Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 9729750 \ CV EXPL 22-701
Vonnis van 28 juni 2023
in de zaak van
CBRE DRES CUSTODIAN II B.V.,
te Schiphol,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: verhuurder,
gemachtigde: Flanderijn Gerechtsdeurwaarders,
tegen
1.[gedaagde in conventie sub1] ,
te [plaats] ,
2.
[gedaagde in conventie sub2],
[gedaagde in conventie sub2],
te [plaats] ,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: huurders,
gemachtigde: [gemachtigde] .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 1 juni 2022
- de conclusie van antwoord in reconventie
- de akte van indienen stukken van 9 januari 2023 met productie 1
- de mondelinge behandeling van 10 januari 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de akte uitlaten van 22 februari 2023 van huurders dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt;
- de akte uitlaten van 8 maart 2023 van huurders;
- de akte uitlaten van 19 april 2023 van verhuurder.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen partijen staan de volgende feiten in rechte vast:
- Huurders huren van verhuurder met ingang van 1 april 2019 de woning te [adres] (hierna: het gehuurde) tegen een laatstelijk verschuldigde huurprijs van
€ 1.202,96 per maand.
- De huurachterstand tot en met februari 2022 bedraagt € 1.202,96 (betreft de maand oktober 2021).
- Op 12 januari 2022 hebben huurders geklaagd over vocht- en tochtproblematiek, scheuren in de muur, rattenplaag en het niet hebben van een afzuigkap terwijl zij hiervoor wel betalen.
- Bij brief van 21 januari 2022 heeft verhuurder aan huurders onder andere het volgende laten weten wat betreft de door huurders kenbaar gemaakte gebreken:
“(…)
Ongedierte:
(…) Na het derde bezoek van de ongediertebestrijder op 13 januari 2022 is de aannemer ingeschakeld om enkele gaten in de voortuin te dichten. Gaten voortuin zijn inmiddels gedicht met gestabiliseerd zand (zand en cement mengsel). De ongediertebestrijder zal op korte termijn wederom langskomen om te beoordelen of de maatregelen hebben geholpen en wat voor vervolg gegeven moet worden aan de bestrijding.
Tocht:
MVGM heeft geconstateerd dat er tocht via diverse raampartijen binnenkomt. Onder andere speling raamkozijnen is hier debet aan. Daarnaast zijn sommige kitranden aan vervanging toe. Hierdoor komt er vocht op de binnenkant van de ramen te staan. Door het niet reinigen van dat vocht ontstaat schimmel. Op zolder is er geen isolatie aanwezig (woningen dateren van 1968), huurder heeft dat dakbeschot zelf opgevuld met pur schuim. Het is van belang te melden dat de woningen oud zijn en daardoor niet voldoen aan de huidige standaarden en wensen van isolatie, daardoor merken de bewoners dat het soms niet behaaglijk is. MVGM zal opdracht verstrekken om ramen na te lopen, deze goed te laten sluiten en kitranden waar nodig te vervangen. Verder wil ik aangeven dat er momenteel een goedkeuringstraject loopt voor het verduurzamen van dit complex (220 woningen), met als doel verlaging energielasten middels verbetering van isolatie. Dit is een groot project, welke door mocht gaan, alle tochtproblemen in de woning structureel zal verhelpen.”
3.Het geschil
in conventie
3.1.
Verhuurder vordert - samengevat - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, huurders hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 1.433,82, te vermeerderen met de wettelijke rente over de openstaande hoofdsom (huurachterstand tot en met de maand februari 2022), vanaf 28 februari 2022 tot aan de dag der algehele voldoening, met veroordeling van huurders in de proceskosten.
3.2.
Verhuurder stelt aan haar vordering ten grondslag dat huurders een huurachterstand hebben over de maand oktober 2021 van € 1.202,96. Daarnaast vordert zij rente en kosten.
3.3.
Huurders erkennen dat sprake is van een huurachterstand, maar voeren aan dat er meerdere gebreken zijn in de woning. Zij hebben al jaren last van gebreken in de woning. Het gaat om een rattenplaag, lekkage en vochtproblemen op zolder, schimmel en tochtprobleem in de gehele woning. Door de gebreken komt er veel vocht en wind in de woning binnen. Dit heeft geleid tot gezondheidsklachten bij huurders. De verhuurder heeft de gebreken niet hersteld. Doordat de gebreken niet verholpen worden, kunnen huurders niet het volledig woongenot ervaren. Daarom hebben huurders een maand huur ingehouden. Zij zijn van mening dat zij deze huurachterstand niet hoeven te betalen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.5.
Huurders vorderen - samengevat – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. verhuurder te veroordelen tot het herstellen van de gebreken in de woning;
2. verhuurder te veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding aan huurders wegens gederfd woongenot voor een bedrag van € 2.000,00.
