Uitspraak
1.[verzoeker01] ,
wonende te ( [postcode01] ) [plaats01] aan het [adres01] ,
2. [verzoeker02],
wonende te ( [postcode01] ) [plaats01] aan het [adres02] ,
3. [verzoeker03],
partner van en inwonend bij de eigenaar van het appartementsrecht, staande en gelegen te ( [postcode01] ) [plaats01] aan het [adres03] ,
verzoekers,
procederend in persoon,
tegen
de vereniging van eigenaars De Vereniging van Eigenaars van Residentie “ [naam01] ”,
gevestigd te [vestigingsplaats01] ,
verweerster,
gemachtigde: mr. B. Willemsen, advocaat te Arnhem.
Partijen worden hierna aangeduid als “de verzoekers” (of “ [verzoeker01] ”, “ [verzoeker02] ” en “ [verzoeker03] ” afzonderlijk) en “de VvE”.
1.Het verloop van het geding
1.1
De procedure blijkt uit de volgende processtukken:
a. het op 9 december 2022 ter griffie ontvangen verzoekschrift ex artikel 2:14 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) en 2:15 lid 1 BW jo. 5:130 BW met bijlagen;
b. het op 30 december 2022 ter griffie ontvangen aanvullende verzoekschrift met bijlagen;
c. het op 5 juni 2023 ter griffie ontvangen verweerschrift met bijlagen.
1.2
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 9 juni 2023. Ter zitting waren aanwezig de verzoekers in persoon en namens de VvE de heer [naam02] , beheerder, bijgestaan door mr. Willemsen voornoemd. Naast partijen zijn de volgende eigenaren van appartementsrechten aan de [adres04] te [plaats01] en leden van de VvE als belanghebbende verschenen: [naam03] , [naam04] , [naam05] , [naam06] , [naam07] , [naam08] , [naam09] , [naam10] , [naam11] , [naam12] , [naam13] , [naam14] , [naam15] , [naam16] , [naam17] , [naam18] , [naam19] en [naam20] . Partijen hebben ter zitting hun standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. De belanghebbenden zijn in de gelegenheid gesteld te reageren op de stellingen van de verzoekers en de VvE. Van het verhandelde ter zitting zijn aantekeningen gemaakt.
2.Het verzoek en het verweer
2.1
de verzoekers verzoeken (de besluiten van) de vergadering van de VvE van 14 november 2022 nietig te verklaren of te vernietigen.
2.2
De VvE voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid, dan wel afwijzing van de verzoeken, met veroordeling van de verzoekers in de proceskosten.
3.De beoordeling
3.1
Alvorens in te gaan op de inhoud van de zaak overweegt de kantonrechter dat partijen ter mondelinge behandeling diverse stellingen en verzoeken hebben verduidelijkt. Ook hebben partijen stellingen en weren laten vallen. Voor de leesbaarheid en volledigheid zal de kantonrechter ieder geschilpunt afzonderlijk behandelen, waarbij op dat moment, voor zover dat nog nodig is, op de standpunten van partijen worden ingegaan.
Niet-ontvankelijkheid:
Tijdigheid:
3.2
De VvE had zich in het verweerschrift op het standpunt gesteld dat het verzoek niet tijdig is ingediend, nu zij in de veronderstelling was dat het verzoekschrift pas op 18 januari 2023 was ingediend. Ter mondelinge behandeling heeft de kantonrechter haar voorgehouden dat het verzoekschrift al op 9 december 2022 ter griffie is ontvangen, zodat het tijdig is ingediend. Daarop heeft de VvE dit onderdeel van het verweer laten varen. De verzoekers zijn in beginsel dan ook ontvankelijk in hun verzoek.
Lid van de VvE:
3.3
Daarnaast heeft de VvE zich op het standpunt gesteld dat [verzoeker03] niet-ontvankelijk is in het verzoek, nu hij geen eigenaar is van het appartementsrecht. Ter mondelinge behandeling heeft [verzoeker03] bevestigd geen eigenaar te zijn. Hij heeft aangegeven dat zijn partner eigenaar is van het appartementsrecht en hij gevolmachtigd was voor de vergadering in kwestie. Zijn partner heeft hem echter niet gevolmachtigd het verzoek in te dienen. De kantonrechter heeft hem daarop voorgehouden dat hij dan niet-ontvankelijk is in zijn verzoek. [verzoeker03] zal dan ook niet-ontvankelijk worden verklaard. Waar hierna over “de verzoekers” wordt gesproken wordt dan ook enkel uitgegaan van [verzoeker01] en [verzoeker02] .
