Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Cluster I civiele kantonzaken
Zittingsplaats Bergen op Zoom
Zaaknummer: 10343630 \ CV EXPL 23-447
Vonnis van 16 augustus 2023
in de zaak van
1.[eiser01] ,
te [plaats01] ,
2.
[eiser02],
2.
[eiser02],
te [plaats01] ,
3.
[eiser03],
3.
[eiser03],
te [plaats01] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: eisers,
en afzonderlijk te noemen: [eiser01] , [eiser02] en [eiser03] ,
gemachtigde: mr. T.M. Kools,
tegen
STICHTING MOOILAND,
te Ede,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Mooiland,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 5 april 2023 en de daarin genoemde stukken;
- de akte producties van eisers met productie 16 tot en met 20;
- de aanvulling op productie 2 van Mooiland;
- de mondelinge behandeling van 19 juli 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waaraan zijn gehecht de door mr. Versluis overgelegde en voorgedragen spreekaantekeningen.
1.2.
Ter zitting is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser01] huurt sinds 16 augustus 2012 de woning staande en gelegen aan de [adres01] te [plaats01] van verhuurder Mooiland.
2.2.
[eiser02] huurt sinds 1 juni 2014 de woning staande en gelegen aan de [adres02] te [plaats01] en
[eiser03] huurt sinds 27 oktober 2017 de woning staande en gelegen aan de [adres03] te [plaats01] , beiden van verhuurder Mooiland.
2.3.
Voornoemde woningen van eisers maken deel uit van één huizenblok. In dit huizenblok bevindt zich de eveneens door Mooiland verhuurde woning staande en gelegen aan de [adres04] . Die woning wordt gehuurd en bewoond door de heer [naam01] (hierna: [naam01] ).
3.Het geschil
3.1.
Eisers vorderen – samengevat – om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. Mooiland te veroordelen binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis een dagvaarding in een civiele bodemprocedure uit te brengen tegen [naam01] ter beëindiging van de huurovereenkomst tussen Mooiland en [naam01] en ontruiming van de woning, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag;
II. te bepalen dat de huurprijzen van eisers worden verminderd met 50% vanaf 7 augustus 2022 tot de datum dat eisers geen overlast meer ondervinden van [naam01] ;
III. Mooiland te veroordelen de te veel in rekening gebrachte huurpenningen aan eisers te restitueren, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro;
IV. Mooiland te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder € 124,00 aan nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro indien deze kosten niet binnen veertiendagen na dit vonnis zijn voldaan.
3.2.
Eisers leggen – kort gezegd – aan hun vorderingen ten grondslag dat zij (en andere omwonenden) jarenlang overlast van [naam01] ervaren. De overlast bestaat onder meer uit geluidsoverlast, uitschelden, naroepen, bespugen, provoceren, bedreigen en bekogelen van voorbijgangers. Ook heeft [naam01] buiten zijn woning diverse camera’s geplaatst, waarmee de privacy van omwonenden wordt geschonden. Bij deze stand van zaken is volgens eisers sprake van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW Pro. Omdat van de overlast steeds melding is gemaakt bij Mooiland, maar zij desondanks onvoldoende heeft gedaan om het gebrek te verhelpen, schiet zij tekort in de nakoming van haar verbintenissen jegens eisers.
3.3.
Mooiland voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van eisers dan wel tot afwijzing van de vorderingen van eisers, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van eisers in de kosten van deze procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De eerste vraag die moet worden beantwoord, is of sprake is van een gebrek aan de door eisers gehuurde woningen waarvoor Mooiland aansprakelijk is.
4.2.
Volgens artikel 7:204 lid 2 BW Pro is sprake van een gebrek aan een gehuurde woning als sprake is van een staat of eigenschap van de woning of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de woning aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten. Artikel 7:204 lid 3 BW Pro bepaalt vervolgens dat een feitelijke stoornis door derden niet als gebrek kan worden aangemerkt. Het enkele bestaan van overlast levert dus op zichzelf geen gebrek op waarop een huurder zijn verhuurder kan aanspreken.
4.3.