3.6.
Huurders stellen dat verhuurder nalatig is met het herstellen van gebreken. Bij akte van 8 maart 2023 stellen zij dat de volgende gebreken nog steeds niet zijn hersteld:
1. schimmel en vocht op zolder,
2. ratten die in de muren knabbelen,
3. een lekkend dak,
4. gebrek aan isolatie waardoor er constant vocht is en de warmte niet vastgehouden wordt,
5. in de kinderkamer is er een vochtige muur na de laatste mankementen,
6. vocht in de woonkamer en
7. lekkende ramen.
Er is daardoor sprake van een tekortkoming in de nakoming van huurovereenkomst. Huurders hebben al een aantal jaar niet het volledig woongenot kunnen ervaren, zodat zij recht hebben op een vergoeding voor gederfd woongenot.
3.7.
Verhuurder voert verweer. Verhuurder concludeert tot niet-ontvankelijkheid van huurders, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van huurders, kosten rechtens.
Bij wege van verweer voert verhuurder primair aan dat verhuurders geen enkel bewijs hebben overgelegd van de gebreken. Verhuurder is van mening dat gebreken naar behoren zijn opgelost. Daarnaast geven huurders steeds wisselende problemen op.
Wat betreft de ratten heeft verhuurder deze meermaals bestreden door middel van ongediertebestrijding. Ook is een rookproef gedaan om de riolering te testen, maar daarvan zijn de resultaten nog niet binnen. Daarnaast merkt verhuurder op dat tijdens een bezoek van de aannemer is geconstateerd dat de huurders gevulde vuilniszakken in de voortuin hebben liggen. Tegen dergelijk bewonersgedrag is geen bestrijder opgewassen. Ongedierte zal op die manier de kop op steken. Over de lekkage op zolder merkt verhuurder op dat zij een aannemer bij huurders langs heeft laten gaan. De dakgoot is meermaals gerepareerd en ook de verholen goot naast de dakkapel is gecontroleerd. Van een lekkend dak nadien heeft verhuurder geen meldingen ontvangen. Over het gebrek aan isolatie en de opmerkingen betreffende vocht merkt verhuurder het volgende op. Het gehuurde is gebouwd in 1968 en voldoet aan de toen geldende uitgangspunten van het bouwbesluit. Tocht als gevolg van kieren bij deuren en ramen dienen door de huurder zelf verholpen te worden door middel van het aanbrengen van tochtstrippen. De vochtigheid van de woning kan worden tegengegaan door het voldoende ventileren en stoken. De huidige staat van de woning met betrekking tot isolatie is van het standaardvoorzieningenniveau en is geen gebrek.
Dit geldt ook voor de kinderkamer. Bovendien heeft zij over de kinderkamer niet eerder van huurders te horen gekregen. Dit geldt eveneens voor de lekkende ramen. Verhuurder heeft een aannemer bij de huurders langs laten gaan die het hang- en sluitwerk heeft gecontroleerd. Dit was allemaal in orde. Van een ander probleem is verhuurder niet op de hoogte. Verhuurder is van mening dat geen sprake is van gebreken in de woning die opschorting van de huurpenningen rechtvaardigt. Van een vergoeding wegens gederfd woongenot kan ook geen sprake zijn. Onduidelijk is waarop huurders het bedrag van
€ 2.000,00 baseren, aldus verhuurder.
3.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1.
Gelet op de samenhang van de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze gezamenlijk worden behandeld.
4.2
Uitgangspunt is de verplichting van de huurder om tijdig de huurprijs aan de verhuurder te betalen. Daar staat tegenover de verplichting van de verhuurder om de huurder het huurgenot van het gehuurde te verschaffen. Ernstige gebreken aan de woning kunnen het huurgenot negatief beïnvloeden. Een huurder mag evenwel pas overgaan tot gedeeltelijke dan wel volledige opschorting van de verplichting tot huurbetaling, wanneer de verhuurder in verzuim is met het herstel van de gebreken waarvoor de verhuurder verantwoordelijk is. Voor een geslaagd beroep op opschorting is vereist dat de schuldenaar duidelijk te kennen geeft dat hij verlangt dat de wederpartij alsnog behoorlijk nakomt en dat hij in dat geval ook zijnerzijds zal nakomen.
4.3
De kantonrechter begrijpt dat huurders met het niet betalen van de huur over de maand oktober 2021 hebben willen bewerkstelligen dat de gebreken worden hersteld. Dit is voor de verhuurder ook duidelijk.
