie] stelt dat het penthouse nog steeds niet wordt gebruikt.

4.13.

[gedaagden in conventie] voert aan dat het penthouse op 30 september 2020 is opgeleverd. Het penthouse is ook al in gebruik genomen. Enkel de lift om het penthouse te bereiken ontbreekt nog.

4.14.

De rechtbank is van oordeel dat oplevering van het penthouse nog niet heeft plaatsgevonden. Hoewel [gedaagden in conventie] stelt dat het penthouse op 30 september 2020 is opgeleverd, heeft [eiser in conventie] ter zitting gewezen op een bouwkundige rapportage van Bouwkundig Adviesbureau Spotts!^[1], gedateerd op 19 mei 2023. In dat rapport bevindt zich een opnamestaat van het penthouse (appartement [huisnummer 1] ), gedateerd op 6 maart 2022, opgemaakt door [bouwbegeleider] . Uit die opnamestaat blijken verschillende voor [gedaagden in conventie] nog uit te voeren opleverpunten. Ter zitting heeft [gedaagden in conventie] erkend dat de inhoud van dit rapport met hem is besproken en dat hij na 6 maart 2022 met de opleverpunten uit dit rapport aan de slag is gegaan. De stelling van [gedaagden in conventie] dat op 30 september 2020 is opgeleverd, strookt dus niet met de inhoud van dit rapport en de verklaring van [gedaagden in conventie] ter zitting. Aan die stelling van [gedaagden in conventie] gaat de rechtbank daarom voorbij. Uit het rapport van Spotts blijkt^[2]dat behoudens een aantal kleine punten nagenoeg niets is behandeld en opgelost. [gedaagden in conventie] heeft daarop geen verweer gevoerd. [gedaagden in conventie] heeft enkel aangegeven dat het contact is verzand. De rechtbank gaat er daarom van uit dat de oplevering niet heeft plaatsgevonden. De rechtbank zal [gedaagden in conventie] veroordelen om het penthouse alsnog te voltooien en op te leveren.

-
Lift

4.15.

[eiser in conventie] stelt dat partijen oorspronkelijk de plaatsing van een lift met de afmetingen van 2.40 x 1.60 meter zijn overeengekomen. Tijdens de bouw van deze lift kwam de installateur erachter dat het leidingwerk niet was meegenomen in de tekening van de architect. De lift moest dus kleiner worden. [gedaagden in conventie] heeft daarop op eigen initiatief bij een (andere) architect een tekening laten maken van een kleinere lift, met afmetingen van 2.10 x 1.40 meter. Ook heeft [gedaagden in conventie] in de begane grondvloer alvast een gat gezaagd voor dit kleinere formaat lift. [gedaagden in conventie] heeft tijdens de gehele bouwperiode beloofd dat er een zo groot mogelijke lift zou komen. Maar tijdens de laatste bouwvergadering werd ineens gezegd dat [gedaagden in conventie] slechts een lift van ongeveer 2.00 x 1.00 meter zou kunnen plaatsen. Daar is [eiser in conventie] niet mee akkoord. Daarnaast heeft te gelden dat de architect is vergeten een liftput in te tekenen. Volgens [gedaagden in conventie] kan daarom geen ‘gewone’ platformlift worden geplaatst, maar moet er een langzamere plateaulift worden geplaatst. [gedaagden in conventie] had het ontbreken van de liftput in de tekening van de architect moeten opmerken. [eiser in conventie] vordert dat [gedaagden in conventie] een lift plaatst met de afmetingen van 2.10 x 1.40 meter.

4.16.

[gedaagden in conventie] bevestigt dat de oorspronkelijk door [eiser in conventie] gewenste lift vanwege een fout van de architect niet meer geplaatst kon worden. Daar heeft [gedaagden in conventie] geen invloed op gehad. Omdat op de tekening van de architect geen liftput getekend stond, heeft [gedaagden in conventie] geen liftput gerealiseerd. Dit is niet ongebruikelijk, omdat een plateaulift goedkoper is. Er was geen reden dat [gedaagden in conventie] [eiser in conventie] had moeten waarschuwen dat er geen liftput getekend was. Later bleek dat [eiser in conventie] een plateaulift te traag vond.. [gedaagden in conventie] is niet bereid de voor de kennelijk door [eiser in conventie] gewenste platformlift benodigde liftput kosteloos te realiseren, omdat dit geen onderdeel uitmaakt van de aanneemovereenkomst. Ook wil [eiser in conventie] een grotere lift geplaatst zien dan [gedaagden in conventie] in zijn begroting had opgenomen, maar is niet bereid voor dit meerwerk te betalen. Het is niet redelijk een kleine lift te plaatsen terwijl [eiser in conventie] een grotere wil. Anderzijds is het ook niet redelijk levering van een grotere lift te verlangen dan de lift die uitgangspunt is geweest ten tijde van de contractvorming.

4.17.

[eiser in conventie] heeft zich niet uitgelaten over de vraag welk soort lift haar vordering betreft. Voor zover [eiser in conventie] zich op het standpunt stelt dat [gedaagden in conventie] op grond van de aanneemovereenkomst een platformlift moet plaatsen en de vereiste liftput moet realiseren, volgt de rechtbank dit standpunt niet. Tussen partijen staat immers vast dat op de oorspronkelijke tekening van de door [eiser in conventie] ingeschakelde architect geen liftput was getekend en dus niet bedoeld was een platformlift te realiseren. [eiser in conventie] heeft onvoldoende onderbouwd dat [gedaagden in conventie] haar hiervoor had moeten waarschuwen. [gedaagden in conventie] had [eiser in conventie] enkel moet waarschuwen als [gedaagden in conventie] de onvolkomenheden van het ontbreken van een liftput kende of behoorde te kennen. Dat impliceert dat [gedaagden in conventie] wist of behoorde te weten dat [eiser in conventie] reeds van begin af aan een platformlift had gewild. Het moge zo zijn dat [eiser in conventie] altijd een platformlift heeft bedoeld, maar [eiser in conventie] heeft onvoldoende aan de hand van feiten en omstandigheden onderbouwd dat [gedaagden in conventie] dat van begin af aan heeft geweten of had behoren te weten. Tussen partijen staat vast dat een te plaatsen lift met de afmetingen van 2.40 x 1.60 meter niet mogelijk is. De rechtbank begrijpt dat partijen daarna zijn overeengekomen te plaatsen een lift van 2.10 x 1.40 meter. Die afmetingen zijn afkomstig van een tekening die [gedaagden in conventie] heeft laten maken. Uit de stellingen van [eiser in conventie] blijkt dat zij akkoord is gegaan met plaatsing van een lift met de afmetingen van 2.10 x 1.40 meter. Nu deze lift nog niet is geplaatst terwijl partijen dit wel zijn overeengekomen, ligt de vordering in zoverre voor toewijzing gereed. De rechtbank zal [gedaagden in conventie] daarom veroordelen een lift van 2.10 x 1.40 meter te plaatsen, met inachtneming van de technische mogelijkheden. Dit zal betekenen dat het hier om een plateaulift moet gaan, omdat er geen liftput is.