Verzoek tot nietig verklaren of vernietiging:
De bevoegdheid van de kantonrechter:
3.4
De verzoekers verzoeken de hele vergadering, dan wel de genomen besluiten, nietig te verklaren, dan wel te vernietigen. De kantonrechter overweegt dat uit artikel 2:14 BW Pro en 2:15 BW jo. 5:130 BW enkel de bevoegdheid voortvloeit individuele besluiten nietig te verklaren of te vernietigen. Zij is niet bevoegd de gehele vergadering nietig te verklaren of te vernietigen, zodat het verzoek in zoverre wordt afgewezen.
Omvang van het verzoek:
3.5
Uit het ingediende verzoekschrift en de aanvulling daarop lijkt voort te vloeien dat de verzoekers enkel bezwaar hebben tegen het besluit dat ziet op de vervanging van het dak, terwijl zij wel alle besluiten van de vergadering nietig achten, dan wel willen vernietigen. De verzoekers hebben ter mondelinge behandeling aangegeven dat, hoewel sprake was van een erg chaotische vergadering, het voornoemde besluit inderdaad het besluit is waartegen het verzoek gericht is, gelet op de financiële consequenties daarvan. De kantonrechter zal dan ook enkel dit besluit beoordelen. Met betrekking tot de overige besluiten hebben de verzoekers hun verzoek onvoldoende onderbouwd, dan wel onvoldoende belang bij hun verzoek. Het verzoek wordt in zoverre afgewezen.
3.6
Daarnaast hebben de verzoekers in hun verzoekschrift aangegeven moeite te hebben met de termijn voor de vergadering binnen welke de agenda is ontvangen en de termijn na de vergadering binnen welke de notulen zijn ontvangen. Ter mondelinge behandeling hebben zij aangegeven zich te beseffen dat deze opmerkingen er niet toe kunnen leiden dat het verzoek wordt toegewezen, maar dat deze opmerkingen meer van belang zijn voor de context van het verzoek en hoe tot de beslissing is gekomen deze procedure te starten. De kantonrechter zal deze punten dan ook onbesproken laten in het kader van de beoordeling van het verzoek.
Toetsingskader:
3.7
De kantonrechter overweegt dat ingevolge artikel 2:14 lid 1 BW Pro een besluit nietig is, indien dat besluit in strijd is met de wet of de statuten, waarbij de splitsingsakte en het daarvan onderdeel uitmakende modelreglement gelijk is gesteld aan de statuten (artikelen 5:129 en 5:111 sub d BW).
3.8
Voorts kan een besluit op grond van het bepaalde in artikel 2:15 lid 1 sub a BW Pro in samenhang met artikel 5:130 lid 1 BW Pro worden vernietigd als sprake is van strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen, de redelijkheid en billijkheid, als bedoeld in artikel 2:8 BW Pro, en een (huishoudelijk) reglement.
3.9
Met betrekking tot de resterende beoordeling in de onderhavige zaak zijn de volgende tussen partijen vaststaande feiten van belang:
- op 4 februari 1974 is het gebouw, staande en gelegen te [woonplaats01] / [adres05] te [plaats01] , gesplitst in appartementsrechten. In de akte is het modelreglement van 1972 van toepassing verklaard. Op 28 december 2000 is de splitsingsakte voor het laatst gewijzigd, waarbij ook aanpassingen in het reglement zijn gedaan;
- de VvE is de vereniging van eigenaren van het voornoemde gebouw;
- de verzoekers zijn eigenaar van twee appartementsrechten in voornoemd gebouw en dientengevolge van rechtswege lid van de VvE;
- op 14 november 2022 heeft een algemene ledenvergadering plaatsgevonden;
- in de notulen van deze vergadering is opgenomen:
“(…)6. Duurzaamheidsmaatregelen (besluitvorming inzake dak en koelinstallatie).
In verband met het defect gaan van de koelinstallatie zijn de leden geïnformeerd over de opties die er zijn voor herstel of vervanging van deze installatie. Inmiddels is er ook input ontvangen van de Duurzaamheidscommissie over bepaalde zaken.
In verband met de hoge gasprijs wordt voorgesteld om het dak te isoleren, zonnepanelen op het dak te leggen en warmtepompen te plaatsen. Voordat de plaatsing van de zonnepanelen wordt uitgevoerd, dient een constructieberekening van het dak te worden gemaakt.
Voor het vervangen en het isoleren van het dak wordt een mandaat gevraagd voor een bedrag van € 600.000,-. Dit mandaat is gebaseerd op de huidige prijs per vierkante meter voor dakvervangingen. De drie offertes die die Duurzaamheidscommissie heeft opgevraagd, laten lagere prijzen zien.