4.4
Dat er zich in de woning van huurders gebreken hebben voorgedaan is niet tussen partijen in geschil. Zo erkent de verhuurder bij brief van 21 januari 2022 in ieder geval dat sprake is van een terugkerend probleem van ratten in en om de woning en dat er sprake is van tocht in de woning door gebrek aan isolatie, speling op de ramen en kitranden die aan vervanging toe zijn. Volgens verhuurder zijn de gebreken inmiddels opgelost. Ter zitting is aangevoerd dat er in februari 2022 een aannemer is geweest die herstelwerk in de woning heeft verricht. De ramen zouden zijn nagelopen en men heeft op schimmel gecontroleerd. Volgens huurders heeft deze aannemer niets meer gedaan. De kantonrechter kan niet vaststellen wat de huidige situatie is. Het is aan huurders om – bij betwisting door de verhuurder – goed te onderbouwen dat er nog steeds sprake is van een gebrek en wat dit gebrek dan concreet inhoudt. Huurders hebben volstaan met het indienen van een algemeen lijstje aan gebreken.
4.5
Zo is bij de gebreken “schimmel en vocht op zolder, een lekkend dak, gebrek aan isolatie, vochtige muur kinderkamer, vocht in de woonkamer en lekkende ramen” niet aangegeven wat precies het probleem is en waar zich dat in de betreffende ruimte voordoet. Er is geen onderbouwing met duidelijke foto’s, een rapport van een aannemer/deskundige of een andere nadere toelichting. Daarnaast lijkt het dat sommige door huurders gestelde gebreken, zoals verhuurder terecht aanvoert, eerder te maken hebben met het feit dat het een oudere woning betreft. Gesteld noch gebleken is dat het vochtprobleem in de woning door huurders is getracht tegen te gaan middels het regelmatig stoken in en ventileren van de woning, maar dat dit onvoldoende soelaas zou bieden. De wijze waarop huurders nu hun vordering in reconventie hebben ingesteld, namelijk “tot herstel van de gebreken”, lijkt meer een verzoek tot renovatie van de gehele woning. Nu de gebreken door huurders veel te vaag zijn geformuleerd en niet voldoende onderbouwd, zal de kantonrechter het door huurders gevorderde herstel moeten afwijzen.
4.6
De kantonrechter is van oordeel dat het voorgaande alleen anders ligt wat betreft de rattenplaag. Dat dit een terugkerend probleem vormt, wordt door de verhuurder niet weersproken en dat het probleem inmiddels duurzaam is opgelost wordt niet door de verhuurder aangevoerd. Gezien de omvang en duur van het probleem is de kantonrechter van oordeel dat dit als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek moet worden aangemerkt. Onweersproken is gebleken dat de ratten steeds terugkomen, dat zij gaten graven vlakbij de woning en door de muren lopen. Dat het huurgenot van huurders daardoor wordt aangetast, neemt de kantonrechter aan. Gebleken is dat ongediertebestrijding al drie keer op verzoek van verhuurder bij huurders langs is geweest om de rattenplaag te bestrijden. Naar het oordeel van de kantonrechter dient verhuurder, na nieuwe klachten van huurders hierover, adequaat te blijven handelen. Dat het te maken heeft met het gedrag van ratten en dat het niet-bestuurbare beesten betreft, doet hieraan niet af. Verhuurder heeft weliswaar aangegeven dat huurders afval in de tuin stallen, maar dat dit zo is blijkt nergens uit. Bovendien blijkt ook niet uit eerdere berichten dat huurders de rattenplaag zelf zouden veroorzaken.
4.7
Gelet op het voorgaande zal bestrijding van de rattenplaag als zodanig worden toegewezen in reconventie. Dit betekent tevens dat zolang de rattenplaag in en om de woning van huurders niet duurzaam is opgelost, zij gerechtigd zijn om de huurbetaling van een maand op te schorten. Een maand huur is daarbij niet disproportioneel te noemen. Als het probleem is opgelost moeten huurders – zolang geen sprake is van een huurprijsvermindering – deze maand huur alsnog betalen. De vordering in conventie wordt gelet hierop afgewezen.
4.8
Huurders hebben een bedrag van € 2.000,00 aan schadevergoeding gevorderd. De kantonrechter overweegt dat huurders deze vordering op geen enkele wijze hebben onderbouwd of toegelicht. Ook deze vordering van huurders zal daarom worden afgewezen.
4.9
Nu beide partijen over en weer in het ongelijk worden gesteld ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten in conventie en in reconventie te compenseren, in die zin dat iedere partij zijn eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
wijst de vordering af,
in reconventie
5.2.
veroordeelt verhuurder tot bestrijding van de rattenplaag in en om de woning van huurders, zodat de ratten duurzaam wegblijven;
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af;
in conventie en in reconventie
5.5.
bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 28 juni 2023.