-
Kilgoot

4.18.

[eiser in conventie] vordert dat [gedaagden in conventie] beschadigde kilgoten vervangt voor intacte kilgoten. [gedaagden in conventie] heeft direct na plaatsing toegezegd de kilgoten te vervangen.

4.19.

[gedaagden in conventie] ontkent niet dat er tijdens de uitvoering van de werkzaamheden een kilgoot licht beschadigd zou kunnen zijn. Maar de eis om deze volledig te vervangen is disproportioneel. De kilgoot is vanaf het maaiveld namelijk niet te zien en de waterdichtheid is niet in het geding.

4.20.

De rechtbank wijst de vordering van [eiser in conventie] toe. [gedaagden in conventie] heeft niet betwist dat de kilgoten beschadigd zijn geraakt. Ook heeft [gedaagden in conventie] niet betwist dat hij direct na plaatsing van de beschadigde kilgoten heeft toegezegd de kilgoten te vervangen. Dat vervanging ervan disproportioneel is, heeft [gedaagden in conventie] onvoldoende onderbouwd. Dat de kilgoot vanaf het maaiveld niet te zien is en dat de waterdichtheid niet in het geding zou zijn, maakt niet dat vervanging van een beschadigde kilgoot disproportioneel is. [eiser in conventie] mag op grond van de aanneemovereenkomst namelijk kilgoten verwachten die niet beschadigd zijn, ook al zijn deze niet te zien en ook al is de waterdichtheid niet in het gedrang. Andere omstandigheden heeft [gedaagden in conventie] niet aangevoerd. Bovendien heeft [gedaagden in conventie] geen opgave van de voor hem te maken herstelkosten overgelegd, zodat de rechtbank de disproportionaliteit van deze herstelwerkzaamheden niet kan beoordelen.

-
Hekwerk met beglazing

4.21.

[eiser in conventie] vordert dat [gedaagden in conventie] een hekwerk met beglazing op de begane grond levert. [gedaagden in conventie] heeft voor de begane grond namelijk een hekwerk geleverd zonder beglazing. Hoewel [gedaagden in conventie] op enig moment heeft voorgesteld om het glas op de begane grond achterwege te laten, heeft [eiser in conventie] daar nooit akkoord op gegeven.

4.22.

[gedaagden in conventie] voert aan dat op de begane grondvloer geen beglazing in het hekwerk was voorzien. Beglazing was enkel overeengekomen voor de eerste en tweede verdieping.

4.23.

De rechtbank wijst de vordering van [eiser in conventie] af. [eiser in conventie] heeft tegenover het verweer van [gedaagden in conventie] namelijk niet nader onderbouwd dat op de begane grond een hekwerk met beglazing onderdeel is van de aanneemovereenkomst.

-
Bitumen

4.24.

[eiser in conventie] stelt dat [gedaagden in conventie] in afwijking van hetgeen oorspronkelijk was overeengekomen een bitumen dakbedekking heeft gekozen in plaats van een EPDM-dakbedekking. De duurzaamheid van een bitumen dakbedekking is aanmerkelijk minder dan de oorspronkelijk overeengekomen EPDM-dakbedekking. [eiser in conventie] wil dat accepteren, maar alleen als [gedaagden in conventie] garandeert dat de bitumen dakbedekking 15 jaar goed blijft, net zoals van de oorspronkelijk bedoelde dakbedekking verwacht mocht worden. [eiser in conventie] vordert daarom dat [gedaagden in conventie] ook voor de bitumen dakbedekking een garantietermijn van 15 jaar verleent.

4.25.

[gedaagden in conventie] erkent dat hij een bitumen dakbedekking heeft aangebracht in plaats van een EPDM-dakbedekking. Maar het verlenen van een garantietermijn van 15 jaar is een onterechte eis. Partijen hebben namelijk gecontracteerd onder de AVA 2013 en de daarin geldende termijnen zijn tussen partijen leidend.

4.26.

De rechtbank wijst de vordering van [eiser in conventie] af. Allereerst is [gedaagden in conventie] op grond van de aanneemovereenkomst of de bijbehorende AVA 2013 niet gehouden een garantietermijn van 15 jaar af te geven op enig werk. Evenmin is [gedaagden in conventie] op grond van een tussen partijen gemaakte onderlinge afspraak gehouden die garantietermijn te verlenen. Gesteld noch gebleken is namelijk dat partijen een dergelijke onderlinge afspraak hebben gemaakt. De rechtbank kan [gedaagden in conventie] daarom niet verplichten een garantietermijn van 15 jaar voor de bitumen dakbedekking te verlenen.

-
Straatwerk fietspad

4.27.

[eiser in conventie] stelt dat [gedaagden in conventie] het straatwerk van het fietspad voor het appartementencomplex heeft beschadigd door er met zwaar transport overheen te rijden. [gedaagden in conventie] moet die schade herstellen. [eiser in conventie] betwist dat de door haar ingeschakelde sloper [firma 2] (hierna: ‘ [firma 2] ’) die schade heeft veroorzaakt.

4.28.

[gedaagden in conventie] betwist dat hij het straatwerk van het fietspad heeft beschadigd. [firma 2] heeft de stoep voor het appartementencomplex eruit gehaald. Bij die werkzaamheden heeft [firma 2] beschadigingen aan dit straatwerk aangebracht.

4.29.

De rechtbank wijst de vordering van [eiser in conventie] af. [eiser in conventie] heeft het gemotiveerde verweer van [gedaagden in conventie] dat [firma 2] de schade heeft veroorzaakt onvoldoende weerlegd. Gelet op dit verweer van [gedaagden in conventie] kan de rechtbank niet vaststellen dat [gedaagden in conventie] degene is geweest die het straatwerk van het fietspad heeft beschadigd.

-
Straatkolk

4.30.

[eiser in conventie] stelt dat [gedaagden in conventie] op grond van de aanneemovereenkomst nog 1 straatkolk aan [eiser in conventie] moet leveren en moet plaatsen.

4.31.

[gedaagden in conventie] betwist dat hij nog een straatkolk aan [eiser in conventie] moet leveren en moet plaatsen. Tussen partijen is overeengekomen dat [gedaagden in conventie] 3 kolken aan [eiser in conventie] zou leveren. [gedaagden in conventie] heeft er 2 geleverd. [gedaagden in conventie] heeft in plaats van de laatste straatkolk 60 x 60 cm tegels aan [eiser in conventie] verstrekt. Dat is zelfs feitelijk meerwerk.