De kosten voor het plaatsen van 378 zonnepanelen komen op circa € 250.000,-. Deze leveren in totaal circa 137.000 kWh per jaar. Bij een tarief van € 0,22 per kWh (wat € 0,35 per kWh wordt in 2023) betekent dit een besparing van circa € 30.000,- per jaar. Dit betekent een terugverdientijd van iets meer dan acht jaar.
De kosten voor het vervangen van de huidige koelinstallatie door warmtepompen komen op een bedrag van minimaal € 90.000,-. In verband met de huidige prijs voor elektriciteit, is het plaatsen van warmtepompen afhankelijk van het leggen van zonnepanelen.
Voor alle voorstellen zijn er subsidiemogelijkheden. Deze zijn hierin nog niet meegenomen.
Twee leden maken bezwaar tegen het in stemming brengen van deze voorstellen. Er zou sprake zijn van onvoldoende informatie om een besluit te kunnen nemen. Alle offertes zijn voor de leden inzichtelijk. Aanvullende informatie omtrent de werkzaamheden zal aan de leden worden toegezonden.
Aansluitend wordt ook ingebracht het verbeteren van de ventilatie in het complex. Deze is verre van optimaal en kan de genoemde maatregelen zelfs tegenwerken. Ook de optie van warmteterugwinning wordt genoemd. Het niet-zuinig zijn het ventilatiesysteem, wat ook ruim vijftig jaar oud is, is bekend en in het verleden op mogelijke verbeterpunten onderzocht. Daarop zijn de units op het dak vervangen; meer is er niet te doen.
Het totale voorstel wordt in stemming gebracht. De stemming laat de volgende uitslag zien:
aantal stemmen voor 371
aantal stemmen tegen 325
aantal stemmen blanco 274
Eén van de Leden maakt bezwaar tegen de wijze van stemmen tellen en spreekt van het ronselen van stemmen door degene die de stemmen in de zaal heeft geteld. De betreffende persoon vraagt de vergadering wie zich hierin herkent. Geen van de aanwezigen blijkt zich hierin te herkennen.
Omdat enkele eigenaren om meer informatie ten aanzien van de zonnepanelen en
warmtepompen vragen, geeft het bestuur aan dat voorlopig enkel het vervangen (en het isoleren) van het dak zal in gang zal worden gezet.
Er dient rekening mee te worden gehouden dat er in de zomer van 2023 geen gebruik van de koeling kan worden gemaakt. Vanuit de vergadering wordt er op aangedrongen te zorgen voor een werkende koeling. (…)”.
3.1
De verzoekers stellen ter onderbouwing van hun verzoek dat het besluit tot vervanging van het dak is genomen zonder dat er voldoende informatie is verstrekt aan de leden van de vergadering. Ook worden er bedragen genoemd die ruim onder de vervangingskosten van het dak liggen volgens het Meerjarenonderhoudsplan. Gelet op de grote financiële consequenties voor de VvE kan het besluit op deze wijze niet in stand blijven. Te meer, nu dit een niet noodzakelijke investering is. Daarnaast deugde het stemprotocol niet. Er wordt van een substantiële groep hoogbejaarden blanco getekende machtigingen geronseld, machtigingen worden voor aanvang en tijdens de vergadering niet geregistreerd, tijdens de stemronde werden er tafels overgeslagen en werd er niet gekeken of en hoeveel leden naast hun eigen stem ook een volmacht hadden, de telling werd door de “belanghebbende” beheerder uitgevoerd en er heeft geen controle op de stemmen/het quorum plaatsgevonden.
3.11
De VvE voert aan dat er voldoende informatie is verstrekt om over de vervanging van het dak te kunnen stemmen. Er zijn in het kader van de verduurzaming meerdere offertes opgevraagd door de commissie duurzaamheid. Die offertes zijn inzichtelijk voor alle leden. Niet is door de verzoekers onderbouwd welke informatie ontbreekt. Het is vervolgens gebruikelijk dat een mandaat met een marge wordt afgegeven, nu er altijd onverwachte kosten of prijsstijgingen kunnen optreden. Het stemprotocol is bij het betreffende besluit gevolgd. Bij het opnemen van de presentielijst worden de machtigingen meegenomen en beoordeeld of het quorum is gehaald. Er is geen sprake van het ronselen van machtigingen. De beheerder is bij de betreffende stemronde door de zaal gelopen en heeft alle stemmen geteld.
