Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 21/4374
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 juli 2023 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant(gemeente Halderberge), de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 7 september 2021.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 420.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Halderberge voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag OZB) en de aanslag watersysteemheffing van waterschap Brabantse Delta.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 14 juni 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, vergezeld van zijn echtgenote en [heffingsambtenaar] en [taxateur] (taxateur) namens de heffingsambtenaar.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een geschakelde woning (bouwjaar 1976) met een oppervlakte van 147 m2, een inpandige garage en een tuinhuis/ blokhut, op een perceel van 586 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Overwegingen
4. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2020. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning maximaal € 375.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in het taxatierapport bij het verweerschrift vastgestelde waarde van € 393.000. Een beroep tegen de waarde-beschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. [1] Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslag watersysteemheffing eigenaren. Omdat belanghebbende tegen de aanslag watersysteemheffing eigenaren geen gronden heeft aangevoerd, blijft die aanslag buiten de beoordeling. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Het oordeel over de aanslag OZB volgt echter gezien voornoemde bepaling het oordeel over de waarde.
4.1.
Omdat de heffingsambtenaar in beroep uitgaat van een lagere waarde, was de vastgestelde waarde in de uitspraak op bezwaar te hoog. Alleen al hierom dient het beroep gegrond te worden verklaard.
Toetsingskader van de rechtbank
4.2.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
4.3.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkings-methode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.4.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
4.5.
De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
4.6.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 8 februari 2022 door taxateur [taxateur] betreffende de woning en de in het rapport genoemde referentiewoningen is opgemaakt.
4.7.
In het taxatierapport is een waarde voor de woning van € 393.000 vermeld. Als referentiewoningen voor de woning zijn gebruikt de objecten [referentieobject 1] , [referentieobject 2] en [referentieobject 3] te [plaats] . In het taxatierapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
4.8.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 393.000 niet te hoog is.
Vergelijkbaarheid van de referentiewoningen
4.9.
Belanghebbende voert aan dat de referentiewoning [referentieobject 1] , met transportdatum 16 januari 2018, te ver van de waardepeildatum 1 januari 2020 is verkocht en daarom niet vergelijkbaar is. De rechtbank volgt dit standpunt van belanghebbende en laat daarom de referentiewoning [referentieobject 1] buiten beschouwing.
De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
4.10.
In het taxatierapport is voor de woning uitgegaan van een gemiddelde prijs per eenheid van € 1.615,97. De rechtbank stelt echter vast dat de gemiddelde prijs per eenheid van de overgebleven twee referentiewoningen lager uitvalt, namelijk € 1.607,82. Daaruit volgt dat de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde voor de woning van € 393.000 te hoog is vastgesteld.
De door belanghebbende voorgestane waarde
4.11.
Belanghebbende vindt dat de waarde van zijn woning niet hoger kan zijn dan € 375.000. Belanghebbende benoemt in zijn beroepschrift dat hij € 25.000 tot € 35.000 te veel heeft betaald voor zijn woning. Daarnaast is het waardeverschil van € 11.000 tussen de woning en de [vergelijkingsobject] (een exact dezelfde woning volgens belanghebbende) niet te verklaren.
4.12.
Voor zover belanghebbende met de genoemde opmerkingen in zijn beroepschrift, in samenhang bezien, de door hem voorgestane waarde heeft willen onderbouwen, is hij daar naar het oordeel van de rechtbank niet in geslaagd. Belanghebbende heeft namelijk zijn enkele stellingen, dat hij teveel zou hebben betaald voor zijn woning én dat [vergelijkingsobject] exact hetzelfde is als de woning, niet van verifieerbare context voorzien of met stukken onderbouwd.
Conclusie
4.13.
Nu geen van de partijen de verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen. Alles in ogenschouw nemende stelt de rechtbank deze waarde vast op € 385.000.
Conclusie en gevolgen
5.1.
Het beroep zal gegrond worden verklaard. Dat betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. Het oordeel over de belastingaanslag volgt dat over de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren.
5.2.
De heffingsambtenaar moet het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van zijn proceskosten in bezwaar en beroep, maar hij heeft dit verzoek niet onderbouwd. De rechtbank is niet gebleken van voor vergoeding in aanmerking komende kosten en wijst daarom het verzoek af.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van
€ 385.000;
- vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig;
- gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht
van € 49 vergoedt;
- wijst het verzoek om vergoeding van proceskosten af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van M.H.A. de Graaf, griffier, op 21 juli 2023 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.