4.32.

De rechtbank wijst de vordering van [eiser in conventie] toe. Het verweer van [gedaagden in conventie] is onnavolgbaar. Onduidelijk is dat en waarom partijen zouden zijn overeengekomen dat [gedaagden in conventie] 60 x 60 cm tegels aan [eiser in conventie] zou verstrekken in plaats van de laatste straatkolk. [gedaagden in conventie] heeft zijn stelling hieromtrent onvoldoende onderbouwd.

-
Keldervloer, kelderwanden en kelderventilatie

4.33.

[eiser in conventie] stelt dat de isolatie onder de keldervloer niet is aangebracht zoals is overeengekomen. Door de daarna door [gedaagden in conventie] verrichte werkzaamheden kan dat gebrek niet meer worden hersteld. Door het ontbreken van die isolatie onder de keldervloer ontstaan condensatieproblemen in de kelder. Ook de isolatie in de kelderwanden voldoet niet. Die isolatie had oorspronkelijk aan de buitenzijde van de kelder moeten worden aangebracht. Na de verrichte werkzaamheden is dat niet meer mogelijk. De isolatie moet daarom nu aan de binnenkant worden opgelost. De kelder is en blijft vochtig en er wordt niet voldaan aan de wettelijke isolatiewaarde (‘RC-waarde’), waardoor sprake is van warmteverlies. Vanwege de vochtproblemen moet er tevens ventilatie in de kelder worden aangebracht. [eiser in conventie] vordert daarom dat [gedaagden in conventie] de isolatieproblemen onder de vloer van de kelder en aan de binnenkant van de kelderwanden oplost én dat [gedaagden in conventie] ventilatie in de kelder aanbrengt.

4.34.

[gedaagden in conventie] voert aan dat hij de isolatieproblemen in de kelder wel wil oplossen, maar dat hij die werkzaamheden opschort, omdat [eiser in conventie] nog een fors bedrag aan hem verschuldigd is. Bovendien heeft [gedaagden in conventie] advies ingewonnen bij een adviesbureau. Dat bureau raadt aan twee zomers af te wachten. De verwachting van het adviesbureau is dat het bouwvocht na twee zomers niet meer terug zal komen, omdat het een gesloten kelder betreft. Als over twee jaar blijkt dat wanden weer gaan ‘zweten’, dan volstaat het plaatsen van een voorzetwand.

Het aanbrengen van ventilatie is niet noodzakelijk. Dit omdat het geen open kelder is, maar een kelder met verschillende gesloten ruimtes. Het is daarom zeer onwaarschijnlijk dat vocht, nadat het is verdwenen, weer terugkomt, aldus het adviesbureau.

4.35.

De rechtbank wijst de vordering van [eiser in conventie] om de isolatieproblemen in de keldervloer en de kelderwanden op te lossen, toe. [gedaagden in conventie] heeft dit probleem erkend, maar heeft zich op opschorting van zijn herstelwerkzaamheden beroepen. Die opschorting is onterecht, omdat het appartementencomplex nog niet is opgeleverd (zoals onder 4.13. is overwogen). De rechtbank ziet geen aanleiding het advies van het adviesbureau te volgen om twee zomers af te wachten. Ongeacht de ontwikkelingen na twee zomers, moet de RC-waarde namelijk op orde te worden gebracht in verband met het door [eiser in conventie] onbetwist gestelde warmteverlies.

4.36.

De rechtbank wijst de vordering van [eiser in conventie] om ventilatie in de kelder aan te brengen, af. Gesteld noch gebleken namelijk is dat het aanbrengen van ventilatie in de kelder een onderdeel is van de afspraken in de aanneemovereenkomst.

-
Carport

4.37.

[eiser in conventie] stelt dat de carport moet worden opgeleverd inclusief werkende verlichting, vorstvrije kraan en oplaadpunt voor auto’s. Het appartementencomplex, inclusief de carport, zou zodanig worden opgeleverd dat de huurders er direct in konden. Dat betekent dat aansluitpunten niet alleen moeten worden aangelegd, maar ook moeten worden afgemonteerd.

4.38.

[gedaagden in conventie] voert aan dat de carport niet inclusief verlichting, vorstvrije kraan en aangesloten oplaadpunten zijn uitgevoerd, omdat in de offerte staat dat aansluitpunten enkel worden aangelegd en niet worden afgemonteerd. Een buitenkraan is niet eens aangeboden in de offerte. De verlichting is onder de carport gehangen in plaats van naast de voordeur. De sluitplaat is op 3 augustus 2022 hersteld.

4.39.

De rechtbank wijst de vordering van [eiser in conventie] af. [eiser in conventie] heeft tegenover het verweer van [gedaagden in conventie] namelijk niet nader onderbouwd dat het afmonteren van de aansluitpunten en het plaatsen van een vorstvrije kraan onderdeel zijn van de afspraken in de aanneemovereenkomst. Aldus wordt aangenomen dat de carport is opgeleverd conform de aanneemovereenkomst.

-
Stopcontacten

4.40.

[eiser in conventie] vordert dat de stopcontacten in de fietsenberging worden verplaatst naar de plaatsen die op de tekening staan, zodat die voor het opladen van elektrische fietsen kunnen worden gebruikt.

4.41.

[gedaagden in conventie] voert aan dat er stopcontacten in de kelder zitten en dat hij deze niet gaat aanpassen.

4.42.

De rechtbank wijst de vordering van [eiser in conventie] toe. [gedaagden in conventie] heeft enkel aangevoerd dat er stopcontacten in de kelder zitten, maar heeft tegenover de stelling van [eiser in conventie] niet betwist dat de stopcontacten op de onjuiste plek zijn aangebracht.

-
Brievenbus

4.43.

[eiser in conventie] stelt dat de brievenbus in grijs moet worden overgespoten en netjes in de muur moet worden aangebracht.

4.44.

[gedaagden in conventie] voert aan dat de brievenbus al grijs is. Loszittend voegwerk heeft [gedaagden in conventie] op 3 augustus 2022 hersteld.

4.45.

De rechtbank wijst de vordering van [eiser in conventie] af. [eiser in conventie] heeft het verweer van [gedaagden in conventie] dat de brievenbus al grijs is, niet weerlegd.

-
Voordeurslot

4.46.

[eiser in conventie] stelt dat het slot van de voordeur van het gebouw defect is en daarom moet worden gerepareerd.

4.47.

[gedaagden in conventie] voert aan dat het slot op 3 augustus 2022 is hersteld.

4.48.

De rechtbank wijst de vordering van [eiser in conventie] af. Tegenover het verweer van [gedaagden in conventie] dat hij het slot al op 3 augustus 2022 heeft hersteld, heeft [eiser in conventie] niets ingebracht.

-
Conclusie

4.49.