3.12
De kantonrechter overweegt dat een besluit volgens artikel 2:14 lid 1 BW Pro enkel nietig kan worden verklaard als het besluit in strijd is met de wet of de statuten van de vereniging van eigenaars. Niet is gebleken dat hiervan met betrekking tot het besluit het dak te vervangen sprake is, nu de bezwaren die de verzoekers hebben tegen het besluit enkel zien op de totstandkoming van het besluit en de redelijkheid van het besluit. Het verzoek tot nietigverklaring van het besluit wordt dan ook afgewezen.
3.13
De stelling van de verzoekers, dat de vergadering gebrekkig en onjuist wordt geïnformeerd, kan niet leiden tot vernietiging van het besluit. Buiten het feit dat deze stelling gemotiveerd wordt betwist door de VvE en niet is onderbouwd door de verzoekers, is het aan de leden om te beslissen of zij voldoende geïnformeerd zijn om een beslissing te nemen. Als de benodigde meerderheid vindt dat hiervan sprake is, waardoor het voorstel wordt aangenomen, kan dit er in beginsel niet toe leiden dat het besluit in strijd met de redelijkheid en billijkheid is. Hooguit zou dit het geval zijn als de vergadering doelbewust valse informatie is verstrekt, maar daarvan is niet gebleken. Aan deze stelling gaat de kantonrechter dan ook voorbij.
3.14
In artikel 34 en Pro verder van het reglement zijn de artikelen opgenomen die onder andere zien op de stemverhouding binnen de vergadering van de VvE en de benodigde hoeveelheid stemmen voor elke categorie besluiten. De verzoekers stellen dat de vaststelling van de stemmen met betrekking tot dit besluit niet juist is gebeurd en de VvE betwist deze stelling. De beheerder heeft in dat kader ter mondelinge behandeling aangegeven dat hij de zaal is rondgelopen, iedere tafel is afgegaan, alle namen en stemmen heeft opgenomen en dat nadien is vastgesteld dat het quorum is gehaald. De verzoekers stellen dat er via handen opsteken is gestemd, waardoor geen rekening is gehouden met volmachten en er tafels zijn overgeslagen, waardoor leden niet hebben kunnen stemmen. Hierin werden zij ter mondelinge behandeling bijgevallen door een groot deel van de aanwezige belanghebbenden. De stellingen van de beheerder heeft de VvE niet nader onderbouwd, nu de bij het verweerschrift overgelegde presentielijst niets zegt over de wijze waarop de stemming op het besluit is opgenomen. Naar het oordeel van de kantonrechter is dan ook voldoende komen vast te staan dat de voorgeschreven wijze van totstandkoming van besluiten niet is gevolgd als het gaat om het besluit tot vervanging van het dak. Gelet op de grote financiële consequenties van dit besluit, is de kantonrechter van oordeel dat er voldoende belang is bij vernietiging van dit besluit. Zij zal daar dan ook toe overgaan.
3.15
Ten overvloede overweegt de kantonrechter dat het gestelde ronselen van machtigingen niet is onderbouwd en op zich niet kan leiden tot nietigheid of vernietiging van de besluiten, zolang degenen die de machtigingen afgeven dat doen uit vrije wil. Ook het uitnodigen van de beheerder is in beginsel geen grond voor nietigheid of vernietiging van besluiten.
3.16
De VvE zal als de meest in het ongelijk gestelde partij ten opzichte van de verzoekers worden veroordeeld in de proceskosten. Aan de zijde van de verzoekers worden deze begroot op een bedrag van € 86,00 aan griffierecht.
3.17
[verzoeker03] is de meest in het ongelijk gestelde partij jegens de VvE, maar uit de stukken volgt dat de VvE geen extra kosten heeft moeten maken met betrekking tot haar standpunt ten opzichte van [verzoeker03] . De kantonrechter begroot die kosten dan ook op nihil.
4.De beslissing
De kantonrechter:
verklaart [verzoeker03] niet-ontvankelijk in zijn verzoek;
vernietigt het besluit onder punt 6 van de vergadering van 14 november 2022 met betrekking tot de vervanging van het dak van het gebouw;
veroordeelt de VvE ten opzichte van de verzoekers in de kosten van dit geding, aan de zijde van de verzoekers tot op heden begroot op een bedrag van € 86,00 aan griffierecht;
veroordeelt [verzoeker03] ten opzichte van de VvE in de kosten van dit geding, aan de zijde van de VvE tot op heden begroot op nihil;
verklaart de veroordelingen in deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders verzochte af.
Deze beschikking is gegeven door mr. Ebben en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van 7 juli 2023.