Uit de parlementaire geschiedenis blijkt echter dat overlast soms toch een gebrek kan opleveren. Als de verhuurder zowel aan de overlast veroorzakende huurder als aan de overlast ondervindende huurder verhuurt, kan het feit dat de verhuurder geen gebruik maakt van zijn bevoegdheid om tegen zijn overlast veroorzakende huurder op te treden, een gebrek opleveren jegens zijn overlast ondervindende huurder. De huurder kan dan herstel van dit gebrek vorderen. De verhuurder heeft in een dergelijk geval de mogelijkheid de overlast veroorzaker de huur op te zeggen op grond van art. 7:274 lid 1 onder Pro a BW (Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, nr. 6, p. 6-9). Niet de overlast zelf, maar het niet of onvoldoende actie ondernemen door de verhuurder naar aanleiding van de klachten over de overlast levert het gebrek op waarvoor de verhuurder aansprakelijk is.
4.4.
Voor de toewijzing van een vordering van een huurder tot veroordeling van de verhuurder om tegen een andere huurder vanwege als onrechtmatig te kwalificeren overlast een ontbindings- en ontruimingsvordering in te stellen, is vervolgens van belang dat de huurder aannemelijk heeft gemaakt dat die overlast zich daadwerkelijk voordoet en dat deze zodanig ernstig is dat de ontbindings- en ontruimingsvordering de aangewezen aanpak is en een gerede kans van slagen heeft. Dit gaat niet zover dat afwijzing van de vordering uitgesloten moet worden geacht, maar de enkele mogelijkheid dat toewijzing van de vordering niet uitgesloten is, is ook niet toereikend.
4.5.
In het algemeen zal van een verhuurder verwacht kunnen worden dat hij naar aanleiding van klachten van een huurder over door een andere huurder veroorzaakte overlast een grondig onderzoek instelt naar de betrouwbaarheid van de klachten en de aard en ernst van de gestelde overlast en dat hij vervolgens de nodige maatregelen neemt. Die zullen in eerste instantie beperkt kunnen blijven tot het aangaan van een gesprek met de overlastgever en met pogingen tot bemiddeling, maar het is mogelijk dat van de verhuurder op een gegeven moment verwacht wordt dat hij een ontbindingsprocedure start tegen de overlast veroorzakende huurder.
4.6.
In het onderhavige geval is naar het oordeel van de kantonrechter niet het stadium bereikt waarin van Mooiland mag worden gevergd dat zij een ontbindings- en ontruimingsvordering zal instellen tegen [naam01] . Daarbij neemt de kantonrechter het volgende in aanmerking.
4.7.
Tussen partijen staat vast dat Mooiland vanaf omstreeks april 2020 diverse overlastmeldingen heeft ontvangen van eisers (en andere omwonenden) over [naam01] . Mooiland stelt (onweersproken) dat zij – samengevat – de volgende maatregelen heeft genomen. [naam01] is bij brief van 8 mei 2020 gewezen op de overlast en verzocht dit te stoppen. Omdat de overlastmeldingen aanhielden, is Mooiland in gesprek gegaan met de gemeente Woensdrecht en (andere) hulpverleners. Dit heeft ertoe geleid dat [naam01] op 5 oktober 2022 is uitgenodigd voor een zogenoemd hoor- en wederhoorgesprek in het gemeentehuis van Woensdrecht. Tijdens dit gesprek is de overlast door [naam01] erkend, maar hij heeft daarbij aangegeven zelf ook overlast van omwonenden te ervaren, zoals uitlokking, schelden en pesterijen. Tijdens het gesprek zijn afspraken gemaakt over maatregelen aan de zijde van [naam01] om de overlast te voorkomen. Ook zijn afspraken gemaakt over (het gebruik van) de camera’s die [naam01] buiten zijn woning heeft gehangen. Deze afspraken zijn per brief van 9 oktober 2020 door Mooiland aan [naam01] bevestigd en zijn vervolgens omstreeks januari 2021 door Mooiland gecontroleerd.
4.8.