Gelet op voorgaande zal de rechtbank [gedaagden in conventie] veroordelen om de volgende werkzaamheden te verrichten:

het opleveren van het penthouse,
plaatsing van een lift met de afmetingen van 1.40 x 2.10 meter,
het vervangen van de beschadigde kilgoot,
het leveren en plaatsen van een straatkolk,
het oplossen van de isolatie onder de vloer van de kelder en aan de binnenkant van de kelderwanden,
het verplaatsen van de stopcontacten in de fietsenberging naar de plaatsen conform tekening,

binnen de door [eiser in conventie] gevorderde en [gedaagden in conventie] niet-betwiste termijn van drie maanden.

4.50.

De door [eiser in conventie] gevorderde dwangsom voor het uitvoeren van deze werkzaamheden zal worden afgewezen. Het onder 4.7. genoemde boetebedrag van € 40,00 per werkdag moet voor [gedaagden in conventie] een voldoende prikkel vormen tot uitvoering van voornoemde werkzaamheden.

Vordering I.: verklaring voor recht tekortkoming

4.51.

Op grond van bovenstaande zal de door [eiser in conventie] gevorderde verklaring voor recht dat [gedaagden in conventie] de aanneemovereenkomst niet is nagekomen, worden toegewezen. De gevorderde verklaring voor recht dat [gedaagden in conventie] aansprakelijk is voor de kosten die [eiser in conventie] heeft gemaakt en nog moet maken om het werk in de staat te brengen die zij daarvan mocht verwachten, zal worden afgewezen. [eiser in conventie] heeft onvoldoende onderbouwd welke kosten zij hiervoor moet maken, vooral tegen de achtergrond dat [gedaagden in conventie] wordt veroordeeld de hiervoor genoemde werkzaamheden af te maken.

Vordering III.: verklaring voor recht huurkorting lift

4.52.

Omdat de lift nog niet in het appartementencomplex is geplaatst, vragen verschillende huurders [eiser in conventie] om een huurkorting. [eiser in conventie] vordert een verklaring voor recht dat [gedaagden in conventie] aansprakelijk is voor die nog vast te stellen huurkorting. [eiser in conventie] verzoekt die schade in een schadestaatprocedure te mogen vaststellen, omdat de omvang van de schade nog niet vaststaat.

4.53.

[gedaagden in conventie] meent dat deze vordering moet worden afgewezen. Dat de lift ontbreekt is de eigen schuld van [eiser in conventie] , omdat [eiser in conventie] een grotere lift wenst dan is aangeboden en daarvoor niet bereid is meerwerk te betalen.

4.54.

De rechtbank wijst de vordering van [eiser in conventie] af. Hoewel de discussie tussen partijen over de lift tot vertraging heeft geleid, volgt uit hetgeen onder rechtsoverweging 4.17. is overwogen dat die vertraging onvoldoende aan [gedaagden in conventie] te wijten is.

Vordering VI.: schadevergoeding

4.55.

[eiser in conventie] stelt dat zij diverse kosten heeft moeten maken voor een totaalbedrag van € 9.998,93, terwijl die kosten voor rekening van [gedaagden in conventie] behoren te komen^[3]. [gedaagden in conventie] betwist die vordering van [eiser in conventie] . De rechtbank overweegt als volgt.

-
Afzuigkappen

4.56.

[eiser in conventie] stelt dat partijen zijn overeengekomen dat [gedaagden in conventie] in de appartementen afzuigkappen zou plaatsen met een afvoer naar buiten. [gedaagden in conventie] heeft echter afzuigkappen geplaatst met een filter. Die filters moeten regelmatig worden vervangen. Als er afzuigkappen met een afvoer naar buiten zouden zijn geplaatst, zou geen vervanging van filters nodig zijn geweest. [eiser in conventie] vordert daarom schadevergoeding voor het vervangen van de filters over de economische levensduur van de afzuigkappen, zijnde een bedrag van € 5.340,00 inclusief btw. Dat de gewijzigde afzuiging het gevolg zou zijn van een fout van de architect maakt dit niet anders. [gedaagden in conventie] heeft in de uitvoering namelijk beslissingen genomen zonder die met [eiser in conventie] te overleggen. De voor [eiser in conventie] ontstane meerkosten moeten daarom door [gedaagden in conventie] worden vergoed.

4.57.

[gedaagden in conventie] voert aan dat tijdens de plaatsing van de afzuigkappen bleek dat de architect van [eiser in conventie] geen rekening had gehouden met het door [eiser in conventie] gewenste ventilatieplan. Dit leidde ertoe dat de leidingen niet konden kruisen, zodat een afzuiging naar buiten niet mogelijk bleek. [gedaagden in conventie] heeft dit probleem goed en deugdelijk opgelost door afzuigkappen met filters te plaatsen. [gedaagden in conventie] staat niet in voor omissies in aangeleverd tekenwerk van derden.

4.58.

De rechtbank wijst de vordering van [eiser in conventie] af. [gedaagden in conventie] heeft gemotiveerd betwist dat het plaatsen van afzuigkappen met een afvoer naar buiten mogelijk was. [eiser in conventie] heeft dat verweer van [gedaagden in conventie] niet inhoudelijk betwist. [eiser in conventie] maakt het verwijt dat [gedaagden in conventie] beslissingen over de afzuigkap heeft genomen zonder met [eiser in conventie] te overleggen. Hoewel onderling overleg over gewijzigde werkzaamheden uiteraard de norm is, heeft [eiser in conventie] niet gesteld wat een overleg tussen partijen de situatie (juridisch) anders had gemaakt. Volgens [gedaagden in conventie] was er geen andere oplossing om alsnog afzuigkappen te plaatsen. [eiser in conventie] heeft niet gesteld dat wel andere (en goedkopere) oplossingen mogelijk waren. Evenmin heeft [eiser in conventie] gesteld dat zij in geval van overleg van het plaatsen van afzuigkappen had afgezien.

-
Ontvochtigers

4.59.

[eiser in conventie] stelt dat [gedaagden in conventie] heeft nagelaten een kraan in het appartement boven [huisnummer 2] dicht te draaien, waardoor in dat appartement een laag water kwam te staan. Dat heeft geleid tot een bovenmatige vochtigheid in het ondergelegen appartement [huisnummer 2] . [eiser in conventie] heeft daarom ontvochtigers moeten plaatsen, met de nodige energiekosten tot gevolg. [eiser in conventie] vordert van [gedaagden in conventie] vergoeding van die extra energiekosten, van in totaal € 587,52 inclusief btw. Daarnaast heeft [gedaagden in conventie] niet adequaat gereageerd op lekkages die zich tijdens de bouw hebben voorgedaan. Daardoor is het noodzakelijk gebleken ook in de kelder ontvochtigers te plaatsen. De extra energiekosten daarvoor bedragen € 1.742,16 inclusief btw. [eiser in conventie] vordert betaling van die kosten door [gedaagden in conventie] .

4.60.

[gedaagden in conventie] voert aan dat weliswaar sprake was van een vochtprobleem, maar dat deze niet door een lekkage werd veroorzaakt. Er was sprake van bouwvocht. De huurder is direct na oplevering het bewuste appartement gaan sauzen en de vloer gaan leggen. Hier had de huurder mee moeten wachten, omdat op dat moment het vochtpercentage nog te hoog was. Het uitvoeren van die afwerkwerkzaamheden is enkel aan [eiser in conventie] toe te rekenen. Ook door haar eigen bouwbegeleider is [eiser in conventie] erop gewezen dat dit niet verstandig was.

4.61.

De rechtbank wijst de vordering van [eiser in conventie] tot betaling door [gedaagden in conventie] van het bedrag van € 587,52 inclusief btw af. [gedaagden in conventie] heeft de stelling van [eiser in conventie] dat hij een kraan open zou hebben laten staan voldoende gemotiveerd weersproken. [eiser in conventie] heeft dat verweer van [gedaagden in conventie] niet weerlegd.

4.62.

De rechtbank wijst de vordering van [eiser in conventie] tot betaling door [gedaagden in conventie] van het bedrag van € 1.742,16 inclusief btw toe, omdat [gedaagden in conventie] op de stelling van [eiser in conventie] geen verweer heeft gevoerd.

-
Te laat of niet reageren door [gedaagden in conventie]

4.63.

[eiser in conventie] stelt dat [gedaagden in conventie] niet of erg laat op vragen van [eiser in conventie] reageerde en weigerde bouwverslagen te ondertekenen of daarop inhoudelijk te reageren. Daardoor heeft [eiser in conventie] zich genoodzaakt gezien om bouwbegeleiders in de hand te nemen, waarvan zij de kosten van € 2.329,25 inclusief btw op [gedaagden in conventie] wil verhalen.

4.64.

[gedaagden in conventie] betwist de verschuldigdheid van deze kosten. Slechte communicatie vanuit [gedaagden in conventie] wordt betwist.

4.65.

De rechtbank wijst de vordering van [eiser in conventie] af. Onduidelijk is op welke wettelijke grondslag [eiser in conventie] haar vordering baseert. Bovendien heeft [eiser in conventie] , tegenover de betwisting van [gedaagden in conventie] , onvoldoende feitelijk en concreet onderbouwd dat [gedaagden in conventie] niet of erg laat op haar vragen reageerde en weigerde bouwverslagen te ondertekenen of daarop inhoudelijk te reageren.

Vordering VII.: minderwerk

4.66.

[eiser in conventie] stelt dat er sprake is van minderwerk ter hoogte van een bedrag van in totaal € 25.818,38 inclusief btw. [eiser in conventie] vordert een verklaring voor recht dat het minderwerk op de aanneemsom in mindering moet worden gebracht.

4.67.

[gedaagden in conventie] erkent een bedrag aan minderwerk ter hoogte van € 7.313,85 inclusief btw (voor de posten vloerplinten, stucwerk wanden en hemelwaterafvoeren), zodat de verklaring voor recht ten aanzien van dat bedrag in ieder geval zal worden toegewezen. [gedaagden in conventie] betwist de overige door [eiser in conventie] gestelde minderwerkposten. De rechtbank overweegt als volgt.

-
Zonnepanelen

4.68.

[eiser in conventie] stelt dat op grond van de aanneemovereenkomst veertien zonnepanelen zouden worden geplaatst. Door omstandigheden zijn dit er slechts twaalf geworden. De overeengekomen capaciteit is niet geleverd, zodat de missende panelen als minderwerk moeten worden gerekend. Uit de begroting blijkt dat het bedrag voor veertien zonnepalen € 4.900,00 bedroeg, zodat voor twee panelen minder een bedrag van € 847,00 inclusief btw aan minderwerk in rekening moet worden gebracht.

4.69.

[gedaagden in conventie] voert aan dat er weliswaar twee zonnepanelen minder zijn geleverd, maar dat de afgesproken capaciteit van 4200 WattPiek is geleverd. Op de zonnepanelenmarkt wisselt het geleverde wattage snel en in dit geval kon de leverancier het met minder panelen af bij een gelijkblijvende capaciteit. Er is dus geen sprake van minderwerk.

4.70.

De rechtbank wijst de vordering van [eiser in conventie] toe. Tussen partijen staat vast dat [gedaagden in conventie] twee zonnepanelen minder heeft geleverd dan zij zijn overeengekomen. [gedaagden in conventie] voert als bevrijdend verweer aan dat de totale capaciteit van de zonnepanelen, ondanks de twee missende zonnepanelen, alsnog wordt gehaald. [eiser in conventie] betwist dat. In de aanneemovereenkomst staat geen specificatie van de te behalen capaciteit opgenomen. Het had op de weg van [gedaagden in conventie] gelegen om zijn stelling dat geen afbreuk wordt gedaan aan de capaciteit, te onderbouwen. Dat heeft hij nagelaten. De e-mail van [firma 1] van 23 maart 2021 is daartoe onvoldoende. Hoewel in die e-mail een WattPiek van 3960 wordt genoemd, kan dit aantal niet worden vergeleken met de tussen partijen gemaakte afspraken, omdat in de aanneemovereenkomst een overeengekomen capaciteit ontbreekt.

-
Breedplaatvloerplateau

4.71.

[eiser in conventie] stelt dat partijen de plaatsing van een breedplaatvloer waren overeengekomen, maar dat die is niet geplaatst. [gedaagden in conventie] heeft de breedplaatvloer zelf als minderwerk opgenomen in zijn overzicht van 22 februari 2021^[4]voor een bedrag van € 2.420,00 inclusief btw.

4.72.

[gedaagden in conventie] stelt dat plaatsing van een breedplaatvloer nooit contractueel is overeengekomen.

4.73.

De rechtbank wijst de vordering van [eiser in conventie] toe. Hoewel [gedaagden in conventie] stelt dat een breedplaatvloer niet contractueel is overeengekomen, heeft hij tijdens de mondelinge behandeling onvoldoende toegelicht waarom deze post dan wel als minderwerk op zijn eigen minderwerklijst van 22 februari 2021 is opgenomen. De rechtbank gaat daarom uit van de juistheid van de minderwerklijst en gaat er daarom vanuit dat partijen de plaatsing van de breedplaatvloer oorspronkelijk wel zijn overeengekomen, maar dat deze niet is geplaatst.

-
Metal stud

4.74.