Aangezien Mooiland steeds overlastmeldingen van [eiser01] over [naam01] en van [naam01] over [eiser01] ontving, heeft zij hen in januari 2021 buurtbemiddeling aangeboden. [naam01] wilde daaraan wel meewerken, maar [eiser01] niet. Mooiland stelt dat zij omstreeks september 2021 een buurtonderzoek heeft ingesteld, waaruit bleek dat diverse omwonenden inderdaad overlast ervaren van [naam01] (maar in mindere mate dan voorheen), maar dat er ook omwonenden zijn die(evenals [naam01] ) overlast ervaren van [eiser01] en die [eiser01] verwijten dat hij [naam01] uitlokt. De kantonrechter volgt Mooiland in haar standpunt dat het aanbieden van buurtbemiddeling in de gegeven omstandigheden de stap is die aangewezen was. De door eisers gegeven (en ter zitting van 17 juli 2023 bevestigde) reden om daar niet aan mee te werken, namelijk dat het toch geen zin zou hebben, miskent dat de medewerkers van buurtbemiddeling getraind zijn in conflictbehandeling en het zoeken naar een gezamenlijke oplossing. Eisers kunnen naar het oordeel van de kantonrechter niet op voorhand aannemen dat het met behulp van buurtbemiddeling op gang brengen van communicatie tussen hen en [naam01] niet zou kunnen leiden tot een afname van de gestelde overlast. Dat eisers weigeren de door hen ervaren overlast met behulp van buurtbemiddeling te bespreken met [naam01] , kan dan ook niet aan Mooiland worden tegengeworpen.
4.9.
Ook de omstandigheid dat Mooiland naar aanleiding van het voornoemde buurtonderzoek op 22 maart 2022 met [naam01] een Allonge Gedragsaanwijzing is overeengekomen, leidt niet tot het oordeel dat van Mooiland mag worden gevergd dat zij een ontbindings- en ontruimingsvordering tegen [naam01] instelt. In de Allonge Gedragsaanwijzing is – kort gezegd – opgenomen dat [naam01] zich als goed huurder dient te gedragen en (dus) geen overlast mag veroorzaken. Eisers stellen dat na maart 2022 de overlast door [naam01] desondanks niet is geëindigd. Ter onderbouwing van dat standpunt hebben zij een aantal (schriftelijke) overlastklachten in het geding gebracht als producties 16 tot en met 20. Mooiland voert aan dat zij deze overlastmeldingen, voorafgaand aan de onderhavige procedure, nimmer heeft ontvangen. Dat verweer slaagt. Gesteld noch gebleken is immers dat deze overlastklachten aan Mooiland zijn toegezonden en/of door haar zijn ontvangen. Mooiland erkent wel dat zij van een andere omwonende dan eisers omstreeks 24 oktober 2022 een enkele melding van geluidsoverlast door [naam01] heeft ontvangen, maar zij stelt terecht dat dit onvoldoende is om te spreken van objectief vast te stellen overlast.
4.10.
De conclusie van het voorgaande is dat onder de gegeven omstandigheden niet kan worden geoordeeld dat Mooiland in de nakoming van haar verbintenissen jegens eisers tekort is geschoten. Van een gebrek waarvoor Mooiland aansprakelijk is, is bij deze stand van zaken dus geen sprake. Dat betekent dat de vordering om Mooiland te verplichten tot het instellen van een ontbindings- en ontruimingsvordering tegen [naam01] wordt afgewezen. Omdat er daarmee ook geen grond voor de gevorderde huurprijsverminderingen bestaat, worden ook deze vorderingen afgewezen.
4.11.
Eisers zijn degenen die ongelijk krijgen. Zij zullen daarom in de proceskosten (inclusief de nakosten) worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Mooiland als vastgesteld op € 78,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x € 39,00).
De nakosten worden begroot op:
- € 19,50 aan salaris gemachtigde, als niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis is voldaan; en
- de explootkosten van betekening van dit vonnis, als er vervolgens betekening heeft plaatsgevonden.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van eisers af,
5.2.
veroordeelt eisers in de proceskosten, aan de zijde van Mooiland tot dit vonnis vastgesteld op € 78,00,
5.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van den Boom en in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 16 augustus 2023.