[eiser in conventie] stelt dat de binnenwanden zijn uitgevoerd met metal stud in plaats van met het oorspronkelijk overeengekomen cellenbeton met Ytong blokken. Dat levert minderwerk op. [gedaagden in conventie] heeft hiervoor in zijn minderwerkoverzicht van 22 februari 2021 een bedrag aan minderwerk gerekend van € 1.887,50 inclusief btw.

4.75.

[gedaagden in conventie] voert aan dat in overleg met [eiser in conventie] gekozen is voor het bekleden van de wanden met metal stud met houten beplating en gipsplaten in plaats van Ytong panelen. Daarbij is niet over minderwerk gesproken. Daarvan is ook geen sprake. Er is geen verschil in berekening. Het enige verschil tussen beide methoden is het al dan niet aanbrengen van stucwerk, maar dat is al als minderwerk in rekening gebracht.

4.76.

De rechtbank wijst de vordering van [eiser in conventie] toe. De rechtbank volgt het verweer van [gedaagden in conventie] dat enkel het stucwerk als minderwerk moet worden opgenomen, niet. [gedaagden in conventie] heeft in zijn minderwerkoverzicht van 22 februari 2021 het metal stud immers expliciet als post opgenomen. De rechtbank gaat er daarom vanuit het stucwerk en het metal stud twee separate minderwerkposten zijn.

-
Hekwerk

4.77.

[eiser in conventie] stelt dat [gedaagden in conventie] volgens de aanneemovereenkomst een hekwerk van 9 meter zou plaatsen. In werkelijkheid heeft [gedaagden in conventie] maar 6 meter hekwerk geplaatst. Daarom vordert [eiser in conventie] aan minderwerk € 181,50 inclusief btw.

4.78.

[gedaagden in conventie] voert aan dat het hekwerk aan de voorzijde van het appartementencomplex inderdaad korter is gehouden, maar dat aan de achterzijde van het appartementencomplex het hekwerk is aangepast (namelijk een schuine hoek in plaats van recht). Die aanpassing heeft meer arbeid gekost dan was overeengekomen. Hoewel minder materiaal is verwerkt, is er dus meer arbeid verricht, waardoor er feitelijk geen sprake is van minderwerk.

4.79.

De rechtbank wijst de vordering van [eiser in conventie] toe. [gedaagden in conventie] erkent dat hij minder materiaal heeft gebruikt, terwijl [eiser in conventie] voor het hekwerk een vaste aanneemsom was overeengekomen. Het komt dan ook voor rekening van [gedaagden in conventie] als hij meer arbeid moet verrichten dan hij in eerste instantie had geoffreerd.

-
Grondverbetering

4.80.

[eiser in conventie] stelt dat in de aanneemovereenkomst het uitvoeren van grondverbeteringswerkzaamheden is opgenomen tot een diepte van 150 cm. In de praktijk is er echter maar tot een diepte van 50 cm grondverbetering toegepast, zodat een bedrag van € 10.982,93 inclusief btw als minderwerk heeft te gelden.

4.81.

[gedaagden in conventie] betwist dat hij minder grondverbetering heeft toegepast. Volgens [gedaagden in conventie] had een deel van het terrein slechts 70 centimeter grondverbetering nodig, maar een ander deel 2 tot 2,5 meter. Dat is zowel aan de zijde van [gedaagden in conventie] als aan de zijde van [eiser in conventie] gecontroleerd. Ter onderbouwing van zijn stelling verwijst [gedaagden in conventie] naar het door hem overgelegde overzicht^[5]waarop te zien is hoeveel ophoogzand in de periode van 3 tot en met 8 april 2020 is gebruikt. [eiser in conventie] heeft daarom geen recht op minderwerk.

4.82.

De rechtbank wijst de vordering van [eiser in conventie] af. [gedaagden in conventie] heeft de stelling van [eiser in conventie] gemotiveerd betwist, terwijl [eiser in conventie] het verweer van [gedaagden in conventie] niet heeft weerlegd. Zo heeft [eiser in conventie] de juistheid van het door [gedaagden in conventie] overgelegde overzicht niet betwist en heeft [eiser in conventie] niet nader onderbouwd waarom [gedaagden in conventie] per saldo alsnog minder ophoogzand heeft gebruikt.

-
Gaashek

4.83.

[eiser in conventie] stelt dat op de tekening behorend bij de aanneemovereenkomst een scheidingsmuur was voorzien, maar dat [gedaagden in conventie] een gaashek heeft geplaatst. [eiser in conventie] vordert daarom een bedrag van € 3.085,50 inclusief btw aan minderwerk.

4.84.

[gedaagden in conventie] betwist de stelling van [eiser in conventie] . Op de tekening staan twee streepjes getekend. Nergens blijkt uit de tekening dat die twee streepjes metselwerk betreffen. De architect heeft ook geen fundering uitgetekend. [gedaagden in conventie] is er daarom vanuit gegaan dat een gaashek geplaatst moest worden.

4.85.

De rechtbank wijst de vordering van [eiser in conventie] af. [eiser in conventie] heeft tegenover het verweer van [gedaagden in conventie] onvoldoende gesteld waarom zij ervan uit mocht gaan (en [gedaagden in conventie] ervan uit moest gaan) dat op de tekening metselwerk was voorzien. Hoewel [eiser in conventie] stelt dat zij dit meermaals mondeling met [gedaagden in conventie] heeft besproken, heeft [gedaagden in conventie] die stelling van [eiser in conventie] betwist, zodat de juistheid van die stelling niet komt vast te staan.

-
Conclusie

4.86.

De conclusie is dat het totale bedrag aan minderwerk kan worden vastgesteld op € 12.649,85.

Vordering VIII.: factuur [firma 1]

4.87.

[eiser in conventie] stelt dat [gedaagden in conventie] in zijn laatste factuur ten onrechte een bedrag van € 3.500,00 exclusief btw in rekening heeft gebracht voor werkzaamheden door de [firma 1] . Die werkzaamheden waren namelijk al in de oorspronkelijke aanneemsom opgenomen.

4.88.

[gedaagden in conventie] voert aan dat de werkzaamheden voor het bedrag van € 3.500,00 exclusief btw geen werkzaamheden betreffen die al in de oorspronkelijke aanneemsom waren opgenomen.

4.89.

De rechtbank wijst de vordering van [eiser in conventie] af. [eiser in conventie] heeft tegenover het verweer van [gedaagden in conventie] onvoldoende gemotiveerd gesteld waarom de werkzaamheden door de [firma 1] al in de oorspronkelijke aanneemsom waren opgenomen.

Proceskosten

4.90.

Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

in reconventie

Vordering I.

4.91.

[eisers in reconventie] vordert van [verweerder in reconventie] een bedrag van € 67.552,12 exclusief btw/€ 81.738,07 inclusief btw voor een zestal facturen:

[factuur nr. 1] van € 2.608,00 exclusief btw/€ 3.155,68 inclusief btw;

[factuur nr. 2] van € 7.805,79 exclusief btw/€ 9.445,01 inclusief btw;

[factuur nr. 3] van € 2.670,13 exclusief btw/€ 3.230,86 inclusief btw;

[factuur nr. 4] van € 25.000,00 exclusief btw/€ 30.250,00 inclusief btw;

[factuur nr. 5] van € 25.000,00 exclusief btw/€ 30.250,00 inclusief btw;

[factuur nr. 6] van € 4.468,20 exclusief btw/€ 5.406,52 inclusief btw.

-
[factuur nr. 1]

4.92.

[eisers in reconventie] stelt dat deze meerwerkfactuur ziet op de aanleg van rioolaansluitingen. Die werkzaamheden zaten niet in de oorspronkelijke aanneemsom. [verweerder in reconventie] heeft voor deze werkzaamheden na het sluiten van de aanneemovereenkomst opdracht gegeven en zij zal daarom voor de werkzaamheden moeten betalen. Ter onderbouwing van zijn stelling verwijst [eisers in reconventie] naar de e-mail van [verweerder in reconventie] van 10 april 2021^[6]waarin zijn (onder protest) de opdracht verleent.

4.93.

[verweerder in reconventie] betwist de verschuldigdheid van deze kosten. Volgens [verweerder in reconventie] zouden deze kosten al in de oorspronkelijke aanneemsom zijn begrepen. Zij is in de e-mail van 10 april 2021 slechts onder protest akkoord gegaan met het voorstel van [eisers in reconventie] voor de aanleg van de rioolaansluitingen, omdat [verweerder in reconventie] vreesde dat anders de riolering niet meer zou kunnen worden aangesloten.

4.94.

De rechtbank wijst deze vordering van [eisers in reconventie] toe. [verweerder in reconventie] heeft tijdens de mondelinge behandeling erkend dat de kosten voor de rioolaansluiting niet schriftelijk in de aanneemsom zijn meegenomen. Zij stelt dat deze afspraak mondeling met [eisers in reconventie] is overeengekomen. [eisers in reconventie] heeft die stelling van [verweerder in reconventie] betwist. Op [verweerder in reconventie] rust de bewijslast van haar stelling dat er een mondelinge overeenkomst tot stand is gekomen. [verweerder in reconventie] heeft echter een te algemeen bewijsaanbod gedaan, zodat dit aanbod zal worden gepasseerd. De mondelinge afspraak komt dus niet vast te staan, zodat ervan moet worden uitgegaan dat dit bedrag niet in de aanneemsom is begrepen. [verweerder in reconventie] zal dit bedrag alsnog aan [eisers in reconventie] moeten voldoen.

-
[factuur nr. 2]

4.95.

[eisers in reconventie] stelt dat deze factuur ziet op het aanbrengen van trillingsmeters tijdens de sloopwerkzaamheden van de oude bouw. De sloopwerkzaamheden van de oude bouw zijn uitgevoerd door [firma 2] . De gemeente heeft tijdens de sloop van de oude bouw als eis gesteld dat er trillingsmeters werden geplaatst. [eisers in reconventie] heeft op verzoek van [verweerder in reconventie] de trillingsmeters geplaatst, terwijl dit eigenlijk tot de taak van de sloper behoorde. De kosten hiervoor komen voor rekening van de opdrachtgever tot sloop. Dat is [verweerder in reconventie] . In overleg met [eisers in reconventie] , [verweerder in reconventie] en [naam] (de eigenaar van het aangrenzend appartementencomplex) is afgesproken dat [verweerder in reconventie] en [naam] ieder de helft van de kosten voor de trillingsmeters zou betalen. [naam] heeft zijn deel aan [eisers in reconventie] betaald, [verweerder in reconventie] niet.

4.96.

[verweerder in reconventie] betwist de verschuldigdheid van deze kosten. [verweerder in reconventie] voert aan dat de trillingsmeters aanwezig waren vóór de datum van het sluiten van de aanneemovereenkomst, zodat die kosten daar geen onderdeel van kunnen uitmaken. [verweerder in reconventie] betwist dat er een afspraak bestaat op basis waarvan van haar betaling van deze factuur kan worden gevorderd.

4.97.

De rechtbank wijst de vordering van [eisers in reconventie] toe. Ook voor deze factuur geldt dat [verweerder in reconventie] tijdens de mondelinge behandeling heeft erkend dat de kosten voor het plaatsen van de trillingsmeters niet schriftelijk in de aanneemsom zijn meegenomen. Zij stelt dat deze afspraak mondeling met [eisers in reconventie] is overeengekomen. [eisers in reconventie] heeft die stelling van [verweerder in reconventie] betwist. Op [verweerder in reconventie] rust de bewijslast van haar stelling dat er een mondelinge overeenkomst tot stand is gekomen. [verweerder in reconventie] heeft echter een te algemeen bewijsaanbod gedaan, zodat dit aanbod zal worden gepasseerd. De mondelinge afspraak komt dus niet vast te staan, zodat ervan moet worden uitgegaan dat dit bedrag niet in de aanneemsom is begrepen. [verweerder in reconventie] zal dit bedrag alsnog aan [eisers in reconventie] moeten voldoen. Bovendien staat tussen partijen vast dat de sloopwerkzaamheden niet tot het takenpakket van [eisers in reconventie] behoorde. [eisers in reconventie] is alleen al om die reden niet degene die voor de kosten van de trillingsmeters behoort op te draaien.

-
[factuur nr. 3]

4.98.

[eisers in reconventie] stelt dat de door [verweerder in reconventie] ingeschakelde sloper [firma 2] schade heeft veroorzaakt aan de stoep en het fietspad voor het appartementencomplex. Op verzoek van [verweerder in reconventie] heeft [eisers in reconventie] deze schade hersteld. In overleg met de bouwbegeleider van [verweerder in reconventie] (de heer [bouwbegeleider] ) is afgesproken dat [eisers in reconventie] de herstelkosten aan [verweerder in reconventie] kon doorberekenen.

4.99.

[verweerder in reconventie] betwist de verschuldigdheid van deze kosten. De kosten zijn gemaakt tijdens de sloop en dus niet binnen de periode waar de tussen partijen gesloten aanneemovereenkomst op ziet. [verweerder in reconventie] betwist dat [eisers in reconventie] in overleg met [bouwbegeleider] deze kosten kon doorberekenen aan [verweerder in reconventie] . Bovendien heeft [bouwbegeleider] nooit de bevoegdheid gehad om [verweerder in reconventie] te vertegenwoordigen.

4.100. De rechtbank wijst de vordering van [eisers in reconventie] toe. [eisers in reconventie] heeft onbetwist gesteld dat de schade aan de stoep en het fietspad is veroorzaakt door een derde die in opdracht van [verweerder in reconventie] heeft gehandeld. Ook is onbetwist gebleven dat [eisers in reconventie] voor die schade heeft betaald. Omdat die schade door een derde in opdracht van [verweerder in reconventie] is veroorzaakt, behoren de kosten voor herstel van die schade niet voor rekening van [eisers in reconventie] te komen.

-
[factuur nr. 4]

4.101. [eisers in reconventie] stelt dat deze factuur de 15e termijnfactuur betreft. Omdat oplevering heeft plaatsgevonden, moet deze reguliere termijn worden betaald.

4.102. [verweerder in reconventie] betwist de opeisbaarheid van de 15e termijnfactuur, omdat het penthouse nog niet is opgeleverd, er nog geen lift aanwezig is en de kelder nog niet is geïsoleerd.

4.103. De rechtbank zal deze vordering van [eisers in reconventie] afwijzen. Zoals eerder overwogen heeft nog geen volledige oplevering plaatsgevonden en moet [eisers in reconventie] nog een aantal werkzaamheden uitvoeren. [verweerder in reconventie] is de 15e termijnfactuur pas verschuldigd als het werk geheel is voltooid en opgeleverd.

-
[factuur nr. 5]

4.104. [eisers in reconventie] stelt dat deze factuur ziet op de werkzaamheden van de carport. [verweerder in reconventie] is deze factuur verschuldigd is omdat de werkzaamheden aan de carport zijn voltooid en de carport is opgeleverd.

4.105. [verweerder in reconventie] betwist dat de carport is opgeleverd, waardoor de factuur nog niet opeisbaar is.

4.106. De rechtbank wijst de vordering van [eisers in reconventie] toe. Zoals onder rechtsoverweging 4.39. is overwogen, is het werk aan de carport voltooid en opgeleverd, zodat [verweerder in reconventie] betaling van de bijbehorende factuur verschuldigd is.

-
[factuur nr. 6]

4.107. [eisers in reconventie] stelt dat deze factuur ziet op de aanleg van de nutsvoorzieningen. [verweerder in reconventie] zou de aanleg van de nutsvoorzieningen in eerste instantie zelf doen. Uiteindelijk heeft [eisers in reconventie] deze werkzaamheden uitgevoerd, terwijl die werkzaamheden geen onderdeel waren van de aanneemovereenkomst. [eisers in reconventie] heeft deze werkzaamheden daarom als meerwerk berekend.

4.108. [verweerder in reconventie] voert aan dat deze werkzaamheden wel onder de oorspronkelijke aanneemsom vallen. [verweerder in reconventie] betwist een separate opdracht te hebben gegeven of overeenkomst te hebben gesloten tot het aansluiten van de nutsvoorzieningen door [eisers in reconventie] .

4.109. De rechtbank wijst deze vordering van [eisers in reconventie] toe. [verweerder in reconventie] heeft tijdens de mondelinge behandeling erkend dat de kosten voor de nutsvoorzieningen niet schriftelijk in de aanneemsom zijn meegenomen. Zij stelt dat deze afspraak mondeling met [eisers in reconventie] is overeengekomen. [eisers in reconventie] heeft die stelling van [verweerder in reconventie] betwist. Op [verweerder in reconventie] rust de bewijslast van haar stelling dat er een mondelinge overeenkomst tot stand is gekomen. [verweerder in reconventie] heeft echter een te algemeen bewijsaanbod gedaan, zodat dit aanbod zal worden gepasseerd. De mondelinge afspraak komt dus niet vast te staan, zodat ervan moet worden uitgegaan dat dit bedrag niet in de aanneemsom is begrepen. [verweerder in reconventie] zal dit bedrag alsnog aan [eisers in reconventie] moeten voldoen.

-
Conclusie

4.110. Uit het voorgaande volgt dat in totaal een bedrag van € 42.552,12 exclusief btw/€ 51.488,07 inclusief btw wordt toegewezen.

Proceskosten

4.111. [verweerder in reconventie] is de partij die grotendeels ongelijk krijgt in reconventie en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eisers in reconventie] als volgt vastgesteld:

- salaris advocaat

€

2.366,00

(2,00 punten × € 1.183,00)

Totaal

€

2.366,00

5.De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

verklaart voor recht dat [gedaagden in conventie] de aanneemovereenkomst niet is nagekomen,

5.2.

veroordeelt [gedaagden in conventie] om aan [eiser in conventie] te betalen een bedrag van € 19.800,00 aan vertragingsschade, vermeerderd met een bedrag van € 40,00 voor iedere werkdag na 1 september 2022 dat het gehele bouwwerk niet is voltooid en opgeleverd, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling,

5.3.

veroordeelt [gedaagden in conventie] om aan [eiser in conventie] te betalen een bedrag van € 1.742,16 aan gemaakte kosten en geleden schade, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling,

5.4.

verklaart voor recht dat door [gedaagden in conventie] een bedrag van € 12.649,85 op de aanneemsom in mindering moet worden gebracht vanwege minderwerk,

5.5.

verklaart voor recht dat het onder 5.2. genoemde bedrag van € 19.800,00 kan worden verrekend met de nog openstaande facturen van [gedaagden in conventie] , voor zover niet ten onrechte verzonden en onder aftrek van het minderwerk,

5.6.

veroordeelt [gedaagden in conventie] om binnen een termijn van drie maanden de volgende werkzaamheden te verrichten:

het opleveren van het penthouse,
plaatsing van een lift met de afmetingen van 1.40 x 2.10 meter,
het vervangen van de beschadigde kilgoot,
het oplossen van de isolatieproblemen onder de vloer van de kelder en aan de binnenkant van de kelderwanden,
het verplaatsen van de stopcontacten in de fietsenberging naar de plaatsen conform tekening,

5.7.

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, zodat iedere partij de eigen kosten draagt,

5.8.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.9.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

5.10.

veroordeelt [verweerder in reconventie] om aan [eisers in reconventie] te betalen een bedrag van € 42.552,12 exclusief btw/€ 51.488,07 inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW vanaf de respectieve vervaldata van de onderliggende facturen telkens tot de dag van volledige betaling,

5.11.

veroordeelt [verweerder in reconventie] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers in reconventie] tot dit vonnis vastgesteld op € 2.366,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

5.12.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.13.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Scheffers, rechter, en in tegenwoordigheid van mr. Hartman, senior gerechtsjurist, uitgesproken op 30 augustus 2023.

ECLI:NL:RBZWB:2023:6047

Aannemingsovereenkomst en tekortkomingen in de uitvoering van bouwprojecten met betrekking tot appartementen en penthouse

Uitspraak

RECHTBANK Zeeland-West-Brabant

1.[gedaagde in conventie sub 1] VOF,

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

5.De beslissing

Voetnoten